집값 폭락 '이때쯤' 멈출 겁니다, 그 이유를 말씀드리죠 (서울대 김경민 교수) 

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과거 집값 폭락했을 때 99%가 반값에 집을 팔았습니다. 그분들이 바보라 판게 아닙니다. 이자를 감당하지 못해서 판겁니다. 부부합산 한달에 500 버는데 원리금으로 300 나가면 답 없습니다. 그걸 2~5년 하라고 하면 누구도 못 버팁니다.

2년후에 V자 반등이면 버티겠지만 2년후에 상당기간 옆으로 갈거라 버티기 쉽지 않을겁니다

2~3년동안 하락 하다가 적정가격이 될때 하락만 멈추는거지 다시 상승세로 가지는 않기때문에 버텨서 소용없습니다. 거품이 빠지고 거품이 다시 생기지 않습니다.

꼭 필요한 질문과 좋은 답변을 잘 들었습니다 어려운 시기지만 잘 버티면서 공부 열심히 하겠습니다~!!! 감사합니다♡

고금리에 2년 부티면 될꺼라 생각하면 큰 오산이다. 절대 2년 안에 못끝난다. 손절할 사람들 빨리 손절하고 다음 기회를 기다려라. 지금 버티다간 아예 다음 기회가 없어진다.

소득 상승분에 적정한 부동산 가격은 21년 가격이 아닙니다. 2년동안 떨어진 다음 21년 가격이 올때까지는 시간이 최소한 5년이상 입니다. 그리고 가격은 공급에만 달린건 아니고 수요가 더 문제입니다. 작년까지 공급이 많았나요? 올해는 내년은... 공급 프레임은 아니라고 봅니다. 결국 오르기는 하겠지만 시간은 최소한 5년 이상입니다.

2년 떨어질거면 지금 팔고 , 2년뒤 주식 사야지. 집은 그 이후라는 얘기네. 갖고 있으면 이자내다 거덜 나는거지.

난 절대 동의 못하겠는데.. 매물이 나와도 사려는 사람이 없는데 뭐가 멈춘다는 건지.. 이런 기조가 몇년이상 유지될텐데.. 더 분석같은 분석을 해야지..

버틸수는 있는데 다시 저금리로 간다고 할지라도 다시 부동산이 가격 회복할수는 없을겁니다. 다들 저금리만 얘기하는데 지난 작년에 부동산이 폭등한건 저금리와 4%의 경제 성장률이 뒷바침 되었기 때문인데 향후 대한민국 GDP가 3% 이상 성장을 하기는 힘들다는게 중론입니다. 중국을 대신해 대한민국 제품을 사줄 국가가 새롭게 출현해야 하는데 신냉전 시기에는 없습니다.

8억집에 2억 자기돈이라...현재 20% 빠지고 현가격 고정으로 2년 버티면 이자 7.5%일때 2년 후 이자 포함 2억5천 날라감. 지금 팔아 자기돈 4천이라도 남기고 2년동안 이자비용 모으면 1억3천이 됨. 집값이 지금 20%보다 더 빠지지 않고 2년후에는 오를거라는게 확정된것도 아닌데 설령 그렇다 해도 2년후에 자기돈 -5천된 상태에서 이자 계속내며 집값 오르길 기다리는게 나을까. 자기돈 1억 3천으로 상황보며 재구매하는게 나을까. 사람들이 손실을 내는 이유 중 가장 큰 게 본전 생각임. 한 예로 주가가 곤두박질 치면 팔 생각은 못하고 본전이 올 때까지 물타기를 하는 거. 주식의 물타기는 주식 수량이라도 늘어나지..부동산의 대출이자는 그냥 사라지는 비용임. 아무리 좋은 주식이건 좋은 입지의 부동산이건 시장 전체의 흐름 앞에서는 큰 의미 없음. 소유자산 및 소득 대비 금리예상 시나리오를 도출해보고 아니라면 과감하게 나와야 함. 괜히 탈출은 지능순이라는 말이 있는게 아님. 대출이 없거나 미미하고 수입이 걱정 없는 사람들이라면 김교수의 생각이 맞을수도 있겠지만 8억중 6억이 빚인 부동산인데 버텨라?? ㅎㅎㅎ

