저출산이 불러올 부동산 붕괴 시나리오 (유튜브 채부심 채상욱 대표) 

이프로님 자연멸실 그렇게 주장하시는데 경제 어려워지면 노후된 주택에서 그냥 사는거에요. 나와 살던 사람들 부모집으로 들어가고. 지금 같이 새집 아니면 못 산다? 주차장 불편? 경제 어려워지면 그런거 다 의미 없어집니다. 배부른 소리에요.

이프로님은 말로는 아니지만 뼈속에 집값이 오를것이라고 믿음 그래서 모든 가정을 거기로 갖다붙여버림 성장률마이너스를 이해못하니 자꾸 돌아가네 그리고 이민은 미국같은 나라지 한국에 이민자로 와서 최저시급받고 집이사지나 경제가 계속 안좋아지는나라에 이민이라니…

국가가 부동산을 못잡아서 ㅋㅋ 국민이 출산으로 부동산을 잡네 참 똑똑한 국민입니다

토론 재밌네요 ^^ 저는 채부심님에게 투표 하겠습니다.

저와 같은 생각을 하시는 분이 계시는군요... 저도 몇 년 전에 분양권 팔고,, 계속 전세로 살고 있습니다. 주변에서는 돈도 있는데 왜 집을 안 사냐고? 아직도 전세냐고 하지만,,, 그냥 흘려 듣고 있습니다. 집값이 떨어지더라고 건설사는 망하지 않으려면 그 상황에 맞춰서 아파트를 건설하던가,,, 노후 아파트를 리모델링 하겠죠.... 재건축도 돈과 수요가 있어야 하는 겁니다. 토지가격도 떨어질 겁니다. 그리고 멸실되는 주택보다 줄어드는 인구가 훨씬 큽니다. 시골 빈집이요?? 원래 인구가 적고 공실인 집입니다. 몇 채 안 되요...마을 하나해봐야 작은 아파트 한 동 보다 적은 세대입니다. 매년 8~90만명 태어나었는데 그 분들이 매년 80만명 사망,,, 출생아 25만명이면 인구 65만명이 매년 줄어듭니다. 수 년 전부터 저출산으로 인구감소 얘기 있었지만,,, 그 동안은 어린이집이나 유치원 수준에서만 영향이 있었죠... 지금은 신생아 4~50만명 세대가 고등학생, 대학생 되면서 심각해지고 있습니다. 소득이 줄어들어요... 무작정 임차료를 올릴 수 없어요... 그 예가 거제도입니다. 우리는 일본보다 심각합니다. 일본은 90년대 집값 붕괴하고 올림픽 특수로 살짝 올랐다고 하는데도,, 아직도 30년 집값 근처도 못 가고 있습니다. 일본식 저금리로 성장 얘기하는데,,, 일본 엔화는 기축통화이고,,, 90년대 거품 붕괴 전에는 미국도 위협할 정도의 경제 1~2위를 다투던 나라였습니다. 지금도 일본은 순채권 국가입니다. 해외로부터 이자 배당으로도 먹고 살아요... 지금 한국은 그 당시 수준은 절대 아닙니다. 마지막으로 출생률은 금융위기로 집값 빠지고 보합되면서 2012년 1.3명까지 반등하고 2013년부터 1.2명되었고,,, 그 이후로 떨어지고 있습니다. 딱 박근혜 정권의 초이 노믹스로 빚내서 집사라는 정책시작하면서 부동산이 다시 오르기 시작한 시점입니다. 그리고 2018년에는 1.0명 무너진거죠... 투기꾼 한 명이 집 한 채 투기하면 신생아 한 명 줄어드는 겁니다. 수도권은 2~3명이고요 미국이 소득이 30%를 임차료로 쓰는거는 사교육이 거의 없고, 기본 식재료나 공산품은 한국보다 싸기 때문입니다. 거기다 미국이 출산율도 높고 계속 인구가 늘어서 집이 모라자요,, 한국하고는 상황이 다릅니다.

지금 0.7에 출산율 20만명이지만 이게 고착되면 나중에 출산율이 올라와서 1.5 ,2가 된다고 해도 이미 출산율이 10만명으로 줄어들게됩니다 출산가능 인구 자체가 줄어 들어서 답이없는 상황입니다 끝났어요..아직도 현실부정하더라고요 간단하게 지금 집사는 주체는 출산율 80만명의 세대인데 조금있으면 그걸 받쳐주고 사줘야 하는 세대가 20만인데 이게 유지된다는 생각 자체가 개그고 억지논리 다 가져다가 유지된다고 주장하는게 웃기는거고요 그냥 단순 현상으로 보더라도 답이없는 상황이에요 그리고 이건 예를 찾을수가 없습니다 인류역사상 처음나오는 현상이니 예가 없지요..

채상육 대표의 인사이트가 놀랍습니다. 우리나라 정부는 젊은이들이 애를 안 낳으니까 대출로 꼬득여서 낳으라고 하잖아요... 이건 저출산 대책이 아니라 부동산 대책이죠. 집값 하락을 막아 보려는 기형적인 정책이죠. 하지만 지금의 출산율 추이를 본다면 집값 하락은 피할수 없죠.

채대표가 얘기하는 건 자산으로서의 부동산인데 두 사회자분들이 계속 재화로서의 부동산을 얘기하니 서로 말이 안 통하지. 자산 가격은 떨어진다 분위기만 감돌아도 아무도 안 사기 시작하죠. 재화로서의 부동산을 보자면 당연히 사용 가치가 있으니 월세나 전세는 더 상승할 수 있죠. 시간이 가면 갈수록 딱 사용 가치 정도로 가격이 수렴할 것. 갭이 점차 더 줄겠지만 줄어도 구매를 안 한다는 거죠.

이진우 기자를 보면 사람이 생각을 바꾸는것이 정말 어렵다고 생각됩니다. 출생율이 세계최저인 국가에서 이민자들이 어떻게 살수 있고 지금 생각하는 이민자들은 저임금 노동자들일텐데 빈민촌만 늘어가겠지요. 문제 해결은 기초부터 종합적으로 생각해서 대처할 필요가 있습니다.

