Multumesc! Postez periodic pe social media asemenea date, dar aici o voi face de 5 ori pe an: 4 rapoarte trimestriale si unul anual. Colectarea, calculul, segregarea si interpretarea datelor este destul de anevoioasa atunci cand iti doresti sa livrezi informatii pertinente.
As dori sa adaug cateva puncte de vedere, pe care nu prea le vad luate in considerare desi sunt importante: 1. Majoritatea (cel putin cei mai vocali pt piata creste) isi iau apartamente pentru investitii - creste pretul, iau chirie 2. O minoritate isi cumpara apartamente / case pt uz propriu - pt acestia evolutia pietei nu conteaza, dar daca suntem in aceasta categorie - piata e prea scumpa 3. Constructorii, sau cei care vand, adereaza la pct 1 - piata creste, investitie buna Daca tragem linie obs ca majoritatea actorilor vor ca piata sa creasca (setarea preturilor se face in acest sens mai ales la producator), dar valoarea intriseca care ar trebui sa determine pretul este in scadere. Aceasta este data de 2 aspecte: 1. Chiriile. Nu cresc si nu vor creste din simplul fapt ca suntem 95% proprietari - daca folosim argumentul asta, aici trebuie folosit. Piata chiriilor este imatura. Veti spune: dar a crescut chiria cu 100E in ult 4 ani. Iar eu raspund: 100E care se duc in taxe, dobanzi, reparatii, investitii, nicidecum in profit net 2. La ap nou, ai randament maxim 5%, si in general 4% la chirie long-term. Pai, nu mai bine iei titluri de stat unde esti investit pasiv pt acei 5%, si cu mai putine riscuri? Oricum, ai da-o, nu vad investitia in imobiliare cu nimic mai buna decat alte investitii, pt ca pana la urma aici trebuie comparat ca sa vedem daca "se merita"?
Pentru cei de la punctul 2 intotdeuna piata va fi scumpa. Nu am auzit in 2014 pe nimeni sa spuna "ce ieftine sunt casele", nici in 2020, dar aud astazi "ce bun era acel pret". Si este normal sa fie asa. Ideea este doar sa constientizam cat % este emotional si cat % este rational. Punctul 1 si 3 sunt total adevarate, randamentul primeaza. Ai randament bun, cumperi / dezvolti. Nu ai? Nu cumperi, investesti in altceva. Ce trebuie sa specificam este ca atat investitorii cat si dezvoltatorii isi doresc mai degraba o piata stabila pentru ca banii se fac la volum. E mai usor sa tintesti un profit de 100k euro cu 3 apartamente care au o crestere organica decat cu unul de la care astepti o crestere majora. Chiriile cresc in orasele mari. De ce? Pentru ca din cei 95% de oameni care locuiesc intr-o casa a carui proprietar este un membru al familiei (observi nuanta? din 19 milioane de Romani, nu sunt 18 milioane de proprietari), 59,4% dintre tineri locuiesc in case supraaglomerate (campioni europeni), iar acesti tineri tind sa se mute in orasele mari, unde pot avea alte oportunitati. De asemenea trebuie calculat profitul relativ. Pe scurt: cu ce procent au crescut costurile si cu ce procent a crescut chiria? Greseala cu titluri de stat vs. chirie la apartament nou este una de persoana care gandeste pe termen scurt. De ce? - Ai 5% randament in euro pentru titluri de stat in urmatorii 5 ani, adica 25% profit. - Ai un randament de ... sa spunem 4% net din chirie pentru moment la un apartament nou. Chiria apartamentului tinde sa creasca pe termen mediu si lung, asadar vei ajunge lejer la un 5% mediu pentru cei 5 ani. Nu ai luat in calcul cresterea pretului apartamentului nou, mai ales pe termen lung. Nu mai spun daca il iei in faza de proiect. Problema celui care gandeste pe termen lung este urmatoarea: peste 5 ani cu cei x euro + 25% randament, in ce voi putea investi peste 5 ani? Pretul apartamentelor s-ar putea sa creasca mult mai mult de atat, la fel si alte investitii. Titlurile de stat nu vor mai avea acele dobanzi privind in tendinta de scadere a ratei de politica monetara. Este usor sa spui pe moment "mai bine investesc in x decat in y", dar pe termen lung nu este asa usor. Altfel ar face toata lumea. De asemenea, un investitor pe termen lung pastreaza o parte din investitii si in titluri de stat pentru bani de oportunitati.
