Pani Magdo, mam pytanie o hipotetyczne obliczenie ceny transakcyjnej nieruchomości powównawczej która w zbioże nie miała wszystkich najgorszych lub najlepszych cen. Czy po prostu zmieniamy tę cenę jednostkową w tabeli z nieruchomościami porównawczymi? Czy piszemy wyjaśnienie pod tabelą i przyjmujemy ją do obliczeń wartości? Czy to dotyczy się zarówno metody korygowania ceny średniej i porównywania parami? Oraz czy np jeżei wyceniany lokal ma powierzchnię 32 m2, a w zbiorze nieruchomości podobnych najmniejsza powierzchnia to np 35 m2 to czy już powinno się zastosować metodę ekstrapolacji? Dziękuję
Ekstrapolacja do ceny hipotetycznej dotyczy wszystkich metod. Nie zmieniamy cen faktycznej transakcji ani jej cech, mamy nowe hipotetyczne zdarzenia. Ekstrapolację do ceny hipotetycznej, co do zasady, stosuje się za każdym razem kiedy nie ma stanów odpowiednio najlepszy czy najgorszych. Można zastosować odstępstwa o czym decyduje z uzasadnieniem za każdym razem autor wyceny. Szczegółowo zasady omawiam w trakcie warsztatów >> magdalenamalecka.pl/produkt/szkolenie-operat-szacunkowy-w-5-krokach/ Serdecznie zapraszam na nie.
Dziekuje za nagranie. Uczono mnie, ze wynik wyceny sie uzasadnia i ze powinien sie on zawierac w przedziale cen najlepszej i najgorszej. Ale w zbiorze moim zaraz po cenie najwyzszej mam nieruchomosc o roznych slabszych cechac, wiec poprawki wychodza sporo na plus. To ostatecznie skutkuje tym, ze srednia arytmetyczna przy ustaleniu ceny koncowej WN jest wyzsza od najwyzszej ceny w zbiorze. Czy to tak jest dobrze?
Wydaje się, że nie. Coś jest nie tak. Trzeba by to przeanalizować. Jeśli oceny w cechach nieruchomości wycenianej mieszczą się w zakresie różnic ocen dla nieruchomości podobnych (interpolacja), wówczas jest cena jednostkowa nie wychodzi poza ceny graniczne minimalnej i maksymalnej.
@@magdalenamaleckamrics tak mi niestety wychodzilo, ale to bylo przy porownywaniu nieruvhomosci jako calosci, zmienilam jednostke porownawcza na m2 PU, i tak wychodzi mi ok, ze miesci sie w zakresie. Choc i wycena mi sie zmniejszyla o 100tys. Ale od razu powiem, ze rynek jest bardzo slaby i udalo mi sie zebrac najbardziej podobnych tylko 5 transakcji. Trudno mi tu cokolwiek odrzucic bo wtedy nie bede miec nic.
Dzień dobry, czy stosowanie założeń hipotetycznych, które rzeczoznawca załatwia współczynnikiem korekcyjnym K (0,9 - 1,1) jest działaniem dopuszczalnym ? Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokonał założeń hipotetycznych: konieczność przebudowy lokalu na dostęp do części mieszkalnej oraz przyłącz do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do studni zlokalizowanej na działce obok. Przyjęte założenie: przyłącz do sieci wodociągowej, należy prawnie uregulować.
Dzień dobry, bez analizy trudno ocenić czy działanie jest prawidłowe czy nie w tym przypadku. W operacie szacunkowym należy, w zależności od okoliczności, czynić założenia konieczne do funkcjonowania nieruchomości - być może to właśnie taki przypadek. Czy współczynnik K jest odpowiedni? Nie wiem. Być może tak, być może nie. Zbyt mało danych. By jednoznacznie wypowiedzieć się na dany temat trzeba dokonać pełnej analizy przypadku. Ale nadal byłaby to opinia innego rzeczoznawcy - przepisy nie ingerują tak szczegółowo w merytoryczne rozwiązania danego problemu w operatach szacunkowych.