14년도 상황과 비교를 하는 사람들이 많은데, 박근혜 정부때는 추가로 대출 받을 여력이 있었지만, 지금은 대출을 더 받을 수 있는 여력도 없고, 신혼부부 수는 계속 급감해서 미래 실수요 자체가 줄어드는데, 14년처럼 반등할까요? 지금 DSR빼고 대출도 다 풀었는데, 그리고 DSR은 국제협약이라서 풀 수가 없으니 이것도 14년과 다르네요.. 14년에 비해서 자가 비율도 많이 올라도 갔네요

버티라고 하시는게 너무 무책임하네요 2년후반등 오는게 확실하다면 그말이 맞지만 횡보후 하락이든 상승이면 기약없이 몇년를 대출이자에 피멍이 들텐데 그땐가서 무슨말를 할지 궁금하네요

영끌했는데 급격한 금리인상으로 상환금 올라가는걸 어떻게 버틸 것이며, IMF나 리먼브라더스 때처럼 부동산 평가금액 깍여서 원금상환요청이 오게되면 어떻게 하겠어요..

6억대출 8퍼센트 이자로 12년내면 이자만 거의 6억임 대출받아 6억내면서 집샀는데 가격이 떨어졌다? 노답인생..

난 작년부터 미국 금리 올리면 부동산 위험 하다구 했뜸 다시금 부동산이 오르길 바라면 금리 추이를 봐야 된다 고금리에서는 절대 자산 버블은 일어나지 않는다

좋은 영상 잘 봤습니다, 말씀처럼 내년은 공부하는 한해로 보내야 할것같습니다, 감사합니다

폭락은멈추지만 오르지는 않을거같네요 인구가 줄고있는것이 느껴져요 주위에서

김경민 교수가 이 채널 마음에 드나봐요. 본 중 제일 본심으로 단순하게 말해주시는듯.

안그래도 거품이 많았는데, 코로나로 인한 막대한 유동성으로 인해 정말 오버슈팅 제대로 한 상태입니다. 산이 높으면 골짜기가 깊어요. 정말 극한까지 밀어올린 부동산이라 본격적으로 떨어지기 시작하면 대책이 없을 것 같네요. 2년 뒤에 딱 1년만 더 기다리자 나오면 사람들 패닉 옵니다.. 매에는 장사 없고, 하락세에 장투 없죠.. 계단식 하락세가 나올 가능성이 있습니다. 영끌이들이 이자는 버텨도 원리금은 못 버텨요.. 바닥 잡고 회복하지도 못했는데 원리금 가까이 오기 시작하면... 다 던질겁니다.. 계단식 하락....

잘보았습니다. 공감합니다.

고맙습니다^^

문제는 과거와다르게 떨어진 가격이 오르지않을거란사실입니다...

금리 3% 위에 있음 집값 오르기 쉽지 않음. 경기가 엄청 살아난다면 모를까~

100프로오르고 30프로떨어진게 떨어진건가..? 인구수는 줄어들고 공급수요 가구수는 늘어나는데.... 그럼 일본은 집값이 왜그렇게 된걸까 집을 살려고 사야지 투자로 투기로 아파트로 돈을벌려고하니 이 모양이 된거 아닌가

부동산 싸이클은 길다. 2년은 그저 희망일뿐 최소 4년본다. 4년이후 부동산 특성인점진적인 회복기까지 더하면 최소 5 년은 버텨야한다는 답이나온다.

이번 풍파가지나가고 경험에의해 어느정도 올랐다싶으면 너도나도 빨리 매도하려는 사람들이 늘어나겠죠.

정확하게 이해해야합니다. 교수님 개인 의견으로 2년이 맥스일거라고 보시는건 하락장입니다. 하락이 최대 2년 될거라는거고, 특히 내년은 엄청나게 힘들거라네요. 하락이 끝나면 상승? 그건 아닙니다. 하락이 끝나면 2년정도 눈치보면서 유지될거에요. 그 이후에 상승할지.. 또 하락할지는 그때 상황에 맞게 달라질겁니다.

교수님 감사합니다 늘 건강하세요 사랑해요

한가지 조건이 빠진것같아요 인구가급감중이라는거..

