Kaufen oder mieten in Zukunft: 5 entscheidende Faktoren (1/2) 

Die Szenarien sind richtig hilfreich, ein Gefühl für die Zusammenhänge zu bekommen! Warte schon auf Teil 2, weil das unseren Fall exakt abbilden wird 👍

Der Hauptvorteil von Mieten ist die Flexibilität der Wohnfläche. Das wirkt sich finanziell extrem aus. Der Remanenzeffekt bei älteren Immobilienbesitzern ist extrem. Fast alle bleiben alleine oder zu zweit auf 130-180qm wohnen. Das kostet richtig Geld. Wer seine Wohnfläche und (wenn gewollt) Wohnort (evtl. sogar Ausland) nach Bedarf verändert, spart richtig Geld. Außerdem sind die sozialen und ökologischen Vorteile erheblich. In München wohnen Zehntausende alleine oder zu zweit in großen Häusern und gleichzeitig suchen Familien Wohnraum oder hausen in kleinen Wohnungen. Wir bauen immer mehr, obwohl wir noch nie so viel Wohnfläche hatten wie heute. Wir haben in Deutschland kein Wohnungsproblem, sondern ein Verteilungsproblem. Das sieht man an der stetig steigenden Wohnfläche pro Person. Flexibles Wohnen und Anreize die Wohnfläche auf die Lebenssituation anzupassen sind m. E. der einzige Weg aus dieser Krise. Dabei ist Eigentum hinderlich. Hauptsächlich wegen den hohen Nebenkosten beim Verkauf/Kauf und der emotionalen Bindung der Eigentümer an ein Objekt.

Ich habe zum Glück 2019 für 0,7% finanziert über 15 Jahre, mache keine Sondertilgung, spare fleißig in meine weltweiten ausschüttende ETF's und sehe der Zukunft gechillt entgegen. Buy and hold ❤

Ergo: kann man sich rechnen wie man will - außer es findet doch noch wer die verschollene Glaskugel…. Schlüssel wird sein - konsequent durchziehen, egal was.

Zwei kurze Anmerkungen dazu: 1.) Hier ist bisher nur bedingt berücksichtigt, dass sich die Preise für Kaufen und Mieten in den letzten Jahren extrem unterschiedlich entwickelt haben. Die Konstellation von 11€ Kaltmiete und dem Vergleich zu 3.500,00 EUR Kaufpreis pro qm - die dürfte extrem selten geworden sein. 2.) Stand jetzt fehlt noch eine Instandhaltungsrücklage des Eigentümers. Der hat bisher noch überhaupt nichts in den Werterhalt (nicht die Steigerung) seiner Immobilie investiert.

Ich hab meine wohnung anfang 2020 gekauft mit einem fixzinssatz von 1,2%. Es war die beste entscheidung und die kreditrate mit 493 ist relativ überschaubar.

Das Hauptproblem wird in der Praxis wohl am häufigsten in der Disziplin besser gesagt in der fehlenden Disziplin liegen. Denn die Grundannahme ist, dass im Fall des Mietens, was ja ein Sinnbild für den besagten Lifestyle sein soll, das für den Kauf gesparte Geld für die Kaufnebenkosten leider häufig nicht gespart und in Aktien oder ähnliches investiert, sondern konsumiert wird. Aus diesem Grund vergeben Banken oft eher einen Kredit an einen Eigentümer als an einen Mieter, was vor einer Kreditvergabe oft abgefragt wird. Vielleicht wäre das noch einen Hinweis in euren sehr gut gemachten Videos wert.

Ich finde nicht unbedingt, dass man beim Kauf und bei der Miete die selbe Wohnungsgröße beachten soll. Gerade deshalb ist Mieten ja auch oft noch günstiger, weil man nicht so sehr der Lifestyle Inflation unterliegt. Weniger Fläche heißt zudem auch weniger Ausgaben für Möbel, Betriebskosten, Strom usw :)

Mich hätte noch interessiert was ihr für die Tilgung nehmt und wieviel beide Monatlich genau abschlagen. Ein bisschen genauer erklärt hätte ich super gefunden.

Viele Dank für das super Video!! Könntet ihr euer Excel zur Berechnung mit uns teilen, sodass wir unser eigenes Szenario eintragen können? Das würde sehr helfen 🙏

Ich bin eine Minimalistin und eine alleinerziehende Mutter, die in Kalifornien lebt. Ich habe so hart gearbeitet, dass ich mit 50 in Rente gehen kann, wenn es für mich so gut weitergeht. Ich habe diesen Monat meine erste Eigentumswohnung gekauft und ich kann nicht stolzer sein als jetzt. Ich bin so froh, dass ich in Bezug auf meine Finanzen gute Entscheidungen getroffen habe, die mich für immer verändert haben.

Danke für das Video Finanzielle Bildung wird immer wichtiger 👍🏻 Grüsse gehen raus

Also bei uns kriegt man für 11€ pro qm keine Mietwohnung. Nicht einmal kalt reichen 1100€ dafür aus. Ein wichtiger Aspekt in umkämpften Wohnlagen/Städten ist auch, dass man als Mieter einfach gekündigt werden kann, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Und dann steht man da und muss man erstmal etwas finden und findet deutlich höhere Mieten vor. Vor allem diese Sicherheit war für uns der Grund für uns noch Anfang diesen Jahres zu kaufen...auch dank eurer Videos wurde uns bewusst dass wir schnell handeln müssen. Nochmal vielen Dank an der Stelle.

