Las terrazas y patios como elementos comunes de uso privativo 

Excelente, usted es un maestro de gran conocimiento! Dios lo bendiga =)

Excelente. Muchísimas gracias

Buenas, en mi edificio el vecino del bajo con zona común de uso privativo construyó sin permiso un tejado con revestimiento de tela asfaltica. El vecino del primero ahora sufre del calor producido e tuve que ir a urgencias intoxicado porvocado por el pegamento e el alquitrán. El ayuntamiento fue notificado mas cómo tenia familiares o amigos el ayuntamiento no tomó medidas. Que podemos hacer?? Gracias

MUY INTERESANTE.👍🏻

Hola buenas noches, muchas gracias por el video y por la información brindada, pese a todo, tengo una duda en torno a los cerramientos de terrazas en elementos comunes de uso privativo, tengo un adosado en una urbanización con una comunidad de propietarios que no esta constituida pero figura brevemente en la escritura de mi propiedad como una zona común de uso privativo exclusivo y excluyente que esta claramente y visualmente delimitada por vallas metálicas con los vecinos contiguos. Mis dos terrazas de uso privativo exclusivo y excluyente constan de una terraza delantera desde la que accedo obligatoriamente a la vivienda a través de una vía de acceso privado a la urbanización que también es común y una terraza trasera, al igual que el resto de vecinos tienen sus terrazas delanteras y traseras también de las mismas características, todas valladas y claramente delimitadas, la mayor parte de los adosados y viviendas de la comunidad de propietarios donde resido están vacíos o en estado ruinoso y somos muy pocos los vecinos que realmente residimos, si hay un total de 30 casas, realmente como propietarios seremos menos de 10 personas. En la escritura de la propiedad y en el Ayuntamiento y el Registro de la Propiedad se certifica y certifican que no hay una comunidad de propietarios constituida y no la ha habido nunca y nadie muestra interés ni voluntad de crearla pero la parcela de la comunidad donde están todas las viviendas no es una parcela segregada como tal y esta bajo la Ley de Propiedad Horizontal (deduzco que cuando el promotor original construyó la urbanización realizaron este trámite para establecerlo así, la promotora quebró y no hay forma de contactar, cada vivienda de esta comunidad fue vendida y adquirida por diferentes entidades bancarias), aunque hay elementos comunes nadie nunca se ha hecho cargo de ellos y están en un mal estado de conservación, y realmente los únicos elementos comunes de los cuales se hace cargo cada propietario se podría decir que son las terrazas de cada propietario que se hacen cargo cada uno de sus propias terrazas. Muchos de los vecinos han hecho obras de todo tipo de envergaduras desde reformas completas de la casa anexionando terrazas y elementos comunes de uso exclusivo para construir casas mas amplias, cerramientos o lo que han considerado oportuno incluido mi vecino con el que comparto una valla metálica y con el cual tengo una diferencia o problema, he construido un muro reemplazando esa valla que delimitaba su terraza común de uso privativo de mi terraza común de uso privativo (es una persona que de 10 de los 12 meses vive en el extranjero y es imposible contactar con el nunca además de que cuando lo conocí, me dio su numero de teléfono para contactar en caso de necesitar comunicarle algo pero nunca coge el teléfono, y cuando ha venido a pasar sus vacaciones ya que es su residencia de vacaciones he intentado contactar para avisarle con antelación antes del comienzo de la obra pero no he obtenido respuesta), asumiendo yo la totalidad del coste de construcción del muro que sustituye la verja metálica y también voy a asumir en caso de ser necesario futuras reparaciones y el mantenimiento de este muro que esta justo donde estaba la valla metálica que separaba su propiedad de la mía, sin embargo, este vecino que se hizo un cerramiento instalando una puerta de acero macizo para que no le entrase nadie a su terraza común de uso privativo, a través de unos vecinos de su misma nacionalidad que nos han trasladado su contestación, dicen, que si no le pinto su