우리나라는 이민을 오기에 매력적인 나라가 아니라는걸 이프로도 알텐데...

어머님께서 지방 소도시에서 법인 어린이집을 운영하고 계십니다. 법인 어린이집이 무엇인지 모르는 분이 태반일텐데 간단히 말해서 국공립 어린이집과 민간 어린이집 중간에 있는 것이라고 생각하면 됩니다. 법인 어린이집에서 슬슬 문 닫은 어린이집들이 생기고 있습니다. 장사(?) 안되면 문 닫는게 당연한거 아니야? 하실텐데 법인 어린이집은 원장이 본인의 사비를 일부 넣어서 개원했습니다. 하지만 폐원할때는 그 투자액(?)이 모조리 국가에 귀속 됩니다. 그래서 내 사비가 안 들어간 월급쟁이 국공립 원장이나 100% 개인재산으로 마음대로 처분이 가능한 민간 어린이집과 다릅니다. 폐원하면 본인의 생돈을 잃게되는 구조입니다. 그럼에도 폐원을 할 수 밖에 없을 정도로 아이들 숫자가 없습니다. 저희 어머니께서도 최대 내후년까지로 보고 계십니다. 이러면 뭔소리야 우리 손주는 어린이집 못 들어가서 난리인데 하실분이 계실텐데 법인 어린이집은 거의 모두 취약 지구, 즉 도시외곽 or 시골 지역에 위치해 있습니다. 그래서 도심지역의 어린이집과는 차이가 있음을 감안해서 이해하시면 됩니다. 그래서 무슨 말이 하고 싶냐면 여러분들이 못 느낀다고 저출산이 어떻게든 해결이 될 문제가 아니라는 겁니다. 여러분들이 못 보는 곳부터 작살나고 있습니다.

지방에 입학생 없어서 폐교위기인 초등학교가 너무나 많습니다. 정말 처참할 정도입니다. 신생아론 해봤자 결국 수도 과밀화만 촉진합니다. 일자리, 인구 지방 분산이 정말 시급해요. 총선에서 제발 양당이 제대로 공약을 만들었으면 좋겠습니다. 채대표님 정말 애타는 마음으로 말씀하시는 게 정말 절실하게 공감이 됩니다. 채대표가 나라 생각하는 애국심으로 저렇게 걱정하는 거지, 부동산으로 먹고 사는 사람이 부동산 계속 안 사는게 낫겠다고 솔직히 말하는 거 절대 쉬운 일 아닙니다.

저희애가 다니던 어린이집 지금 없어졌어요 원아수가 너무 줄어서 유지 불가능하다네요...정말 좋은 어린이집 이었습니다.. 5살에 졸업과 동시에 없어졌어요...아파트 생길 때 들어온 어린이집이고...이 아파트 초등학생들 다 그 어린이집 졸업 했어요...저희애는 2019년생이고 그당시 출산율은 0.98이었습니다....

이프로님 의문에 대한 저의 짧은 소견은 그 멸실속도보다 인구감소 속도가 훨씬 커서 공급중단에 따른 멸실보다 이미 인구감소에따른 수요감소가 훨씬 커서 의미가 없을 거 같네요..

이프로님 말씀대로 공급중단+노후화로 멸실되는 속도는 선형적입니다만, 인구가 감소되는 속도는 기하급수적입니다. 지금 인구가 유지된다는 전제 아래에서는 이프로님 말씀대로 월세가 오를 수밖에 없어요. 그런데 인구, 즉 수요가 더 빨리 감소하기 때문에 월세에 대해서도 오를 걱정보다는 공실을 걱정해야된다는 게 채대표님 말씀 같습니다.

중국뉴스보면 나옵니다., 중국도 출산율 1.1로 떨어져서 연구 많이하는데 원인은 1. 높은 집값 2. 높은 사교육비. 3 높은 취업경쟁률입니다. 중국은 이걸 해결하기위해 부동산 대출줄여 집값 낮추고 있고 사교육시장 때려잡고 있어요 그런데 한국기득권층들은 탐욕에 눈이 멀어 뜬구름 잡는 얘기나 하면서 원인이 뭐야? 모른척하고 있죠

유모차보다 개모차가 더 많이 팔리는 현실. 부동산이 문제가 아니라 저출산과 노동생산가능인구의 급격한 감소로 GDP역성장한다는 우리나라의 미래가 진짜 소름끼치 호러물ㄷㄷ

채상욱님 말씀은 정부나 국민이나 저출산에 대해 매우 심각하게 바라봐야 한다 라는거 같음.

유럽에 가면 160년이 넘은 아파트를 수리해 쓰고 있다. 우린 40년만 써도 재건축을 해야 하니, 그 건축 비용이 결국 그걸 소유하고 거기를 렌트 하는 사람 주머니에서 나올 수 밖에 없는 건데, 그 동안은 눈부신 성장으로 그 비용을 커버했지만, 성장이 멈추면 높아진 부동산 가격을 지불할 사람이 없어질 수 밖에.

굉장히 볼만한 방송이었습니다. 주택의 자산가격 결정모형이 엄밀하지는 않더라도 머릿속에 구조화 할 수 있는 좋은 방법인것 같습니다.

이프로님은 부동산 구경을 전국으로 좀 다니셔야 할 듯 합니다. 서울의 중상급 아파트를 기준으로 주거의 질을 판단하니 자꾸 저런 얘기를 하시는 건데 모든 사람들이 매우 높은 수준의 주거형태를 절대적으로 원하는 것도 아니거니와 그 정도의 수준이 아니면 못살겠다고 하지도 않습니다. 그런 논리라면 유럽에 흔히 보이는 70년 80년 된 주택을 리모델링해서 대를 이어 살고 여전히 쓰고 있는 사람들도 없어야겠죠. 분명한 건 채상욱 대표님의 말씀처럼 슈퍼 울트라 초 저출산 시대에 이미 돌입했음에도 불구하고 아무런 논의도 대책도 대응도 하지 못하는 상황이 심각해 보인다는 것이군요.

