愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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40点を目指す講義NO.11 開発許可制度（後編）の一部
４．建築行為等の制限
開発行為、つまり、建物などをつくる目的で行う造成工事をしようとする場合、開発区域が決められます。この開発区域の中で、建物などについて、いつから、そして、どのような建物などをつくれるのか。
今回は、開発許可を受けた開発区域内での建築規制について見ていきます。
それから、市街化調整区域の中で、開発許可に関係なく行われる一般的な建築に対する規制は、どのように行われているのか。
これは、黄色の部分の規制を指します。
いわゆる開発許可を受けた開発区域以外での建築規制と言われるものになりますが、この点についても触れたいと思います。
（１）開発許可を受けた開発区域内での制限
★造成工事完了の公告前の開発区域内での建築行為等の制限について
条文を確認する前に、どうして造成工事完了の公告前の開発区域内での建築行為等が制限されるのかを説明しておきます。
もし土地の造成工事に問題があった場合、すなわち、土地の造成工事が完了したが、申請通りの工事が行われていなかった場合、申請の内容通りになるように、工事をやり直すことになります。しかし、建物が建ってしまっていると、その建物を取り壊さなければならないという事態になりかねません。なので、工事完了検査が出て公告されるまで、原則として建築行為等を制限しているわけです。
都市計画法第37条
「開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第三項の（造成工事完了の）公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 ①当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、②その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二 第三十三条第一項第十四号に規定する同意をしていない者（開発区域内の土地の所有者等で、開発行為を行うことに同意していない者）が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。」
要するに、造成工事完了の公告前の開発区域内での建築行為等は、原則禁止されている。しかし、工事完了公告前であっても、3つの例外があるということです。
①の工事用仮設建築物等の例としては、工事に必要な機械や道具を収納したりするプレハブの建物などになります。これらは、工事をするためのものであって、工事が終わったら撤去が予定されているものであることから、例外扱いになります。
第2号の開発区域内の土地の所有者等で、開発行為を行うことに同意していない者が予定されるわけですが、この場合については、その土地の所有者等は、自分の自由にできる土地で、しかも、同意していないのでその土地については造成工事をしていないので、そこでの建築行為等は例外としてできるということです。
★造成工事完了の公告後の開発区域内での建築行為等の制限について
都市計画法第42条
「何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の（造成工事完了の）公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、①都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は②建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項の政令で指定する（製造施設、貯蔵施設、遊戯施設等の）工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。
２ 国又は都道府県等が行う行為については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、前項ただし書の規定による許可があつたものとみなす。」
要するに、開発許可の申請においては、申請書に「予定建築物の用途（例えば、建売住宅を建てるとか、商業ビルを建てるとか）」を記載する必要がありますが、その申請内容に対する許可を受けた内容というものがあるので、何人も（開発許可申請者、それ以外の者も）、その内容である予定建築物や特定工作物以外のものであれば、建築物であれば新築や特定工作物であれば新設、また、建築物の改築すること、又は用途を変更して、予定の建築物や特定工作物以外のものとしてはならないということです。
②の例外について深掘りしておきます。
開発許可を受けた開発区域が市街化区域の中にあるときは、そもそも必ず用途地域が定められています。ということは、市街化区域内での開発許可を受けた開発区域内においては、その地域に建築できる建築物等の種類とか、規模が制限されることになります。このルールに従っていれば、法律上は何ら問題がないわけです。そこで、「用途地域等が定められているとき」を例外にしています。ということで、その用途規制等の範囲内であれば、許可を受けた内容、つまり、予定されているもの以外でも、建築等ができるということになります。
（２）市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外での制限
そもそも市街化調整区域は、市街化区域と異なり、市街化を抑制したいエリアになります。なので、開発だけでなく、建築についても規制の対象になります。
都市計画法第43条
「何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号（農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの）若しくは第三号（駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為）に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一 都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
二 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
三 仮設建築物の新築
四 第二十九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
五 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
３ 国又は都道府県等が行う第一項本文の建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設（同項各号に掲げるものを除く。）については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、同項の許可があつたものとみなす。」
第1項本文のような、市街化調整区域内の開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可がなければ、建築物の新築・改築・用途変更、または第1種特定工作物の新築を行うことができません。
但し、例外があります。
第1項本文にある
①第29条第1項第2号（農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの）に規定する建築物の新築等
②第29条第1項第3号（駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為）に規定する建築物の新築等
第1項但書にある
③都市計画事業の施行として行う建築物の新築等（第1号）
④非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築等（第2号）
⑤仮設建築物の新築等（第3号）
⑥通常の管理行為、軽易な行為等（第5号）
などになります。
それから、第43条第3項になりますが、国や都道府県等が行う建築行為については、国や都道府県等と都道府県知事との協議の成立をもって、第43条第1項の都道府県知事の許可があったものとみなされます。
５．違反是正措置
都市計画法第81条
「国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、次の各号のいずれかに該当する者に対して、都市計画上必要な限度において、この法律の規定によつてした許可、認可若しくは承認を取り消し、変更し、その効力を停止し、その条件を変更し、若しくは新たに条件を付し、又は工事その他の行為の停止を命じ、若しくは相当の期限を定めて、建築物その他の工作物若しくは物件（以下この条において「工作物等」という。）の改築、移転若しくは除却その他違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
一 この法律若しくはこの法律に基づく命令の規定若しくはこれらの規定に基づく処分に違反した者又は当該違反の事実を知つて、当該違反に係る土地若しくは工作物等を譲り受け、若しくは賃貸借その他により当該違反に係る土地若しくは工作物等を使用する権利を取得した者
二 この法律若しくはこの法律に基づく命令の規定若しくはこれらの規定に基づく処分に違反した工事の注文主若しくは請負人（請負工事の下請人を含む。）又は請負契約によらないで自らその工事をしている者若しくはした者
三 この法律の規定による許可、認可又は承認に付した条件に違反している者
四 詐欺その他不正な手段により、この法律の規定による許可、認可又は承認を受けた者」
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5 дек 2023