lado del muro del color que el desea que tal vez me denuncie o se oponga a la construcción de muro, ¿puede hacer eso, teniendo en cuenta que no hay comunidad, y que el además ya hizo una serie de obras 2-3 años atrás sin consentimiento de la comunidad ya que no esta constituida y nadie le puso ninguna pega, siendo además buena fe por mi parte de no obligarle a asumir ningún coste ni ahora ni en el futuro y mi intención de ser comunicativo con el para informarle sobre la obra y el proceso de la misma? Su principal alegación es que el muro es demasiado alto (aunque cumple por completo la normativa urbanística de altura) y que, según su opinión, hace que la luz del sol no de en el pasillo donde esta ubicado el muro, lo cual es falso ya que contamos con pruebas gráficas/videográficas que demuestran que si que da el sol, y que lo hace en la misma proporción que cuando la valla metálica original estaba puesta donde ahora esta este muro. He de decir que tengo mi correspondiente permiso de obras concedido desde antes de comenzar la obra, que la altura dimensiones y demás modificaciones cumplen las regulaciones de Urbanismo y que la concejala de urbanismo de mi localidad y el Ayuntamiento nos ha comentado que ellos en estos casos no intervienen en caso de que el vecino no esté conforme y que solo se pronuncian en el sentido de que cumpla la normativa de Urbanismo y que al cumplirla no tienen nada mas que opinar al respecto y que debemos solucionarlo entre nosotros o por otras vías, también he de decir, que su lado del muro esta lucido cara-vista y no se lo hemos dejado sin lucir ni mucho menos, pero el parece que si no le pintamos y accedemos al chantaje de pintárselo de un color que el quiera y que además sufraguemos el coste de pintarlo entero (es un muro de una longitud de mas de 8-9 metros que entendemos que es una preferencia personal suya que no tenemos que asumir en ningún caso, amenaza con denunciar en caso de no pintarle del color que el quiere y de rebajar la altura del muro 40 centímetros, pese a que cumpla la normativa urbanística de nuestra localidad. Por último he de añadir, que la terraza de uso privativo en la que he hecho el cerramiento es el lugar donde esta mi puerta principal por la que salgo a la calle, de no hacer un cerramiento, cualquiera puede entrar a mis dos terrazas de uso privativo a cualquier hora del día, esto hace que no tenga nada de privacidad en mis dos terrazas de uso privativo, entran además los perros de vecino y defecan en mis terrazas y hay problemas de esta índole ya que otros vecinos también acceden sin nuestro consentimiento en ocasiones a nuestras terrazas y aun advirtiéndoles de esto hacen caso omiso, además de que no puedo tener a mis perros ya que podrían escaparse y los tengo que tener dentro de casa siempre, no puedo tener cosas fuera por miedo a que me los hurten, siendo que ambas terrazas están en las escrituras y figuran los metros cuadrados de las mismas y que es de uso exclusivo y excluyente, no quiero en ningún caso que nadie acceda incluyendo mascotas de vecinos o los propios vecinos y cualquiera, al igual que nosotros no nos metemos en las propiedades de los demás y que nuestras mascotas no se meten en las propiedades de los demás, yo pido, evidentemente, el mismo trato. Simplemente queremos vivir tranquilos, hacer uso de nuestras terrazas, tener privacidad y impedir que ni los perros de los vecinos, ni los vecinos ni nadie que no seamos nosotros pueda acceder a nuestras terrazas. ¿Podría darnos problemas este cerramiento? ¿Se aplica el principio de igualdad y no discriminación al haber realizado este vecino y otros vecinos obras de similares características o otras obras? ¿Puede denunciarnos y haber consecuencias? ¿Si denuncia, ya que el Ayuntamiento expresamente dice que ellos no se meten en estas cosas, ante que organismo nos denunciaría? Vivimos en una localidad pequeña de la sierra de Alicante, por lo que ni siquiera hay juzgados y tampoco hay Policía y los tramites legales se efectúan en una población lejana que asume estas labores. Muchísimas gracias de antemano y disculpe si la explicación o la pregunta es tan extensa.

