爛尾樓將消失？新樓不封頂不放貸，呢系要錢仲系羅命？
近日，深圳多家商業銀行宣稱，個人住房按揭貸款只有在房屋主體結構封頂後才能予以放款。
呢一決策迅速激起了公眾的廣泛關注，並在網絡上引發了熱烈討論。
深圳樂居向大行相關人士諮詢，表示要求已明確，將於7月5日開始實行。某深圳地產公司相關人士表示，「啱啱收到銀行消息，深圳銀行的按揭放款需要在主體封頂後才能放聽日開始執行。」
「主體結構未封頂不得放貸」的規定，可以追素至央行2003年發布的「121號文」及2007年發布的「359號文」。
表面上睇，銀行系擔心發展商挪用預售資金，導致延期交付和爛尾的風險，從而引發民生穩定社會問題，同埋銀行壞賬爆雷等問題。
實際上，呢個時間點，仲有一樣亦可能被大家忽略了，噉就系政府下場收儲呢件事。
封頂才能放款，跟政府收儲有啥關係？
政府唔可能在而家呢個階段給發展商出難題。
除非政府有乜野利益，跟發展商系衝突的。那究竟系乜野利益呢？
政府要幹啥呢？有一種可能係為咗抄底一部分發展商。比如庫存大的發展商，沒封頂的樓盤賣出去，又收唔到銀行的貸款，必然會導致資金更加緊張，甚至入不敷出。原本就不富裕的家庭更加雪上加霜，走投無路的發展商，系唔系就只好把房屋低價拋售給政府。
政府一招刪門打狗，抄底發展商，用跳樓價完成收儲任務，系唔系有啲妙！而國企央企不缺錢，佢哋的房屋資金壓力不大，可以慢慢賣，供應量減少，也等於系掩護我軍安全撤退了。從呢個角度來睇，有啲一石二鳥的意思。
以上，系從陰謀論的方向進行的推理，下面再從陽謀的推理方向，反方向臆測一下。
現而家救市去庫存，發展商跟政府同穿一條褲子，呢個時間點重提沒封頂就不放款的要求，係為咗讓發展商集中賣現樓。
正如一開始所講，新樓封底才放款，呢等於減少了市面上一手新盤供應量，供應量減少有利於穩定市場價格。
而針對發展商資金緊張的問題，政府一定系做好了對發展商的融資支持，亦都係為發展商做好了資金兜底，解決佢哋的後顧之憂。所以，深圳現階段要開始統一陣線，打響反擊戰了。
毫無疑問，政府呢係為咗控產能，穩價格，去庫存。比如，未封頂的樓盤賣出去唔可以放款，一係為咗讓發展商賣現樓，二係指引消費者進場買現樓，噉就導致未封頂的部分預售樓盤會自動下架，從某種程度上亦系減少一手現樓供應量，扭轉供需關係，穩住價格，不排除又會上演漲價去庫存的戲碼。
從戰術的角度來睇，呢亦有啲一石二鳥的意思，既杜絕了新樓貸款被挪用，出現的延期交付和爛尾的風險，短期內又人為減少了市場供應量，穩住價格，慢慢形成築底去庫存。
自此，東宇新一期房地產政策破案暫告一段落。真相究竟系哪一個，呢度還存在一個變量，亦都系發展商的對策，唯有等時間才能揭曉結局。
深圳呢次銀行貸款規定落地，亦系政府工具箱一個新工具，效果如果好的話，講不定會推廣到全國實行。
唔少網友認為，如果呢條政策系2003年就有咗，咁所有按揭並且爛尾的業主都可以起訴銀行。
後來，「主體結構未封頂不得放貸」點解就慢慢被弱化了？
後邊由於樓價快速上漲，銀行為咗搶占房貸份額，部分銀行迎合發展商的需要，在按揭樓盤冇封頂的時候，就發放了貸款，導致劣幣驅逐良幣，加上當時不良貸款率比較低，封頂前發放貸款成為潛規則。
隨着市場的快速發展，房企高周轉運營策略下，預售資金挪用成為普遍性。
而家保交房進入攻堅期，5月17號國務院視頻會對於保交房明確了嚴格的時間截止同埋要達成的任務。因此政策全面嚴格，其中就包括封頂以後才能發放按揭貸款。
