話說最近看一些二手成交新聞，發現嘉湖山莊出現一宗呎價跌穿7,000元的成交，之後沙田第一城又有呎價跌穿10,000元的成交，就連太古城都有呎價跌穿12,000元的成交。當業主都宣布投降，但我們卻見不到成交有任何起色。究竟這些價錢算不算已跌至谷底? 我們又應該怎樣解讀這類劈價貨呢?
先看看嘉湖山莊的劈價單位，就是一期樂湖居14座極低層G室，實用面積548呎。雖然報道指單位殘裝，需要花錢大執，但業主最終都由原叫價520萬元，反覆減價至371.8萬元沽出，減幅達到148萬元，平均呎價只有6,784元。
對下手買家來說，如此入貨價看似吸引，因為用按揭角度計算，假設買家借盡上會，他所需要支付首期僅37萬元，餘額連按保上會，每月供款16,568元。即使現時高息4.125厘的環境，還息比例高達70%，也就是說，每月供款中有11,600元用來還息，只有4,900多元償還本金，但如果準買家一直選擇租樓而非買樓，他同樣也需要支付11,000元月租。因此，從自用角度，不買樓便要租樓的前提下，這個價錢並不算過份。
特別是類近呎數、類近樓層的單位，如果回到2022年9月，本港銀行未加息之前，成交價隨便也要575萬元。當時有1.5厘的低息誘因，但卻要捱貴價，不單首期、貸款額高一截，連帶每月供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市，反而今天樓價跌至此水平，卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。
準買家對前景感到悲觀，除了因為息口高企增加供樓負擔外，現今經濟環境下，準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮，大幅削減估價。畢竟估價不足帶來的捧差價風險，未必人人承受得起，即使有心儀單位，以前可能會不惜一切追價入市，現在卻充滿戒心。若非業主主動遷就，也未必夠膽承接，樓市因此處於買賣兩閒的局面。
類近個案不單在嘉湖山莊出現，連同沙田第一城、藍籌屋苑之首的太古城，部份成交價之跌幅，也體會到業主處於半投降狀態。沙田第一城27座低層C室、實用面積688呎的三房間隔，就由原本開價1,000萬元，直線減至650萬元成交。
別以為業主開價特別誇張，回到加息前的2022年9月，這個基本上屬於市價，當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手，90%按揭上會，月供大約30,000多元，而當中支付利息約22,300元，與現時在市面租用同一層物業，月租約23,500元，實際上也是相差無幾。
太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案，代理形容劈價貨僅曇花一現，位於怡山閣低層A室，一個實用593呎的單位，原業主開價1,020萬元，減價至700萬元成交。縱然對照其早年買入價250萬元，如今只屬止賺離場，但計及減價力度，也算是大出血劈價足足320萬元。類近單位在2022年未加息前，成交價也要過千萬元水平。
業主劈價出貨無人承接而感到悲觀，但準買家都因為對後市無信心而不敢入市。如此買賣膠著的狀態，縱然一月上半月的成交量，部份屋苑錄得倍數升幅，實情只因基數效應的帶動，根本不能確認樓市已經走出轉角市。
事實上，準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下，銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例，由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今，銀行已經下調物業估價，這個跌勢並未停止，一季過後的今天，十大屋苑估值全面報跌。
太古城有物業估值跌穿700多萬元，跌至只有600多萬元，而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈，一個最高估到781萬元的單位，跌至《施政報告》翌日的648萬元，現在只是多跌一點至580萬元而已。嘉湖山莊、沙田第一城等也出現300多萬元的估值。
息口是影響樓市的主要因素，但觀乎業主減幅，似乎某程度上也抵銷了息口上升的威力，但準買家仍然不入市，好像也應驗老行尊所說的「寧買當頭起、莫買當頭跌」。樓市確認跌勢時，大家總覺得低處未算低，愈跌愈無信心，愈無信心愈沒人會買，這也解釋為何政府去年宣布減辣後，樓市仍未見起色，如果預算案中，政府真的宣布全面撤辣，情形又會否相同呢? 這值得我們再觀望。
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6 фев 2024
