Ostan Asuntoja - Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja
Ostan Asuntoja RU-vid -kanava tarjoaa vastauksia asuntosijoittajia ja vuokranantajia askarruttaviin kysymyksiin. Kanavan ylläpitäjä Harri Huru on aloittanut sijoittamisen 1980-luvulla ja asuntosijoittamisen 2004 ja kirjoittaa Ostan Asuntoja Blogia ja isännöi Ostan Asuntoja Podcastia. ⚡️ostanasuntoja@getalby.com Lisätietoja www.ostanasuntoja.com
oletteko ajatelleet huoltofirmoilla on avaimet asuntoihin,kyllähän taustat tarkistetaan,kun se ei takaa sitä,että sekoaa.kaikki avaimet lukkojen taakse,yksin ei saisi tehdä mitään.voihan se olla molemmilla ongelmia.
Hyviä pohdintoja. Lyhytaikaisvuokraus hyvin hoidettuna tuskin aiheuttaa sen kummempia häiriöitä kuin pitkäaikainen - tai joskus jopa asuvat osakkaat. Lähinnä tärkeää olla selkeät pelisäännöt asukkaille ja huolehtia, että niitä noudatetaan.
@@Sivutulojajasijoituksia Ja jos häiriötä sattuu, lyhytaikaisesta häiriöstä pääsee heti eroon. Nämä pitkäaikaisasukkaiden häiriköt voi viedä naapurien terveyden ennen kuin eroon pääsee.
Symppis nainen mutta tulee mieleen että onko se vika pankissa jos niitä pitää vaihtaa vähän väliä. "Olisi paljon hyviä ostettavia kohteita mutta lainahanat ovat kiinni". Itsestäni kuulostaa että kaikki edelliset eivät olleet kovin hyviä, toki voin olla väärässäkin... Mutta kaikkea hyvää jatkoon 😊
@@heikkihayrynen7250 En tiedä. Omat pankitkaan ei usein käyttäydy loogisesti. Välillä pankki on hyväkin jarruttaja eikä anna ottaa liikaa riskiä, jos sellaista arvioivat.
@@OstanAsuntoja Jeps, näinhän se välillä on. Toisaalta ajatuksen voi miettiä niin että jos toinen pankki lähtee mukaan niin vika voisikkin olla pankissa/toimihenkilössä, koska eihän yksikään pankki lähde mukaan ilmiselvään miinan polkaisuun 😁
Tähän sellainen kommentti, ettö onko Kati kuullut koskaan vuorotöistä? Kuulosti todella vanhanaikaiselta ja ahdasmieliseltä tuo, että yöaikaan tulevat majoitusvaraukset ovat huumeidenkäyttäjiä 😂 Onnea vaan majoittajan matkalle tuollaisilla ajatuspoluilla.
Kiitos näistä tiistaiaudioista. Uskomattoman iso työ tehty, todella kiinnostavia jaksoja, valtavasti hienoja ajatusvirtoja. Arvostan suuresti työtäsi ja olen kovasti tykännyt tyylistäsi ja olen kehittynyt ja viisastunut näiden podien myötä. Seuranta jatkuu, valtaisa kiitos!
@@taunovirtanen3866 Kiitos mukavista sanoista. Podcast jatkuu ja onhan siinä riski, että tulee itse oltua enemmän äänessä, kun tiistain puheet loppuu ;)
Mukava palaute kiitos. Aika paljon noita mietin, että itse tajuaisin. Auttaa vielä, kun kirjottaa ja puhuu niitä. Ja jää sitten vielä nettiin, että voi myöhemmin arvioida, oliko oikealla alueella edes.