再嚴格的法律法規，如果執行唔到位就系廢紙一張！
嗰啲沒封頂就放貸的銀行，顯然屬於違法違規操作，咁多年唔知坑害了幾多無辜的購房者。
發展商大量的爛尾樓，無數老百姓的血汗錢打了水漂，已反覆證明房屋預售制系一種充滿罪惡與血淚的制度。
如果真的為民，不光系不封頂不放貸，不交房都唔應該讓購房者還貸。
房貸本身系抵押貸款，銀行應該允許購房者在發展商違約後用房屋抵消債務，讓銀行承擔違規放貸風險，而唔系把風險全都轉嫁給購房者。
除此之外，「不封頂不放貸」本就系政策要求，現居然變成咗改善措施！
本就應該的事，而家卻成咗「恩賜」，權力和金錢的不平等分配也讓好多人失去咗本應享有的權利。
呢不禁俾我哋思考爛尾樓的問題到底出在邊度？
恆大，房貸永遠的痛！
恆大御湖園大門樓都冇封頂，好似預售放貸就已經完成。
雖然沒見爛尾樓，但購房者收穫的卻系荒草園。
面對爛尾樓的悲劇，我哋唔可以將所有責任歸咎於購房人。
銀行應該承擔起全部責任，退還購房人所有款項，並賠償唔少於樓價1成的違約金。
畢竟，在呢場爛尾樓風波中，銀行的責任遠大於發展商。
但系。
現實卻系購房者背負着沉重的房貸壓力和高昂的租金成本，甚至有的仲要承受妻離子散的痛苦。
國家早已明文規定，未封頂樓盤不得放貸，點解仍有銀行頂風作案？
我哋必須追問：系誰默許了呢一切的發生？
誰又該為無辜百姓負責？
簡來講之，從預售購房到封頂前的呢排期間，樓盤受買人冇必要還月供，一定持有期限內可以減少成本，也降低了可能因爛尾而帶來的風險。
以往，深圳新盤蓋到三分之一就開始拿預售，交付周期一般都系1年半至2年，甚至有個別樓盤長達3年才達到交付標準，假設樓盤封頂約在預售的半年至一年之後，受買人就可以延遲月供。
舉個例子，在深圳買一套500萬的房屋，最低首付系2成，按揭400萬、利率3.5%，月供大約系17962元，從按揭放款至限售期過後，加上一啲中介費用等摩擦成本，5年的持有成本超過咗200萬。
如果系封頂之後再放款，相當於系供樓時間少了6-12個月，咁持有成本減少了10.8萬-21.5萬左右。多出嚟的錢不香嗎？！
最緊要的一點系，可以降低樓盤爛尾給業主帶來的損失風險，但同時壓力亦會給到樓盤。
銀行違規放貸，老百姓成咗爛尾風波的受害者！
發展商高周轉的經營策略，部分銀行為咗搶占房貸份額，迎合發展商的需要，在按揭樓盤冇封頂時就開始發放貸款，「封頂前放貸」便由此演化成咗「潛規則」。
有網友認為，發展商劃賬首先要經過住建、監理、房管等部門的審批同意，銀行只係履行了資金管理的責任。
由於業務競爭壓力，銀行睜一隻眼閉一隻眼，但根源唔喺銀行，而在房管、住建和監理等部門，呢啲人的不作為才造成咗爛尾樓的風險。
無論點樣，銀行都唔應該與發展商沆瀣一氣，違規操作，坑害老百姓！
房屋爛尾就應該銀行負責，不應該由購房者承擔。
專家認為：「不封頂不放貸」的政策，有助於降低房屋爛尾風險。
而我哋老百姓擔心嘅系，此政策一出，發展商會唔會為咗快速拿到貸款而瘋狂地趕工期？
如果工程太快，很容易就會產生房屋質量等一系列問題。
「不封頂不放貸」早已成明文規定，銀行卻一直有恃無恐！
噉樣的銀行，終究會成為腐敗的溫床。
因此，點樣在保障經濟安全的同時滿足民眾住房需求，便成為咗一個值得我哋深思的問題。
8 июл 2024
