а теперь жиза.. однушка 36 м. Бусиновский парк новый корпус. Smarent оценили аренду от 40 до 45 т.р., минус 7К за управление, 5К коммуналка, получается 28К-33К в месяц умножаем на 11 (как рекомендует Виктор), минус 4% налог - получаем 320К в год за однушку внутри МКАД. такая вот РЕАЛЬНАЯ арифметика от Smarent )) за год даже мебелировка не отбивается
Очень удобный инструмент "Циан", правда? В обычном состоянии "Циан" это ХОТЕЛКИ собственников, а когда нужно, то определяешь по "Циану" рыночную стоимость объекта😂
Ну а чо остаётся соло риелторам и брокерам делать без статистики по сделкам, которая есть у тех же агентств-сторожил ?)- Смотрим чо происходит вокруг и стартуем торговать с этих цен, и падаем-падаем-падаем, а дальше как обычно песня: мы так падаем, что сами уже ничего не купим
Продать за 9 млн это ваша фантазия - хотелки , на деле цена будет в районе 8 млн и даже ниже . Сейчас за 10 млн можно купить двушку внутри мкада пускай это проперданая вторичка за то это будет 46м2 с двумя отдельными комнатами а не собачий загон 20м2
По сравнению с этой сраной коробкой в тонкостенном доме, похожем на общагу без балконов только поставленную вертикально длинной стороной, обычная 1-к хрущёвка в 30 м кажется роскошными апартаментами 🤣🤣🤣
Вся основная прибыль вышла из-за того ,что именно в этот отрезок времени произошел скачек цен на квартиры в этой локации! А вот если купить сегодня и через год / т.к. недвижка расти уже так не будет,дай бог чтоб не упала/ посмотрим все-ли будет так радужно, как в этом видео. На сегодня под 16% год в банке, я думаю результат будет примерно тот же и без головной боли....
согласна. И скорректирую. дело не в локации. Вся основная прибыль( рублевая) вышла именно из-за того, что при льготной ипотеке все новостройки взметнулись в цене.. ВСЕ, а не конкретно этот ЖК. И как выяснили выше прибыль условная, через 33месяца автор сможет купить именно такую же 20м студию.
Заврался уже....квартиру смогу продать через три года без налога, и тут же говорит что в портфеле у него несколько объектов. Так значит Витя продать объект сможет только через пять лет 😅
Да нет у него ни ..я, обычный infocyganus simpleticus, т.е. голодранец и бздун, даже в цифрах вон путается. Не помнит, за сколько точно квартиру брал, ага, это типа как в Ашан съездил, всего набрал, о, квартирка, ну, возьму и ее до кучи)
9 миллионов даже просто положить на вклад в банк под 15% то получается 1 350 000 минус 13% = 1 174 500 без всякого геморроя с арендаторами. Под такие цены на квартиры какой смысл в них вообще инвестировать?
@@Инна-м5ш1ъ вот именно😉 банки пол страны вогнали в ипотечные и кредитные долги, которые им будут десятилетия люди платить проценты, и вы думаете деньги обесценят? Люди сейчас это новая нефть.
Вот это Виктора понесло. До этого еще как то держался от ахинеи , но тут как будто какой то барьер прорвало)) 9 млн продать это конечно фантазия еще та, я думаю что максимум за 6 в нынешней ситуации в стране и на рынке.
Про то, кто живет в этой жопе мира: Я вот живу в химках и не бываю в москве. Работаю рядом с шереметьево. Дача в зеленограде. У меня есть два парковочных места под крышей рядом с домом. Друзья убеждают что надо уже переезжать в Москву. Поехал смотреть Сити Бей. Все круто и здорово, новые красивые дома и тп. Но я если буду там жить - свою жизнь ухудшаю. Мне долго ехать на дачу и на работу, мне негде парковать машину. Поэтому еще раз повторю - не всем нужно жить в пределах мкада, а тем более в центре.