저두 요즘 핫플을 신당역 주변으로 보고 있어요. 중앙시장 및 주변 상권들이 평지인데다 과거와 현재가 오묘히 어울려있어 재밌더라구요~

김교수님이 예전에 2019년 가격까지 떨어진다고 하셨죠. 불과 한달전에... 기억하고 기억하겠습니다. 진짜 버티면 가격이 오른다면 합산이자만큼 회복 할수 있을끼요?

근데 말씀하신 싸이클 금리 다 좋은데 중요한게 빠진거 같애요 중요한건 집이라는건 수요와 공급인데... 2010년에 집을 구매하는 수요인구와 2년후 집을 구매할 수요인구를 비교한번 해보세요... 말처럼 쉽게 그싸이클 안돌아 올겁니다..

폭락이 아니라 적정가를 찾아 가는 거지요ㆍ 집은 투기의 대상이 아닙니다ㆍ3억짜리 집이 일년만에 십억되는게 맞는말인가요

올해초에 와이프가 집사자고 난리였는데 난지금 다거품이다 정상가격이니다 지금 사면 감당못한다고 다시집값 떨어질거라고했는데 정확했군요 전솔직히 일본처럼 되지않을까 조심스래 짐작해봄니다 이유는 인구절벽에 가파른 고령화임니다

2009년과 비교하는거보고 글답니다..그때와 지금이 같다고 생각하십니까?투기판이된 부동산이?그리고 앞으로 10년후 집을받아줄 20~30대가 얼마나 줄어드는지는?이제 유주택자가 더많다는사실은?바젤lll는?어느한편에 말만듣고 버티다가 말라죽습니다..선택과 판단은 본인이 하세요..제발..

경제 전문가와 자주 인터뷰를 하고 책리뷰를 하며 경제에 대해서 많은 이야기를 들은 김작가도 결국 꼭대기에서 주택을 매수했네요. 이건 어떤 의미인지.. 참 아이러니하네요..

이번 부동산 하락은 10~20년 장기하락 할거 같은데... 절대 2년안에는 안오름. 이유는 미국 연준발 금리인상으로 내년 우리나라 은행금리 10~12%면 부채 폭탄이 터짐. 그리고.세계 경제위기가 5~7년 지속 될수도 있고, 문제는 예전 부동산은 IMF와 미국 서브프라임발 하락시 2~3년후 급격히 부동산이 올랐지만 이때는 인구가 늘어나고 수도권으로 인구가 늘어나던 시대이고, 현재는 인구감소,베이비붐세대 은퇴, 부동산 공급폭탄, 개인부채도 문제지만 자영멉자및 중소기업발 부채도 문제임. 일본처럼 20~30년 장기 하락에 시작점이 될수도 있음.

3.40십년전. 제가 젊엇을때 전세1년에서 2년으로 바꿧어요. 그때도 폭등 햇어요. 근데 시세가 그버전으로 갓어요. 문젠4년 하니 그때 같이 폭등 하더라구여.내려줘서 다행이지만.아직도 안내렷어여 몇개 급매물만 내렷지요 오른 평균은 꿈쩍 안해요 안팔고 안사면 되니까요..아직멀엇어요. 더 내려줘야해요

5억아파트 2년코로나로 15억 하루 159만원씩 730일 올랐다 월급이300인대 더 웃긴건 다시 5억애팔아도 본전

2년정도 견디고 몇년 횡보하면 서서히 회복된다고 보는 견해는 ᆢ 과거에 경험 체험을 직접 본인이 해보지 아니한 상태에서 말씀하시는것 같습니다 젊은 학자님 ᆢ

김경민교수님 설명잘들었습니다

서울도 인구가 줄어들고있고 서울 초중고등학교 폐교 하고 있어요. 서울지역도 오르는 지역만 오를것입니다.

집값좀 내리면 안 되나. 평생 돈 벌어도 집 못 살 가격인데...

