Wie kann man Immobilien 2024 abschreiben?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und selber darin wohnen, können Sie gar nichts absetzen - nur Handwerkerleistungen in homöopathischen Größenordnungen (maximal 1200 Euro).
Wenn Sie das Haus oder die Wohnung aber vermieten, können Sie die Immobilie abschreiben und da hat sich 2024 einiges getan:
Bevor wir uns damit beschäftigen, erst mal die Frage: auf welcher Basis kann man überhaupt abschreiben? Sie können nicht den Gesamtkaufpreis abschreiben. Den müssen Sie erst mal aufteilen auf den Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Wie man das genau machen muss, das schauen wir uns in einem weiteren Video an.
Heißer Tipp: nehmen Sie die Aufteilung unbedingt schon im Notarvertrag vor. Denn das Finanzamt muss sich daran halten, solange Sie den Bogen nicht komplett überspannen.
Zitat BFH 21. Juli 2020, IX R 26/19: „Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.“ (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile in BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 01.04.2009 - IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; vom 18.01.2006 - IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634)
Beispiel: Sie kaufen für 1 Million und schreiben in den Vertrag: Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass vom Gesamtkaufpreis 600.000 auf das Gebäude entfallen und 400.000 auf den Grund und Boden.
Welchen Abschreibungssatz bekommen Sie 2024?
bis vor drei Jahren gab es dann nur 2 Sätze, nämlich:
Baujahr 1925 bis aktuell 2 % jährlich
Altbauten bis Baujahr 1924 2,5 %
Neu seit 2023: wir haben nun für Wohngebäude ab Baujahr 2023 lineare Abschreibung 3 %
wenn Sie glaubhaft machen können, dass die tatsächliche Nutzungsdauer ihres Gebäudes kürzer ist als zum Beispiel 50 Jahre, können Sie auch einen höheren Abschreibungssatz geltend machen. Das werde ich in einem anderen Artikel besprechen.
in aller Regel werden Sie dafür Gutachten brauchen.
Ich kann Ihnen hier diese 2 Unternehmen empfehlen:
www.immoabschreibung.com
www.nutzungsdauer.com
Das Finanzamt versucht dann, das erst mal abzublocken aber die Finanzämter geben meist nach, wenn Sie damit drohen vor das Finanzgericht zu gehen.
Ganz neu beschlossen im März 2024:
Es gibt nun eine degressive Abschreibung von 5 Prozent - in fallenden Jahresbeträgen!
Dafür müssen Sie allerdings entweder selber bauen oder Sie müssen im Jahr der Fertigstellung kaufen
Sie können das nutzen, wenn Sie mit der Herstellung zwischen Oktober 2023 und September 2029 beginnen. Oder: wenn Sie kaufen, muss der Notarvertrag im Jahr der Fertigstellung und zwischen Oktober 2023 und September 2029 abgeschlossen sein.
Sie bekommen diese degressive Abschreibung statt der linearen - also nicht zusätzlich!
Zusätzlich können Sie Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geltend machen. Dafür es notwendig, dass Sie entweder zwischen September 2018 und Dezember 2021 oder jetzt neu: zwischen Januar 2023 und September 2029 den Bauantrag stellen und neue bisher nicht vorhandene Wohnungen herstellen.
Die Kosten dürfen pro Quadratmeter maximal 5200 € betragen. Ein Euro drüber? Dann bekommen Sie diese Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nicht.
Diese Sonderabschreibung beträgt 4 Jahre 5 % aber maximal auf der Basis von 4000 € je Quadratmeter
Beispiel:
Ihre Kosten betragen 6000 € pro Quadratmeter = Kostengrenze gerissen = Es gibt gar keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Ihre Kosten betragen 5000 € pro Quadratmeter = Kostengrenze eingehalten, aber Sonder-Afa wird maximal berechnet auf der Basis von 4000 €
Diese Sonderabschreibung gibt es zusätzlich zu der degressiven Abschreibung, aber nur 4 Jahre lang.
Sie müssen die EH40-Kriterien einhalten.
Der Steuerspar-Podcast für Unternehmer und Immobilienbesitzer:
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Alfred Gesierich ist Diplom-Kaufmann und Steuerberater in Gilching im Landkreis Starnberg.
Seit 1998 betreut er mit seinem Team vorwiegend inhabergeführte GmbHs sowie GmbH & Co. KGs.
Außerdem berät er vermögende Familien bei der Gründung von Familiengesellschaften und bei der Nachfolgeplanung.
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Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater
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17 сен 2024