Miten mää löydän taloyhtiön tilinpäätöksestä, että onko taloyhtiön rahoitusvastikkeen rahastoitu vai tuloutettu? Netissä sanottiin että "Voit tarkistaa, onko taloyhtiön rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu tarkastelemalla yhtiön tilinpäätöstä. Tuloutettu rahoitusvastike näkyy osiossa tuloslaskelma. Rahastoitu rahoitusvastike näkyy osiossa tase.". Tuloslaskelmassa lukee "RAHOITUSTUOTUT JA -KULUT -> Pääomavastikkeet yhteensä = 49111€", eli tarkoittaako tuo että se on tuloutettu? Ja jos tuota ei lukisi tuloslaskelmassa niin silloin se olisi rahastoitu? Tuo tuloutettu on ilmeisesti se sijoittaja- ystävällisempi käytäntö kuten videossa mainitsit, mutta onko siitä jotain haittoja muille tai talossa asuville osakkeenomistajille?
En osaa nähdä mitä hyötyä LKV tutkinnosta olisi flippaukseen. Toki asiat pitää hallita mutta paperilla olevasta tutkinnosta voi olla jopa haittaa, lähinnä ostaessa. Ja ostaessa se raha hyvin pitkälle tehdään... Lähinnä näen uhkana sen että vaikka aivan oikeustoimi kelpoinen vanhempi henkilö myy asunnon ammattilaiselle, ja pienessä kaupungissa alkaa perillisten jupina että LKV pätevä välittäjä "huijasi" meidän isotätiä 😅 Opiskella kyllä kannattaa varmasti, mutta tähän tarkoitukseen en kyllä nää siitä paperista apuja. Toki olen valmis muuttamaan mieltäni jos asia perustellaan hyvin 😊
Oletettavasti LKV-tutkinnon suorittamisen ainoa syy ei ole flippaamisen aloittaminen, kun toimii asuntosijoittajien kanssa, jotka myös ostaa ja myy asuntoja. Itse en ole kokenut, että minkään aihealueen opiskelusta olisi opiskelijalle varsinaisesti haittaa. Flippaamisessa on 3 prosessivaihetta, jossa raha tehdään; osto, remontointi ja myynti.
Hei ja kiitos vlogeista. Kannattaako sijoitusasuntoon liittyvät vähennyskelpoiset kulut vuoden aikana kirjata omaveroon yksi kerrallaan heti kulujen tapahduttua, vai vasta vuoden päätyttyä kirjata kaikki kulut yhdellä kertaa?
Onko sijoitusasunnot.comin asunnot oikeasti niin paljon alle markkinahinnan kuin väittävät? Oletko itse ostanut heiltä asuntoja? Paljon saanut lukea että markkinahinnat ovat oikeasti paljon pienempiä kuin myös luvatut vuokratuotot
Olen ostanut. Oma kokemukseni on, että asiat ovat sujuneet aina hyvin ja esitetyt arviot ovat vastanneet omia analyysejä eivätkä ainakaan yläkanttiin ole olleet. Sijoittaja ei voi koskaan ulkoistaa vastuuta sijoituspäätöksistään eli jokaisen kohteen osalta sijoittajan pitää tehdä omat analyysinsä ja varmistaa itse, että omat sijoituskriteerit toteutuvat. Tukkukaupan konseptiin ei kuulu mitään sellaista, että sijoittaja voi ostaa sieltä asuntoja sokkona, joihin tukkukauppias takaa markkinahinnan ja lupaa vuokratuoton. Tukkukauppias käyttää paikallisia välittäjiä hinta- ja vuokra-arvioiden tekemiseen ja asuntosijoittaja voi tehdä saman ja nykyään usein pankki vaatiikin, että heidän hyväksymänsä välittäjä tekee arvion vakuusarvosta. Kun myydään kerralla talollinen asuntoja esim. 20% alle markkinahintojen, asuntosijoittajat eivät voi olettaa, että he voivat kohta myydä talollisen asuntoja 5 % alle markkinahintojen ja tehdä pikavoittoja. Itse olen ostanut asuntoja vain vuokraustoiminnan käyttöön ja niiden osalta pankit ovat kyllä hyväksyneet vakuusarvoina 20-30% suurempia hintoja kuin mitä olen maksanut, ja kun olen jälleenrahoituksia tehnyt.
Ostin oman asunnon kokonaan lainarahalla, niin siinä meni haaveet asuntosijoittamisen kasvattamisesta useammaksi vuodeksi ja ikää on kohta 50. Että se siitä sitten...