Бизнесмен уровня «Бог» - 150% за 3 года это не 50% в год, а 36%. Конспирация вообще бесподобна. Зачем-то слили имя ангольского студента (Улунги Карлуш) и «мастерски» замазали номер квартиры 1229.
Почему 150% за три года будет 36%? Про студента согласен - это очень странно, типо он иностранец и можно что угодно писать? Можно было просто имя указать без фамилии хотябы 😳
@@wippy6699 было 100 рублей. Увеличиваем на 36%, получаем 136 рублей. Второй раз увеличиваем на 36% получаем 185 рублей. Третий раз увеличиваем на 36% получаем 251 рубль. Итого за три увеличения 100 рублей превратились в 251 рубль, т.е. увеличились на 150%.
@@wippy6699 Потому что работа сложного процента замешана, и реальный среднегодовой рост ниже. Считают CAGR так: 100*(1+35,7%)(рост в 1й год) *(1+35,7%) (рост во 2й год) *(1+35,7%) (рост в 3й год) = 249,9
@@wippy669936% годовых. Потому что за три года, а не за год, поэтому и 36, а не 50 годовых. Если вы инвестировали например 50 тыс. на входе,то при 50% годовых через три года у вас должно быть 168 750. А если мы говорим о 150% за весь срок, то это будет 125 000, что годовом эквиваленте примерно 36% в год. Финансовая математика
Друзья!!!Нахождение в недопиковских квартирах после 19.00 невозможно,отсутствует шумоизоляция и звукоизоляция.Слышимость запредельная,поберегите деньги и нервы.
Два года живу в пиковской квартире, всё нормально с шумоизоляцией. Если у вас соседи слоны, то вы хоть в кирпичами обложитесь - вибрации всё равно будут))
Он ее за 33 с копейками сдавал. Ну пускай ангольца дороже пустил. Че то с математикой не вяжется как он 530 тыс за год с нее получил))) волшебство) и это с учетом простоев, так как первого арендатора он больше 3 недель искал, я следил
у меня тоже цифры не сошлишь. Если 530 делить на 12 месяцев, получаем 44+ в месяц(а сдавал он за 33 и не всё время). Так же он говорил, что за вычетов жкх получилось 506, но это всё равно 42+ т.р. в месяц
Забыл добавить, примерно такая же квартира прямо сейчас выставлена на ЦИАНе за 7.9млн рублей (7.3-7.5 думаю можно договориться) еще минус 1100000рублей =12 121$ В сухом остатке остается 5000$ за три года. Еще вопрос! Каким образом вам удается удалить мои комментарии?)
даже если так, то он вложил 2 млн (26 тыс $ по старому курсу) 2 млн заработал с продажи ( 22 тыс $ по текущему курсу) = 83% за три года Что вы пытаетесь доказать?
@@RealtySPb я не доказываю я просто считаю то что автор показал. посмотрите ниже всё четко посчитано. Так как внизу не дает дополнить отзыв писать вынужденно пишу новое сообщение. Видимо автор на канале соответствующую блокировку с активировал.
@@albertera Ну я вижу что вы ранее писали, никто не удаляет. Просто вы считаете неправильно, отделку прибавляете. хотя она она уже включена. Вложение у него не вся сумма. И говорите что это такое себе
Виктор, зачем вы обманываете людей. У вас указан неверный подсчёт прибыли от сдачи квартиры. Если вы 13 месяцев сдавали квартиру за 34 000р как указали, тогда ваш "грязный" доход составил не 539 000р, а 442 000р.😢 Минус налоги и содержание квартиры, получается банковский депозит со ставкой даже 10% проще и выгоднее чем эта квартира.
Средняя доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости - 5-6%. С обманом арендаторов можно довести до 8%. Но если сдавать через контору, то ставка на 1% примерно снизится. Это не доходная инвестиция.