2010년대와 단순히 비교 가능할까요? 당시 보다 고령화가 더 진행되었고 당분간 경기가 침체된다 하니까요..2013.14년쯤 수출 엄청 잘되고 경기가 좋았어요

아직도 집값 너무비싸다 지금 집 사면 무조건 빛쟁미된다

연준은 능력이 없습니다. 인플레가 아니다!! 그래서 금리인상 시기를 놓치면서 이 사단을 만든겁니다!! 물론 계획적으로 미중패권에서 중국을 잡기위해서 였다면 모를까 연중은 무능력합니다. 더불어 연준이 피봇을 한들 그 시간이 정말 혹독 할 수 있습니다!! 부동산 반대급부로 주식시장은 활황이겠죠!!

지방 부동산 예측그래프에서 수요가 얼마 변화가없는데 90년생들 인구 훅줄고결혼도 안하고 해도 늦어지는데 이게 맞는건지

레고랜드 사태가 문제가 아니죠. 왜 pf가 문제가 됐는지를 파악해야는데 그런 언급은 없네요

1.2.3부 내용 참 좋네요 주위에 돈있으면 사기에 참 좋을때고 돈없으면 공부하기에 참 좋은때다~~라고 얘기하며 공부중인데 저의 생각과 같아서 깜놀~~ 블러그에 내용요약해서 올려도 될까요?

잘 알아들어야 함 폭락장시 2년정도인거고 그 이후에 다시 상승하진 않을거임 그냥 그 정도로 인기 지역 정도나 소폭 반등할거임 수요 공급에 원칙 때문에 더 이상의 주택으로 돈 버는 사람들은 적을거임 수익형 부동산쪽 투자는 할 만함

2013년엔 영끌이 없었고 미래가 있었어요. 지금은 미래가 없죠. 2~30대가 결혼하고 수요를 만들어야 반등을 하는데 미래가 없고 대신 인생 갈아넣은 빚이 있죠. 역사에만 몰빵하면 이런 관점 갖는게 당연.

질문이 참 좋네요.

내집마련 30년 상환... 결혼도 안해 애도 안낳아 인구는 줄고 집이 필요가 없지 버는돈 쓰면서 사는거였지 요즘 MZ는 내집이 있어야지 생각이 아니라 부동산을 투자로 생각했지 제로금리가 영원할거라 생각했는데 현실이 무서운거지 모든 투자는 본인책임

일본30년전 지금우리나라~~ 부동산에너무많은 자금이몰려있는 우리나라가 더위험한듯~~ 그리고 여기나와서 자꾸만 부동산투자라는 발언을 이제는하지말아야할듯~ 과거처럼 경제성장이않되고 이미저성장인상태에서 그리고인구가 줄고있는데~~

2년간 폭락할듯... 그 이후론 완연한 하락... 매수 시점은 5년뒤쯤!

이상하게도 집값이 내리기시작 하면 .. 인구가 갑자기 주는것도 아닌데..빈집이 늘고.. 집값이오르기 시작 하면 공급 부족현상이 나타나죠 .. 인구가 갑자기 늘은것도 아닌데.. 왜그럴까요?

영끌로 집을 사서 독박쓰신분들이 제일 불쌍함. 기성세대들 떨이에 지대로 독박썼는데 이를 우짜노 앞으로 2년간 오를일 없을낀데

무조건 집살 사람은 23년도 사면됨.무릎에 사도 위험하지않음.바닥 기다리다간 좋은 급매물은 노치기 쉬움.지금은 인프레시대.금리가 조금만 안정되도 집값은 더이상 하락 안함.

오르던지 내리던지 내집있으니 편해요. 이사갈필요없고 올라도 걱정없고 내려도 어차피 다른집도 다내렸으니 손해본거 없고.

2년뒤에 회복된다한들 거품낀 폭등때 가격까진 절대 안갈듯요

저는 주택부담지수 85-120일때 생각해볼게요.❤😊

아파트 반등은 어렵고 이정도면 들어가도 될것 같다생각하는 거죠

위로의 전망이 아니라 사실을 알려 주는 게 맞다고 봅니다. 마음이 아프더라도....... 2년은 아니죠

더 이상 안떨어져도 이젠 40년간 오를일없다.... 서울도 월 5천명씩 인구감소되고있습니다...

패닉바잉을 했던 사람들이 엄청난 고통을 겪었는데 어떻게 다시 오를까요? 우리나라 사람들이 집 잘못사면 망한다는 강하게 각인되서 이제 투끼군들이 아무리 호가를 올려도 일반 서민들은 집 안살거 같아요.

