25살에 부업으로 시작한 사업이 4개의 고시원 창업으로 이어지기까지 어린 나이에 큰 성과를 이뤘음에도 소박한 소비를 이어가며 더 큰 꿈을 그려나가는 그녀의 삶이 많은 분들에게 귀감을 줄 수 있었으면 좋겠네요:) 오늘도 시청해 주셔서 감사합니다. --- '부자친구들'에 대해 궁금하다면? litt.ly/jeonsight #돈이되는이야기 #부자되는법 #자영업자 #20대창업
5년 경력의 고시원 원장입니다. 영상속 주인공 처럼 열정적인 젊은 사장님들이 많이 유입되고 있어서 기쁘고요. 대박 나시길 응원합니다. 다만 영상 속에 공격적인 투자와 운영으로 안정적인 수익을 올리고 있는 것처럼 보이는 부분이 있어서 조금은 걱정이 되네요. 물론 어설픈 음식점이나 포화 상태의 프랜차이즈 가맹점 보다는 실패 확률이 낮은건 사실입니다만 최근 1~2년 전부터 노후 고시원을 리모델링하여 창업하는 붐이 있었고 덕분에 지금까지도 노후 고시원의 권리금이 높게 형성되어 있는 상황입니다. 제 경험으로는 노후 고시원을 인수해서 영상 처럼 리모델링을 진행하게 되면 못받게 되는 한 달 임차료 수익과 공사비 까지 고려했을 때 1년 이내에 수익 구간으로 간다는게 쉽지 않습니다. 특히나 노후 고시원의 경우 대부분 수 십년 된 건물에 위치하고 있어서 내부 설비들의 노후화가 심각하고 재건축이나 재개발의 대상이 되는 경우가 많아 3~4년간 수익을 내야하는 임대차 기간에 분쟁이 발생될 위험도 높은게 현실입니다. 더불어서 고시원이라는 시설 특성상 시설 노후화가 일반 주택보다 훨씬 빠르고요. 저의 경우 3개월만에 다시 도배를 해야 하는 경우도 많았습니다. ㅜㅠ 주인공 사장님 말씀처럼 고민이 많으면 아무것도 할 수 없는게 사실인데요. 저도 5년간 실패하지 않고 입실자분들에게 감사 인사 받으며 호텔 같은 시설을 운영하고 있지만 더러운 임대인 만나서 누수 피해로 상가임대차분쟁조정위원회 신고도 해보고 1년 넘게 명도 관련하여 민사소송도 했었네요. 감사하게도 저는 현재까지 시설내 사망, 자살이나 폭행, 화재 등의 사건사고는 없었습니다. 주인공 사장님의 아름다운 성공 스토리만 보시고 집중적으로 투자가 이루어지는 초기 1~2년의 모습으로 사업성을 판단하는건 성급하다고 보고요. 관련하여 컨설팅 해주는 곳들도 많으니까 많은 정보 확인해 보시길 바라겠습니다. 다시한번 주인공 사장님의 건강과 사업 번창하심을 기원합니다.
우와 제가 하고 싶은 말을 다 하셨네요 저도 대학에서 건축전공하고 설계와 건축현장일을 업으로 하는 40 중반 사람이지만 노후 된 건물 리모델링 공사 절대 쉽지 않습니다 그리고 운영도 저는 직접하고 있는데 저렇게 운영 하는 모습 보고 신기하기도 하고 대단하기도 하고 걱정도 좀 되기도 하네요
고시원 2개 운영. 위탁 및 임대 건물 10채에 350세대 임대 관리. 직원 7명. 5년동안 풀엑셀 질주했더니 갖가지 소송에, 자살사고 2건, 갖은 민원과 끝없는 건물 유지 관리 보수에 지쳐 다 넘겼음. 사람에 질림. 주위에서 잘한다고 정평이 났었지만 임계점을 넘기니 신경쇠약에 걸림. 업종을 바꿔가며 스케일을 늘리는 사람은 결국에 벽을 마주하면 다른 창업을 알아보게 됨. 잘되면 더 큰 사업을 찾아 창업하게게 됨. 마약쟁이나 도박쟁이처럼 사업쟁이도 있음. 피터의 법칙처럼 자신의 한계까지 가게됨.
