Пояснение про заниматься недвижимостью с нуля - речь про чужую недвижимость на старте (продажи / сдача) , далее за кредитные средства, пока нет своих. Книга "Управление деньгами. 40 инвестиционных стратегий" finance1.ru/40strat
Тут уже не риски, а гарантированный убыток. Я автору все засчитывал в +, и студии, и антресоли, и много что еще, но тут он решил нас засадить , мягко говоря, куда-то не туда. Нет выгодных ипотек, и вот один из костылей у недвижки выбит, сейчас прибавится покупателей - ага, больше миллиона молодежи только выехало зарубеж.
Скажите, а начинать с нуля - начните с недвижимости - это как, нулем ее оплачивать ?? В недвижимость чтоб вложиться надо иметь не ноль, а что-то чтоб вложиться нет?
@@veraaverina8466 копейки это для,вашего города. .У нас в городе (не маленький город,и промышленный кстати ) квартира стоит 1200, 1500, 1800. И для нас 500, это целое состояние.
Насколько я понимаю, "стратегия" агрессивного наращивания капитала "купил дешевле, продал дороже" работает только на растущем рынке (недвижимости, если о ней речь). Если покупать на падающем рынке, то продать дороже не получится.
@@Alex-sy7ui 1) "Дождаться, когда нормализуется" -- в большинстве случаев означает, "дождаться, когда рынок снова станет растущим". 2) Контекст видео: "как быстро сформировать капитал", т.е. не ждать продолжительное время. Получается, одно противоречит другому.
@@alexzaytsev5702 ждать не нужно. Автор же четко сказал, искать варианты ниже рынка и продавать выше. За счет своего большего внимания. Искать убитые квартиры, делать ремонт самому и продавать дороже. Если уже совсем просто. Если делать это быстро, опять же за счет вложения своего времени то все будет получаться. Рынок недвижимости не падает как фондовый десятками процентов в день.
Отличная тема!!! Актуальна для новичков в инвестициях. Ваш опыт звучит,как совет старшего брата! Автоматически задаю себе тот же вопрос,а с чего бы я начала? Недвижимость! Однозначно. Ни одна отрасль сейчас не даст стабильность и сохранность вложений,плюс рост,пусть минимальный. Сей час найдется кто-то ,кто будет возражать. Конечно,надо правильно выбирать вид недвижки,местоположение,перспективы населенного пункта в целом. Даже в самые лучшие времена была неликвидная и убыточная недвига. Так же и в кризисные времена,всегда есть то,что принесёт доход и стабильность. А вот разобраться новичку что и где- уже сложнее. Поэтому,основываясь на своём опыте ,могу сказать,что лучше всего начинать с малого. И двигаться дальше.. Слона едят по кусочкам!
@@алексейиванов-щ8ч5н о том,что недвига рухнет в 2-3 раза я слышу уже лет 10 .. За это время , пока вы ждёте, люди сколотили себе нехилый капитал на недвижимости!
Есть способ покупать землю с обветшавшими домами,как у собственников, так и у муниципалитетов, в небольших городах пригородах городов миллионников,либо областных центров или промышленных городов с населением от 65-70 тысяч. Но именно не в этих городах,а пригородах, будь это деревни,сёла, посёлки,только с развитой инфраструктурой. В таких местах землю с обветшавшими домами возможно найти намного дешевле рынка,и далее если дом подлежит реанимации,то восстанавливаем и укрепляя конструктив дома,заводим отсутствующие коммуникации,делаем косметическую отделку,что бы будущий владелец уже мог заехать и жить. Всё и выставляем на продажу. Такую недвижимость возможно приобрести от 100-150 тысяч, до порог сами можете установить будь то 300 или 500 тысяч, чем больше сумма, тем либо более сохранённый объект недвижимости, который уменьшит расходы по восстановлению,либо с большей площадью земли,которую условно можно разделить на два,а то и более участка. Таким образом возможно за год восстановить несколько объектов, либо размежевать землю и продать по частям,а вырученные деньги вложить в следующие объекты или землю. Очень много заброшенных участков и обветшавших домов в округе,которые точно продадут я ниже рынка- так как у кого они во владении, очень часто не могут либо оформить собственность,либо нет желания ездить на объект и заниматься им. В общем это тоже выход, при чём если иметь какой то постоянный доход от работы и если имеешь время(удобный график) так как всю прибыль ты снова вкладываешь в последующие объекты, то в налоговой декларации ты можешь на протяжении нескольких лет декларировать нулевую доходность с таких сделок, так как все доходы снова инвестируешь в недвижимость. Таким образом заплатить налог возможно только после нескольких лет после начала этой деятельности. Пример: начать нужно с земли,на которой не важно стоит или не стоит уже какой то дом, главное это площадь самой земли, она должна быть не меньше трёх последующих размежёванных участков от 5-6 соток,но по конфигурации со всеми отступами, что бы на этих участках возможно размещение трёх же домов последующим покупателям.