교수님 최고예요 자주 가르쳐주세요

항상 좋은 내용 잘보고갑니다^^

다운은 지속이맞는게 거품때문이라도 5년이든 10년이든 계속다운이고 앞으로 신축은 다운이 없을수도있지

이분 말은 근거가 부족합니다... 2년 이상이라고 보는게 맞습니다... 세력은 던지는걸 바라지 않죠 그물량이 나와버리면 정말 부동산 무너질때니깐요 주식하고 같은 원리죠... . 모든전문가 그런거 아니겠지만 게중엔. 분명 불확실한걸로 호도하는 분도 분명 계실겁니다... 2년은 너무 단기간임... .

집값.거품.싹.빼고 국민들이모두다 행복했음좋겠네요

2017년 부동산한국최고전문가.모든방송과 정당에서까지 추켜주고 초청해서 강의듣던 선대인이라고 유명한분있죠.지금절반정도인 부동산가격을 폭락외치며 서울등 요지에분양가를1500만원미만으로 외쳤죠.결과는? 딱 정반대였네요.부동산예측은 참고만하는게 좋아요.

예전 영상 찾아보면 교수님은 집값 상승에 대해 정부에 정책 실패가 요인이라 하셨던 거 같은데 시간이 지나고보니 어떠한 정책도 대세를 막을 순 없었던 것 같습니다. 반대로 생각해서 지금 인플레이션과 금리 인상으로인해 대세는 집값이 하락하고있죠. 심지어 미국 연준 금리는 4%고 한국 기준 금리는 3%입니다. 연준보다 금리가 낮은 것으로 보아 집값 하락은 앞으로도 계속될 것같아요…

장항동 업무지구(정발산역인근) 구축오피스텔로 투자하기 어떤지요???

06:25 대형아파트 (대형, 25평, 33평) 단지 설명(가격)

그냥 이렇게 생각하면된다. 시장에 원리는 부동산,주식,코인은 다똑같다. 상승장 -> 하락장 -> 횡보 -> 상승장 싸이클이 돈다.

지금아파트 값이면 최저임금 천만원 보장해야 붕어빵 한개 5000원 팔아야 노동가치 동등

학계에 계신 분들이 현업에 계신 분들보다 더 잘 미래를 내다볼 수 있다는 것...매우 신중해야 할 일입니다 교수님 말씀은 좋으시나 실제 투자하시는 부동산이 없을 가능성이 더 많을지도요? 있다고 하신다면 수익율은 더 회의적일 수 있습니다... 일류 대학 경제/경영학과 교수님들 중 금융/부동산 투자를 통한 자수성가 부자가 몇 명일지 생각해 보면 간단합니다

"언제 어떻게 턴 할지 모른다. 그러니 긍정적인 마음을 가지시고 23년을 맞이하라. 회복하는 사이클이 빨리 올 수도 있다. 아무도 모른다........" 참 막연하게 말하면서 버티라고 하네.

2년 ? 글쎄 그런걸 확답할수 있을까요. 거품이 이제 터지기 시작하고 경기침체는 아직 시작도안한거 같은데....

50% 빠진 후 횡보

갑가지 공급이 싹 죽는다는 말씀은 어떤 근거로 하시는 이야기인가 궁금하네요?

한창 올랐을때 전세가로 매매될겁니다 3년후에

하락은 앞으로 2년정도면 전체적으로 40퍼센트가 거의 빠질꺼에요 그뒤에 올라가려면 분양시장이 해결이되어야 뭔 이야기가 가능해집니다 영끌한분들중에 이 영상보고 2년만 버티면된다고 착각라는분들, 정말 큰일납니다 앞으로 하락만 2년더하면 다 떨어진.폭이라는거구요 그뒤에 올라가려면 주변 미분양부터 해소가 되어야 이야기가 가능하다는겁니다 서울경기인천 지역만 3~4만채이상 미분양이 날겁니다 새아파트도 안팔리면 여러분 집은 당연히 안올라가요... 저거 다팔릴정도로 파격적인 규제완화+ 세금혜택은 단기간에 다 나올수가없어요 윤정권내에 그렇게한다? 당장 다음정권 뺏깁니다 하락만 2년이고 옆으로기는구간이 2년이 더될지 4년이 더될지 아무도 몰라요 고점 10억짜리가 전세4억 매매 5억으로 떨어지는것 까지는 앞으로 2년이면 충분하지만 그게 7억이되려면 몇년이걸릴지 모른다는겁니다 수요자들한테 사라고 등떠밀어도 안사요 그땐..