Hola, ante todo agradecerle el fantástico contenido del canal así como el esfuerzo por hacer accesible una temática aveces confusa o muy tediosa, para los que no estamos familiarizados con estos temas. Aprovecho para hacer una consulta: vivo en un edificio construido en 1963, y catalogado como protegido por su carácter arquitectónico. El problema viene que he tenido un susto con mi hijo que intento escalar la barandilla. Necesito hacer algo, ya que la barandilla esta en un 4º piso, mide 73cm de altura y tiene barrotes horizontales. Es una terraza común de uso privativo. Que viabilidad existe en subir la altura alterando casi nada a nivel visual y colocar algún material no fijo que impida ser escalable. Y quien es responsable del pago de hacerla reglamentaria en altura?. Muchas gracias.

Acabo de comprar un piso cuyo tejado es una gran terraza como suele construirse en Tarragona he pedido las llaves del terrao y me han dicho que la comunidad acordó en su día que no se utilizará. Esto es legal si me hubieran informado no hubiera comprado pues dicho piso no tiene ningún balcón ni donde tender ropa ni donde tomar un rayo de sol. Gracias por leer.

Excelente ,que biėn lo explica! Tengo un pequeño piso y encima de mi un patio de esos de uso privativo.Lo he restaurado y al ver que tenia humedades,,pedi a la propietária que mi lampista pudiera revisarlo.Volvió horroritzada,está destrozado!Habian subido toneladas de tierra y plantaron marihuana!!!!en este momento us no hay pero no quiere pagar los destrozos alegando que es zona comûn.Por dónde empezamos ,para obligar-la a pagar y que lo arregle antes de las lluvias?

Y que pasa con los trasteros, en sótanos que hay ascensor para coches deben compartir los gastos del ascensor con los de plaza de garaje ?

Buenos días, acabo de comprarme un piso, un 1° con acceso a un patio de luces de uso privativo, el caso es que hacia este patio dan dos ventanas de otra de vivienda, una de ellas con tamaño suficiente como para que una persona pudiese colarse en mi piso, desconozco si este tipo de ventanas son legales, supongo que sí, pero ¿existe la posibilidad de que yo coloque algún tipo de reja en sus ventanas o algún elemento que impida que acceda el vecino a mi patio? Un saludo, un video muy explicativo

Buenas tardes , decirle antes de nada que me encanta escuchar y ver sus videos se aprenden muchas cosas ,llevo bastantes años lidiando con comunidades pues mi suegro delegaba en mi , ahora va mi pregunta el la comunidad de la vivienda de mis suegros ( ambos ya fallecidos) en la escritura pone que la limpieza del portal tienen que hacerla los 2 primeros y el bajo que tiene entrada por el portal . Hasta que punto se puede considerar legal , hay 10 viviendas y2 bajos pero solamente uno tiene acceso por el portal ... el edificio debe de tener sobre 60 años . Dándole las gracias de antemano me gustaría saber si se puede hacer algo

Muy buen explicado. Gracias. Al patio de luces de mi edificio accedemos dos viviendas, un vecino y yo. Pero el patio no tiene separación alguna. ¿Necesito permiso para poner una valla de barras de metal que me separe del vecino? Entiendo que eso no es cambiar la estructura. Gracias, un saludo.

Si en una terraza; situada en un ático por el que solo puede acceder el propietario del ático, podrían los vecinos instalar placas solares, dejando sin disfrute al propietario?

Aque altura puedo subir un techo en propiedad horizontal de un primer piso a un segundo piso. Osea en el patio Mil gracias

Hola muy interesante pero me a quedado una duda, ¿podría comprar un patio comunitario?

Hola ,en el edificio donde vivo solo tiene dos casas la mía y el vecino abajo y hay dos terrazas una la del vecino de abajo que tiene acceso de su casa y la otra la que está arriba de mi casa y el está reclamando que tmb le pertenece la de arriba es cierto eso?

Mi vecino a construido un muro desde mi muro a subido 5 metros y no me entra luz, a alargado y subido, y a construido ido una terraza. Como puedo ponerme en contacto contigo?

Hola .tengo 3 niños pequeños y quiero aumentar con una barandilla de seguridad en la terraza de mi ático .tengo que pedir permiso a la comunidad o no hace falta? Gracis

Hola en mi edificio hay dos terrazas y dos trasteros unos para los de la izquierda y otro para los de derecha yo soy de 3 derecha y en el trastero de derecha el del primero derecha dice que su espacio de almacenaje se lo cede al segundo derecha eso es legal

Tengo una pregunta, tengo una terraza que con las lluvias se ha filtrado agua. El vecino de abajo ha notado grietas y ha decidido "por su cuenta" arreglarlo obligandonos a pagar los costes. Habíamos pensando que íbamos a compartir los gastos, pero el vecino se niega ahora y nos pide el importe completo. En esta situación quien tendría que pagar?? Graciass