Kommenttini ei koske kyseistä videota muuten kuin ajankohdaltaan. Eli olet usein maininnut videoissasi lainasta jossa on 10vuoden takaisinmaksuaika ja 15vuoden maksusuunnitelma. Kysyin kahdesta pankista vastaavaa lainan takaisinmaksua. Toisessa pankin henkilöllä pyöri silmät kuin hedelmäpeli ja toisessa puhelimessa ruvettiin puhumaan miten jollain pörssinoteeratuilla yrityksillä voi olla jotain sen tyyppistä sopimusta. Kysyisinkin että miten yleinen sopimustyyppi mahtaa olla ja onko henkilökohtaisella vai yrityksen puolella käytettävä tapa? Ps. Yrityksemme päätoimiala on rakentaminen joten joka pankissa mistä kysyin vastaus oli emme lähde nyt rahoittamaan asuntosijoittajia,siis ylipäätään. Osa pankeista ei vaivautunut vastaamaan ollenkaan, vain joku automaatti kiitti kun ollaan haettu rahoitusta juuri heiltä. Sehän aina lämmittää asiakkaan mieltä 😁😁.
Oman yritykseni ensimmäiset lainat on laina-ajoiltaan 20 vuotta. Sitten alkoi tippumaan 15 vuoteen. Sitten 7 vuoteen laina-aika ja takaisinmaksuohjelma 15 vuoden mukaan. Näin saadaan edellytykset positiiviselle kassavirralle, joka ei toteutuisi, jos maksuohjelma koko pääomalle olisi esim. tuo 7 vuotta. Tai toimisi, mutta lainoitusosuus eli vilkavipu pitäisi olla paljon pienempi. Eli 7 vuoden kohdalla laina-aika päättyy ja pääomasta on 8 vuotta jäljellä. Silloin pitäisi onnistua uusi laina jäljellä olevalle lainapääomalle. Henkilökohtaisissa lainoissani on aina ollut sama laina-aika ja lyhennysohjelma. Ja tosiaan välillä mennään tilanteisiin, joissa pankki sanoo, että "luukku on nyt kokonaan kiinni". Pitää yrittää muista pankeista ja muita rahoituslähteitä. Siinä kieltojen tippuessa vanhat lainat lyhenee ja pikkuhiltaa toivottavasti on kassa kasvanut ja pankeissa lainaluukkuja availlaan.
@@OstanAsuntoja Kiitos vastauksesta. Pankeissa olen huomannut miten heidän käytäntö on että lainahakemuksen ottaa vastaan ehkä vähemmän aikaa alalla ollut kokemattomampi virkailija. Usein tuntunut että saa selitettyä oman tilanteen ja tavoitteet hyvin ja virkailija melkeen lupaa lainan koska ymmärtää mitä lainalla halutaan tehdä tai muuttaa tms. Sitten hän menee esittämään "rahoitusvastaavalle" seuraavassa vk kokouksessa tai jossain muualla suljettujen ovien takana. Ja sieltä tulee kieltävä vastaus. Herää epäilys ns. rikkinäisestä puhelimesta tai varsinainen päättäjä katsoo vain tilinpäätöksen viimeisen rivin ja päättää sen mukaan. Vaikka on kirjoittanut jo lainahakemuksessa kaiken mahdollisen. Muistan kun olin hakenut rahoitusta paikallisesta pankista sijoitus kiinteistöön, noin kk päästä soitettiin kahteen kertaan, onnittelivat uudesta kodista kun olen kerta muuttamassa, toisella kerralla kyselivät mitä tehdään bonus"pisteillä" kun tästä asuntolainasta niitä tulee niin paljon. Sanoin vain että se kiinteistö on jo myyty ettekä te myöntänyt lainaa, enkä ollut muuttamassa mihinkään. Olo on sama kun julkisessa terveydenhuollossa missä pallotellaan hoitajalta, lääkärille ja siitä edelleen erikoislääkärille ja joka välissä pitää kertoa koko elämänkerta ja sairaushistoria synnytyslaitokselta tähän päivään, tarina joka kirjataan joka "portaassa". Eikä kukaan lue sitä. Meillä on kassavirta asunnoista nyt negatiivinen juuri lyhyen laina-ajan takia, varsinkin talvisin mm. lämmityksen takia (oma kiinteistö) Vakuuksia on vapautunut hyvin ja tilannetta helpottaaksemme kysyin tarjouksia pidemmästä takaisinmaksu ajasta. Joten luulisi että riskit pienenisivät pankin kannalta kun maksukyky paranisi. Tiedän että kannattaa hakea ja kysellä useammasta pankista ja teenkin sen kevään aikana. Sitä ennen pitää kritisoida pankkien toimintaa 😁.