Ich denke dass es immer sehr individuell. Und hängt von vielen Faktoren ab. Wir haben Anfang 2021 gekauft. Die Zinsen waren noch niedrig, die Preise aber ziemlich hoch. Wir haben zu dem Zeitpunkt in einer 3 Zimmer Wohnung mit 68qm in Hamburg gewohnt. Durch Corona waren mein Mann und ich beide im Home Office. Wir waren überglücklich über ein drittes Zimmer. Zu dem Zeitpunkt des Kaufs war ich schwanger. Wir wären so oder so in eine größere Wohnung gezogen. Mit 3 und irgendwann 4 Personen wollten wir nicht in 3 Zimmern bleiben. Vor allem mit HO nicht. Wir haben zu dem Zeitpunkt kalt 13€ pro qm gezahlt. Jedes Jahr kam eine Mieterhöhung. Parallel zu einem Haus haben wir auch nach größeren Mietwohnungen geguckt. Aufgrund unserer Arbeit und der Nähe zu den Großeltern (Unterstützung mit den Kindern) waren wir ziemlich ortsgebunden (Nordwestliches Hamburg). In der Region waren die Mietpreise pro qm noch höher als die 13€. Außerdem war es so gut wie unmöglich eine 4-5 Zimmer Wohnung mit ca 100qm zu finden. Und wenn es welche gab, dann waren die Mietpreise (kalt) utopisch. Von 1700€ (miserabler Zustand der Wohnung) bis 2000€ (akzeptabler Zustand der Wohnung). Und hier darf man nicht vergessen, dass auch da Mieterhöhungen ganz normal waren. Meist waren es dann auch ältere Wohnungen mit ziemlich hohen Nebenkosten. Wir haben dann ein 12 Jahre altes Haus mit 110qm Wohnfläche und 450qm Grundstück an der Grenze zu Hamburg gekauft. Wir haben knapp eine halbe Million bezahlt. 4700€ pro qm. Zwei Kredite mit niedrigen Zinsen (zusammen 1,2%). Einer mit einer Laufzeit von 10 Jahren, der andere 20 Jahre. Zusammen zahlen wir 1600€. Nach 10 Jahren werden es nur noch 1200€ sein. Die Nebenkosten sind gering. Wir haben beide gut bezahlte Jobs (Ingenieurin und Energiemanager). Wir hatten 120.000€ Startkapital zusammengespart. Können auch gut Sondertilgen. In Summe sind wir sehr froh, dass wir letztes Jahr gekauft haben. Die Preise sind nicht wirklich gesunken, dafür sind die Zinsen mega gestiegen. Aktuell hätten wir aufgrund der hohen Zinsen nicht gekauft. Wir haben uns das mal ausgerechnet, hätten wir die gleiche Summe finanziert, müssten wir 2000€ monatlich für den Kredit zahlen. Ein Hauskauf ist unserer Meinung nach auch eine Lifestyle Entscheidung und hat nicht immer mit der Vorsorge zu tun. Für unsere Vorsorge besparen wir jeweils einen ETF. Mein Mann hat zusätzlich eine super Betriebsrente. Der AG verdoppelt seine eingezahlten Beträge. 😅

Ich glaube die meisten überhören, dass bei Eigentum die Miete gespart wird.... wenn man kauft , kann man das gleiche Geld noch mal investieren.... ich habe bis jetzt nur wohnungen ausgesucht , die monatlich günstiger als Miete sind

Was mir etwas fehlt in den Vergleichen immer, wie es mit Immobilie kaufen und vermieten. Ich habe z.B. sowohl eine selbstgenutzte Immobilie und stecke sehr viel Geld in ETFs aber eben auch kleine Wohnungen die vermietet sind. Die Mieteinnahmen decken fast komplett die Kreditzahlungen und man hat damit einen guten Hebel mit Fremdkapital. Klar ist nicht bei jedem die richtige Wahl aber es klingt hier oft so als ob Immobilienkauf immer nur als Eigennutzung relevant ist :)

Gutes Video, hatte schon die früheren Teil gesehen. Wie ihr sagt, ist es letztlich eine Lebensstil-Frage. Habe mich jetzt mit Mitte 30 bewusst gegen die eigene Immobilie entschieden. Kann mir einfach nicht vorstellen, den Rest meines Lebens an einem Ort zu verbringen. Und habe auch keine Lust, später Vermieter zu werden. Heute ist es wegen Kind ein Raum in der Mietwohnung mehr, in ein paar Jahren einer weniger. Der Stadtteil oder die Stadt ändert sich und man kann flexibel auf sein aktuelles Bedürfnis reagieren. Evtl. soll es in ein paar Jahren in eine höherpreisige Gegend gehen, später dann doch eher wieder an den Stadtrand im Grünen, wo es günstiger ist oder evtl. auch mal ins Ausland? Die Dimension Klimawandel noch gar nicht mitgedacht. Dazu die Frage: mal möchte man im Altbau, mal im Neubau wohnen. Es gibt einfach viele Optionen, die das Leben und das eigene Bedürfnis je Lebensphase bereithält.

Ein Szenario wäre noch interessant. Wie ist es im Eigentum zu wohnen und trotzdem weiterhin in ETF zu investieren? Vor einem Monat stand ich genau vor der selben Frage, weiterhin zur Miete Wohnen oder in meine Kapitalanlage einziehen, da meine Mieter gekündigt haben. Ich habe mich dafür entschieden etwas weniger ca. 100€ in meinen ETF einzuzahlen und bin in meine Eigentumswohnung eingezogen. Die Mieteinkünfte fallen zwar weg und ich zahle dadurch weniger in meinen ETF. Dafür Tilge ich meine eigene Wohnung und nicht die meines Vermieters und investiere weiterhin in meinen ETF.