Buenas noches. Lo primero, gracias por el vídeo y por las molestias que se ha tomado en hacerlo. Gracias. Dicho lo anterior, soy presidente en una comunidad de vecinos de un edificio de algo más de 14 años de antigüedad. Esta comunidad cuenta con 2 patios de luces. Cada patio está dividido en DOS ya que colinda con dos viviendas. La división se realiza por medio de una pared de unos 2 o 3 metros de altura. Estas viviendas, dan a los patios por medio de uno de los dormitorios. Desconozco lo que dice el titulo habilitante, pero, gracias a usted (a lo que se versa en su vídeo), le pediré este título habilitante a mi administrador para saber si estas viviendas disponen o no del uso y disfrute de estos patios. Aunque mi cuestión en este escrito, en realidad, no trata sobre ello. Le pongo en antecedentes... En su día (mucho antes de la modificación de la LPH de 2013), uno de los propietarios de estas viviendas que colindan con estos patios, realizó lo siguiente en estos patios (todo sin solicitarlo a la comunidad): --- Obras para cambiar la ventana de la cocina y convertirla en una puerta que le diese acceso al patio desde la cocina. --- Obras e instalaciones eléctricas y de fontanería para, entre otros, colocar el termo fuera, instalar un grifo y enchufes para colocar lavadora y secadora. --- Obras para colocar un techado de plástico hueco que cubre la mitad de la mitad del patio que colinda con su vivienda. Yo me quejé y en la siguiente reunión ordinaria se planteó todo esto que he comentado anteriormente. En la reunión a la que acudieron 5 personas, el presidente (en aquel entonces), TRES de los propietarios de los primeros y yo, finalmente solo se planteó el techado. El resultado de dicha reunión fue la de la abstención del presidente, los TRES vecinos propietarios de los primeros a favor Y MI VOTO EN CONTRA. Lo que sí se le ordenó fue que cambiase el techado de plástico hueco por tejas de piedra (algo que nunca realizó). Como hablamos del año 2008, por aquel entonces, para el cerramiento o semi cerramiento, se necesitaba la unanimidad del total de los vecinos (hoy en día, desde 2013, solo se necesitan las 3/5 partes). Todo esto sin contar que se pasó por alto, contrario a mí, el tema que yo denunciaba a la comunidad sobre todas las obras ilegales y sin autorización administrativa, que se habían llevado a cabo por parte de este vecino. No siendo experto en la materia, he de suponer que si lo del tejado se aprobó ilegalmente por infracción de ley. Pues, como he dicho, en el año 2008 se necesitaba la unanimidad (corríjame si me equivoco). En 2011, y viendo que en mi comunidad solo habían 39 euros en sus fondos, decidí ser el presidente para sanear la comunidad de la mala gestión que se le estaba dando (hoy en día hay 13.000 euros en las cuentas de la comunidad y en breves haré al comunidad aún más rica con 1.200 euros de unas gestiones que estudié y resultó que me salieron bien). En mi comunidad somos 12 propietarios. Es entonces cuando estudiando algo no relacionado con el techado, aprendí que se debería haber denegado ese techo que se puso sin autorización de la comunidad porque se necesitaba la unanimidad de esta. Se lo comuniqué al administrador y le advertí que iba a denunciar a la comunidad por aprobar algo de forma ilegal (tengo el acta que así lo acredita y donde se puede ver mi voto en contra). El administrador en la siguiente junta ordinaria, 2012, informó a los vecinos de que esa votación quedaba anulada por ser ilegal. Pero, la realidad es que, por mucho que busco, no he encontrado nada que en el acta de esa reunión diga que eso se dijo y o se aprobase. Volviendo a atrás, al poco de poner este vecino todo lo que ya he dicho que realizó en el patio, y antes de la reunión en la que se aprobó ilegalmente el techado, el otro vecino colindante a la otra mitad del patio, realizó en el patio lo siguiente (evidentemente, sin pedir tampoco autorización a la comunidad): --- Obras para tirar la ventana de la cocina y colocar una puerta que le diese acceso al patio por la cocina. --- Obras para colocar un termo en el patio. --- Obras para instalación de tuberías de luz y agua. --- Obras para colocar un pequeño techo de plástico hueco que tapase el termo. En el patio dividido que hay en el otro lado del edificio, ningún vecino hizo (hasta la fecha) modificación alguna. A día de hoy todo sigue igual a excepción de que, el primer vecino del que he hablado, quitó la lavadora y la secadora pero le está dando uso de trastero donde dejar enseres, cesto de la ropa sucia, CUBO DE LA BASURA y para cargar el patinete eléctrico. Cabe decir que colocó un césped artificial para que al llover se amortiguase el ruido de la lluvia. Alo que todavía es peor porque se estanca el agua en ese techado SIN PENDIENTE y ocasiona que ese patio sea una zona aérea de numerosas moscas. Además de que no limpia dicho techo y se van acumulando restos de cosas que caen al patio, bien por vecinos cerdos o porque el simple aire que las transporta las deja caer en él. Mi cuestión, motivada por lo que llega a decir usted sobre que si después de CINCO años no se le ha dicho nada, ya no se puede hacer nada, es si es así después de exponerle todo lo mencionado. Todo esto, evidentemente, sin saber si el titulo habilitante le da uso y disfrute de esta zona comunitaria. Esto último, lo de que es propiedad de la comunidad, sí lo sé y le puedo garantizar que es propiedad de la comunidad. Lo que no sé es si el titulo habilitante le da derecho a estos vecinos para al use y disfrute de los patios. Si usted me dice, ¿y qué dice el administrado?, le tengo que contestar que mejor no le pregunto porque hace DOS días realicé una junta extraordinaria para, entre otros, a petición de una propietaria que ya lo propuso en 2010, aprobar los cerramientos de balcones. Siendo el asesoramiento de nuestro administrador "se necesita la unanimidad de los vecinos". Como se negó un vecino y siguiendo el asesoramiento del administrador, tuve que denegar el cerramiento. A la hora después de la reunión, no teniéndolo del todo claro y no fiándome ya de nadie, me puse a estudiar la LPH. Llegando a la conclusión de que se había cometido una infracción de ley porque desde 2013 no se necesita la unanimidad de los vecinos y sí las 3/5 partes. Por lo que, en el grupo de whatsapp que yo creé para la comunidad, di por anulada dicha votación y se repetirá el 3 de Marzo en una nueva reunión extraordinaria. La cosa es que ya me puse y me puse y llegué a la conclusión de que aquí se han hecho barbaridades que se votaban y aprobaban cosas y no se dejaba constancia en las actas de las reuniones. No teniendo validez casi nada de lo que se aprobaba o denegaba. Siendo esa causa la que me lleva a que en la próxima reunión extra ordinaria hayan infinidad de puntos del orden del día (más 30). Durante los años de mandato que llevo en la comunidad (la mayoría de vecinos confían en mi y me votan año tras año), he despedido a TRES administradores. Los últimos porque se apropiaron indebidamente de casi 2.000 euros cuando en su contrato se dejaba claro que su trabajo serían de 60 euros sin ninguna otra cláusula y sin que nunca se le diera autorización a cobrar por horas. El error lo subsané haciendo constar en los estatutos (previa votación) que la firma para sacar dinero de la comunidad debería ser siempre mancomunada. Repito, mi cuestión, sin contar que debo informarme del título habilitante, es (a tenor de todo lo que al respecto le he mostrado), ¿quépuedo hacer respecto a los patios?. Porque, supongo que si no tienen derecho al uso y disfrute de dichos patios, entonces sí que se necesita la unanimidad de los vecinos y, por lo tanto, no pueden hacer tal uso de ellos (mucho menos las obras que han realizado). Si me he equivocado en algo, por favor, dígamelo para aprender. Un saludo, muchísimas gracias por el vídeo y siento el mensaje tan explicado y tan extenso que le he planteado.