То есть нам нужен участок с площадью не менее 15-18 соток,лучше всего продолговатый вдоль подъездной дороги,либо угловой имеющий возможность разделить его на минимум три части с подъездом к каждому. Так же важно расположение в непосредственной близости электросетей,вышки связи с доступом мобильного интернета,а так же наличием источника воды,либо центрального, либо возможностью бурения скважины либо выкопки колодца.Если участок больше например 25-30-40соток, это ещё лучше,его возможно разделить ещё на большее количество участков. Если данный участок найден то главное цена как можно меньше по стоимости и на территории поселений, дешевле земли ЛПХ с правом строительства жилья. Затратив на покупку от 150+межевание+подвод электроенергии+ облагораживание подъезда+разведка водных источников (со скважиной, возможно повышение стоимости двух трёх участков, если будет сделана скважина единая для всех близко расположенных будущих объектов)+оформление участков- это повысит стоимость и в зависимости от нагрузки на ваши конкретные примеры, можно спокойно с продажи этих участков заработать в минимум пять раз дороже,а если есть какие то местные преимущества, то и до 10 раз.То есть воложивщись в объект 30соток с заброшенной усадьбой например 300т.р.(список работ выше), разделив эту землю на пять участков по 6 соток,с условием у каждого есть подъезд, есть электричество, есть колодец или скважина(одно на всех,на первое время этого достаточно),есть вышка связи с хорошим доступом в интернет. Смело продаём каждый участок не менее 85-90т.р. за сотку, один участок с усадьбой оставляем для приведения дома в порядок. Те средства вырученные вкладываем далее в подобные покупки земель, что бы не фиксировать прибыль для налоговой.Около половины вкладываем в восстановление дома-далее по нему есть два сценария. Либо его продаём за как минимум 2-3млн,фиксируем часть прибыли(нам ведь жить нужно на что то),остальное так же вкладываем далее в землю такую же. Либо второй путь это оценка этого объекта, залог в банке, в этом случае возможно сделать этот дом доходным с тремя четырьмя отдельными квартирами, сдача в аренду по низу рынка, создание потока в 15-20тыс. Которые пойдут либо все на погашение залога либо существенную часть, а вот полученный залог, направляем так же не дальнейшие вложения в подобные объекты недвижимости. Тут главное,лучше когда-площадь чем больше тем лучше,но не менее 15-18соток, есть возможность разделить на участки с доступом это возможно на угловых либо сильно вытянутых вдоль дороги, наличие электричества и хорошей интернет связи на вышке,+ если есть хоть и обветшалый,но поддающийся восстановлению дом с небольшими затратами. Расчёты показывают,что подобную схему можно за налоговый сезон сделать минимум два раза,с фиксацией части прибыли, а весь остаток капитала,снова инвестировать далее👍👍👍
Респект Николаю! Просим поведать о всех аспектах ОМС. Очень хорошо можно было заработать на серебре, но особенно поразил феерический взлет палладия и провал былой королевы рынка платины...
Интересно, но вот иногда задумываешься а ведь общество то, его большая часть ни чего не создаёт а только спекулирует и я в том числе куда катится этот мир... все только и думают как бы быть посредником что бы заработать не прилагая особых усилий.🤔
Моё всегда мнение было такое: - зачем придумывать велосипед, тем более, что его придумали до меня, нужно взять и ехать. А вот когда наезлинюкшь капитал, можно подумать, или заняться производством. Примерно так
Купли перепродажи это работает в Москве в Питере, а я живу в Астрахани, аренду гаража можно найти и за 1500 р. Люди готовы хоть какие деньги получить. Аренда квартиры мебелированной 10000 р, да ещё скажут дорого.
Всё с трудом продаётся и покупается. Денег нет у большинства местных жителей, а у кого они есть инвестируют в Москву. По этому и на недвижимость цена нереальная.
Николай, приветствую! Спасибо огромное за книгу! Прочитал уже половину: Очень классное оформление, бумага страниц, есть закладка и очень интересная. Уже понял, что буду перечитывать не раз, и действовать исходя из рекомендаций в ней. Однозначно та сумма, которая стоит эта книга просто ничтожна по сравнению с ценностью содержания книги! Понравились qr коды, по которым переходишь в видео с детальным разбором темы.
Есть аналог игры cash flow для телефона и ПК, называется Timeflow. В этой игре хорошо раскрываются принципы финансового планирования, на примерах сразу становится понятна разница между активом и пассивом, в том числе и при управлении временем.