쉽게 말해서 앞으로 빚내서 집을 사줄 20~30대 인구가 급격하게 줄어들고 성장률이 마이너스가 되면 M2통화량도 줄어들고 소득도 줄어들면 주태가격이 어떻게 될것인가를 고민해야 된다는 말이네요

그리고 우리나라가 2010년대 중후반에 집값이 다시 오른건 인구구조 때문이야. 기존에 집은 대부분 4050이 주요 수요자였어. 근데 우리나라 베이비붐 세대가 대부분 2010년대에 40~50대였어. 그래서 그 당시에 수요가 폭발하면서 집값이 올랐고, 집값이 미친듯이 오르니까 그 동안 안사던 2030도 주택시장에 뛰어들면서 가수요까지 늘어난거야. 그래서 미친듯이 올랐지. 근데 저게 또 조만간 독이 되어 돌아온다. 왜냐? 미래수요까지 이미 땡겨서 샀으니 앞으로는 인구구조 보다 오히려 수요자가 더 줄어들거야. 2010년대 정상적인 시장보다 수요가 많았다면 조만간 정상수요자층도 줄면서 이미 구매한 사람까지 빠지면서 수요층이 더 얇아진다.

항상 토론의 균형을 유지하려는 이프로의 반론에서 많은 공감을 느껴왔지만 이번건 만큼은 이프로의 이해할 수 없는 궤변에서 상황의 처참함만 느낄뿐 이었네요.

이프로님 주장은 탱탱볼을 떨어트리면 떨어진 높이보다 더 높이 튀어오른다는 소리입니다. 튀어오르는건 맞지만 고점은 점점 낮아집니다.

"소득이 늘지 않는데 좋은 집을 찾는 경쟁이 치열해진다?", "집이 연간 5%씩 멸실되는 것이 중력의 법칙이다?" 리얼리? 50년 넘는 아파트라 불편해도 그냥 고쳐가면서 살지 않을까요? 아니면 건축비 자비 부담하고 1:1 재건축하겠지요. 그리고 설혹 집값 떨어진다고 해도 공급이 엄청 감소할 것이라 생각할 필요 없습니다. 예를 들어 강남구의 경우 집값 100에서 건축비와 땅값의 비율이 10:90입니다. 집값이 하락한다는 것은 결국 땅값이 떨어진다는 것입니다. 이런 경우에도 시행사와 건설회사는 신규 주택 공급을 통해서 얼마든지 이익을 얻을 수 있습니다.

아무도 하지 않는 이야기. 그러나 이제는 피할수 없이 다가오는 현실. 채상욱 대표같은 사람이 1명 밖에 없다는게 안타깝지만, 그래도 1분이라도 계시다는게 참 다행입니다.

출산률 저하 영향으로 3년전부터 인구감소가 시작됐고, 집값에 알게 모르게 서서히 영향이 커져 갈겁니다. 끓는 냄비속 개구리가 그걸 모르고 서서히 죽어가듯이. 지방은 이미 초중고 대학까지 인수합병 시작됨.

똑똑하고 안정되고 여유있는 채대표님입니다 부동산하락 생각해본적 없었는데요 오늘은 저의 15년뒤를 생각해볼수 있는 유익한 시간이었습니다 조급한 마음을 다른각도에서 생각해볼수있었습니다 새로운 차원이었습니다

이프로 뭔소리야.. 집이 30년 넘으면 낡고 주차장 부족하니까 다 비워두고 나온다는 말이야?ㅋㅋ 48년 된 여의도 아파트도 사람들 다 살고 있는데.. 재건축이 힘들면 인테리어 해가며 살지 누가 집 버리고 나오냐... 낡아서 살기 싫으면 전세주지 .. 그러면 저렴한 전세집 많이 나와서 좋지. 뭔 지꾸 억지소리야;;;

이프로님과 채상욱님 토론 너무좋습니다. 이프로에게 궤변이라고 딱 잘라서 의견 내새울수있는 채상욱님의 논리와 자료 대단대단

21년까지 무지성 다같이 올랐으나 23년에 노도강 구축은 전혀 반등 안 나오는 것을 보면 재건축 힘든 단지는 멀티플 많이 줄 이유가 없다고 시장 참여자들은 이미 느끼고 있음.

이런 토론들이 자주 나와야 합니다, 그리고 한국에서 받아 들이는 후진국 노동자들이 한국의 이런 집값을 받쳐줄 수는 없습니다. 그러라고 돈을 줘도 본국으로 송금을 하면 했지..

초등학교에 학생들이 없는데 아파트가 오른다? 한마디로 금융권과 건설자들의 희망고문이지요..

이프로의 한계..집 짓는건 아파트만 생각함.. 그 사회가 되면 사람들이 소비로 집을 짓습니다.. 단독주택을 돈주고 짓고 살겠죠.. 그래서 이미 성숙한 발전이 이뤄진 국가에선 아파트가 주 거주수단이 아닌겁니다.. 채상욱대표가 생각하시는 사회가 진정온다면 아파트는 노후화에 따른 슬럼화를 걱정하겠죠.. 돈있는 사람은 단독주택을 짓고 살것입니다. 말씀하신대로 공동주택 재건축 사업이 사업성이 안나오거든요

채상욱님 말씀이 맞습니다. 공급론으로 부동산을 설명하는 이론은 모두 틀렸습니다. 10년이상 부동산투자를 해왔지만 공급이 결정한 경우는 없어요. 수출이 늘어서 유동성이 풀리거나 정부에서 지원해주지 않으면 주택가격 안오릅니다. 그리고 이진우님이 말씀하시는 주택 멸실은 돈이 없으면 이루어지지 않아요. 돈이 없는데 재건축 못합니다. 그래서 자신의 소득에 맞는 집에 살게되고 공실이 계속 발생하는 집을 비워두는 집주인은 없어요. 결국 전세 월세 내려야 합니다.

채상욱대표님 예견이 맞습니다. 교육계에서 종사해 본 사람은 100% 공감!!!

