深圳樓價跌到咗1字頭，可怕嘅一幕來咗！
從前年3月開始，深圳二手房成交量跌跌不休，到7月份下跌80.9%，8月份跌破2000套，一夜返番到10年前。唔少二手業主主動下調報價，郁親就下調上百萬。相比十幾年前深圳新樓今日嘅表現唔同，對比二手，新樓降價嘅概率降低。
此時此刻，深圳樓市嘅頭頂上正飄住一大片既烏雲。
新樓市場，價格內卷仍然在繼續，特別系遠郊區，幾乎隔一段時間就會飈出一個刷新片區價格底線嘅新盤，房企銷售回款工作壓力不減。
二手房市場，和前幾年比起身，早已今非昔比。面對部分業主嘅割肉式賣樓，感慨樓市下行周期為買家把樓價打落來嘅同時，又為賣家們到幾分心疼。
9月以來，深圳市場上嘅筍盤越來越多。
就喺呢兩日，沙井標杆次新盤博林君瑞，再次以跌破新低嘅價格轟炸朋友圈。
一套89平急賣單位，業主報價405萬，低於指導價129萬，單價4.55萬。對比2018年嘅開盤均價4.4萬/平，兩者基本持平。
查咗一下，而家博林君瑞嘅在售單位28套，掛牌均價在6.2萬/平，都系掛5萬以上。
上個月，小區已經有一套超筍盤以430萬總價成交，而家又出咗一套更筍嘅單位。
前有二手房嘅價格錨點，後有新樓擠兌，接落來資金鍊緊張嘅博林君瑞業主，其賣房壓力可想而知。
呢個都仲未系最壞嘅結果。
更加痛嘅系，當初以7~8萬/平入場嘅業主，而家內心估計心都涼埋，唔知幾時才能羅番呢失去嘅三年。
實際上，呢個並唔系博林君瑞業主嘅痛。
2020年以來，深圳各個區域都出現咗不同程度嘅降幅。
比如羅湖區：
水庫片區嘅湖濱新村，為80年代小區，從歷史最高成交均價8.38萬/平到今年嘅3.86萬/平，跌幅達54%；
翠竹片區嘅金麗豪苑，建成於2000年，帶深中學區，最高成交均價15萬，而家在8萬左右，跌幅近乎腰斬。
羅湖近三年跌幅前30名嘅小區中，最低降幅都達到咗32.7%，真系透心涼。
比如寶安中心區：
花樣年花鄉28平戶型，最新成交價196萬，較高峰期成交嘅424萬，降幅超5成。
寶中豪宅壹方玖譽169平4房，最新成交價2400萬，2021年高峰期系3350萬，單價從近20萬到14.2萬，降幅接近3成。
老前海片區嘅樓盤，而家已經有唔少單位跌破指導價成交，包括諾德國際、鼎太風華7期，樓價較高峰期成交普遍回調咗超過3成；
梗系，買樓蝕不蝕錢，主要得睇買入時間與產品。
就拿諾德國際來講，開盤均價1.2萬/平，最高漲到咗16~17萬/平，而家跌到10~11萬左右。儘管當前市場哀嚎遍野，有人蝕到燶咗，但買得早嘅仲系賺大發咗。
過去3年，我哋睇到深圳樓價嘅底線從3萬/㎡跌到咗2萬/㎡，而最近，深圳樓價嘅底線已經跌到咗1萬/㎡......