Olis se ollut hyvä, jos olisin onnistunut yhteen kuuntelukertaan :) On mullekin kestänyt hahmottaa eikä ihan ole mun vahvuusaluetta sujuvasti selittää.
Itseäkin alkanut enemmän kiinnostamaan omakotitalot. Olen myös huomannut kuinka vaikeaa on laskea omalle työlle hintaa. Omk talojen hienous on ettei kukaan tule tuijottelemaan/käskemään miten remppa tehdään. Saa itse rauhassa tutkia miten sähköjä tai putkia vedetään 😎 Hyviä jaksoja 🎉
Mitäs jos saa tarpeeksi kapitaalia ostaakseen halvan asunnon aurinkomaasta ja ostaa sen käteisellä ja laittaa sen Airbnbksi? Ettei ottaisi ollenkaan lainaa?
Jos se on sun analyysin pohjalta suurella todennäköisyydellä kannattava sijoitus ja riski pääoman menettämisestä on pieni, velkavivulla voi parantaa oman pääoman tuottoa. 50 %:n vivulla saisit 2 asuntoa. Tärkeää on muistaa, että velka ei tee kohteesta hyvää tai huonoa, mutta vastuullisesti (esim. korkosuojaus) ja kohtuullisesti (ei velkaa maksimoiden) käytettynä se parantaa oman pääoman tuottoa. Velkavipu toimii myös toiseen suuntaan eli analyyysin osoittautuessa vääräksi tai sijoittajan otettua liikaa velkaa, se iskee vivulla otsaan ja sattuu enemmän.
Todella kiinnostava jakso! Itsekin olen haaveillut salkun laajentamisesta maailmalle ja USA on yhtenä vahvana vaihtoehtona niin ihan mahtavaa kuulla kokemuksia aiheesta. Jään odottamaan osaa 2!
Heippa, ehkä tyhmä kysymys, mutta vapauttaako taloyhtiölainan maksaminen vakuutta? Eli onko se verovähennyskelpoinen sekä vakuutta vapauttava elementti? PS: Kuunnellut podeja paljon ja kiitos niistä!
Tyhmiä kysymyksiä ei ole, hitaita vastauksia on, sorry. Kyllä vapauttaa eikä ole kytköksissä verosuunnitteluhyötyyn. Jokainen kuukausittainen maksusuoritus sisältää lyhennyksen ja koron. Lyhennyksen osuus vapauttaa vakuutta. Yleensä taloyhtiölaina on tasalyhenteinen eli lyhennys on joka kuukausi sama. Helppo arvioida, kuinka paljon kuukaudessa ja vuodessa vakuutta vapautuu.
Onpa kyllä jämy jätkä. Prkl kun itsellä olisi ollut sama tarmo ja näkemys tuon ikäisenä. Eihän se toki koskaan ole liian myöhästä aloittaa, vaikka tämän tästä niin väitetäänkin virheellisesti.
Pikku hiljaa nuoret yksi kerrallaan oppivat ajattelemaan, että heillä on mahdollisuus toimia eri tavoilla ja vaikuttaa itse. Eihän näitä kouluissa opetettu eikä edelleenkään juuri opeteta, mutta nyt on muita mahdollisuuksia hakea oppeja, kun polun alkupään löytää.