70년대 말에 지어진 둔촌주공, 잠실주공 재건축 이후에는 7천 세대 이상 대규모 아파트단지의 재건축은 영원히 불가능하다고 봅니다. 인구 감소와 그로 인한 만성적 경기침체 때문에 그렇습니다. 감가상각을 감당하지 못하는 대규모 아파트단지는 결국 폐허가 되겠지요.

애써 현실을 외면하는 한분이 참 애처롭네요. 채상욱 참 공부 많이하네

이프로님 스스로 본인 입장 밝히심.. 제가 집을 산지 얼마나 됐다고 집값 올라가길 바라겠냐고 산지 얼마 안되셨으니 후달리시는거 스스로 말씀하시네요 ^^;; 그리고 네이버에 그 부동산 카페 탈퇴 하시기 바랍니다.

아르헨티나 같은 나라가 역성장사례로 들수있을것 같네요. 장기침체 국면에 접어든다는 이야기인데 계속 경제호황기 생각하고 멸실 재건축이야기하고 있네요. 빈부격차가 극심해져서 슬럼화되는 지역이 많아질거라 봅니다

올해부터 6년간 초등학생 수 2분의 1토막 나는건 픽스된 팩트입니다. 애들 다 키운 노인들은 몰라요. 교육쪽 진짜 난리입니다.

확률, 통계를 공부한 사람으로 부동산 전공자인 채상욱 대표님의 뛰어난 분석능력에 놀라울 뿐입니다. 확률은 언제나 맞지 않습니다. 하지만 추세는 거스를수 없스니다. 제가 좋아하는 한분은 인구문제를 심각하게 보지 않더라고요. 그분의 논리는 20년 전에도 인구는 감소한다고 했다 그런데 부동산은 올랐다는 것이지요. 20년전의 예측은 한참 미래를 예측한것이고 실질 인구감소는 2020년부터 시작되었고 출산율의 놀랄만한 급감은 최근 10년 사이에 일어난 일이라 2030년대 이후의 부동산 시장은 정말 힘들것 입니다. 장기저성장 또는 마이너스 성장, 인구급감과 인구구조의 불균형, 너무도 무능핝 정부, 빈부격차 심화, 계층갈등 심화, 서울수도권 집중으로 인한 지방의 몰락등 희망이 보이지 않습니다.

진행자들이 현실은 부정하면서 자신들의 곤조를 지독히 표현하면서 우겨대는 모습이 기괴하다 ㅋㅋㅋ

돈을 많이 쓰는 학생들, 대학생 숫자가 줄어드니 상가 공실률 늘고 자영업자 힘들어 졌어요. 그런데, 상가 짓지 않아서 상가 숫자 부족한 현상 발생하지 않았습니다. 주택 역시 마찬가지라고 생각해요.

정보 전달의 균형을 위해 반대 입장을 찾는 이프로님의 주장이 답답하게 보일 정도로 안타까운 저출산의 상황과 영향을 잘 보여준 영상이었습니다. 부동산에 대해 부정적인 시각을 가지고 있지만, 이렇듯 잘 정리하여 알려주는 영상이나 글을 볼 때마다 참담하네요.. 돌이킬 수 없는 선을 한참 넘어버린 출산율이지만, 그에 대한 대응마저 효과를 보지 못하고 더욱 잊혀져 가는 것 같아 걱정이 큽니다.

헌재에서 수도 이전 막아선게 망조의 시작이고 거대한 스노우볼을 굴린겁니다 수도권 일부 다주택자 외에 대다수 국민이 부동산 때문에 불행한 나라가 되어 버렸어요

이진우 기자님께서 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다. 오래된 아파트에서 질 좋은 아파트로 바뀌는 방법이 재건축이나 리모델링만 있다는 생각에 갇혀 계신듯합니다. 우리나라 사람들은 재건축으로 자산 증식하는 것을 봐버렸기 때문에 다른 방식으로 주거 질 개선을 시도하지 않습니다. 한강 주변 도로를 지나다녀 보면 우리 아파트 엄청 낡았어요! 라고 자랑하는 현수막이 곳곳에 보입니다. 웃긴 일이죠. 만약 지속적인 재건축이 힘들다는 인식이 퍼지면 어떻게 될까요? 인테리어를 합니다. 그리고 건설사는 대대적인 인테리어 사업에 착수합니다. 미국에서 하는 텅키가 바로 그런 방식이죠. 오래된 집을 의뢰인의 뜻에 따라 새집으로 바꿔주는 것입니다. 그럼 1억이면 충분히 집이 개선됩니다. 건설사가 뛰어들어 500세대 아파트 각 새대 마다 1억 씩 받고 집안 외벽 깨끗하게 수선해준다. 이런 방식이 충분히 생길 수 있습니다. 동마다 규모의 경제로 진행하면 1억으로 인테리어 바꾸고 외벽까지 충분히 가능할 겁니다. 만약 그렇게 된다면 구축인데 주차장은 모자라지 않는 곳들이 가격이 유지되고 나머지는 하락할 겁니다. 주차장이 가장 핵심이니까요. 30년 지나면 구축은 살기 힘들다고요? 인테리어 잘하고 정비 잘하면 60년은 충분합니다. 중요한 건 주차장이죠. 그런 곳은 입지까지 떨어지면 아마 많이 하락할 겁니다. 그리고 구축 아파트에 유치원이나 학원 상가같은 곳들, 그리고 나무 꽃 공간 등 주차장으로 만들어서 적정 주차 공간을 만들 수 있는 곳들은 가격이 덜 떨어질 겁니다. 중요한 포인트는 재건축, 리모델링이 주거 공간 질 개선의 유일한 수단이 아니라는 겁니다. 지금 다들 재건축 리모델링을 외치는 이유는 '자산 증식'을 원하기 때문입니다.