Красавчик - врёт как дышит 😊😊. 1. Реклама собственной управляющей компании. 2. Враньё в связи с этим ,про цены арендной ставки. 3. Приведенный пример про цены на ЦИАН и Авито,только для идиотов! Реальная цена гораздо меньше. 4. При рассказе про 500 тысяч дохода - бред,минус управляющей компании,минус за клининг,минус за простой при смене арендатора,минус налоги ,минус расходы на ипотеку! И ещё многие другие нюансы. 4. Когда иностранный студент, поймёт,что июего имеют как лоха. То посмотрим когда следующий появиться 😊😊.
Одно не уточнил автор: бурный рост цены квартиры за 2-3 года - это просто случайность после пандемии и низких ставок по ипотеке. Это предсказать невозможно обычному инвестору)
Браво. именно так. А не их крутая инвестиция. Так как ВСЕ квартиры выросли в цене из-за льготной ипотеке после ковида. Предсказать невозможно обычному инвестору. И согласитесь, мало кто знал/предвидел/прогнозировал, что будет с такой низкой ставкой льготная ипотека.
Приход 506000, а 660000 отданы банку "впустую". Получается, что операционно она работает в минус. А бумажная прибыль только за счёт роста стлимости самой квартиры. Или я что-то упускаю ?
Если сравнивать с флипингом или бизнесклассом, то доходность поменьше, но флипинг-это не пасиф, а в бизнескласс нужно больше вложений. Повыгодней ещё апарты были, но более рискованно. А вот посмотреть вклады в банках, акции, облигации пассивном, то 50% в год выгодней. Надо рассматривать общий доход, потамучто, квартиры выгодней под сдачу(аренда) имеют расходы больше при покупке(вместе с ипотекой), соответственно меньше доход с продажи. В этом комплексе наоборот, если вложения на горизонт 3-5лет. Думаю бывают исключения, но в среднем примерно такая математика. Так было в 2021г, сейчас подругому.
Прогнозирует стоимость пиковской будки как откроется метро в 10м рублей. Сейчас на Таганке можно купить 1-ку за 11.500. Про аренду молчу. Это кринж. Сдал челу из Анголы сколько там реально жить будет не понятно. Обычно всегда проблемы с такими жильцами.
Транспортной доступности нет, 23м., в Мякинино продают 7.9мл., ценами жонглируют, была 7,3мл., реальная цена продажи не более 7,3мл., а 20м., будет 6,7-7мл., сейчас по ставке 18% будете продавать полгода а может и больше.
А мне не везёт, сдаю студии у метро в Питере за 19т.р, каждый год меняю краны, в ковид сдавал за 16,плитку поцарапали, побили, сломали ручки окон-говорили так и было... На тысячу поднятт не могу, конкуренция. (
В моем случае вообще все ниразу не сладко. ЖК Ак Павлова.. Ипотека под 8%. Аленда ипотечный платеж не покрывает, причем разница весьма заметная. Около 20 тыс. р Сдаю еще меньше года, но математика уже и так понятна. За год аренда не отобьет даже деньги потраченые на маблировку. такая вот занимательная математика
Никуя не понятно, но очень интересно. Даже мне гуманитарию понятно, что тут пи..м попахивает. Квартира в ипотеке, про размер платежа нам не сказали, лишь о первоначальном и типа выплатах. Исходя из приблизительных данных про выплату 700к % банку и 300к в тело кредита, то в среднем ежемес взнос получается в районе 30к, но не менее 25-27к на сейчас ,если к 41г взнос по ипотеке 20тыс. А теперь интересное... Нам говорят про 539к валового дохода, а на скрине 518к, ну да ладно. Просто это что,каждые 2-3 мес новый арендатор что ли? С каждого заехавшего арендатора удержали депозит,так и заработали на 500к? Расходы на квартиру 35368,а не 33285р. Там даже на скрине еще и задолженность 1116😀. Аренда 35к, допустим. -5к Смаренту за услуги. - коммуналка +- 3000. и еще минус налог 4%. В итоге получается чистыми на руки около 25К. Так даже на платеж не набрать. Красиво соловей поет. Пы.сы. номер квартиры 1229. Ну это если кто в гости к ангольцу захочет😉. Криво замазали
@@Инна-м5ш1ъ держи уши пошире. Какой дурак тебе расскажет схему для заработка? Буду ей пользоваться пока она работает когда иссякнет я с тобой возможно поделюсь
А главный риск инвесторов в новостройках состоит в том, что все инвесторы хором начинают сдавать - и это создаёт жуткую узколокальную конкуренцию. Особенно страдают инвесторы с завышенными ожиданиями на основании рекламных посылов🤓
Спасибо большое за выпуск, всегда в них подчерпываю ценную информацию, применяю в своей инвестиционной деятельности и пока в плюсе, смотрю несколько лет и не понимаю негативных,жжелчных отзывов. Благодарна за информацию!