25:50 ei pysty nykyään firmalle / hlöpuolelle. Harva pankki myöntää 100% velkavivulla enää yhtään mitään. Vaikka olis vapaita vakuuksia niin silti pitää olla 30-20% omaa rahaa. Niheetä
Oletko kuullut "asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta" -sanontaa? Jos haluat päästä eteenpäin, tarkastele ensin sun sijoitusasuntoja ilman rahoitusta. Oletko onnistunut hankkimaan niitä hinnalla, joka on ollut alle käyvän arvon eli arvioit sitä, kuinka hyvin ne toimii sun maksamalla velattomalla hinnalla vuokraustoiminnan käytössä. Näkevätkö vuokralaiset niissä arvo, josta ovat valmiita maksamaan sellaista vuokraa, että sijoitus näyttää onnistuneelta. Seuraavaksi vasta katsot rahoitusta, joka ei kiinnosta sitä vuokralaista eikä se liity asunnon arvoon mitenkään. Jos asunto näyttää hyvältä sijoitukselta, olet vain rahoittanut sen liian agressiivisesti. Yksikään pankki ei ole myöntänyt 100 %:n velkavipua pelkkää ostettavaa asuntoa vastaan varmaan yli 15 vuoteen. Ostettavaa asuntoa vastaan saa velkaa 70% ja jossain tapauksissa on saanut 75%. Jos olet hypännyt asuntosijoittamaan luullen, että panttaamalla vaikka omistusasunnon 30 %:n omarahoitusosuutta vastaan ja panttaamalla ostettavan sijoitusasunnon 70% vastaan, sulta on jäänyt perusopinnot tekemättä. Kohtuuton ja vastuuton velkarahan käyttö on yksi varma tapa löytää ongelmia.
Hyviä pointteja hyvä tarina. Mutta toodellaa rrasittavaa kuuunneeltaavaa kuun piittääis kuuunneellaa 2xnopeudella. Huomaa kyllä että terapiaa kuunneltu ja opiskeltu.
Hieno kuulla. Mutta miksi se on rasittavaa? En kuuntele koskaan mitään norminopeudella, mutta en ole kokenut nopeuden säädintä rasittavaksi, vaan hyödylliseksi. Totta kai käyt säätämässä kuuntelunopeutta.
Yleensä kuuntelen normaalilla nopeudella. Tai olen tottunut siihen. Lähinnä tarkoitin vieraan "sosiaaliviranomainen" puhetyyliä. No, totuus on että varmaan parempi artikuloija ja puhuja kun allekirjoittaja. Ps. Mahtavaa kun ehdit vastata mun kommenttiin vaikka oli 50/50 positiivinen/valittava 😊.
@@mikkosainio6176 Ei mitään, yritän kyllä kaikkiin asiallisiin vastata ja valituksista ottaa parannuslistalle ne, jotka pystyy. Vieraiden pitää antaa kuitenkin puhua heille luontevalla tyylillä ja luontevaan tahtiin, jolloin tarina sisältöineen tulee mahdollisimman paljon sellaisena kuin vieras on, eikä hommat sekaannu siihen, kun minä kehotan muuttamaan puhetyyliä ja -nopeutta. Edintoinnissa voin yrittää poistaa täytesanoja ja taukoja, mutten editoi varsinaista sisältöä pois. Meitä on myös moneen lähtöön ja jokainen jakso löytyy ystävänsä ja vähemmän tykkäävät. Joskus tietysti harmittaa minuakin minuutin, kun joku on kuunnellut 200 jaksoa ja sitten käy antamassa yhden tähden, kun jaksossa 201 joku asia ärsytti ihan hirveästi.
Kiinnostava jakso. Tuo korkojen muutos vs maailman tilanne vs vuokralaisten tilanne toi kyllä mukavan monipuolisesti näkökulmia tähän korkokeskusteluun!
Exit jälleenrahoittamalla lienee muiden etujensa lisäksi myös helpompi toteuttaa kuin asunnon myynti. Miten muuten olet huomioinut uuden kohteen kassavirtalaskelmissa 70% velkavipua ja tasalyhenteistä lainaa käytettäessä sen, että lainan maksuerät ovat alussa suurimmillaan? Annuiteettilainaan verrattavissa oleva maksuerä (jos korot eivät muuttuisi) löytyy laina-ajan puolesta välistä. Laitatko siis Exceliin 20 vuoden lainan ekan maksuerän vai 10 vuoden kohdalla olevan maksuerän, jos tutkit kohteen sopivuutta omaan salkkuun?