@@DanielTudorOfficial ms pt reply. Nu justific long term pt ca titlurile nu sunt pt long term - in mom in care dobanda nu va mai fi 5%. Dar momentan este mai rentabil, sa zicem pe 2-3 ani sa cumperi titluri, decat imobiliare. Deasemeni dobanda o primesti anual, deci se poate reinvestii, pt mai mult de 25% la finalul celor 5 ani. Perioada o poti ajusta in functie de planul de investitie. Ziceam ca e mai rentabil, pt ca desi randamendul este tot pe acolo, investitia in titluri este complet pasiva. Ca sa adaug, randamentul la imobiliare nu trebuie calculat la 100% ap inchiriate, ci la apartamente inchiriate si listate pt inchiriere. Deasemeni cumpararea ap la stadiul de proiect desi are avantajul de 5-10% reducere, omitem faptul ca se adauga riscuri suplimentare, iar daca ap e gata in 2026, sunt 2 ani in care banii sunt blocati - discountul este costul de oportunitate a nu fi investit banii respectivi.
Exact despre asta este vorba. 1. In imobiliare riscul este mai mare, dar si randamentul este mai mare. In cei 5 ani in imobiliare ai, pe langa chiria care este echivalentul titlurilor de stat, si potentialul de crestere, iar peste 5 ani cand scoti toti banii din titluri de stat nu vei mai putea sa cumperi acelasi apartament. 2. Randamentul in calculezi pentru imobilul pe care il inchiriezi tu. Media te ajuta doar sa vezi potentialul unde poti ajunge. Stiu apartamente in acelasi bloc cu randamente mult diferite - conteaza strategie, implicare, etc. Deci nu te lua dupa medii, ci calculeaza si investeste doar in imobilul unde poti avea un randament multumitor. 3. Da, ai 10-15-20% discount, dar il ai la tot imobilul. Hai sa explic mai pe lung. Un apartament costa in faza de proiect 100.000 euro, iar la final va costa aproximativ 115.000 euro. Tu investesti astazi un avans de 30.000 (dau un exemplu) pentru a primi apartamentul peste 2 ani. Peste 2 ani ai o crestere de 15k euro la 30k. Asta este un randament de 50% in 2 ani, adica 25% pe an. Concomitent, restul de 70k ii pui in titluri de stat cu 5% (in euro, ca sa nu ai diferenta de schimb valutar) si vei avea un profit de 7.000 euro. La final ai valoarea portofoliului de 122.000 euro in 2 ani, adica un randament de 11% pe an. Sper ca am explicat bine principiul.
Îmi place să mă uit la clipurile astea pentru ca se vede ca e multă muncă în spate. Apreciez și modul în care știe Daniel sa pună cifrele în cuvinte. Dar… nu pot sa nu observ cum se folosește dubla masura la modul în care se face analiza. Nu știu dacă e rea voință și o faceți în mod voluntar sau dacă e whishful thinking sau dacă asta înțelegerea voastră. Sa argumentez ceea ce spun. Când vine vorba sa discutam de acel indicator cu numărul de proprietari va tot legați de faptul ca România e pe primul loc. Foarte bine. Apoi tot mentionati faptul ca în comparație cu toate țările din lista suntem încă cea mai accesibilă țară (sau printre cele mai accesibile). Dar undeva în clip cred ei ca aveți și o explicație pentru eroarea de judecată pe care o faceți. Spuneti la un moment dat ca suntem mai aproape de Berlin, dar mult mai departe de Munchen. V-ați dat seama care o sa fie argumentul meu? Faptul ca avem un numar mare de proprietari “rings a bell”? Faptul ca Berlin e mai ieftin decat Munchen se leaga de asta? Argumentul meu e ca majoritatea covârșitoare a construcțiilor sunt din perioada comunistă. Blocuri în care nimeni nu își dorește sa locuiască (deși o facem), blocuri foarte vechi, fără servicii și utilități așa cum sunt blocurile noi. Probabil ca de-asta e Berlinul mai diferit de Munchen. Spunea cineva în comentarii ca multe apartamente sunt înghesuite sau nu au tot ce le trebuie. Și i-ați răspuns ca dezvoltatorii sunt acum obligați sa ofere locuri de parcare pentru apartamentele pe care le vând. Vedeți unde e dubla măsură? Cand vorbiți de indicatori vă legați și de toate cutiile de chibrituri care aduc un rating bun (accesibilitate ridicată), dar când trebuie sa explicați lipsurile puneți în față construcțiile noi, de calitate (care bineînțeles ca au alte prețuri). Îmi aduce aminte de o glumă de la stand-up: când va mai mândriți ca România e în top la consumul de alcool, sa știți ca undeva în Vaslui e un tip care trage tare pentru media aia (nu e meritul vostru). Cam așa și cu cifrele astea frumoase despre care vorbiți. Niște oameni suferă din greu în niște construcții sub orice critică pentru ca noi sa raportam un nivel de accesibilitate ridicat. QED.