Я не понял????? Виктор, у вас всего одна студия? Раз ждете 3 года период, без налога. Хотя говорили, что еще есть объекты? Квартиры.... Может вы ошиблись. И ждать будете 5 лет все таки.
Я пример показал. Но жилой недвижимости у меня мало, в основном это апартаменты. Еще учитывайте, что не все недвижимость я покупаю на себя лично. Но у меня не одна студия, не переживайте 😀
Рублёво-Архангельская линия строится медленно, все силы брошены на Троицкую. Первый участок до Бульвар Генерала Карбышева должен открыться через 3 года. А до Липовой рощи - примерно 28-30-й. В лучшем случае
Ну так и ему не 3 года ждать, а 5 надо, чтоб налог не платить. Кароче в 30-м году встречаемся на этом-же месте. Как раз квартира эта будет 10млн стоить.
Все здорово, но если купить ОФЗ на 9 миллионов - доход будет в 2 раза больше без какой либо возни. Понятно, что можно парировать возросшей стоимости объекта (при покупке за 4.8 в 2020 году), но сейчас уже вряд ли будет такой рост - судьба льготной ипотеки под вопросом, а это был главный драйвер роста в тот момент, спрос тоже пошел на спад, так что нет сильных драйверов роста в дальнейшем. Укажите, где я не прав.
Единственное, вопрос: а вы уверены, что ваши ОФЗ погасят в установленный срок по номиналу, а до того будут платить купоны в соответствии с правилами? Да\Нет\Не знаю? И до какого года вы условно вложились в ОФЗ или любые другие облигации? Т.е. какой у вас горизонт планирования? В квартире хотя-бы можно жить, ну или продолжать сдавать её. Ну или швейный цех какой-нибудь в ней устроить)))
как хорошо наблюдать за виртуальными деньгами. надо было сказать 20 миллионов продам.600% что уж мелочиться. а так не ведитесь расказывает ерунду. недвижка это пасив.
Московская прописка не особо имеет значение на самом деле: на пенсию в любом случае не проживёшь, а пока работаешь и так будешь как московскую получать со временем и в Подмосковье. И цены гораздо ниже.
Спекуляции на пнрепродпжах - НЕ инвестиции. Купить и дальше держать, тупо продавать. Потом начинают обманутые дольщики митинговать и ныть. Сами виноватв и госуларсиао ничего им не должно.
По факту я купил дом за 15 лямов, продать могу за 35. Но изначально я мог купить в зиларте 70 метров за 14 лямов (в 2019 году вместо дома), а сейчас 70 метров стоит 35 лямов. В итоге, по сути может разница в кармане в 20 лямов, но по факту на одном месте))))) Понятное дело в любом случае лучше чем держать в кармане)))
Вспомнилась поговорка - "Дурак думкой богатеет". Но, есть и другая поговорка - "На рынке два дурака, один продаёт, другой покупает". Поэтому всё не так уж и плохо, со студией это конечно инвестиция с околонулевым выхлопом (когда еще то метро откроют, да и будет оно в 3.5 км от объекта). Но, с рекламы и хайпа тоже денюжка же капает. Можно даже и квартиру не покупать, а подснимать выпуски на примере квартиры знакомых :)
Чуть больше, чем 4 млн в 2020 году можно было взять студию в комплексе апартаментов бизнес-класса рядом с Тульской. Так это граница с ЦАО и 20 кв.м. легко сдаются за 60+. Странная стратегия: насобирать мусорных проектов в жопе мира 🤔. Не поленилась посмотрела на циан за сколько сейчас в Мякинино парк продаются студии. За 7,5 -8 млн. И за 10 млн есть 35 кв.м.