지금이야 아직 안느껴지는거지...유치원 경제활동하는 사람들이 지금느끼고있을거고 3-4년뒤에는 초등학교중학교에서 경제하는사람들이 느낄수있을거고 7-8년뒤에는 청년에게물건파는사람들이느낄수있을거고 10-15년뒤에는 아 그냥 나라가 망하겠구나 하고느낄것임

채대표님의 단단한 논리와 이프로님의 공급부족에 대한 논리, 양쪽의 논리를 균형있게 판단하고 받아들일 수 있는 좋은 기회가 되었습니다. 두분 모두에게 감사드립니다~

참 답답한게 오래된 집은 무조건 멸실해서 재건축하라 생각하는 겁니다. 재건축은 오래되서 하는게 아니라 수익이 날거라 생각해서 하는 겁니다. 재건축을 하는데 내돈을 더 내야하면 재건축을 안하죠. 아니 못하죠. 이프로님은 이 대전제를 간과하는 겁니다. 그리고 인구 감소를 이민으로 충당할 생각하지말고 통일로 보완할 생각을 해야합니다. 외국인 유입으로 발생되는 문제가 훨씬 큽니다.

주택 공급을 지어서만 하는게 좁은 시각 7080년대 서울에 처음 싸게 정착한 현 베이비부머 세대가 죽으면서 후손한테 남겨줄 아파트 공급량이 수백만채임... 애들은 년 20만명대인데... 지어서만 공급되는게 아님.

채상욱 대표의 논리 : 부동산 가격은 경제성장율에 연동된다. 그런데 2040년부터 한국의 잠재 GDP성장율은 마이너스로 간다. 따라서 부동산 가격도 장기 우하향한다. 이진우 프로의 논리 : 부동산 가격이 떨어질 것 같으면 건설업자들이 주택을 더 이상 짓지 않는다. 주택 공급이 줄어들면 결국 부동산 가격은 상승한다. (고로 부동산 가격은 영원히 상승한다.) *개인적 덧붙임 : 공급중시론자들은 한국 아파트가 30~40년마다 '멸실'된다는걸 무슨 법칙처럼 가정하면서 공급부족 논리를 펴십니다만....., 멀쩡한 주택이 30년마다 멸실되는(매년 5%의 멸실률) 원인 자체가 한국 부동산 가격의 장기 상승과 인과적으로 앞 뒤면 같은 것이라는 생각은 안해보시는지? 집값이 오를거 같으니까 끊임없이 구축을 때려 부숴서 멸실이 되는거지 사람들이 실제 사는 집이 매년 5%씩 무너지거나 사용 불능이 되는 무슨 법칙이 있는 건 아니쟎아요. 멀쩡한 집들을 부수는 근본적 이유는 새집을 지으면 그동안 늘 돈을 벌어 왔으니 그렇게 되어온 겁니다. 심지어 어쩌면 지금 존재하는 집들 만으로도 미래에는 쪼그라드는 수요 대비 공급이 과다할 수도 있는 일입니다.

집이 부쥭한 게 아니라 투기꾼들이 문제죠. 집값이 오르는 건 자연스러운 현상이 아니고 조장되는 바가 크다고 생각합니다. 채대표님 의견 굉장히 인상깊게 들었습니다. 채대표님 말씀 찾아서 좀 더 들어봐야겠네요.

내일이 아니라고 생각하는겁니다국민전체가

0:05: 🏠 부동산 시장에 대한 장기적인 전망과 주택 가격에 대한 분석 0:05: 부동산 시장의 장기적인 전망에 대한 분석 3:25: 서울의 전세가격이 매매가격의 두 배로 상승 4:43: 주택 시장에서의 멀티플에 대한 해석 5:03: 주택의 재건축과 관련된 현금흐름표에 대한 이론적 분석 6:17: 부동산 가치가 결정되는 과정에 대한 설명 6:40: 🏠 부동산 시장과 출산율 문제에 대한 분석 6:40: 매매 가격과 전세 가격의 관계 설명 6:49: 임차료와 현금흐름의 관련성 7:51: 구축 아파트의 가격 하락 현상 13:13: 수도권 과밀화로 인한 출산율 하락 13:37: 💰 부동산 시장의 잠재적 위험과 갭 가격에 대한 분석 13:37: 코인 시장의 문제와 부동산 시장의 잠재적 위험에 대한 고려 15:29: 부동산 시장의 불안요인과 갭 가격의 존재 17:18: 서울의 빠른 인구 감소와 장기적 성장성 부분에 대한 우려 19:01: 재건축과 일반 분양에 대한 불확실성과 위험 20:33: 🏢 한국 부동산 시장의 미래 전망에 대한 토론 20:33: 한국 부동산 시장의 장기적인 전망에 대해 토론 21:02: 재건축으로 인한 갭 가격 현상의 이유에 대한 논의 23:32: 인구 감소로 인한 부동산 시장의 변화에 대한 우려 24:10: 어린이집과 초등학교 등 교육 시설의 감소에 대한 이슈 25:57: 인구 감소로 인한 부동산 시장의 영향에 대한 예측 26:26: 초등학교 학급 수의 감소로 인한 교사들의 변화에 대한 언급 27:04: 🏠 한국의 출산율 하락으로 인한 부동산 시장의 불안정성에 대한 논의 27:04: 한국의 출산율이 급격히 감소하고 부동산 시장에 미치는 영향에 대한 논의 29:01: 인구 감소로 인한 부동산 시장의 불안정성에 대한 우려 30:19: 전세값 상슨으로 인한 부동산 시장의 불안정성 33:33: 부동산 가격 하락에 따른 임차 소득 감소로 인한 미래 가치 리스크 33:47: ⚠ 주택 시장의 불안한 상황과 잠재적 위험에 대한 논의 33:47: 주택 시장의 불안한 상황과 잠재적 위험에 대한 논의 34:31: 우리나라의 주택 공급과 소득에 대한 고려 35:01: 주택 공급 부족으로 인한 임차료 상승 가능성 40:06: 인구 감소와 주택 시장의 관련성에 대한 논의 40:48: 🏠 주택 시장과 실질 GDP 간의 관계에 대한 토론 40:48: 주택 가격 상승과 실질 GDP 감소의 관계에 대한 논의 41:12: 미국의 인구 감소와 주택 시장의 영향에 대한 이야기 41:25: 주택 가격 상승과 금융 시장의 연관성에 대한 분석 42:02: 한국의 잠재 성장률 마이너스에 대한 특이성 43:09: 주택 수요와 공급에 대한 논의 45:23: 주택 가격과 실질 GDP 간의 연관성에 대한 설명 46:23: 주택 공급 부족으로 인한 주택 가격 상승에 대한 분석 47:28: 주택 시장의 룰을 벗어날 수 없다는 견해 47:40: 🏠 한국의 부동산 시장과 인구 감소에 대한 우려에 대한 토론 47:40: 한국의 부동산 시장과 인구 감소에 대한 우려 47:46: 인구 감소로 인한 주택 공급 과잉 48:03: 2050년 이후의 부동산 시장과 인구 감소에 대한 우려 50:11: 일본의 부동산 시장과 인구 감소에 대한 비교 53:03: 부동산 시장의 불안 요소와 이민에 대한 영향 53:36: 이민자에 의한 다른 나라들의 부동산 시장 영향 53:58: 우리나라의 부동산 시장과 상속세에 대한 우려 54:11: 부동산 시장의 불안으로 인한 심리적 변화 54:42: 💼 부동산 시장 변화에 대한 토론 54:42: 부동산 시장은 렌트 시대로 변화하고, 기업형 렌트 모델이 필요하다는 주장 55:02: 기업들은 집값 하락에 대비하여 렌트비로 수익을 창출해야 한다는 주장 55:39: 실질 성장률이 마이너스인 시대에 대한 우려와 다양한 변수에 대한 고려가 필요하다는 주장 55:54: 부동산 시장의 미래 전망에 대한 토론 56:03: 부동산 시장에서의 예상 가격에 대한 논의 Recapped using Tammy AI