Ein Aspekt der selten berücksichtigt wird ist die Art der Anlage. ETFs und Aktien lassen sich leicht verkaufen, wenn man will nur anteilig oder man kann sie ins Ausland mitnehmen. Wenn man jedoch das gesamte Kapital im eigenen Heim stecken hat, kann man nicht so einfach 3 qm verkaufen, wenn man gerade Geld benötigt. Es ist de facto ein eingefrorenes Vermögen. Der Miet-Kauf Faktor beträgt in meiner Gegend 35-40.

Die Anschaffungskosten sind einfach so eine Frechheit! Für paar Unterschriften so viel Geld zahlen zu müssen.

Sehr interessantes Video! Dennoch folgend Fragen: Wie sieht das mit der Steuer aus? Ihr rechnet ja mit dem Endvermögen (also Immobilienpreis und ETF-Depot). Immobiliengewinne sind ja nach 10 Jahre steuerfrei, ETF-Gewinne aber mit 25% zu versteuern. Ist das mit eingerechnet? Und ihr geht ja von 6 bzw. 4% Rendite aus. Die sind ja nicht inflationsbereinigt. Der Immobilienkaufpreis auch nicht?

Saidi… dein beispiel bzw. Die Berechnung hinkt. Ausgehend davon, dass ein Mieter ja nicht an einem Ort dauerhaft bleiben will (er ist ja vom Lifestyle her eher weniger sesshaft) dadurch wechselt er vielleicht alle 10 oder 15 Jahre die Wohnung und wie bekanntlich macht auch hier „hin und her die Taschen leer“ denn Wohnungswechsel bringt immer eine Teuerung der Miete mit sich, außer man zieht in günstigere Wohngegenden. Dadurch würde sich der Mieter jedoch gänzlich ins abseits schießen, denn Mieten von 11 oder gar 13 Euro werden in 30 oder 40 Jahren außerordentlich günstig sein und nur für Bestandsmieter möglich die schon über Jahrzehnte an einem Ort wohnen…

Top danke für die Szenarien ! :D Ich wohne mit meiner Frau in einer sehr teuren gegend (Im Dreieck Main, Wiesbaden, Frankfurt und umgebung). Wir wollen richtung 100-120qm gehen (4-5 Zimmer Wohnung, vllt einem kleinem Gärtschen) was dann Mietpreise Richtung 1800-2000 euro bedeutet. Auf der anderen Seite kosten hier schon gebaute häußer eher 500.000- 600.000 euro rum (+ steuern usw.). Unser Eigenkapital ist, mäh (100.000 euro +, wie soll das ohne Erbe mit U30 so fix gehen??). Wir wären dann eher bei Zinssätzen von 5% + was dann in dem Preisrahmen eher 3200-3400€ rum macht, ohne Nebenkosten, Versicherung oder Instandhaltungsrücklagen (unter 300 euro im Monat finde ich heutzutage etwas abenteuerlich ^^). Das heißt, 3800 rum ist hier realistisch. Gerade in einer Gegend wo die Gebäudekosten schon hoch sind erwarte ich nun keine so starken Renditen bei einem Haus (schwanken sehr stark aktuell auch nach unten). Wir haben zwar ein recht hoches Haushaltseinkommen, aber 3800 ist im gegensatz zu 1800-2000 schon echt eine hausnummer... Wenn ich mir das hier so anschaue denke ich sollten wir auf jedenfall eher in Miete bleiben. Solange die Preise nicht noch um gut 30% sinken wird das vermutlich nichts. Da wars ja noch letzte Jahr extrem günstig sich nen häußschen zu kaufen ^^

Ich stoße immer wieder auf Leute, die jeden Monat ein mehrstelliges Einkommen aus Investitionen erzielen, selbst in diesen verrückten Tagen auf dem Markt, und ich würde mich über Hinweise freuen, wie man erhebliche Fortschritte beim Einkommen erzielen kann. Die Lebenshaltungskosten in dieser Zeit werden wirklich hoch. brauche ich wirklich gut oder soll ich sagen wie ich am besten mein finanzielles vermehre???

Ich hab Glück und bezahle 7,20€/m² Miete im Moment. Der Kaufpreis hier in der gegend liegt bei 5000€/m². Kaufen macht für mich keinen Sinn.

3500 EUR/qm für eine Eigentumswohnung? Alt od. Neubau? In deutschen großen Städten sind es bei Neubau eher 8000-10000 EUR/qm. Z.B. aktuell 1 Zi. 35 qm ca. 300000EUR, Hausgeld ca. 300 EUR pro Monat. Tiefgaragen Stellplatz ca. 35000 EUR. 75000 EUR Eigenkapital ist viel zu wenig.

stichwort gleiches mit gleichem vergleichen in szenario 1: warum geht der mieter nicht voll in aktien, der käufer ist ja auch voll investiert in sein haus? außerdem kauft der käufer zum durchschnitt, aber der mieter mietet überdurchschnittlich.

Naja, ist ja schön, wenn das Haus im besten Fall im Wert steigt. Aber den Wert musst du durch Verkauf auch erstmal realisieren und dann muss man danach immernoch ein kleineres Eigenheim, Eigentumswohnung teuer kaufen oder halt zur Miete wohnen...

Solche Rechnungen sind immer Spielerei und nicht wirklich aussagekräftig. Da wird immer nur sehr grob gerechnet. Ein weiterer Punkt den man berücksichtigen müsste: Jemand, der sein Eigenkapital für die Hausfinanzierung anspart, tut dies normalerweise eher auf einem Spar-bzw. Tagesgeldkonto. Eine Summe von 75000€ muss ca. über 10 Jahre angespart werden. In den 10 Jahren investiert der Mieter aber schon verteilt seine 75000€ monatlich. Das heißt er hat 10 Jahre Vorsprung. Wenn man das noch dazunimmt verliert der Immobilienkauf.