Salut, Mihail! Imi place foarte mult punctul tau de vedere si voi tine cont de el. Imi place foarte mult cum l-ai exprimat si te felicit pentru dovada de ratiune si gandire critica. Bineinteles, media este trasa in jos de acele blocuri vechi, dar acestea nu lipsesc nici din capitalele europene. Ne putem uita la aproape oricare dintre ele si daca le reducem in dimensiune comparativ cu Bucurestiul, locuintele au cam aceeasi capacitate si problema cu locurile de parcare (daca tot veni vorba de asta), cand te duci spre exterior, ca rezultat al extinderii din ultimele decenii, locuintele lor incapatoare si luminoase sunt cele care ridica media calitatii. Daca Bucurestiul va avea o dezvoltare organica si bine administrata, peste cativa zeci de ani va fi la fel si la noi. Locuinte mai frumoase, incapatoare si noi spre exterior, iar cele vechi vor ramane, dar vor arata diferit (ca in vest) pentru ca oamenii le vor renova. Imaginea de "cutie de chibrit" cred ca vine preponderent din anunturile de pe diverse platforme unde oamenii vand apartamente mostenite, vechi si nerenovate. Ceilalti care au posibilitatea sa le renoveze nu le mai vand pentru ca este mai profitabil sa le dea in chirie, ori altii se ataseaza emotional si il pastreaza "pentru cand voi avea nevoie". Big hug, Mihail!
@@DanielTudorOfficial mulțumesc pentru răspuns. Dacă tot am prins threadul asta. Crezi ca e vreo șansă ca și în România să înceapa dezvoltatorii sa dărâme blocurile vechi pentru a construi alte mai moderne (și posibil cu alt regim de înălțime)? Cred ca asta ar fi un lucru excelent atât pentru dezvoltatori (care nu ar mai trebui sa cumpere terenul), pentru locuitori (care bănuiesc ca ar primi apartamente in schimb în noua clădire) și pentru zona. Mai mult, chiar și destinația construcțiilor ar putea fi mutată către un regim mixt. Din informațiile voastre, crezi ca e posibil sa vedem asta în următorii ani?
In urmatorii ani nu cred pentru ca inca mai exista terenuri in interiorul oraselor, dar la un moment dat este posibil, cand pretul apartamentelor in centru poate justifica investitia. Practic cu maxim 50% din apartamente vandute va trebui sa acoperi costul cu demolare + constructie. Mai vad o problema, lipsa de incredere a oamenilor (justificata de multe ori) ca isi vor primi apartamentul peste x ani, dar si intoleranta la schimbare.