성공하려면 위험을 감수하고 하는 것임. 안전하게 성공하는 건 재벌 자식들 밖에 없음. 저렇게 성공하는게 맞음. 남 부도 날까 걱정하지 않아도 됩니다. 대출 이자 못 막으면 망하는 거고 이자 잘 내면 성공하는 것이고. 대부분 저 여자가 망하길 빌겠지만. 봐라. 내 이럴줄 알았따 하면서..
자영업자들이 망할거 생각하고 시작함? 근대 90%는 망함. 하이리스크 하이리턴 몰라서 안하는게 아니라, 재벌이 아닌 이상 했다 망하면 다시 일어서기 힘들어서임. 재벌 자식이 안정적이다? ㅋㅋㅋ 5번 망해도 부모님이 돈 대주고 사람 붙여주는데 그럼 성공 안함? 강제 성공이지. 이재용도 별명이 마이너스의 손이였음.
이 분 근황보니 고시원 다 정리하셨음. 이 영상 보고 사람들 혹해서 너도나도 뛰어들고 권리금은 높아지고 고점에 잘 털고 나오신듯.. 영상나온지 딱 6개월만에 정리하셨네요. -이라고 이분 다른유투버에 나온분댓보니 ㄹㅇ임 다 정리했네요 의욕왕루피 블로그 참고하세요 강의팔이하고 손텀
영상은 엄청 밝고 희망적으로 나왔는데.... 진지하게 배알꼴려서 하는말이 아니고요 그전사업에서 시드를 얼마나 모으셨는진 모르겠지만 방 100개 짜리를 임차해서 리모델링 박고 운영한다? 그런데 세개 더 있다? 하나는 동업자가 한다니까 뺀다쳐도.... 두개는 애초에 규모가 작고 직원도 쓰시니 계산기 대충때려봐도 정말 얼마 안남을거같고요. 규모자체가 벤츠 탈 돈 안나오고요.. 집주인 잘못만나서 100개짜리가 문제 터져버리면 진짜 감당이 안되실텐데.... 그리고 임대업을 오래하면 생기는 문제중에 제일 큰게 사람관련된 문제인데(사고,분쟁,먹튀,고시원의 경우 특히 자살 사고 잦음) 고시원을 1년도 안하시고 규모를 너무 확장하시면서 유튜브도 이곳저곳 많이 나오시네요 채널까지 파서 같은내용 얘기하시고.. 이 영상보고 헛바람 드는분이 안생기길 바랄뿐입니다. 어지간하면 젊은분이 밝고 추진력있다 라고 말하고싶은데 이상한부분이 좀 많습니다.
원래 저런 사업 하는 애덜은 그런거 생각 안해.. 대충 운용하다가 쩐주만 잘 찾으면 돼. 파티룸 운영 한다고 하잖어? 공짜로 몇 번 빌려주고, 몇 번 넌지시 "동창들, 부랄친구들 모여서 서업 하면 좋아요" "여유자금 있으면 무조건 돌려야죠" 부추겨 주면.. 남편이 쩐 좀 있는데, 이혼 잘 해서 돈 좀 가지고 있는데, 그런 가방끈 짧은 여자들에게 희망 조금 주면, 돈 가져와서 인수하겠다고 하는 거다. 그러고 인맥관리 잘 해주다가.. "그러게요. 저도 힘들어서 다 정리 했어요" 천천히 바쁨을 핑계로 연락 뜸 해지는 거지.. 사업의 매번 잔소리 폭탄 던져주면서, 대부분을 케어 해주는 빽사장 체인점 할 것 아니면.. 어떤 사업이던 본인이 1부터 100까지 다 촘촘히 알아야 된다. 그냥 돈 있다고 되는 거 아니야..