Danke für das Video! Wollt ihr nicht einen Rechner bereitstellen, in dem man selbst an diesen Variablen spielen kann? Etwas niedrig finde ich die Instandhaltungsrücklage von 0,6% des Kaufpreises.

Top Video! Eine Frage: Müsste sich eine Veränderung der Zinsen nicht auch in der zu erwartenden Rendite der ETFs widerspiegeln?

Gutes Video! Aber, ob Mieter übriges Geld in ETFs packen, wie Eigentümer den Kredit zahlen müssen (und hier nicht auskönnen), bezweifle ich. Die Sparrate kann angepasst werden und ich kann auch das Geld entnehmen (zB für Urlaube oder anderen Konsum). Beim Kredit für das Eigentum geht das nicht, weswegen Studien zeigen, dass Eigentümer auch im Alter in der Regel vermögender sind. Wenn Mieter aber so vernünftig sind, ist das sicher häufig besser als kaufen...

Könnt ihr auch einen Vergleich machen vs. eines Käufers der vermietet? Denn die Afa sollte das Bild sehr wahrscheinlich verändern?

Dumme Frage: Wo gibt es den Fall 11€/qm Miete und nur 3500€/qm Kaufpreis? In meiner Region liegt der Kaufpreis eher bei 5000€/qm während die Miete eher so bei 10€/qm ist. Da wird dann kaufen schon echt drastisch schlechter.

An den nachgereichten Varianten ab 10:22 kann man eines ganz deutlich sehen: Nämlich dass selbst relativ kleine Veränderungen der Annahmen hinten raus große Auswirkungen haben. Und da keiner weiß, wie stark Mieten steigen werden, wie sich Zinsen für Baukredite entwickeln, wie ETFs am Ende wirklich künftig (!) performen werden, ist das alles graue Finanztheorie bzw. Glaskugelei. Wäre schön, wenn es anders wäre, aber das ist es nicht. Man sollte also sein eigenes Lebensmodell finden und leben und sich nicht verzetteln.

Hallo Saidi, ich bin ein echter Fan Deiner gut verständlichen Erklärvideos. Ich wohne im Frankfurter Raum als Mieter in einer 115 qm Wohnung und zahle nur € 11,50 je qm Miete. Die Wohnung würde mich jetzt aber nicht 3.500 Euro je qm , sondern eher 5 - 5.500 Euro kosten. Aus meiner Sicht passt dein Anfangsszenario aktuell nich, da es keine 100 qm Wohnung mehr für 350 Tsd gibt.

Tatsächlich hat das Video gut illustriert, dass die Frage nicht pauschal beantwortbar ist. Es kommt hier auf einige weniger vorhersehbare und einige subjektive Faktoren an. Kurzum sollte man sich da wohl einerseits nach den objektiven Möglichkeiten jedoch vor allem nach den individuelle Präferenzen richten.

Liebes Finanztip-Team, super Video und sehr hilfreich! Ich habe eine Frage zu den 500€ ETF-Sparplan des Mieters bei 6:58: wie setzt sich die Rechnung genau zusammen? Woche Einsparungen sind das genau? Kann man das vielleicht sogar in einem groben Prozentsatz ausdrücken, um leicht seinen ETF-Sparplan zu berechnen? Vielen Dank!

Das war ein super Beispiel, da wir auch in einer 100qm Wohnung wohnen. Die 350.000€ müssten wir für eine vergleichbare Eigentumswohnung wohl auch zahlen. Da unsere Miete derzeit allerdings bei unter 7€ liegt, fällt der Vergleich natürlich so eindeutig aus, dass es dazu keiner komplexen Tool bedarf.

Das Diagramm ist nicht beschriftet... Der Mieter "steht am Anfang besser da", also scheint es irgendwie die Haben-Seite zu sein. Die Differenz am Anfang der Kurven könnten die 40k Ausgabe des Käufers sein. Aber wird hier die Verbindlichkeit berücksichtigt? Wie fließt der Wert des Eigentums ein? Ich vermute, der Wert am Ende der Kurve des Käufers beinhaltet den Wert des Eigentums? Warum springt die Kurve für den Käufer nicht erstmal ins negative, weil man sich ja verschuldet?

Also, die Mieterhöhung von 1% p.a. ist viel zu niedrig angesetzt. Die Vermieter mit Indexmieten lachen sich dich derzeit ins Fäustchen und erhöhen um 8-10% und konnten die letzten Jahre um 2% jährlich erhöhen. Da Indexmieten zum neuen Trend der Vermieter geworden sind (Mietpreisbremse damit ausgehebelt), dürfte die Kalkulation von 1% leider völlig daneben sein. Daher würde mich die Kalkulation interessieren was passiert wenn man an dieser Schraube dreht und von einer Mietsteigerung von 3-4% p.a. ausgeht, da die Ökonomen davon ausgehen, dass die Inflation in den nächsten Jahren eher dort stagnieren wird.

Wir haben 2001 eine Wohnung mit knapp 100 m² gekauft. Ich schätze nach spätestens sieben Jahren war die Abzahlungssumme gleich hoch wie die entsprechende Miete. Am Ende von etwa 16 Jahren Abzahlung dürfte die Miete mindestens um 50 % höher gewesen sein (für neue Mieter) als der Abzahlungsbetrag. Wenn wir unseren jetzt verkaufen würden,, bekämen wir aufgrund der Lage vermutlich das zwei bis dreifache unseres Kaufpreises. Das war unsere beste Entscheidung war

Ist es denn für junge Leute (also Jg >1995). Überhaupt noch möglich sich Eigentum zu finanzieren? Wie sind eure Erfahrungen/Meinungen?