Foarte bine punctat! De mentionat ca majoritatea influencerilor in domeniunul educatiei financiare au si un interes in imobiliare. Este la moda, in imobiliare, trendul asta cu masurarea accesibilitatii la m2. La m2 va eficientizati voi, dezvoltatorii imobiliari investitiile in planurile voastre de investitie. Nu cumparatorii! Ca sa ai o vedere reala asupra pietei calculezi la suprafata medie a locuintelor noi/vechi tranzactionate in piata, vezi care e pretul si vezi cat de bancabil este romanul mediu la acel pret. Nu exista prop imobiliara de 1 m2. Daca vrei o accesibilitate si mai buna, de ce nu calculati la dm2 sau la cm2. O sa vedeti ca si pentru asistatii social e accesibil sa cumpere prop. imobiliare O alta mare prostie este sa achizitionezi imobiliare la preturile medii pe care le afisati voi! De unde luati acele valori? Precizati sursele! Nu exista nimic oficial in Romania, chiar si INS este politizat si prezinta statisticile in functie de cum i se dicteaza. Vezi cazul Nordis unde se aprobau/eliminau articole din legi dupa bunul plac al Comisiei Juridice din CD. Un al trend este sa le numarati voi banii romanilor din conturile bancare si sa le si spuneti, "ceva trebuie sa faceti cu ei". Pai daca tot ii numarati de atata timp si ei tot cresc si cresc, de ce nu ii cheltuiesc romanii pe imobiliare? Nu cumva pentru ca sunt PREA SCUMPE si ca randamentul investitiei este prea mic? Voi credeti ca romanii sunt prosti daca nu isi investesc banii in imobiliare? Pai la un calcul simplu, pe care ti l-am mai facut, daca inv 100k de euro intr-un ap de doua camere ai un randament semnificativ mai mic decat daca inv suma in Hidroelectrica. Nu recomand, din motive de diversificare, dar este mult mai simpla a doua varianta si genereaza un randament mult mai bun. O sa spui ca, "bun, si daca Hidroelectrica se parbuseste?" E adevarat, doar ca daca se prabuseste, proprietatile voastre imobiliare vor valora mai putin dacat ati cheltuit ca sa le ridicati. Daca maine ONE, Impact, Meta Estate Trust dau faliment plang 0,5% din romani, probabil. Dar daca Hidroelectrica, BT, sau SNN (si am mentionat doar 3 ca sa pastrez echivalenta) intra in faliment, toata Romania plange iar imobiliarele voastre vor mai valora aproape 0.
Si ca tot sm amintit de "valoare", deci, tu dezvoltator, iti faci planul investitie la m2 util sau construit, cum doresti. Eu, cumparator, imi evaluez investitia pe baza de "valoare". Ambii ne numim investitori at the end of the day. Daca ne raportam la VALOARE si nu la pret, azi, imobiliarele sunt scumpe!
Ar fii interesant de analizat si un indicator de calitate al imobilului . Pentru ca e mare diferenta intre un apartament in bloc comunist in … herastrau 150-200k si unul cu aceeasi varsta in provincia Milano. La imobile noi acceasi diferenta de calitate
Evaluarea "calitatii" este strict subiectiva, ori poate fi facuta in functie de niste criterii globale si acestea le gasesti prin diverse statistici pe internet sub denumirea "calitatea vietii in x orase". Totusi, compari un apartament ... in Herastrau (zona top in Bucuresti) cu apartament in ... provincia Milano unde pretul mediu este de peste 5000 euro/mp, nu mai spun de zona top din Milano unde pretul mediu este de 8.000 euro si poate ajunge pana la 24.000 euro/mp. Mereu imi plac aceste comparatii intre zone de top din Romania cu "la marginea" x oras din Europa, dar cu mentiunea ca ala e x oras, nu unul din Romania.
Mi se pare ca piața imobiliară în București e foarte scumpă pentru ceea ce oferă, camere mici, întunecoase, lipsă de loc de parcare, în construcții monstruoase. Poate este mai accesibil să cumperi ceva cu $300k decât în alate tari însă trebuie să ieși în afara Bucureștiului pentru ceva decent.
Pentru constructiile noi dezvoltatorul este obligat sa construiasca 1,2 locuri de parcare pentru fiecare unitate vanduta. Faptul ca oamenii nu cumpara un loc de parcare este alta discutie. Prin ce spui nu te referi la accesibilitate, ci la dorinte, satisfactie, stil de viata, etc.
Am un calcul simplu. La un salariu net adunat pe timp de 10 ani de zile in uk imi iau net o proprietate mai buna fata de un salariu mediu adunat din romania cu o achizitie mai modesta de exemplu Iasi. Concluzia mea este urmatoarea, conform veniturilor in romania suntem o piata scumpa.