Hola tengo una duda y me gustaria si fuera posible una aclaracion . Mi vecino del bajo decidio en su dia abrir una puerta para tener acceso a unos terrenos colindantes (propiedad del ayuntamiento) se hizo un patio para su uso privado , contando con la aprovacion de todos los vecinos de esta comunidad ( yo aun no vivia aqui , aunque estaba tramitando el cambio de titularidad de esta que hoy es mi vivienda) por lo que en ningun momento aprobe ni aprobaria nunca una cosa ilegal , que lo es, el caso es que ahora cada vez que se pinta el bloque el exije que esta comunidad tambien incluya y paguemos la pintura de dicho patio , para no enemistarse con este vecino todos lo aprueban ( menos yo) Ahora mi duda es...si este señor dispone de mas metros utilizables que yo y el resto de vecinos no deberia pagar otra cuota mayor a esta comunidad? Y esta obligada esta comunidad a pintar, alicatar y arreglar ese patio ( ilegal) gracias.

Hola como me podría poner en contacto con usted

en mi comunidad, cuando compre mi piso hay un patio de luz no tuvo salida al mismo hasta q el vecino abrió una puerta a este, ahora el nuevo propietario instaló un aire en este de la pared, suya y el aire caliente,carbono del aire me llega al mío mis ventanas todo el mono sido de carbono y ruido del aparato,