Bei immer weiter ansteigenden Baukosten, Sanierungszwang, erneuerbaren Energien auf dem Dach etc. wird zukünftig auch die Miete signifikant steigen müssen damit es sich auch nur Ansatzweise lohnt noch zu bauen. Wenn ich jetzt einen Neubau kaufe, kann ich zumindest sicher sein das meine Rate die nächsten 20 Jahre gleich bleibt. Es kann auch gut sein das die nächsten 10 Jahre deutlich weniger Wachstum im Aktienmarkt entsteht. Das GDP Ratio zeigt in den USA immer noch eine Überbewertung von ca. 50%. Das kann sich auch wieder ausgleichen

Viele Menschen kaufen sich das selbst bewohnte Eigentum aus einem emotionalen Grund: Gesellschaftliche Anerkennung. In diesen Zeiten, in denen Kaufpreise überbewertet und Sanierungskosten sowie Baukosten total überhöht sind, werden unwirtschaftliche Fehlentscheidungen getroffen, die Auswirkungen auf das gesamte Leben haben. Der Altersstrukturwandel wird in nahen Zukunft massive Abwertungen fordern. Das muss man sich bewusst machen.

Wie schaut's denn mit Inflation aus? Ist die in Depotwert, Miete und Immobilienwert mit einberechnet?

Naja, wie immer: keiner kennt die Zukunft. Zu viele variablen um das irgendwie vergleichen zu können, beides kann richtig, beides kann falsch sein. Richtiger Ort zur richtigen Zeit. Am Besten handwerklich viel lernen und begabt sein, gute Kontakte haben und dann eine Grundsanierung bedürftige Immo kaufen. Da hat man noch die einzigen und besten Chancen was günstig anzugreifen. Ich hatte noch das Glück Anfang des Jahren für 20 Jahre 1,59% bekommen zu haben. Dazu die teuren Baumaterialien (Holz, Fliesen, Bad etc) auch schon zeitlich in die Garage geliefert im Frühjahr. Jetzt könnte ich mir die Immo auch nicht mehr leisten, trotz dass sie Komplett von mir alleine Grundsanierung wird.

Moin Bei dem Vergleich, mieten oder kaufen. Sollte man auch mit bedenken, dass es auf dem Land wesentlich günstiger ist als in der Stadt. Bedeutet wenn man z. B. aus München kommt und ein Haus außerhalb von München kaufen möchte. Sollte man sich auch die Mieten in der Gegend genauer ansehen.

Wir machen es so:, Selber gut und günstig zur Miete wohnen und in etfs investieren und gleichzeitig vermieten. Wenn wir in Rente gehen können wir in die abbezahte Wohnung ziehen und es wurde trotzdem nebenbei gut in etfs investiert 👍

bei 7:12 wird gesagt, der Mieter spart 500 Euro gegenüber dem Käufer. Wie setzt sich das zusammen? 315.000 Euro x 4% Zinsen sind 1.050 Euro Zinsen plus 175 Euro Instandhaltung, also 1.225 Euro pro Monat für den Käufer. Kaltmiete 11 Euro x 100 qm sind 1.100 Euro für den Mieter. Der Unterschied beträgt anfangs 125 Euro und wird jeden Monat mit zunehmender Tilgung kleiner.

Heutzutage sind die Immobilien in Stadt und Stadtnähe sowie auf dem Land in Flughafennähe ja eh unbezahlbar. Ich zahl doch nicht 500k über 45 Jahre lang ab um dann nach dem ganzen Stress (und am Ende meiner Lebenszeit) einen Herzinfarkt zu bekommen. Ich zahle jetzt eine normale Miete, aber dafür nur 100€ Pauschale Nebenkosten inkl. Wasser, Strom, Heizen, Internet, Parken und Müllabfuhr. Spätestens diesen Winter ist das voll der Gewinn für mich.

Ich bin mit meiner Mietwohnung zufrieden. Zwar nur 33 qm, aber reicht mir völlig aus und dafür noch nicht mal 350 € warm. Sorgen wegen steigender Heizkosten? Hab ich nicht!

Super Video. Die Frage ist aber: Wie hat Emre entschieden?

Hallo ich finde deine Szenarien auch super, aber was passiert wenn ich beides mache? Ich kaufe günstiger als den Marktpreis und nehme zusätzlich Geld auf um zu investieren. Ist das dann besser? Was sagt ihr?

Sehr geehrter Herr Saidi, eine Frage, was passiert, wenn man von der Bank ein Kredit bekommt und ein Haus kauft, seine Arbeit verliert und bekommt Leistung von Arbeitsagentur oder Jobcenter ?

Buy and hodl... Das ist der Plan. 🙌

Du kaufst eine Immobilie samt Nachbarschaft. Das kann lebenslang auch viele nerven kosten: laute Musik, Waschmaschine um 6 Uhr, laute Kinder, unsymmetrische Gestalten... Für mich ist das eine Glückssache Wer sich 30 Jahre verschulden will, dann lieber mit einem Haus mit eigenem Grundstück. Bei unsympathischen Nachbarn, 2 Meter Zaun und dichte Thuja Bäume sieht man die nicht mehr 😅

Die Rechnung geht so nicht auf weil beim Haus sämtliche Nebenkosten fehlen wie Müllentsorgung, Straßenreinigung, Wasser, Heizung usw. Die Kosten sind in der Miete schon mit dabei. Also fehlen hier ca 4-5€ pro qm im Monat. Also sagen wir mal 450 € monatlich mehr. Dazu dann die 175€ Instandhaltung. Und schon ist die Rechnung hinfällig.