Николай, здравствуйте! Давно провожу игры Денежный поток и применяю практически все инструменты из игры в жизни. Рад присоединиться к вашей игре и быть полезным людям!
Здравствуйте Николай у меня к вам вопрос, есть смысл влаживаться в недвижимость в провинции? Более менее крупный город это Иркутск, до него 300 км. При том что население стабильно уезжает на запад.
@@user-ll2dn8hs6t ну впринципе согласен, пару микроволновок перепродал и можно коммерцию брать в МСК , но исключительно на стадии котлована. Для построенных помещений с десяток компьютеров нужно продать если не брльше...
@@A10-r5g5c если нет денег, а какие еще варианты по быстрому и не противозаконные варианты. Это перепродать то что уже есть и в такси. Конечно десятки предметов перепродать придется.
@@A10-r5g5c пример - я купил монитор в м-видео по скидке за 26тр, а бу на Авито продавался. За 30.000. Объяву чел закрыл где то через 4 дня, т.е. продал. А если бы продавал новый Моник.... Т.е. банально даже скупать можно новое и на Авито. Скидки бывают но надо отслеживать т.е. тратить время, а это работа. А перепродажа недвижки тоже самое, только денег больше.
Сейчас просто перепродавать недвижимость на падающем или стагнирующем рынке это не доход плюс если ты физлицо то перепродавать больше двух квартир в год нельзя нужно оформить ИП или самозанятость хорошо перепродавать на растущем рынке или постоянно надо улучшать то что покупаешь не важно что квартиры машины гаражи....
С нуля Карл, какая недвижимость? Переформулирую вопрос - живёшь на вокзале с бомжами, нет денег на Доширак. Жду ответа, ток не надо про недвижимость...
Это не говоря о том , что гараж ещё купить надо на что-то🤦♂️ Если ты можешь купить гараж для перепродажи, то это уже не с нуля. У нас гаражи от 500 тысяч сейчас. Плюс налог придется заплатить, если через несколько месяцев перепродать. Что-то я считал считал и всё в минус выходит с гаражами🤷
@@АлександрМаслов-к4й налог на что платить? ну и гаражи по рыночным ценам само собой нет смысла покупать для перепродажи, нужно мониторить объявления и искать ниже рынка.. минимально придать косметический вид и на доску объявлений выставлять
пахать это зарплата))) попахать за того кто не хочет заморачиваться)))) В таком случае з/п самая успешное вкладываешь 0 зарабатываешь з/п Просто найти высокооплачиваемую работу самое эффективное, получается)) Чтобы купить гараж нужна денежка)))
Здравствуйте Николай, рассматриваете Вы как бизнес в торговые точки, магазины, общепит, автокомлексы как сервисы, мойки? Поделитесь соображениями... За рание благодарен!
Николай добрый день! Говорите всё верно но в данное время продать недвижимость очень сложно , а долги растут, жить хочется сейчас ) вот уже с начало спец операции не могу продать квартиру в Краснодаре , и другие объекты тоже стоят нужно снижать цены но это не выгодно или продовать в ущерб и искать ещё дешевле ???? Что посоветуете или идти на работу по найму???
Такая же ситуация, только в Екб. Четвертый риэлтор работает и уже через фирму, только чтобы скинуть хоть и с минимальной доходностью, ибо брал с кредитным плечом.
С чем связаны долги ? Попробуйте сначала минимализировать долги , возможно работа по найму вовсе не плохой вариант , посчитайте сколько тратите финансов ежемесячно , после чего нужно начать поиск работы.Попробуйте переквалифицироваться в другое направление, возможно тогда вы сможете начать новый путь. Оцените вашу недвижимость , возможно ее можно использовать в других направлениях.
Долги образовались в течении пока продаю квартиру в это время делал ремонт в другой оплачивал кредитными картами надеясь что продам квартиру и оплачу кедитки ! А ещё ипотека..... есть три квартиры они сдаются но этих денег не хватает !!!
@@Parkur123 Тогда вопрос , чем вы занимаетесь в течение дня ? Одна квартира - один кредит , должы перекрывать финансы , но если вы еще живете за эти деньги и пытаетесь перекрыть кредиты , тогда вы в яме. Найдите другой источник зароботка на свои потребности(еда,семья и тд.), а квартиры пусть оплачивают сами себя.
Что то очень сомнительная стратегия, которая за год тебя сделает банкротом. Такое возможно только от кризиса до кризиса, пока растет пузырь, а сейчас мы в самом начале кризиса.
@@user-ll2dn8hs6t Вы хотите сказать что кризис кончается?))) Я же написал что он только начинается, пик будет в 2026-28 годах вот в это время и надо покупать, а продавать ближе к 33 годам, это при условии что Россия не распадется и не будет гражданской войны)).