왜그러는지 화장실 수돗물을 잠그질 않는 세입자가 있어서 그러지 말라고 얘기를 하고 부탁도 하고 나중에는 사정까지 해봤는데 듣지를 않아서 하루에 몇번씩 찾아가서 직접 잠그고 옵니다 밑바닥 인생들과 엮이면 정신적으로 많이 힘들어요 진짜 말 안통하는 사람들 득실대고 월세 밀리다가 튀는 사람들 잡으러 다녀야 하고
영상 중간에 파티룸 팔았다고 나오잖아 고시원도 좀 하다 매수자 생기면 팔아 차익남기고 그걸로 또 다른 부동산 개발해서 또 팔아 차익남기고 반복하지 않을까 싶어 사실상 고시원 월세로 돈 버는게 아니고 부동산으로 차익 남겨 먹는거지 비난하려는게 아니고 부동산 감각있는 사람들은 이렇게 벌더라
저도 한 20년 전에 구의역 근처에서 고시원 총무로 1년 있던 적이 있는데.. 별 막장 인생들 다 들어오는 곳이 고시원이더라구요.. 어떤 사람은 알콜 중독으로 방에 술병이 뒹굴뒹굴.. 난동 피우고, 어떤 입실자는 살인자였는지 경찰이 출동해서 잡아 간 적도 있고, 사기꾼들 득실득실 들어왔었고... 별별 막장 인생들 다 옵니다. 특히나 종로 탑골 공원 쪽이면 더하면 더하지 않을까 싶네요.. 고시원은 괜찮은 사람들이 올 법 한 괜찮은 입지에서 해야지.. 이상한 지역에서 하면... 아휴~~~~~ 제 주변 지인분이 숙대역 쪽에서 고시원 운영하다 1~2년만에 더러운 꼴 별 꼴 다 보고 결국 접었습니다. (숙대도 서울역 바로 다음역이라 노숙인들 많습니다. ) 20대라서 패기 짱짱하시니 도전하시는 것 같은데.. 그래도 걱정인게 아까 건물 관련된 지식이 별로 없으신 것 같더라구요.. 아까도 곰팡이 낀 방이 단순 결로 현상으로 보시고 인테리어 사장님한테 뭐라고 지시하셨는데.. 건물이 오래되면 외벽에 누수가 분명히 있습니다. 그 누수를 잡아야 곰팡이 안핍니다. 저렇게 하다.. 몇 달 지나면 또 누수로 곰팡이 피고... 아휴~~~~~ 지금은 20대라 패기 가지고 하시는데.. 제가 보기엔 고시원 1개를 좀 몇 년 운영을 해보시고 할 수 있겠다 하는 확신이 생겼을 때 확장 하는 게 맞지 않나 싶습니다... 물론 다른 사업에 비해 위험성은 적지만.. 그래도 1년 동안 저렇게 확장하다 경험 미숙으로 어찌 될까 걱정되네요...
이런거 계좌 확실하게 깐게 아니면 적당히 보고 걸러야함 그리고 한 몇년 지나고서도 수익 지속적으로 유지되는지도 봐야지 본인 고시원 총무 알바 해봤고, 친척중에 지방 대학교 근처에서 고시원(100실) 하다 접은 사람 있어서 하는건데 범죄자도 범죄자지만, 이런저런 사정 있다고 핑계대면서 고시원비 제때 안내서 미수금 존나 쌓이더라 못할짓임 저거 정 하고 싶으면 대학가 근처에서 하는게 그나마 나은데 원룸 오피 전월세도 못얻을 인간들이 들어오는 곳인데 크게 차이는 있는지 의문
고시원이 잘만하면 돈 됩니다 보증금 작고 윌세에 공과금 포함되서 1년이하 살기에 좋아서 수요가 많읍니다 인건비 많이 안들고 반오토로 가능합니다 설비쪽이나 설프인테리어 소질있으면 돈더 아낄수 있고 어차피 고시원은 방쪼개기라 갯수가 많아야 됩니다 그리고 사람이 새로운사업을하면 힘들어도 지경이 넓어 져 그릇이 커지는장점도 있읍니다 보증금이 적어 윌세 안내면 재촉을 해서 입주자에게 약간의 스트레스를 줘야 하며 진상을 빨리 내보내야 되는 기술도 있어야 됩니다 이분은 여자가 대단한 사람이네요 크게 될분인거같읍니다
세상에서 가장 힘든것중 하나가 송사에 말리는 건대 화이팅 하세요 좋은 사람만 세입자로 오는게 아니더라구요. 진짜 월세 밀리고 도망가고 공실나고 이런거 아버지께서 고생하시다 누가 매매 하신다 하셔서 냉큼 파셨습니다. 진짜 요즘은 인건비도 장난 아니라 어머니 아버지께서 퐁당퐁당 들어가서 청소하시고 고치고 말도 못했어용.