Suhteellisesti helpompaa tosiaan. Nyt on vaikeampaa/kalliimpaa jälleenrahoittaa, mutta niin on myyntikin. Laskelmassa "huijaan itseäni" eli lasken alun maksimaalisella korkorasituksella. Kun pääoma pienenee, maksettava korkosumma pienenee, joko tulee sitten "kivana yllätyksenä", joka esimerkiksi kompensoi hoitovastikkeen nousua. Siis lasken alun suurimmalla rasituksella.
@@OstanAsuntoja Kiitos vastauksesta! Ja kiitos muuten kovasti Marko Kaarron kanssa kirjoittamastasi kirjasta. Ostin sen 2 vuotta sitten jouluksi ja se sopii omiin ajatuksiini kuin nenä päähän.
Ymmärsit väärin. Valtaosa ei halua, mutta se selviää kysymällä, eikä olettamalla, että kukaan ei ikinä moiseen suostu. Mulla on ollut muutama tällainen halukas. Moni haluaa uuden kylpyhuoneen ja voi asua vaikka vanhemmilla tai mökillä tai se toteutetaan lomamatkan aikana.
Tärkeää on miettiä kaikki mahdolliset keinot, joiden avulla voisi saada remontin kustannukset vuokratuloista verovähennettäväksi. Vuokralaisineen ostamalla se toteutuu. Tai vuokraamalla asunto tilapäisesti kesätyöläiselle, putkiremonttia paossa olevalle (!), pääsykoekursseille tulevalle... Yhden asunnon vuokralaiset olivat ihmetelleet, miksi vuokranantaja ei ollut suostunut remontteihin, joita he olivat vuosia pyytäneet. Eikä koskaan korottanut vuokraa. Sovittiin remontit ja 150 euron kk-vuokrakorotukset, kun remontit valmistui heidän lomallaan. Olivat tosi tyytyväisiä, kun uusi vuokranantaja teki heille hienon kodin.@@jarmoviikki782
Ole hyvä. Valtaosan sisällöstä olen pyrkinyt tekemään siten, että ne olisivat ajattomia eli juuri akuutista talous- tai korkotilanteesta riippumattomia.
Mukava kuunnella Miian ja sinun keskustelua, olisin kuunnellut paljon pitempäänkin. Ainakin itse koen tarvitsevani ennemmin positiivisia ja ehkä vähän impulsiivisejakin sparraajia ja "roolimalleja" tai vertaisia kun itse olen tällainen synkistelevä riskejä joka kulman takana näkevä excelin pyörittelijä (tavoitteena omien erityispiirteiden tiedostaminen ja jonkinlainen tasapaino sijoitus- ja muussakin toiminnassa)
Löysin Raamatustakin tätä tukevia paikkoja: 1. Tess. 5:18. "Kiittäkää kaikissa tilanteissa." Room. 12:2. "Muuttukaa mielen uudistuksen kautta." Kiitos tästä kanavasta! Tulee paljon tärkeää tietoa asuntosijoittamisesta 📈
Ole hyvä. Itselläni asia on vuosikymmenten varrella kirkastunut siten, ettei kannata raivota päivittäin asioista, joihin ei voi vaikuttaa, vaan keskittyä omaan tekemiseen. Roomalaisia filosofeja olen viime vuosina lueskellut.
Oi kiitos. Hieno kuulla. Jatkan edelleen tätä päivittäin. Syyskuussa mun aamukahvien kaverina oli puuhakas orava. Huomasin senkin lopulta, kuinka hyvä olo tuli, kun sitä seuraili joka päivä.
Tarkoittaako 'maalaisjärkinen' Harrin mielestä otsikossa sitä, että vastike nelinkertaistuu odottamatta asunnon oston jälkeen? Päästiinkö silti 12 prosentin tuottoon sijoitusasunnolle?
