深圳樓價繼續暴跌,曾經的天價房跌落神壇,房地產市場回暖無望。
深圳的二手樓市而家有一個講法:冇賣不出去的房屋,只有降不完的價格。
真唔系講笑,如果你有中介朋友,翻開中介們的朋友圈,會發現唔系在推銷新盤優惠、就系在推銷低於指導價的二手單位。
二手市場呢情況,搞得買家和賣家都很焦慮。
賣家生怕自己割肉割太多;
買家生怕自己抄底抄到咗半山腰。
睇來大家都高估了市場的熱度,按照而家呢個二手樓成交量,月底成交最多只有2000套出頭。
市場回暖戛但系止,樓價自然也很難反彈。
對於深圳樓市來講,值得銘記,一個系2015年,一個系2021年。或許仲有今年。
2015年,系中國樓市上一輪牛市的啟動年,而啟動點便在深圳。
當年深圳發動第一波攻勢,並由此以點帶面,上漲勢頭遜色擴展至成個東部,最後蔓延至中部、西部,跟住一群三四線城市在貨幣棚改之下,跟隨上漲。
正因為深圳系上一輪樓市大牛的發起者,所以深圳獲得咗中國樓市風向標的稱號。
2021年值得記住,因為調整亦系從深圳開始。
2021年2月份,深圳率全國之先在全市範圍內公布了二手樓參考價,當月深圳的樓價就見頂向下,並一路下坡至而家。
呢九年裡,見證了深圳樓價的大起大落。
2015年,深圳的樓價年初的時候均價還只有三萬多,到年末突破了4.5萬元。2016年直接突破6萬元,之後一路狂飆,邁過7萬大關、8萬大關,掛牌價甚至衝破了9萬。
2021年2月深圳率全國之先發布咗二手樓指導價,成為中國樓價全面調整之濫觴。深圳也由此,從上漲階段的風向標變成咗調整階段的揭幕人。
彼時至今,深圳樓市已經調整了三年半。
三年時間裡,深圳的樓價從8字頭跌入7字頭,再跌入而家的6字頭,樓價已經返到咗2018年。
樂有家數據顯示,舊年年末深圳的二手樓均價跌至6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%,比2022年跌12%。
呢並唔系底。
進入今年,深圳的樓價仍在一路下行。樂有家最新公布的數據顯示,深圳的二手樓成交價已經跌破6.3萬,為6.27萬元/平方米。
今年,深圳的樓價很有可能穿破「6」字,進入「5」字打頭時代。
深圳當年成為樓價上漲的引領者,並成功將樓價翻倍背後,其實邏輯並不複雜。
人口帶來的需求暴漲,經濟與產業強悍發展背後帶來的熱錢瘋狂流入。
2015年深圳常住人口1408萬人,到舊年年末,深圳人口增長至1779萬人,8年時間增加了371萬人,平均每年增加46.4萬人。
人口瘋狂飆漲,對於深圳噉樣一座後生冇醫療教育積澱的城市來講,配套很難跟上,由此產生了越來越大的學位缺口,同埋令人詬病的公辦高中錄取率。
如果將時間跨度拉長,深圳從1979年立市到舊年年末,人口翻了56.6倍。
瘋狂湧入的人口帶來的必定系巨大的購房需求。
除咗購房居住的硬需求外,仲有隨着產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
深圳過去的經濟、產業、金融、科技、人口發展,有目共睹且舉世矚目,而呢啲都系建立在深圳對製造業、民營、科創的執着之上。
最初系依靠出口代工,依靠「三來一補」的加工出口特區,開啟了城市化序幕,並積累了原始資本。深圳當年作為經濟特區,其實冇獲得幾多中央財政的加持,中央主要系給予了政策,讓深圳放開手腳闖。
而家的深圳,GDP超三萬億,位居全國第三。舊年深圳GDP為34606.4億元,系1979年立市時的17656倍。
出口,深圳連續31年位居全國第一。
產業能夠實現蝶變,出口能夠穩居第一背後,系深圳對科創的堅持。