뭔 소리 하냐? 난 특딱 개저씨 인데.. 너 진짜 모르냐? 저거 원리 진짜 몰러? 지금부터 니 친구로서 저 사업 수익설명 해줄게.. 일단 대학가 주변에 월세 개떨어진 임차할 매물 찾는다. 시설이 낙후되고, 월세 및 부대비용 낮으면 더 좋지.. 그리고 해당 대학가 주변에 중국인 유학생 진학률을 확인 한다. 중국인 유학생이 정말 중요해 그게 막타의 원칙이거든.. 영상에서는 35만원에 벙크다고 40만원 말하지만 절대 그렇게 안한다. 리모델링 완료 후 시세보더 상당히 저렴한 가격으로 계약서를 쓰고, 홍보 좀 해주면 지방에서 올라온 로컬 애들이 알아서 고시원 등록 대기자들 만들어준다. 단, 지인 통해서 해야 서로 혜택이 있는 시스템을 만들어놔야 돼. (몇 개월 간은 절대 중국인 유학생 받으면 안된다) 어느 정도 시행이 되면, 이제 바로 정리할 채비를 해야 돼.. 인수할 쩐 주 물색하면서.. 이제 조금씩 중국인 유학생도 받고, 돈 만 주면 신원 대충 확인 하고 받는다.(다 그런건 아니지만 그런 사업자도 많음) 이쯤되면 주변 상권에서도 말 나오기 시작 하거든? 꼭 그 때 정도거 되면 마음에 드는 쩐주가 나타난다. 그럼 적당한 비용에 만실 계산해서 거져 주는 것처럼 넘기면 된다. 새로 인수한 쩐주는 나중에 뭣도 모르고, 주변 상권에 죽턍이 터지고, 중국인 호실 계약자들 말 안통해서 분통 터지고,고시원 건물 앞은 쓰레기장이 된다. 이게 저런 사업의 원리란다. 친구야.. 물론 영상의 여자애는 그렇지 않을 수도 있어.. 하지만 낙후돤 고시원을 리모델링해서 본인이 운용했는데.. 영상을 찍은지 1년도 안되서 다 정리 했다는 댓글이 덜렸더군.. 저런 거 리싸이클이 딱 6~8개월인 거 생각하면.. 장마철 끝나고 비수기 찾아왔을 때 정리한 거라면.. 할 말 없는 거지 뭐.. 잘 생각해봐 그렇게 대박날 사업이면 중국인들이 인수햐서 지들 나라에서 온 유학생들 케어 할 거다. 말이 통하니까.. 케어 하기 쉽지. 근데 갸들 봐라., 저런 사업 할 생각 안하고 탕후루 하고, 마라탕만 주구장창 팔 잖어.. 수도권 대학은 중국인 유학생 진학률이 70퍼센트거 넘는 곳이 많다. 그런데 중국 쩐주들이 왜 손 안대것냐? 저건 치킨게임의 일종으로 보면 된다.
원래 사업하는 사람들은 추진력이 있어야해 뒤 안돌아보고 결정한건 끝까지 밀어붙여야하고.. 그래야 뭐든 결과를 본다.. 하지만 그렇기에 크게 망하기도 하지.. 인생에 굴곡은 반드시 있다.. 사업에 리스크는 항상 존제하고 그 리스크관리가 관건이지.. 어디서 리스크가 발생할진 마무도 모른다.. 그러나 그 리스크 무서우면 사업은 하면 안된다.. 정답은 없다..스스로 선택할뿐.. 단 남들이 한다고 나도 무턱대고 따라하는건 무모하다.. 직접 격으며 배우는 경우도 많지만 그렇게 인생망하는 경우도 허다하니까.. 나도 서울살이 15년해보고 고시원,고시텔,원룸텔 등 살아봤지만 운영측면에서 조금만 감각적으로 하면 사업적으로 좋은 아이템인건 인정.. 수도권에 인구에 절반이 모여살고 다양한 계층과 여건이 존제하기에 가성비 좋은 주거공간의 수효는 계속될거다.. 원룸과 오피스텔에 들어가기 어려운 사람들에겐 좀 불편해도 월 이용료만 내면 하룻밤 잘수있고 다른 공과금과 기본적인 끼니도 해결할 수 있는 고시텔 사업이 수요는 계속 있을거다.. 관리만 잘하면 안정적으로 장기간 수익창출이 가능한 사업이긴 하다.. 그러나 임대업이기에 세입자 가려서 받아야 한다.. 이상한 인간 하나 들어오면 개고생이지.. 그리고 총무도 잘 가려서 받아야 한다 돈들고 티는놈들도 있음.. 절대로 입실료 현금으로 받게하면 안됨.. 계좌이체 시켜야함.. 머 작정하고 먹튀하려면 막기는 힘들긴하다..