신당동, 좋아하는데. 좋은정보 감사합니다

지난번 부동산 폭락은 5-6년 떨어졌어요. 쉽지 않을 거에요

하락기를 2년으로 보시는게 이해가 되지 않네요 부동산이 하락을 하고도 보합시기가 최소 1~2년은 있는데~~ 판단은 개인이 각자 하는게 맞는것 같애요 ㅎ

앞으로도 하강안정세로 내려가야지 국가경제가 살아납니다

우리나라 사람들결국 부동산으로 흥한듯하지만결국그집팔아서 오른집값땜에 자식들 집얻어주는데 그돈다쓰는 웃지못할상황

전문가 부동산예측...맞은적이 별로 없지

모든 호재와 부양책과 시행하더라도 매수는 최소 5~10년 뒤이다. 급급매,신축분양,재개발,신도시 등 그전에 사면 폭락거지가 되고 지금 영끌과 대출 보유자는 지금 매도하지 못하면 폭락 벼락거지 된다 지금 부동산 규제 철폐는 마지막 영끌을 끌어안고 폭락 홍수에 떠밀려 가고 10년내 한국에 닥칠 환란으로 거품은 폭파해 바닥에 파선한다. 그동안 무주택자는 저축해서 폭파뒤 온갖 특혜와 부양책에 내집 마련후 이전에 재미봤던 투기세력 몰려 오면 폭등 시점에 매도 차익금 챙겨라 그리고 또 폭락할것이고 다시 매수하면 된다 이후로는 폭등은 다시는 없어진다 개미투자자의 장기적 주식,연금도 이와 같다 서서히 쇠락하면서 완전히 죽을 것이다. 앞으로 개미투자자의 주식,연금,부동산 단타 시대도 완전히 끝났다.

앞으로 구옥을 헐고 신축을 신축울 시작하려면 그신축비용이 과거 보다 상당히 많은 비용상승이 예상된다 왜냐하면 건축자재와인건비와 부대비용상승으로 20ㅡ30%정도 염두하고 건설계획을 세워야할것이다 신축건물의 인기는 앞으로 상승할것으로 예상

아니요ㅡ집이 없어서 집을 못사나요? 돈이 없어 집을 못사는 겁니다ㅡ복잡한 계양지구에 또 신도시라니ㅡ지방은 점점 죽어가고 있는데ㅡ기업.공기업들은 지방으로 분산 시켜야 인구도 늘고 집값도 안정되고.윈홠한 균형이 됩니다ㅡ십년후엔 한국이 어찌될지 생각해 보셔야 합니다ㅡ

ㅇㅋ 2년 후 반등 쿨 하게 인정 하고. 물어 봅시다. 1. 현 시점에서 2년 동안 알마나 빠질건지 2. 반등하면 또 얼마나 오를 건지..

집값은 경기가 좌우한다.즉 수출이다. 네년 최저성장률 예측되고 있다.일전에 토론할때두 한국부동산시장을 전혀이해하지못하구 계시던데 학력이 전부가 아니라 실전이 중요하다한걸 이현철소장과 비교된다

지금 어파트 값이면 300월급자 일천만원은 그정도 노동가치가 너와야 생활

2년보다 더 걸리지싶어요 그리고 부동산 상승하긴 어려울 겁니다 2030년쯤 상승하리라 봅니다 큰변수가 없는한~

집값이 올라가면 올라갈 이유가 있어야 하는데 이유가 없다. 물가, 금리, 저출산 인구감소, 공급 뭐 다시 오르기 저어ㅓㅓㅓㅇ말 힘들거같고 올라도 아ㅏㅏㅏ주 소폭 상승일것이라본다.

결혼해서 가정 꾸리는 가정이 예전 같이 없는데 저 정도 회복이 가능하다고?

16:00 오피스텔 가즈아~~