Молодец! Осталось посчитать все тоже самое, но в долларах + еще налог со сдачи квартиры не забудь закинуть, а то к Блиновской уедешь. Тогда рентабельность сразу идет в задницу, причем при продаже этой квартиры, надо найти покупателя с живыми деньгами, если только ни переоформить ипотеку на него. Итог понятен, если ставка по ипотеке 6%, то да, можно заработать, но роста цены больше нет, так что поздно пить Боржоми.
В циане хотелки продавцов, которые в итоге, как показывает практика, продают на 10-20% дешевле, тк сразу торг закладывают. Но смарент конечно продаст даже дороже чем в объявлении. Наглое вранье, рассчитанное на лохов…
а в чем тут вранье ? Ну во-первых я не риэлтор и никогда им не был. Я записал ролик про свой опыт и выложил в сеть с цифрами и фактами. Что вам не понравилось ?
я тоже когда покупала в 2021, с ключами в 2024 метро по плану было в 2025, думала потерплю годик) а теперь метро сместили в планах на 2029 год. Как и липовая роща, упомянутая в ролике, уже по планам не в 2025, а в 2027
15:00 вы не как физлицо сдаёте, получается, а как самозанятый со ставкой 4% по спецтарифу. Еле понял, про какие он 4% рассказывает)))) Физлицо платило бы 13% со своего дохода. Причём действовать эта ставка 4% (льготная) будет до 2029 года. Она введена для завлечения народа работать в белую. После этого налог, естественно, поднимут. А может, и 2029 год ждать не будут... Сейчас у нас всё так быстро меняется....
Сначала продай за 8.5-9, а потом рассказывай что столько стоит. Таких умных сейчас полно, накупили клетушек и считают свои виртуальные миллионы. Такими комнатухами застроили на 20 лет вперед, кому ты ее продашь?
такие же комментарии мне писали год назад, когда я говорил, что продать можно за 6,5-7М рублей. Я вам только пожелаю ума и удачи, ведь она вам точно пригодиться.
Отличный кейс! Сколько нужно для входа в эти инвестиционные истории? То есть вот чтобы принести, например, завтра какое-то количество денег в Smarent и получить ипотечную студию, подготовленную и сдаваемую в аренду? То есть от подбора самого объекта до получения дохода с аренды. Как я понял из видео, это как раз те самые 2 миллиона (с какой-нибудь поправкой пусть будет 2,5-3 миллиона), верно прикидываю?
На студию да, где-то так, брал 27кв/м с балконом для себя с отделкой, первоначальный взнос 1,5 и уже 1 ушел во все переделки и доработки, а также мебель и 70% техники, думаю еще не меньше 0,5 уйдет + непредвиденные расходы и т.д. закладывайте 3,5 Цена с отделкой вышла 6 170 000, но сейчас на льготную ипотеку повысили первоначальный взнос, поэтому может и дороже ~ 4 - 4,5
молодые пары живут без детей по 10лет, студенты и одинокие работающие также могут жить. к слову сказать сама прожила до 20лет с родителями в гостинке 20кв м, но совсем не хочется в такую с детьми, а с такими ценами и зп другого можно и не увидеть😭
Если я купллю квартиру 2х ком в сталинке за 7.5 млн с ремонтом сдам за 45тыс руб в месяц то я думаю это выгоднее чем брать в Москве однушку за 11.5 и сдавать за те же 45тыс
Автор тебе нужно чаще внезапно приходить в квартиру, желательно не трезвым и с собутыльника ми из смарент, тогда арендаторы будут часто съезжать и можно не возвращать депозит азааза