이프로가 고집부려줘서 논의가 심화되었군요.

캐미진짜좋음요. 예의랍시고 좋은말만하는거보다 티키타카하는게 훨씬 내용도 좋고 재밌어요.

여기 스웨덴인데요~~ 100년된 투룸 월세도 한화 300만원이 남어요~~ 중심지에서 좀 벗어난 지역인데ㅠㅠ 지구촌 어디나 주거비가 부담이예요

아니 건설회사는 손가라빠는 기업인줄아나 안팔린다고 안만드는게아니라 계속 건설을 해야만하는시스템 인대 왜공급이 없어질꺼라고 보는지참 이런 기본도 모른다니참

인구수 감소로 타격은 아직 시작도 안했는데 서울 수요는 여전할꺼라는건 현실을 전혀 모르는거임 이제 집 사는 세대인 90년대생까지는 사람들이 많은 시기였고 00년생부터 서서히 줄다가 10년생들이 사회에 진입하는 시기부터는 엄청난 수요감소가 올거임 그때되면 얼마나 우리 경제가 박살날지 아무도 모름 세계에서 유래를 볼 수 없을 정도로 급감한 세대니까 이제 되돌리기는 늦었고 박살나는건 확정임 얼마나 덜 박살나냐가 정책에 따라 달라질텐데 보수나 진보 둘 다 하는 꼬라지보면 그냥 대한민국 망할듯

멸실되는 주택수보다 인구가 더 빨리 줄어들고 주택수요가 급감한다는거죠

서울 출생율 0.5 남 100명, 여 100명이 결혼해서 1세대 후 50명 출생 (50명이 남 25명, 여 25명의 기적이 생겼다고 보고) 2세대 출생 숫자는 6-7명 이게 출생율 변동이 없으면 향후 50년 뒤 우리나라 인구 - 일단 1세대 출생 충격은 무조건 온다가 팩트 (2000만명의 도시가 500만의 도시로 )

이민자들도 부유한 사람들이 얼마나 오겠어요?북한이 미사일 쏘는데.. 돈 벌기 위해 오는 사람들은 자국으로 돈 보내기 바쁘고 우리나라에서 좋은집에 안살고 집 한채에 많은 사람이 셰어하여 살아요.

이프로가 부동산 투기를 해서 똥줄 탄 느낌이 드는군요 잘못생각하는게 집값이 떨어지면 집을 안짓는다는 말은 거짓이죠 집값이 떨어진다는건 땅값이 떨어진 것이기에 공급은 계속 가능한겁니다 땅값 떨어지면 가격 낮춰 공급 가능한겁니다

이진우씨는 자꾸 주택 멸실을 이야기하는데...집 지을 요인이 있어야 멸실을 하지 요인이 없으면 멸실 안하고 그냥 사는겁니다. 사람들이 바보입니까? 무조건적인 멸실은 없습니다. 공실은 나올겁니다. 왜냐? 사람들이 주거할 요인이 없는 집은 공실이 됩니다. 그리고 요즘도 매년 대략 10만명정도 인구가 순감소가 되는데..조만간 기하급수적으로 인구감소가 시작되면 주택멸실 할 이유가 없습니다.

엄밀히 따지면 지금 부동산이 문제가 아니라 국가 자체가 붕괴될수도있는 저출산이 더 심각한문제인데....국회는 자기이득을 위해 서로 힘을합쳐도 모자란 판국에 싸우고만 있고...총체적난국이네

이진우는 깐족거리면서 반론하는 걸 바꿔야 함. 사람불러다 놓고 깐족대는게 일국의 장관같네...그리고 건설사들 알아서 돈 벌려고 집 짓는다. 집값오른다고 짓고 안오른다고 안짓는게 아니다. 하락기에도 건설사들 돈 벌기 위해 어떻게든 개발하고 짓고 했다는걸 생각하세요

이프로 아저씨는 반박논리부터가 잘못된거 같은데 집값 하락이 시작한다고 공급이 멈추진 않죠 공급이 줄지언정 공급을 멈춘다는건 건설사 및 시행사는 파산을 할거란 얘기인데

이프로님의 논리에는 몇가지 심각한 오해가 있습니다. 첫째 , 주택 건설 원가 중 가장 큰 부분은 토지가격 입니다. 토지가격은 물가와 별개로 움직입니다. 주택가격이 하락하면 토지가격 은 더 큰폭으로 하락하므로 건설사들은 계속해서 주택을 지어 수익을 얻을 수 있습니다. 둘째, 주택이 오래됐다고 해서 무조건 멸실 되지 않습니다. 우리보다 몇십년 앞서간 선진국 사례를 보면 낡은 주택은 재건축 보다는 유지보수와 리모델링을 통해 계속 수명을 연장해 갑니다. 사람들에게 인기있는 대도시 핵심 지역은 더 그렇습니다. 선진국의 경우 대규모 재개발/재건축 은 주로 인구가 급격히 빠져나가 토지와 주택가격이 폭락한 지역에서 진행됩니다.

