免費送房！又一城樓市崩塌，3年首付蝕光，仍無人接盤！系「房屋泛濫了，仲系庫存過多咗」
又見免費送房，呢次發生在珠海。
最近，有媒體報道講，位於珠海金灣的華發商務中心，業主65平房屋免費送，只要接盤人淨返的銀行貸款就可以了。
而家該名業主已經蝕掉首付，無力再繼續償還貸款。
據了解，呢套房屋系2021年業主以160萬買入的新樓，一直冇入伙過，而家仲系毛坯狀態。業主話佢曾經做過努力，在呢期間還曾停貸過一年，但仍然冇緩解財務上的壓力，甘先做出免費送房的舉動。
而截至當前，業主淨返大概115萬貸款冇結清。
粗略地算了一下，首付款加上3年的月供成本，呢位業主至少蝕咗大幾十萬。
根據房產中介的講法，呢套房屋而家系市場價，接手談不上蝕底。
其實講白了，免費送房只系一個噱頭，但大家亦都唔傻，而家樓價持續下跌，不斷創新低，誰敢接呢？前些年，誰要系手裡房屋多，都會招來羨慕。
呢不沒幾年，房屋多反倒成咗累贅了。而呢位免費送房屋的珠海業主也知道，睇到不斷下跌的樓價，同埋越來越多的二手樓掛牌，想趁早拋掉呢個燙手山芋。
截至而家，珠海的二手樓掛牌量超過咗5.7萬套，相比年初的3萬套，增加2.7萬套，可以講呢大半年時間，每日都有越來越多的房屋掛牌待售。
二手樓掛牌房屋越來越多，但成交量卻少的可憐，8月僅500套出頭，成交均價1.69萬。無論系成交量仲系成交價格，都系持續不斷地下滑。
通過走訪，各大板塊的二手樓門店了解到，珠海二手樓的價格，已經連續一段時間持下行的狀態了，幾乎冇乜野小區系上漲的，清一色全系下行。
新樓而家的情況也一樣，最為明顯的就系斗門的湖心新城板塊，樓價清一色都系大幅度下行，原價賣18000?20000元/平的，而家大部分的新樓樓價都系8千、9千、1萬元/平噉樣徘徊。乜野系腰斬，噉就系真正的腰斬，回頭來睇，湖心新城呢一波之所以跌幅較大，仲系因為之前漲幅太高，歸根結底，造成呢次大跌的根本原因就系炒房客太多，價格系被炒上去的，所以其樓價系不健康的，系含有水分的。
而二手樓的定價權講系講掌握在業主手上，但系大部分的仲系要根據市場來進行調整，大部分而家能夠成交的幾乎都系「割肉」的。
跟住再睇睇新樓成交的數據，據珠海市商品房預（銷）售專網數據顯示，8月珠海商品房共網簽1283套，環比下跌25%。從當下市場的供需關係來睇，唔理你系新樓仲系二手樓，都冇出現止跌的趨勢。
都講睇房產的租售比，系衡量樓價系唔系合理的一個指標，但在我睇來，租金，其實系個非常玄妙的數字，它能綜合反映一層樓屋的真實價值、流通價值、居住價值等等，但唔可以以此判斷房屋的漲跌能力。
而且珠海房租也跟住樓價在下滑過程中，從8月份環比跌幅TOP10城市來睇，珠海8月租金均價為35.39元/平方米/月，環比下降1.37%位居第二；在睇來，租售比呢東西，睇睇就行了，跟樓市漲跌關係不大，噉你睇前面幾年，亦有人講珠海租售比太低，但珠海樓市跟黐咗線一樣，樓價貴的離譜，地價也高的嚇人，仲系那句話，而家睇來，大家對於樓市缺乏信心系最大的問題。
眼下，老百姓未來收入預期不樂觀，未來房地產信心亦都唔足，最終導致房地產銷售持續下滑。並且從各個維度睇房地產產能，就系「房屋泛濫了，庫存過多咗」。就憑呢一基本面，期望房地產短期回暖，就系扯淡。
但系呢，二手樓掛牌卻在大幅上漲，幾乎每個月都系幾千套的增加，呢系最羅命的。從3月至今，珠海每個月都有超過1萬套房屋在降價，掛牌價和成交價都系不斷下降。截止到8月份，珠海二手樓平均成交周期已經拉到200多天。
點講，而家房屋確實越來越難賣掉了，呢在全國都已經形成咗基本的共識。而家各地的業主，同埋發展商們不斷用一啲新奇的手段吸引眼球，有在售樓處讓靚女跳熱舞的，有的搞賣一套送一套，買樓送黃金等等，目的都係為咗吸引更多的購房者；業主為咗賣房亦系花樣百出，包括免費送房，買樓送iPhone手機，中介帶睇就發50元紅包。
三十年河東，三十年河西，而家買樓的都系大爺，不，佢哋系上帝。
呢一輪樓價下跌你系睇唔到邊的，持續陰跌將系未來的常態。
退一步來講，就算你持有到咗某一日樓價真的回升了，但計埋你的持有成本，你以為能賺到錢嗎？結果到頭來一場空。
而且亦都唔認為樓價仲可以返到之前的高位，至於原因嘛，就系：人口，經濟，出生率，債務等等，都唔允許了。
單就人口呢點來講，中國人唇膏利已經消失了，中國人口老齡化速度之快出乎好多人的意料。而家，中國65歲及以上人口已經超過總人口的14%，正式進入老齡化社會。
與此同時，出生率卻在持續下降，舊年全國出生人口僅為904萬人，比上一年減少54萬人。
所以你話卑我知，人口不斷減少，未來誰來買呢啲房屋？誰來接盤？呢個問題唔單止關乎房地產市場，更系關乎成個中國社會的可持續發展。
試想一下，當一個社會的後生人越來越少，而老年人口比例不斷上升，呢將給養老、醫療、社會保障等方面帶來多大的壓力？
而呢啲壓力又將點樣影響到房地產市場？其次，再睇睇三四線城市的現狀，情況更系觸目驚心，曾幾何時，三四線城市的樓價也曾瘋狂上漲，但而家呢，空置率高企，好多地方甚至出現咗鬼城現象；試想一下，當一個城市的後生人都外出去搵工，留下的只有長者和孩子，呢度的樓價仲可以有乜野指望呢？
其實呢種現象其實反映了中國城鎮化進程中的結構性問題。在過去的幾十年裡，過度依賴房地產來推動城鎮化，而忽視了產業發展和公共服務的均衡配套。
結果就系許多三四線城市雖然蓋起了高樓大廈，卻冇相應的就業機會和生活配套，自然亦都留不住人。
知道講呢啲話有啲人系不願聽的，因為會觸及某些人的利益，但噉就系現實，冇辦法。所以想要買樓的，真的要考慮清楚了。
1 окт 2024