Also in meiner Region Landkreis Heilbronn/Sinsheim sind Mietobjekte auch auf dem "Land" nicht für 11 Euro zu haben. 14-17 Euro sind leider normal, je nach Ort. Und es wird weiterhin nicht besser. Ich habe eine ähnliche Rechnung gemacht und kam daher auch zum Entschluss definitiv zu kaufen -> 0,8% bis zum Schluss bei 3% Tilgung. Kaputt gehen kann immer etwas, das ist klar, jedoch hilft aktuell die Inflation und auch die Lohnsteigerung welche unweigerlich kommen wird! Das unser Haus uns bald statt 31,5% des Haushaltseinkommens wie 2019 gerechnet und durch Beförderung und Lohnsteigung der IG Metall durchschnittlichen X Euro Haushaltseinkommen ohne Steuerausgleich zu 24,6% und das obwohl meine Frau in Elternzeit sich befindet und es bei ihr nun auch noch eine Lohnsteigerung ansteht. Wenn der Käufer jedoch vorher schon gekauft hatte dann wird der Käufer dem Mieter weit davon ziehen.

Jährliche Mietsteigerung vom 1% ist mittlerweile leider völlig unrealistisch. Viele Vermieter schröpfen die Mieter mittlerweile ordentlich, weil's kaum Zinsen gab. Und nun, wo sie das einmal für sich entdeckt haben, geht die Steigerung munter weiter! Realistischerweise sollte hier eher mit 4-5% jährlich gerechnet werden.

Guter Vergleich, allerdings es wurde die Tatsache : mietsteigerung nicht berücksichtigt. Eine plötzliche Kündigung wegen Eigenbedarf durch Vermieter wurde auch nicht berücksichtigt

sofern man sich noch ein Video wünschen dürfte, wäre der Vergleich, vermieten zum Vergleich mieten + vermieten und vllt später selbst einziehen oder eine zweite Immobilie kaufen. Danke.

Also da wir alle keine Glaskugel haben genisse ich die Freiheit und Flexibilität einer Mietwohnung. :) Habe auch Spasseshalber mal den Faktor hier ausgerechnet und bin bei 46 gelandet ... .

Zu berücksichtigen wäre zudem, dass wenn alle gleich denken würden, dann weniger gebaut wird und es entsprechend ein Unter-Angebot gibt auf hohe Nachfrage nach Mietobjekten. Was zu einer höheren Miete führen würde. Ein hoher Zinssatz wird grundstätzlich weiterverrechnet auf den Mieter.

Ich mag eure Zahlen basierten Aussagen! und nicht, wie die meisten anderen pauschalisierte ‚Mieten ist besser‘. Allerdings fehlt mir hier die Einrechnung, dass im Alter nach Abbezahlen des Kredits im Vergleich die monatliche Last nicht mehr hat (wie Mieter) . Daher sinken die Lebenserhaltungskosten im Alter enorm.

Der Realzins liegt bei -6% zur Zeit und die Mieten steigen enorm. Und in einigen Jahren werden Immobilien definitiv wieder im Wert steigen, ungeachtet dessen, ob wir eine momentane Stagnation und Flaute haben. Gewohnt wird immer und eine Immobilie gehört auch immer irgend jemandem. Von dem her wäre Mieten für mich die ungeliebte Variante, vor allem da man aktuekl sehr gut sehen kann, wie abhängig und ausgeliefert man Preissteigerungen und Umlagen ist. Jetzt kommen Sanierungspflichten hinzu und dies wird ebenfalls umgelegt.

Ihr solltet mit der Kappungsgrenze von 15 Prozent alle 3 Jahre als Mieterhöhung rechnen. 1 Prozent unter zu wenig

Warum muss man sich früh für oder gegen eine Immobilie entscheiden? Ich kann doch genau so gut mein Geld in ETFs investieren und wenns gut läuft das Geld immer noch für eine Liegenschaft verwenden. Wenns halt nicht so gut läuft, warte ich eben etwas länger mit dem Kauf.

Kann man die Rechnung anpassen mit negativer Entwicklung des Immobilienwerts und Steuereffekt (Belastung durch ETF-Besteuerung, Entlastung durch Absetzen der Finanzierungskosten)?

Eine Überlegung fehlte - normalerweise steigen die Zinsen parallel mit der Inflation. Und man müsste die Immobilienpreisentwicklung von den Mieten und den normalen Kosten abkoppeln, zb stiegen die letzten 20 Jahre die Immopreise stärker und bei hoher Inflation und hohen Zinsen schwächer. Gerade die Inflation ist ein grosses Thema, da diese massiv den Schuldenstand real verringert, aber die Mieten stark ansteigen lässt (der Vermieter orientiert sich bei seiner Erwarteten Miete eher an seinen Lebenshaltungskosten als den aktuellen Wohnungsmarkt für Käufe)

Erstmal vielen Dank für das super anschauliche und leicht verständliche Video, das macht ihr immer super! Ich frage mich nur, ob der Vergleich im Alter, also ab Renteneintritt richtig ist. Müsste sich der Kostenvorteil (während der Vermögensbildung beim Mieter) mit Renteneintritt und abbezahlter Immobilie nicht umkehren? Immerhin muss der Mieter weiterhin jeden Monat nicht nur die Teuerung, sondern auch die Miete selbst zahlen. Was macht denn der Käufer mit der „gesparten Miete“ im Alter? 🤔

Man rechnet eigentlich so mit 1.4% des Kaufpreises als Instandsetzungskosten. Damit ist man auf Nummer sicher! Immobilienpreise werden in Zukunft stagnieren. Den Zinsverlust habt ihr auch nicht berücksichtigt. ~100.000 Euro zahlt der Hausbesitzer als Zinsen.