채상욱 대표님 자료에 근거한 확신있는 의견 그리고 상대방의 의견에 대해서도 소신있는 발언 너무 멋있고 남자 답습니다.

무시무시한 미래. 젊은이에게는 외국으로 나가는게 유일한 해결책이라는 메가스터디 대표님 말이 섬찟하게 다가오네요.

0.7명은 인류 역사상 처음 입니다. 죽, 그런 나라는 이미 다 없어져서 이 역사책에는 없지요..

유익하고 명쾌한 토론이었어요! 무주택자로서 판단의 기준이 생기는 좋은 컨텐츠였습니다. 다만 대한민국 국민으로서 명징하게 어두운 미래가 두려워지네요. 어떤 인구 관련 컨텐츠보다 두려움이 와닿았습니다😢

2013년 주택공급 가장 적었는데 집값은 가장 낮았다 투기 세력 때문에 집값이 오른다 집값 떨어지면 수요가 줄어 결국 공급은 늘어나는 결과 지금도 집은 남아 돈다 공급이 부족해서 집값 오른다는 것은 다주택자 투기세력 주장일 뿐이다

주택 멸실 속도보다 인구 감소 속도가 너무 큼.

이프로는 진짜...행복회로를 돌리는 건지 어떻게 인구 문제의 심각성을 저렇게 과소평가 하는 거죠

슬럼화 되는 속도보다 인구감소가 훨씬 더 가파를 겁니다 1/4토막씩 나고 있어요 저도 장기적으로는 집은 자산보다는 차처럼 감가상각 성격이 더 강해질거로 봅니다

걱정마라 애는 안키워도 개키우는 사람이 많다 개들은 효도한다 개들이 커서 집도 사주고 개민세도 내준다 집값은 불패다

채상욱 대표가 하는 말은 돌려 말하면 우리나라 자산시장 붕괴를 넘어서 엄청나게 불행한 나라가 기다리고 있다는 얘기이고 너무 당연하다는 얘기인데도 우리나라에는 공감 안하는 사람이 많음.

주택 부실화 속도보다 사람들 죽는 속도가 더 빠릅니다. 이 프로님 사람은 죽어요..

누구도 모르는 미래 집값... 집도 자동차처럼 감가 상각 되는 소비재로 전락한다에 한표

좋은 토론이네요.. 멸실되는 주거보다 거주하는 인구가 더 빨리 줄어 들거라고 생각합니다. 그럼 전반적인 임차료도 따라서 줄어 들거 같은데.... ^^

채대표님 어렵게 설명하셨는데, 쉽게 말하면 이렇습니다. 지금 집집마다 손주가 한 두명입니다. 지금은 어리지만 20년후 2040년대에 할아버지가 집을 물려주신답니다. 그런데 삼촌, 이모, 고모도 자기는 애가 없으니 집한채 주신다네요. 부모님은 당연히 살던 집 물려주신다 하고요. 그러면 제일 좋은 집 하나 살고 나머지는 모두 팔아야 하는데 팔 수 있을까요? 집한채 없이 세들어 사는 것은 short 포지션, 집을 2채 이상 들고 있는 것을 long 포지션, 집 한채만 갖고 있는 것을 중립포지션이라고 합니다. 한채만 가지고 있으면, 집값이 오르던 내리던 남들도 모두 마찬가지이니 중립포지션인 것이죠. 채대표님 얘기 들어보면, long 포지션은 정말 미친 짓입니다. 그렇다고 섯불리 short 포지션 가기도 불안합니다. 왜냐하면 대한민국은 국민 모두가 부동산을 너무 좋아하는 DNA를 가지고 있고, 한마디로 부동산에 미쳐버린 나라이기 때문이죠. 폭락조짐이 보이면 정부가 정권을 걸고 적어도 10년은 막아줄 겁니다. 결론적으로 중립포지션이 정답이라고 생각하고 그 한채는 최대한 수도권 그 중에서도 상급지에 가지고 있어야 하겠죠.

인구감소에 따른 심각성을 부각시키지 않는 이유는 현재의 부동산 소유자들 특히 대기업 기득권 상류층들이 언론과 부합하고 그에 따라 이익을 본 중산층들이 같은 심리를 갖고 있기 때문입니다

ㅋㅋ 사회자 현실부정 단계네 이건 정해진 미래고 채상욱이가 통찰력이 있네 난 조만간 아파트 재건축은 못한다고 봐 왜? 부수고 높이져서 비싸게 팔수가 없게돼 영원히 분양가가 계속 높아질수가 없어 채상욱이가 젤 먼저 이런 소리 하는 거고 곧 모두가 눈치채게 되면 공포가 밀려오고 패닉셀이 발생하는걸 보게될거야 25년 노인이 20% 된다 이게 뭘 뜻하는지 알까?

외국에는 "갭 가격"이 없는 이유: 재건축 때 용적률 특혜를 주지 않기 때문임.

이프로 악착같이 공급이야기로 우기는데.. 답답하네.. 지금 있는 집.. 노인네들 혼자 사는집.. 그들이 임대료 집값 못버티면 수도권 밖으로 나가거나 늙어 죽어요. 그자리를 수십억 내고 들어올 애들이 있다는건지..