此刻，深圳1萬蚊以上嘅樓盤有邊D？
我哋根據二手房平台嘅數據整理咗深圳單價1萬+嘅單位名單。
可以睇到：單價1萬嘅單位主要集中在東部，坪山和龍崗最多，當然大鵬亦都有，但系因為位置實在太偏，呢張表格中就冇列出嚟。
光明和龍華各有一個樓盤出現咗單價1萬嘅單位。
光明嘅奧園和平廣場，系西部唯一一個單價只有1萬嘅樓盤。
但系我仔細查咗一下實際產權，發現呢個樓盤屬於商辦產品。
其實呢個樓盤雖然系商辦，但系樓齡挺新嘅，2013年嘅次新樓盤，如果系純正商品房嘅話，價格亦都至於只有1萬/㎡。
項目在光明老城區公明，同片區嘅二手樓盤單價在4萬/㎡左右，不過光明新樓內卷嚴重，將D二手房都卷死曬，即便系4萬/㎡單價也沒人接盤，更別講商辦產品咗。
我查咗最近一年奧園和平廣場嘅成交記錄，過去一年項目只有兩套成交，睇來在光明嘅商辦項目，即便系低價大平賣亦都好賣。
龍華唯一一個1萬+嘅樓盤系福星雅園。
呢個樓盤位於觀瀾板塊嘅邊緣，和東莞挨着，地段位置確實太差。
再加上項目嘅樓齡又老，幾乎穩唔到一個優點，亦都枉呢個盤單價跌到1萬+。
坪山和龍崗1萬+樓盤嘅特點比較明顯。
第一個特點，樓齡普遍較老
單價低嘅樓盤都系90年代嘅小區，只有兩個例外
一個系坪山嘅六和城、一個系丹梓龍庭。
六和城嘅整體樓價並不低，整體均價在3.5萬/㎡左右，淨係因為有業主砸盤，才出現咗兩套超低價單位。
其中有一套低價單位最近兩日還漲價咗，但漲完單價仲系在2萬/㎡以下，睇來業主亦系挺反覆無常嘅。
丹梓龍庭亦系相同嘅情況，單價1萬+嘅單位只有2套，其他樓盤均價在2-3萬/㎡之間。
坪山和龍崗單價1萬嘅單位仲有第二個特點--位置真嘅很偏。
坪山嘅單位，一半在坑梓，距離惠州一步之遙；
龍崗嘅單位分布較為分散，但系地段多數都唔好。
卓越城市中心花園在橫崗、在新城花園龍崗在新生板塊，三和村二區在雙龍地鐵站附近、恆通工業城在工業區遍布嘅上下李朗。
如果你唔系很熟悉龍崗嘅板塊分布嘅話，你壓根唔知呢啲板塊在邊度。
梗系，低價單位質量差亦都不出人意外，畢竟系深圳樓價嘅最低門檻，位置和樓齡梗系唔可以強求嘅。
如果你嘅首付真嘅很低，連100萬都唔到，我嘅建議系別買呢啲低價嘅二手房，雖然價格低但系後續出手難度好大。
另外嗰啲低價、折扣好大嘅新樓，我亦都建議大家此刻入手，因為後續嘅不確定性也好大，而且呢啲新樓多數都系東部，樓盤嘅價值不高。
當下市場很悲觀，不建議大家去賭，大家要買就要買一D有價值真既定性資產。
1萬+嘅單位已經出現咗，那深圳嘅樓價還唔會唔會繼續跌下去？
如果仲未任何行動嘅話，下跌嘅趨勢恐怕很難扭轉。
畢竟，而家深圳樓市面臨嘅困境系過去20年從未有過嘅。
信心已經崩塌，想要再建立起身，難度只會越來越大。
大動作如果不快D落實，後續再去做，可能就為時已晚咗。
深圳到而家亦冇放鬆限購。
前兩日，頭先辦完亞運會嘅杭州徹底放手，限購直接放開咗，
上周末，大灣區嘅小老弟中山全域放開限購，最後一點遮羞布都扯落來咗
更唔使講廣州在上個月就已經局部放開咗限購。
周邊城市紛紛放開，深圳恐怕亦冇資本再等咗。
到而家為止，10月份已經過去咗三分之二，即時就開啟2024。
深圳樓市，到底還行唔得？呢系最近被問及得最多嘅一個問題。
短期來睇，而家依然充滿好多不確定性，核心表而家政策層面。諸如靴子何時落地，鬆綁力度會有多大，能達到點嘅預期等，呢啲都將好大程度上影響買賣雙方對後市嘅信心。
冰凍已久嘅市場，政策出嚟後，即時就被點燃，不現實。但如果後續冇政策加持，一點溫暖都唔給，只會更加寒冷。
信心比黃金重要。救市救到最後，本質上救嘅就系信心。
中長期來睇，樓市嘅兩極分化唔可避免，冰火兩重天系未來趨勢。強勢板塊漲幅好，弱勢板塊漲幅慢，甚至不漲反跌。
更長時間嘅周期來睇，當下大多數人所感受到嘅絕望、沮喪、質疑與傷痛，都會被時間一一抹平。
梗系，有好多朋友可能會講經濟形勢不扭轉，光系放開限購冇用。
但我覺得做事總會有先後，要解決呢一堆嘅爛攤子，就得先把容易嘅事情做咗，後邊再去解決難題。
顯但系家扭轉經濟嘅難度遠比放開限購要大多咗，短時間內想要完美解決，談何容易？
先做簡單嘅事，把限購放開，系更合理嘅揀。
23 окт 2023