Salut Florin! Probabil ca in cazul tau particular asa este, dar pentru a fi obiectivi conteaza sa ne uitam la medie, iar in cadrul studiului am facut si acest calcul. In Bucuresti ai nevoie de 6,2 ani de salariu mediu pentru un apartament cu 2 camere, iar in Londra ai nevoie de 10,3 ani.
Salut, Florin. Am gasit pe net un salariu mediu de 2,3k GBP brut raportat in februarie 2024, adica 2.7K EUR Brut. De dragul discutiei, ar insemna ca 2.7k Brut x 120 luni = 324k (repet, raportat la brut) ar trebui sa fie pretul acelei proprietati mai bune, bineinteles daca te refereai la salariul mediu din UK, ci nu la salariul tau (care este poate peste medie, dar putea fi si in RO peste medie).
@@DanielTudorOfficial Aici sunt de acord cu tine. Exemplul dat este doar in situatia mea, dar fiecare isi poate un calcul orientativ deoarece fiecare persoana sau cuplu sunt cu nevoi, venituri si asteptari diferite care de multe ori deviaza de la un studiu mediu. Toate cele bune.
@@bunilavalentin Din pacate un salariu aici, da este peste mediu. Dar... daca aplic acelasi job si volum de munca in romania este o diferenta, cel putin in cazul meu.
@@FlorinM.I.C Ai dreptate, din pacate si la mine salariul din RO este peste medie. Chiar anul asta am cumparat ceva care raportat doar la salariul meu, reprezinta 74 luni. Ce facem daca adaugam si salariul sotiei, chiriile, veniturile extra? Poate nu am luat cea mai buna proprietate, dar e in Bucuresti, apartament 3 camere (2 dormitoare), parcare, bloc nou, langa metrou, dar la periferie.
Calculul de taxe pentru chirii nu este f corect, se plătește și CAS nu doar impozit, iar acesta poate să însemne destul de mult, spre ex- ap inchiat cu 390 euro, 2 proprietari soți, plătesc 10% impozit plus 3600 lei CAS. Nu se mai ține cont de cote forfetare. De asemenea randamentul nu știu dacă este raportat la prețurile reale, pt ca sunt convinsă ca nu toți declară sumele corecte.
Buna, Cristina! In 2023, anul pentru care s-au cules datele, nu exista cota forfetara de 20% din cei 10% impozit, dar din 2024 s-a reintrodus. La o chirie de 390 euro sa platesti CASS pentru primul prag, anume 6 salarii minime. Acesta este, pentru 2024, in valoare de 1980 lei. Fiind sot si sotie, daca cota este de 50% - 50% si sunt ambii trecuti in contract cu aceasta cota - bineinteles facand amandoi declaratia unica pentru veniturile asociate - impozitul va fi de doar 8%, deoarece niciunul nu ar depasi pragul de CASS doar cu aceste venituri. De asemenea, am facut un calculator prin care poti eficientiza chiria astfel incat sa platesti mai putine taxe si sa ai o chirie neta mai mare. In exemplul dat de tine, recomandarea ar fi sa reduci chiria la 1793 lei astfel incat sa eviti pragul de CASS. Calculatorul poate fi utilizat aici www.danieltudor.ro/calculator-taxe-chirie
Salut! Good point, natalitatea este in scadere in mod cert, iar asta poate fi un factor de risc. In schimb, orasele mari vor atrage intotdeauna populatie noua, tanara, care va dori sa aiba un standard de viata ridicat (astfel incat blocurile noi potizitionate bine vor fi intotdeauna castigatoare). Problema la calculul cifrelor vine din lipsa de date concrete. Avem numarul exact astfel incat sa calculam sporul natural, dar ne lipsesc cu desavarsire vizele de flotant. Nu poti spune ca Bucurestiul are mai putina populatie decat in 1990, iar asta se vede cu ochiul liber. Acum 2 saptamani am fost la Brand Minds, iar una dintre ideile pe care mi le-am notat a fost: Orasele mari vor atrage intotdeauna forte proaspete datorita unui singur motiv: Speranta. Speranta la o viata mai buna, speranta in a-ti gasi un partener, speranta in a gasi un job mai bun, speranta ca ai unde sa iti petreci timpul, speranta ca vei avea servicii mai bune. De aceea nu investesc in orase care nu au si o administrare cel putin acceptabila.