집값이 떨어지면 아무도 집 안 사고, 아무도 집 안 지을 거라는 생각이 어떻게 나오나 모르겠네요. 그러면 자동차는 도대체 누가 사고 누가 만드나요? 타고 다니면 중고차 가격은 계속 떨어지고 20년만 지나면 고철 취급 받는데요? 그래도 자동차를 사고, 만드는 이유는 사용 가치가 있기 때문입니다. 집값으로 따지면, 기대 수익인 갭가격은 0에 가깝게 되겠지만 사용 가치인 전세 가격은 그대로 입니다. 갭가격이 0이 되면 지금 전세가가 집값이 되겠지요. 지금 건축비가 올랐지만 서울 대부분 지역은 전세가가 건축비보다 높습니다. 갭가격이 재건축 기대 수익이라면 그건 결국 땅값입니다. 갭가격=땅값이 떨어지면 건설사는 여전히 오른 건축비로도 돈을 벌 수 있습니다. 20년 뒤엔 고철이 되는 자동차도 여전히 생산되고, 사람들이 사고, 누구는 랜트카 사업도 하고, 리스 사업도 합니다. 멸실 이야기도 웃기네요. 내가 재건축 할 상황이 안 되면 구축을 안 부수고 그냥 사는 거죠. '지금 집에 화장실도 하나밖에 없고 지하 주차장이 없어서 너무 불편해! 그냥 집 부수고 길바닥에 텐트 치고 살래!!' 합니까? 대안이 없으면 그냥 불편하게 사는 거죠. 새 자동차 살 돈이 없으면 중고차 타는 거죠. 돈 없으면, 굴러가기만 해도 감사하면서 30년씩 타야죠. 처음 20분은 재밌게 들었는데, 뒤에 이상한 이야기만 계속 나오는 것 같아서 20분 더 듣다가 껐네요.

1:53 채상욱 씨는 스트레스 DSR을 무슨 가산금리 얹는 것처럼 말하네요. 스트레스 DSR은 실제금리보다 높은 금리를 가정하여 원리금상환액을 계산하고 그 가정으로 대출한도를 줄이겠다는 얘기지, 차주의 이자부담이 증가한다는 의미가 아닙니다.

이프로님 너무 억지십니다 ㅋㅋ 마이너스 성장시기에 집값이 떨어진다고 해서 무슨 건설사가 공급을 제로로 하겠습니까 ㅋㅋㅋ 자산가치로서의 거품이 빠진, 감가상각을 가진 '소비재'로서의 주택이 공급되겠지요. 땅값도 싸지니 공급가도 싸질테고, 크기도 작게작게 짓겠죠. 자동차 보세요. 왠만한 직장인들의 필수재이고 가치 보존 안되는데 계속 수요가 있고 공급이 생기잖아요. 그처럼 주택도 이제 소비재로서 공급-수요가 생길 겁니다. 그럴리가 없다? 뭐 그러면 대한민국 게임 오버고요 ㅋ 사람이 없습니다 사람이. 마이너스 성장시기는 거의 99% 예측으로 올 것이고, 그런 시기에 주택 가격이 계속 상승하면 출산율 하락은 더 심화될건데요? 이민 : 한국은 이민 선호국 순위에서 한참 아래에 있습니다. 이민으로 인구증가 가능성 없구요 답은 정해져 있어요. 채상욱님 말씀처럼 2030년대까지야 어찌어찌 될지 몰라도, 이후에는 반.드.시 하락합니다. 그렇게 정해진 답을 어떻게든 온몸을 비틀어가며 부정하려하니 논리가 꼬여가는거에요. 다음 세대에는 집을 살 사람이 없습니다 사람이. 요약) 대한민국 인구감소와 성장률 하락은 확정적이다 1. 그래도 주택가격이 오른다 -> 인구감소의 가속화로 인해 더 빨리 한국 망함 -> 주택의 자산적 가치는 0에 수렴 2. 주택가격이 떨어진다 -> 일본처럼 주택이 소비재라는 인식이 굳어지며 그나마 인구멸망 지연됨

채상욱씨는 하나증권 다니면서 부동산 얘기 할 때부터 봐 왔는데 참 보물같다. 이론이면 이론, 정책이면 정책, 시장이면 시장 어느 하나 이해가 딸리는 게 없어 보인다.

저도 몇년전까지만해도 신도시 단독주택 짓는 소박한 끔이 있었지만, 작년부터 접기로 했습니다. 이제 앞으로는 아파트도 감가삼각 고려해야할듯합니다. 아이들 자랍전까지 새아파트 전세로 살다가 은퇴 후 지방 에서 작은 아파트 구매하고 나머지 돈 은행이자 받고 사는게 현명할듯.

이프로님 말씀대로라면 인구 유출과 일자리 없어 실질소득 떨어지는 지방은 주택공급이 줄거고 주택멸실은 계속될테니 공급 부족으로 집값이 오르겠네요? 그럼 주택가격이 많이 떨어진 지방에 집을 사면 되겠음다.

이민자들이 집값을 떠받혀? ㅎㅎ 한국이 미국인 줄? 외국인 노동자들은 거의 아시아쪽인데 중위소득 이상의 이민자들이 한국으로? 왜?ㅎㅎ 설마 거제 조선소나 건설현장 노동자들이 집을 살거란 생각을 하진 않겠죠?

동의합니다. 저출산의 여파가 생각보다 빨리 올것같네요. 불과 십여년 전만해도 관광지든 도심이든 사람들이 북적거렸는데 지금은 썰렁하네요. 우리동네도 그나마 학군지라 학교 학원이 많지만 머지않아 애들이 없으니 신입생도 반토막날것이고 학원상가들도 텅비겠지요. 안타깝습니다

채상욱 대표님이 언더스탠딩에서 얘기하는게 제일 좋아요~! 채부심도 챙겨봅니다요!

이프로님 1년에 35만명이 죽어요. 그리고 계속늘어납니다. 죽어서 나오는 공급은 왜 생각 못할까요..

어느누구도 이야기하지않는 인구문제를 부동산과 접목시켜 닥쳐올 미래자산전망을 들으니 소름 끼칠정도네요. 부정하고싶어도 부정이 안되는 좋은 토론이였습니다.채상욱님의 의견에 공감합니다.

와. 인구감소에 대해 이렇게 구체적으로 느낀적은 처음이네요. 채대표님 의견에 전적으로 동감합니다.