평균 37만원 15개 룸 5,600,000 매출 잡고 , 보통 임대료가 총 매출의 30%정도인데, 싸다고 하는걸 봐선 20%정도 선? 150만원 정도, 공과금등의 관리비(규모가작으니 100만원 정도 잡고) 월300 정도 아슬아슬하게 떨어지네요. 물론 여기서 다시 광고비나, 에어컨고장, 하수도막힘, 세탁기나, 냉장고 고장 이상한 고객으로 인한 가구파손, 침대 교체 등등...별별 리스크가 발생하기 때문에 한달 수익률은 200만원 조금 넘눈 수준으로 잡을수 있는데...여기서 다시 1년은 인테리어 공사비로 빠지니.... 사실 이 얘기를 하는 이유는 고시원은 35~40개 룸 정도가 수익대비 관리가 편합니다. 15개 룸의 고시원을 운영하시는건, 지점을 여러개 두고 있어서 조금씩의 수익이여도 가능하기 때문일꺼구요. 대학교 근처라 공실률도 적고, 여성전용으로 운영하면 타겟층도 명확하니 안정적이라 판단해서 겠죠. 또 몇년 운영하다 권리금받고 양도할수도 있어서 초기 투자비용이 회수가 안되는것도 아니니까요. 몇개의 고시원을 운영하시니 돈이되는 고시원이 보이시는듯.
@@gtrace84 고시원은 점점 무인화로 자리잡아가고 있긴해요. 요즘은 iot 장비들이 좋은게 많이 나와서 빈 방의 문도 모바일로 열고, 잠글수도 있는 세상이니 까요. 청소만 계약해서 용역 쓰고, 하루 한두시간만 주방이나 쓰레기 정리같은 관리 해주면 규모가 작은 고시원은 임대업처럼 인력이 크게 필요하진 않을겁니다. 있으면 좋지만 없어도 없는데로 시스템구축해서 돌릴만은 합니다. 직장인들이 부수입으로 고시원 하는경우도 있습니다.
저도 여기 매물봤는데, 엄청난 보증금과 월세, 등기부와 건축대장 확인해보니 건물 자체도 너무 노후화가 심하고 대출도 일반 대출이 아니었는데 들어가셨네요. 누구에게 넘어가서 바로 허물어도 이상하지 않은 상황이었는데 잘 알아보셨나 모르겠어요. 게다가 월세가 높아서 100개중에 반을 팔아야 손익분기점이어서 이 사업은 잘돼도 힘들고 김빠지겠다는 생각에 좀 들긴 했어요ㅜ
주식투자 안할거면 모르겠지만 투자 계속할거면 주식으로 10만원에서 40억으로 만든 [주식의정석] 이 채널의 영상들을 꼭 보셔야 할거에요 (영상들이 짧아서 보는데 무리없음) 주식투자를 어떻게 해야하는지 주식의 정석을 보여주고 있더군요 아마 은둔고수로 추정괴는데요 광고 아니니 오해 없으시길..
고시원 시장조사 엄청 많이 하셔야 하고 자영업은 뭐니뭐니 해도 위치빨입니다. 30프로의 수익률은 공사한번 하면 그냥 나가는 수익정도 이구요. 이번에 이슈됐던 빈대 같은거 나오면 방역비만 해도 방당 30만원 전기요금 가스요금 올라서 그닥 많이 안남아요. 창문없는 저렴한 고시원 보다 프리미엄으로 가야 승부가 납니다.