Asa e, deocamdata, sunt in Romania imobiliarele printre cele mai ieftine insa e posibil sa ne aliniem cu restul UE. In situatia in care se va introduce avansul minim la antecontract, dobanzile mari la credite vor urca cu minim 20% preturile de la imobiliare, deoarece dobanzile pentru dezvoltatori in Lei sunt de 9-10%, iar un ciclu de productie dureaza 2-3 ani, aceste costuri cu creditarea se vor duce in pretul final catre clienti.
Daca se introduce avans maxim 10% o sa dispara reducerile pt faza de proiect si implicit speculantii. Nu cred ca va creste pretul final pt ca dezvoltatorul e fortat de dobanzi sa vanda cat mai repede si sa reduca marja de profit altfel oricum ajunge la banca...dar piata si contextul economic o sa decida asta oricum
Ah.. si mai e un aspect. Salariul mediu este irelevant si voi explica si de ce. Ca si cum ai o rulota cu cafea in fata unei firme si vei zice: in ultimii 3 ani s-au dublat salariile de la firmele din cladire, iar cafeaua este la doar +30% mai scumpa. Piata e la minim istoric, trebuie sa cumparati cafea. Cand piata este DEJA data de cerere-oferta iar acela este pretul corect. Ba mai mult jumatate din angajatii din cladire au salariul foarte putin schimbat, si cafeaua li-i se pare scumpa, cresterile venind de la management, care au alte criterii si prefera sa nu cumpere cafea de la colt. Ce vreau sa spun, e ca salariu mediu nu prea conteaza, important este salariul median. Daca un procent cat mai mare din populatie nu suporta cresterile de preturi, imobiliarele nu vor creste. Exceptie doar speculativ, cum e acum.
Bineinteles ca pretul este stabilit de cerere si oferta, dar cat timp cererea poate sustine, oferta poate tine preturile sus si le poate urca. Vezi crestere de 1000% intre 2001 si 2008. Hai sa nu luam median pentru ca este folosit acest cliseu din lipsa unor date concrete, ci sa folosim salariul mediu ca termen de comparatie. Iti las mai jos clasamentul Bruxelles 2,0 Atena 2,7 Dublin 2,7 Ljubljana 3,2 Riga 3,2 Berlin 3,3 Vilnius 3,4 Roma 3,4 Bucuresti 3,4 Sofia 3,5 Madrid 3,5 Tallinn 3,7 Varsovia 3,8 Zagreb 4,1 Bratislava 4,7 Luxembourg 4,9 Lisbon 5,0 Budapesta 5,0 Londra 5,6 Amsterdam 5,8 Paris 6,1 Viena 6,3 Praga 7,7 Podgorica 9,1
@@DanielTudorOfficial cred ca suntem de acord ca 10x nu se mai vedea vreodata, sau chiar 5x, ajustat cu inflatia. Salariul median are avantajul ca ne arata potentialul majoritatii. Daca banii sunt concentrati in 2% din populatie, poate ei nu vor investii constant in apartamente, pe cand daca ar fi la 40%, cresc sansele ca sa se achizitioneze mai multe apartamente. Mai mult, puterea de cumparare generala creste, ceea ce duce la crestere de apartamente. Pe cand daca 98% nu isi maresc veniturile, chiriile nu pot creste. Binenteles un caz extrem doar pt exemplificare.. Nu stiu cum sa interpretez tabelul pus de tine, spre exemplul faptul ca Roma = Bucuresti
In mod cert nu vom mai vedea asemenea cresteri, dar am dat exemplul ca sa vezi cat de irationala poate deveni piata. Il poti interpreta dupa cum doresti, intr-un anumit context (nu de sine statator). Simplu spus, piata imobiliara din Bucuresti comparata cu salariul minim din Romania este asemanatoare cu cele aflate intre Liubliana - Tallin. Restul sunt extremele. Conteaza asta? Prea putin pentru ca cei cu salariul minim nu cumpara imobile Dar cine cumpara? Cei cu salariul median? Nici macar. Cei aproximativ 2 milioane de romani cu venituri peste salariul mediu (Atentie, venituri. Nu numai salarii). De aceea sustin ca este mult mai buna comparatia cu salariul mediu (nici median, nici minim).
