新生剛考上大學，需到學校附近租房子；找到好工作，但得尋覓新巢；或是有了幸福的另一半，小倆口想要有個「好歸宿」，這時若遇到惡房東怎麼辦？免驚！讓租屋法律專家溫令行律師，告訴你如何破解惡房東的「吸星大法」，讓你乾坤大挪移、禦敵奪先機！
1.簽約之後，房東偷偷在合約中夾一些對房客不利的文件
解決方法：將合約書每一頁之間用兩人的印章蓋上「騎縫章」，或是每一頁標上頁數，再拿去公證，就不會被偷偷插入先前沒有的合約內容文字
2.房東常無故或找理由闖入房間
解決方法：很多房東會以修繕為由，開鎖入屋，所以建議在一開始的租賃合約中，具體與房東約定可以進入的情形，以避免雙方有認知上的差距，以後房東要入屋，也要符合合約內容才行
3.房東雖有出租設備如熱水器、瓦斯爐等壞舊，但壞了不修繕且置之不理
解決方法：《民法》第430條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除
4.看你經營有賺錢，房東莫名漲房租，否則不續約
解決方法：《民法》第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」因此只要有訂定契約，房東基本上是無權在租約期限內任意調漲房租的。
5.房東拒絕給收租證明，想逃漏稅
解決方法：依照《所得稅法》第103條規定，檢舉逃漏稅經查明屬實者，稽徵機關應以罰鍰的百分之二十，發獎金給舉發人，並為舉發人絕對守密。國稅局調查後會作出行政處分，要求所得人補繳及罰鍰。國稅局調查認定，逃漏越多，罰鍰越高，獎金越厚。
6.搬走時要求拿回押金，房東百般刁難
解決方法：租約到期時，房東應依約歸還押金，但如果房東考量水電單據還沒收到，可扣留部分押金，房客可以請房東向電力公司，申請結算至租期屆滿日的費用，方便房客補繳或房東扣抵押金的計算，或是依照近兩期的水電費、瓦斯費的平均金額，決定扣留多少押金。
至於租期屆滿或租約終止時，房客有回復原狀的義務，包括打孔、牆釘除去後之修補等，或經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備，難免會稍有髒污或折舊情形，但一般來說，牆壁如無「顯然污損」，房東不能要求「重漆牆壁」。
7.房東偷窺，怎麼辦？
解決方法：若是在屋外或窗外偷窺，刑法並未將這種偷窺方式視為犯罪，但並非無法可罰，依照《社會秩序維護法》第83條第1項第1款規定：「故意窺視他人臥室、浴室、廁所、更衣室，足以妨害其隱私者。」處新臺幣6千元以下罰鍰。
若是用望遠鏡、監視攝影機或是針孔攝影機，依《刑法》第315條之1，對故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論或談話者，處3年以下有期徒刑、拘役或3萬元以下罰金
8.房東樓下的營業用電，轉嫁給樓上房客，讓房客分攤支付
解決方法：由於電費採1戶1電表計費模式，因此房客使用的電力很有可能為營業用電，若該戶使用營業用電或工業用電，電費帳單會註明，房客可查詢帳單或至台電查證。另外，可請房東安裝獨立電表計價，高額電費可能來自冷氣機，但很多房客都忽略耗電量驚人的電熱水器。
9.房屋漏水、水管不通本來就有，房東卻誣陷是房客使用不當造成的
租屋修繕責任原則上都應由房東來負責，若房客自行修繕，可留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。依《民法》423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付於承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。也就是說，房東需保持出租物品的可使用狀態。
又《民法》第429條亦有明文規定，除租約另有約定房東不負修繕義務外，則房東對於房客是負有修繕義務存在，以保持房屋合於約定使用狀態。建議租屋民眾，可在租屋契約上列出修繕責任歸屬清單，大事交給房東，小物件由房客自行修繕，即可省去許多麻煩。
10.想分租當二房東省開支，被房東刁難
解決方法：依照《民法》443條，未經出租人同意的情況下，承租人不得將租賃物轉租給其他人，但如果租賃物屬於房屋的話，且租約上沒有列出不得轉租等規定，房客可以將一部分的房屋轉租給別人。也就是說，如果租約上沒有特別規定，民眾承租房子後，依法可以將房子的一部分轉租給別人，沒有違約的疑慮；但若承租物為單間套房、雅房，因空間獨立，只能「全部」轉租，恐有違法之虞。
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22 апр 2021