世界知識產權組織之前發布「全球科技集群」的排名,「深圳-香港-廣州」科技集群,被評為全球第二大科技集群。呢個集群的主要得分,系深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數量,跟全德國相當,且連續十八年位居全國第一。
基於呢啲,深圳才成為咗過去十年人口競爭力最強的城市,並成為資本炒作的重要據點。
從數據來睇,2013年深圳的金融機構本外幣存款餘額33943億元,那一年深圳的資金總量首次超過廣州。之後差距越拉越大,到今年4月末,深圳的資金總量達到咗133224億元,翻了四倍。
人口不斷流入、熱錢不斷流入,硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求,推動着深圳樓價水漲船高。
而另一方面,深圳在對待房產上,由於逼仄的空間和堅持工業立市的原則,讓深圳始終「重產業、輕居住」。
深圳工業用地占比常年維持在3成左右,呢一數值接近國際15%-3成指標的上限;居住用地占比,40年來從未達到國際通用指標下限。
更為關鍵嘅系,深圳本就占比不大的居住用地上,超一半房屋系無法公開成交的城中村。
深圳擁有1044個城中村,數量全國第一。另外,深圳有1200萬人居住喺城中村,占總人口的67.5%。
呢種房產分布,導致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的數據顯示,商品房189萬套,保障房51萬套,公寓等其他住房97萬套,單位自建房55萬套,工業宿舍183萬套。
一方面系不斷湧入的人口和瘋狂炒作的需求,另一方面系稀少的供地和商品房供應,雙重夾擊下,深圳的房屋不斷突破天花板。
既然如此,深圳的樓價又點解持續下跌三年?
即便調整了三年,深圳的樓價和絕大多數普通工薪階層都冇關係。
從樓價收入走勢來睇,當下一個普通工薪階層,想要在深圳買樓,需要唔飲唔食40年以上才行,計埋吃喝,按照而家的樓價,呢世人都沒希望。
深圳樓價,早就透支了呢座城市本身的承受力。
有人或許會講,像京滬深呢種城市,商品房本來就唔系給普通人準備的。
呢句話只系羅一半。無論哪座城市,房屋的中流砥柱都系中產階層。深圳富人買樓如買餸唔錯,但所有的投資與炒作,最終都需要中產來接盤,形成一個閉環。
正因為樓價遠超城市大多數的購買力,讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓好多人的收入縮水,讓有實力投資的人也丟失了信心,才進入咗不斷調整的周期入邊。
有一個概念,叫「需求斷檔」。簡單理解,就系高樓價形成咗一個天塹,讓相當部分人空有需求冇實力。
一句話概括就系,富人不買,中產不敢買,普通人買不起。
所以,即便到而家深圳的供需矛盾依舊尖銳,但在需求萎縮之下,也擋不住調整的大趨勢。
睇幾組數據。
2009年深圳的二手樓過戶量歷史最高,有15.5萬套,平均每個月1.29萬套。
2015年過戶量歷史第二高,12.7萬套,平均每個月1.06萬套。
2017年系深圳樓市調整之前二手樓過戶量最低的年份,6.4萬套,平均每個月5333套。
進入調整周期後,2021年的過戶量相比於2020年直接跳水。2022年的過戶量創二十年來新低,只有2.2萬套,平均每個月只有1833套。
舊年有所恢復,但亦系近二十年第二低,3.3萬套過戶量,平均每個月2750套。
新樓,舊年的成交量創近年來新低。
最後一個問題,深圳樓價,或者講中心城市的樓市何時能回暖?
呢個問題唔好回答,因為決定因素太多咗。
經濟的興盛之下的房地產興盛,才有意義。反過嚟,房地產興盛帶動經濟興盛,則系虛假繁榮。
換句話講,只有經濟、產業、就業、出口復甦了,樓市才會復甦。
28 сен 2024