nu o sa vorbeasca de nordis ca ii e frica de partid sau face parte din el, nu vezi ca nu comenteaza el are de spus poezia ca preturile vor creste non stop pana la prima racheta 😂
Buna! Multumesc pentru intrebare. Consider ca pe termen scurt cumparatorii se vor comporta sceptic cu privire la cuantumul avansului pe care il dau pentru imobilele noi. Posibil si o redirectionare catre cele vechi. Pe termen mediu si lung nu vad sa afecteze cumva deoarece piata a demonstrat ca reactioneaza la socuri pe termen scurt (inclusiv cand a fost cutremurul din Turcia). O alta parte a cumparatorilor, mai educata as putea spune, vor incepe sa analizeze mai cu atentie de la cine cumpara, inainte de a da un avans. Asa ca dezvoltatorii seriosi nu vor fi impactati. Probabil ca vom vedea si o lege care sa protejeze cumparatorii, ceea ce este bine venit intotdeauna.
@@bunilavalentin Interesant... Renovat, mobilat la 55 K și la metrou ? Probabil zona de Berceni -Aparatori, daca iei in bloc nou, dar de la dezvoltării no mame. Daca vrei in Titan, Dristor nu se mai respecta calculul...
Salut Gabriel! Este o medie a pietei pentru vechi si nou. De obicei imobilele vechi, dupa cum spune Valentin, au un randament mai mare din chirie, iar cele noi din apreciere. Cum ponderea locuintelor vechi este mai mare, aceasta cifra este data preponderent de ele. La cateva cautari pe olx / imobiliare ro gasesti pentru mai multe zone imobile care sa iti ofere acest randament. Mai ales daca negociezi pretul afisat
@@gabrielr5591 Da, Lujerului, bloc stradal, vechi (cum am mentionat), in fata complexului 21 Residence care a contribuit impreuna cu celelalte din spate la cresterea preturilor din zona. Renovarea si mobilarea completa au fost in 2016. Randamentul acesta al chiriei, insa, l-am actualizat in exemplul de mai sus la preturile actuale (olx, storia, imobiliare) pentru locuinte asemanatoare in zona respectiva. Intr-adevar, la blocurile noi nu mai ai acelasi randament la chirie, de aceea exemplul meu continea bloc vechi, doar ca sa iti raspund la intrebare.
Valentin, comentariile tale apar (vad ca le-ai postat de 2 ori), dar trebuie selectata sortare in functie de cele mai noi. Pe "top comments" nu apar toate. Algoritmul ...
Eu as fi curios de o comparație la nivelul ratelor la apartamente de 2/3 camere medii din diferite tari. Nu știu de ce am impresia ca vor apărea surprize (la noi cred ca e dobanda enorma fata de alte tari din vest).
Poti face asta doar cu dobanzile la euro, iar acelea sunt asemanatoare conform EURIBOR. Doar marja difera cu 0,5-1% De ce doar la euro? Pentru ca inflatia medie mai mare la RON aduce de la sine dobanzi mai mari (atat pebtru credite, cat si pentru depozite)
@@florian-ion pai atunci sa nu se spună ca la noi e cel mai ieftin. E ieftin dacă ai bani cash, dacă faci credit ajungi sa plătești triplu metrul pătrat.
@@george1catalin Poti face credit in euro si ai aproximativ aceeasi dobanda. Inflatia aduce si o crestere salariala procentuala mai mare ori investitii cu randamente mai mari, etc.