@@magdalenamaleckamrics tak oczywiście zgodzę się, że należało by przeprowadzić pełną analizę tematu. Natomiast zgodnie z nota interpretacyjną zapis [..] współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub ...[..] jest precyzyjny, "poza cechy rynkowe", a nie poza poziom cech. Zresztą w nagraniu z Panem Mirosławem zostało to też mocno podkreślone. Tutaj rodzi mi się kolejne pytanie, jak stwierdzić czy rozwiązanie na pewno jest merytoryczne bo przecież punkt patrzenia zależy od punktu siedzenia ;)
@@Agnieszka-v8s tak, nota jest precyzyjna. Nie jest to przepis prawa, a dobra zasada praktyki zawodowej. Pytanie czy jest to ta wada (lub zaleta). Temat do dyskusji w zakresie faktów i możliwości. Nie wątpliwe K jest bardzo dużym uproszczenie.
Dobry element humorystyczny: Punkt Widzenia Zależy Od Punktu Siedzenia. Święte słowa. Ale do rzeczy. Zabrakło mi tu sposobu (a miałem nadzieję na to) wyceny działek niezabudowanych o duuuuużych powierzchniach (np 10 000 mkw czy 20 000 mkw), gdy na rynku mamy transakcje T Y L K O działkami o powierzchniach od 100 mkw do 1 000 mkw. Sposobem na to miała się okazać EkstrapolacjA. Ale o tym SZA. Interpolacja - znam i stosuję. Ekstrapolacja dla uzyskania ceny hipotetycznej nieruchomości o zestawie cech najlepszych / najgorszych - znam, ale już nie stosuję. A to od czasu, kiedy znajomy Radca Prawny w prywatnej rozmowie powiedział mi, jak plantuje biegłych sądowych RzM. Otóż zadaje im pytanie: jaka jest podstawa prawna zastosowania tego czy owego? (np. współczynnik K,) Ponieważ nie ma podstawy prawnej na TO czy OWO, opinia/operat ląduje w koszu, a biegły może się pożegnać z wynagrodzeniem.
Nie wiem dlaczego zakładał Pan, że ekstrapolacja rozwiąże problem w sytuacji braku nieruchomości podobnych. To nie jest lekarstwo na takie dolegliwości. Co do radcy, o którym Pan wspomniał i jego działania, wydaje się, że potwierdza to tylko brak wiedzy merytorycznej rzeczoznawcy, który poddał się takim pytaniom i ich nie obronił merytorycznie.
@@magdalenamaleckamrics W takim razie zadam dwa pytania: 1) - jak sobie poradzić w opisanej przeze mnie sytuacji braku transakcji nieruchomościami podobnymi (duża różnica powierzchni), oraz 2) - JakA jest podstawa prawna zastosowania współczynnika K.
ad 1 - odpowiedź znajdziemy w par. 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości + rozszerzenie okresu badania, bo to także wchodzi w grę, ad 2 - podstawa to art. 153.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i par. 4 rozporządzenia jw. - które mówią o korygowaniu ze względu na różnice (na marginesie, te same przepisy są podstawą takiego czy innego korygowania w metodach PP i KCŚ - gdzie coś liczymy (odejmujemy, dodajemy) - a to też nie ma literalnej (wyartykułowanej) podstawy prawnej, bo to reguły matematyczne, ale nadal polegające na korygowaniu i porównywaniu.
@@magdalenamaleckamrics No cóż... co do ad2) - NigdziE w przywołanych przez Panią miejscach nie ma słowa, ani sylaby, ani nawet jery o współczynniku K, a więc dociekliwy prawnik o gładkiej mowie z łatwością wykaże brak podstawy prawnej i przekona sędziego do wyrzucenia opinii/operatu do kosza. Co do ad1) - przepraszam za mój upór pijaka, ale sytuacja wygląda tak, że transakcji (BA!) nawet działek (mówimy tu o niezabudowanych) o porównywalnych powierzchniach nie ma, a poziomy cen na porównywalnych rynkach są dwu- trzy- a nawet cztero- krotnie wyższe niż na rozpatrywanym. I nie pomoże tu żadne rozszerzanie obszaru czy okresu obserwacji rynku. Zacytuję tu mojego Ś.P. wychowawcę/polonistę z ogólniaka: "Najtrudniej jest szukać czegoś, czego nie ma".