Ich finde die Variationen recht ad hoc gewählt und teilweise Misleading. Wenn der Zins für den Käufer steigt, wird dies sicherlich auch Auswirkungen auf die Mieten des Mieters haben (und umgekehrt). Insgesamt werden Arbitrage-Möglichkeiten gering sein, daher wird es am Ende darauf hinauslaufen, wie günstig/teuer der Hauskauf war, wobei die Zinsen berücksichtigt werden müssen. Zudem darf man nicht vergessen, dass man beim Hauskauf meistens Sonderzahlungen leisten kann, welche den Zinsaufwand langfristig erheblich drücken - und zwar perfekt kalkulierbar. Wenn ich statt der Sonderzahlung einmalig in Aktien/ETFs gehe ist es Zeitpunktabhängig, ob ich gerade gut oder schlecht damit fahre und damit deutlich weniger kalkulierbar. Insgesamt finde ich die Aussage am Anfang, die Entscheidung muss primär zum Lebensmodell passen, als die Wichtigste.

Ich wohne jetzt seit ca. 3 Jahren im Haus meiner Freundin und beteilige mich mit einer Kaltmiete und natürlich den Nebenkosten. Ich bekomme live mit, was neben den monatlichen Kreditraten sonst so in die 4 Wände reinfließt. Vom Stabmattenzaun über die gepflasterte Terrasse bis hin zu Reparaturen am Kamin sind viele zusätzliche Tausend Euro in das Haus geflossen. Dach und Heizung waren zum Glück noch nicht dabei. Beim Thema Kaufen vs. Mieten rechnet Sie jedoch immer noch ihre Darlehensraten gegen ein Mietshaus. Es ist einfacher, sich als Eigentümer selbst zu beschei*en als einzugestehen, dass Eigentum finanzieller Mist ist.

Ich finde nicht, dass man ein Haus und eine Wohnung gleicher Größe vergleichen kann. Wer baut denn ein Haus mit 70qm? Andersherum, wer 3 Kinder hat und dafür eine passende Wohnung sucht wird diese wesentlich schwieriger finden, als ein Haus in der Größe. In meiner Stadt gibt es ab 4 Zimmern genau 8 Wohnungen. Anders sieht es da mit einem Haus aus. Ob man es sich leisten kann ist was anderes. Aber der Markt für große/mehr Zimmer ist doch bei Häuser eher gegeben als bei Wohnungen?

Ich bin aktuell auch dabei eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der hier errechnete Faktor beträgt bei mir 23. Bekomme einen Zins von 3,52% bei 10 Jahren. Bin die ganze zeit am überlegen es zumachen oder nicht.

Danke für das Video. Aber habt ihr denn in die Rechnung auch die AfA der Eigentumswohnung eingerechnet?

Komische Zahlen in diesem Rechenbeispiel. Hier sind die Kaufpreise pro Quadratmeter erheblich höher, die Mieten hingegen deutlich günstiger. Aber so unterscheiden sich die Gegebenheiten eben regional. Ich denke, diese Rechnung muss jeder für sich individuell machen.

Oder noch viel einfacher: Wenn man eine Immobilie zu einem guten Preis bekommt, und auch noch eine günstige Finanzierung, kann/soll man das machen. Man darf sich aber nicht bis über beide Ohren verschulden. Ganz wichtig: Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung übrig, und welche Rate ergibt das, wenn man den Spitzen-Zinssatz der letzten 30 Jahre anlegt? Nur kaufen, wenn man sich auch das noch leisten kann. Übrigens, auch aus einer gekauften Immobilie kann man freiwillig wieder raus. Nennt sich verkaufen. Etwas aufwändiger als das verlassen einer gemieteten Immobilie, aber kein völlig unmöglicher oder undenkbarer Vorgang.

Erstmal gesund bleiben und so alt werden! Das ist die Hauptsache. Und mit 70 Jahren brauch ich auch keine 800.000 € mehr.

1% Mietsteigerung? Mutige Annahme in Städten mit Wohnungsknappheit (was die Regel ist)

Wie kommt Ihr darauf (Minute 14:21) das man nach 30 Jahren in Rente gehen kann? Habe jetzt schon 40 Jahre voll und muss Minimum noch 10 Jahre Arbeiten um volle Rentenbezüge zu erhalten. Wenn unsere Regierung so flott weitermacht, mit dem Geldverschenken, dann werden wir wohl eher 60 Jahre arbeiten müssen. Da solltet Ihr wohl die Zahlen nochmal überarbeiten.

Was ist mit Renovierungen + Versicherungen ?

Ich bin 26 und studiere dual. Ich möchte bald mit meinem Partner ein Haus kaufen. Aber wie sollen wir das Eigenkapital aufbringen? Wir können froh sein, wenn es um die 10.000 € sind! Er ist auch gerade erst mit dem Studium fertig.

Steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren ist auch noch ein Argument. Z.B. wenn man dann den Verkaufserlös für die Pflege im Altersheim benötigt.

Wenn man am Ende die Kapitale vergleicht, ist das immobiliengebundene jedoch nicht fluide. Also müsste im Vergleich der Haus/Wohnungsbesitzer seine Immobilie verkaufen oder Vermieten, wenn er das Geld dann als Altersgeld ausgeben will. Nur wenn man vermietbares Betongeld besitzt kann man später die Mieteinnahmen auch ausgeben.