Николай, доброго времени суток, не до конца вы ответили на вопрос, в тот момент когда вы потеряли всё откуда бы вы взяли деньги, чтобы заниматься купле-продажей недвижимости?
При всем уважении и интересе к автору, есть маленький вопросик. Я просто оценщик недвижимости и немного в теме. Как можно на падающем (стагнирующем) рынке что-то заработать? А еще есть и инфляция рубля, ну это просто белка в колесе получается, бег есть - выхлопа реального нет! А если автор имеет ввиду покупку у лохов, алкашей и т.п. по нерыночной цене, то опять же, причем тут недвижка, сотовые телефоны куда ликвидней. В коммерческой, так там косяками западные инвесторы уходят, хоть целые заводы по бросовой цене, только кому перепродашь потом, ветеранам СВ О? Или в Москве благостно, все всегда растет?
с гаражами лучше их не продавать. потому что купив сегодня ты его сдашь с доходностью 20% годовых. а через 5 лет ты будешь сдавать его с прибылью 60% в год так как цена аренды за эти 5 лет выросла в 2-3 раза. цены на гаражи в 2 раза. в некоторых больших городах в 3 раза. лучше купить и держать. через 20 лет гараж купленный за 100 тысяч будет приносить 200 тысяч в год арендой. всегда задавался вопросом "зачем бегать если деньги работают лучше без твоего участия." из 1000 гаражей только 10 стоют вложений. поэтому пока ты их отыщешь - ты 10 раз накопишь на каждый. даже если доход 30 тыщ в месяц
Николай, а Вы в своих стратегиях по гаражам покупаете его оформленный со всеми документами и на землю тоже. А сдаете как ИП? Самозанятому нельзя же сдавать?
Николай! Здравствуйте! Скажите пожалуйста, есть возможность купить коммерческую недвижимость,для сдачи в аренду, как вы думаете, время сейчас этим заниматься, или держать кеш при себе, в это не простое время!
Добрый день, скажите как вы считаете имеет место быть покупать квартиру в ипотеку, в новостройке на стадии строительства для дальнейшей перепродажи ? Или комиссия банков и ид выйдет дорогого и получится нет смысла в этом
На данный момент с недвижимостью все плохо, это не только в России но и в Европе. Постарайтесь выставить квартиру на продажу, если очень долго продаете , ищите потанцеальных клиентов через аренду с договором а выкупе в дальнейшем квартиры.
@@ЮлияСоловьёваЖизнь50 Квартиры которые в ипотеки, тут согласен есть ощущение подоражание и аренды и покупки, но те квартиры которые куплены за наличку или остались в наследство тут другая история
Тоесть нет долгов, есть зарплата в 40 тысяч рублей и семья. Готов откладывать по 10 тысяч в месяц даже. Пол года это 60, и как купить гараж за 60? Металл который? Начать с такого? Как то всеравно фантастически начало с нуля. Спустя 8 месяцев ты его облагородил, потратил ещё плюс 20 например и спустя какое то время ты его не продал, потому что его снесли... Круто. Ну или не снесли а ты продал его в плюс 20 например... Так получается? Где плюс 50% в год?
Я не совсем понял, речь шла в вопросе о том что бы начать с полного нуля , а Николай стал рассказывать что бы он пошел скупать гаражи и сараи у меня вопрос с нулем в кармане как можно купить сарай или гараж?
Вариантов много - самый простой / взять кредит, при этом рассчитать доходность, чтоб в минус не уйти) - занять - привлечь деньги других людей под проект/купля продажа - есть ипотека на гараж и т.д. Все работает, конечно есть сделки менее доходные, есть которые выстреливают иксами, а есть минус!!! Берите и делайте)
Ну это опять не с нуля. Ну как я буду покупать гаражи когда у меня ноль в конце месяца и кредит в 240 тысяч? Раз в 3 месяца я могу отложить 5000р и всё. Я могу конечно продать машину и закрыть кредит. Но я не могу жить без машины, это не вариант.
Какие гаражи? С нуля, это когда у тебя есть кредит и ты берешь второй, чтобы провернуть хоть какую-то первую сделку. Какую сумму бы вы взяли, если к тому же не имеете постоянной стабильной работы, зарабатываете от случая к случаю шабашками? Вот это с нуля. Там по ходу нужно начинать с покупок скрепок для бумаг.
Игра крысинные бега, отличная, приходилось играть в крмпании, но если нет игроеов, рекомендую игру время-деньги на основе денежного потока и монополии. Игра просто бомба, помогает осмыслить разные финансовые стратегии.