Vielen Dank für das sehr informative Video. Das setzte ich im Unterricht ein:-)

Warum sollte der Mieter sein Aktienanteil nach 20 Jahren reduzieren, wenn es auf die Rente zu geht? Ist es nicht viel realistischer das man mit zunehmenden Jahren mehr verdient und daher mehr investiert. Zumindest ist bei mir so daß mein Lohn stetig steigt und ich immer mehr investieren kann.

Renovierungen u Versicherungen sind bei einem EFH wesentlich höher als bei einem Mieter.

1:00 Die meisten Menschen werden kurz nach dem Berufseinstieg aber keine 75.000€ Eigenkapital für eine Immobilie übrig haben... und auch nicht nach 10 Jahren, wenn sie ihr Leben genießen wollen.

Inwieweit wurde die steuerliche Belastung der ETFs mit einbezogen?

Wir sind genau in der schweren Zeit in der Bauplanung gewesen und waren in der Entscheidungsfindung nicht schnell genug, sodass wir uns jetzt das Haus nicht mehr leisten wollen. Die Mietsteigerung von 1% ist wirklich schon sehr niedrig gerechnet, finde ich. Durch den Rückgang in der Nachfrage nach bauen steigt die Nachfrage nach Mieten wieder deutlich, wie wir merken. Unser Vermieter hat schon eine Erhöhung von 20% angekündigt. Das wäre die 2. Anpassung um 20% innerhalb von 5 Jahren und passt in eure Berechnung natürlich überhaupt nicht, was aber auch nicht der Standard ist.

Ich schaue mir die Videos kaufen vs mieten gerne an. Aber letztlich ist es immer eine Bauchentscheidung zu kaufen oder nicht wenn es finanzierbar ist. Mit selbst bewohntem Eigentum kauft man Emotionen. Ja man kann es sich schön reden, ich spare Miete, bezahle meine Immobilie ab und bin vor Mieterhöhungen und Eigenbedarf sicher.

Das mit den 500 € mehr Belastung ist auch kein guter Vergleich. Man holt sich ja in der Regel Eigentum was etwas besser ist und hat dann ja auch von Anfang an etwas davon. Man sollte also eher vergleichen was kostet die Miete für eine Wohnung mit 120 qm und zum Kauf . Dazu wäre bei Kauf eines kleinen Häuschens auch noch der Garten ein Mehrwert, den man sofort hat. Wenn man nämlich eike entsprechend teure Wohnung kauft, dann bleiben eben keine 500€ mehr zumminvestieren. Finde der ideelle bzw. Mehrwert des sofortigen Nutzens geht immer unter. Wer mietet schon für 2.500€ warm in ne 110 qm Wohnung in ner Großstadt Bzw. Unkreis von 30km und kann dann noch 500€ in nen etf investieren. Ich würde 2-2.200 Rate stemmen können, das wäre dann schön wohnen bei gleichzeitiger Altersvorsorge. Und man könnte noch in den Urlaub fahren. Aber ich würde nie 2000€+ für meinte ausgeben. Selbst wenn man auf dem Papier irgendwie halbwegs vergleichbar mit nem etf besser fährt vom Ergebnis nach 30 Jahren her. Dann hat doch jeder lieber jetzt was greifbares und verzichtet auf einen Mehrgewinn im Alter. Wer weiß was im Alter ist, mit 65€ Kohle haben oder jetzt mit Familie in nem Eigenheim leben…. Vielelicht überlegt ihr euch mal was das in Relation zu setzen. Gibt sicher auch andere Ansichten. Aber die meisten denke ich sehen das jetzt dort leben als deutlichen Mehrwert zum Reichtum mit 65+

Die Lebensqualität durch ein eigenes Haus kann ein Mieter nie erreichen, zB. individuell umbauen als Besitzer. Bei einer Mietwohnung im Vergleich zu Kaufwohnung eventuell schon. Aber auch in einer Kaufwohnung ist das Lebensgefühl um Welten besser als in einer Mietwohnung wo mal der Vermieter kommt und sei es nur um im Schlafzimmer rumzuschnüff... äh die Batterien vom Rauchmelder zu tauschen.

Für den Käufer fallen nur Zinsen und Instandhaltung an? Kein Tilgung? Oder ist mir da etwas entgangen?

Wen es geht 2.bis 3 Eigentum Wohnung kaufen 2Mieten 3ten selbst bewohnen

Der Käufer hat am Ende mehr Vermögen, okay. Aber eben in einer nicht liquiden Immobilie. Der Mieter hat das Vermögen in Aktien und kann damit flexibler machen was er will. Z.b. einfach auch noch eine kleine Wohnung kaufen für die Rente o.Ä.

Nur den Kaufpreis/Kaltmiete Faktor berücksichtigen ist mMn einen sehr schlechtes Vorgehen, auch wenn man etwas einfacheres haben will. Es müsste dazu mindestens auch ein Kaltmiete/Instandhaltungskosten geben, sonst sehen Wohnungen in den schletesten Regionen am besten aus. ( Nicht das der Autor es nicht wissen würde, will nur die Gefahr von dieser Faustregel anmeckern... Einige schätzen es dann doch nur damit...)

Für ein Haus 600K und mehr zu bezahlen ist schon wahnsinn in D da fragt man sich lohnt sich das heutzutage noch ich denke eher nein einen Wertgewinn wirds kaum noch geben! Eine kleine 60-70m2 Wohnung ist hier eine gute Entscheidung denke ich wenn überhaupt.