Dacă urm sa ne aliniem cu Europa la preț pe M2 înseamnă că ne vom alinia și la taxe, deci va crește prețul proprietății dar scade randamentul la chirii
Dinu Bogdan vrea sa vanda cursuri, ca in rest este varza de Bruxelles...la inceputul Carutei spunea ca are suflet bun, si nu vrea coco...ca ar vrea sa ajute...saritor saritor...probabil vrea sa sara etapele in viata
min 21:15 O alta chestie de care nu sunt de acord in totalitate faptul ca suntem tara cu cel mai mare ownership. Cum a fost facut aceasta statistica? Cand aveam o alta statistica care ne spune ca Romania are cele mai aglomerate locuinte in sensul ca traiesc foarte multe persoane sub acelasi acoperis. Un proprietar ce are familia sa, mama, bunica, soacra si mai stiu eu ce, nu inseamna ca toti sunt proprietari. As vrea sa stiu numarul real de oameni care nu sunt nici proprietari, nici chiriasi ci doar care traiesc intr-o locuinta in familie ca abia apoi sa se vada numarul real de proprietari vs chiriasi vs cei care nu au nici proprietate si nici nu stau in chirie.
Total de acord pentru ca statistica nu este tradusa corect. Mai degraba trebuie spus 95% locuiesc intr-o gospodarie care nu este inchiriata. Ar fi utopic sa credem ca din 19 mil de Romani, 18 milioane sunt proprietari.
Am facut o postare pe Facebook si Linkedin despre asta, asa ca voi lasa aici cateva idei extrase de acolo: "Când te gândești să investești într-un imobil, ai mare grijă la câteva aspecte precum: - Citește cu atenție contractul! Știu că poate suna plictisitor, dar contractele sunt cheia. Dacă ceva ți se pare neclar sau prea în favoarea dezvoltatorului, ia-ți un moment și cere ajutorul unui specialist. Mai bine să fii precaut acum, decât să regreți mai târziu.. Ar fi ideal să nu semnezi nici un contract fără o opinie notarială înainte sau și mai bine o opinie juridică a unui avocat. - Nu te grăbi să semnezi. Verifică online, întreabă în stânga și în dreapta, vezi ce spun alți oameni care au cumpărat de la acel dezvoltator. Forumuri, grupuri de Facebook, comentarii pe site-uri - orice te poate ajuta. - Fii atent la marketingul exagerat. Doar pentru că ceva arată frumos în reclame, nu înseamnă că e la fel și în realitate. Întrebă-te mereu: „Ce-mi oferă concret?”. Pune întrebări incomode și dacă nu primești un răspuns clar, s-ar putea să nu fie un semn bun."
Datoria statului nu este mare, aproximativ 55% din PIB ceea ce ne plaseaza pe ultimele locuri din Europa. Mai ingrijorator decat datoria in sine este cresterea accelerata a acesteia in ultimul an. De asemenea, deficitul bugetar va avea un impact asupra economiei, dar nu sunt expert in economie ca sa pot evalua impactul. Urmaresc, insa, de aproape si aceste aspecte.
@@DanielTudorOfficial Ba da, datoria statului este foarte mare, având în vedere costul acesteia! Datoria nu o raportezi doar la pondere, ci și la cost. Poți avea 100% datorie, dar un cost de împrumut de 2%, și poți avea un grad de îndatorare de 55%, dar cu un cost de 4%. O țară poate avea un grad mare de îndatorare, dar un cost de finanțare mic, ceea ce face datoria sustenabilă. Pe cand o țară precum România cu o datorie relativ mică ca și pondere din PIB, dar cu dobânzi mari, poate avea dificultăți în gestionarea acesteia. Apoi mai există o altă problemă: Majoritatea discuțiilor publice raportează deficitul la PIB, dar deficitul ar trebui evaluat și în raport cu veniturile statului. Într-adevăr, un deficit bugetar care deja reprezintă 8% din PIB e destul de alarmant si face ca lucrurile să pară și mai dificile dacă veniturile statului sunt mult mai mici ca pondere din PIB, atunci proporția deficitului raportat la venituri devine alarmantă iar acest deficit reprezintă un "excedent" de aproximativ 26% din veniturile statului, ceea ce indică o nevoie imensă de finanțare suplimentară.O problemă majoră este cum va reuși statul să reducă deficitul? Pentru a aduce deficitul bugetar la un nivel sustenabil, guvernul va trebui fie să crească veniturile (prin creșterea impozitelor sau îmbunătățirea colectării) sau să reducă cheltuielile. Având în vedere că plățile de dobânzi sunt deja foarte mari și că alte cheltuieli esențiale sunt greu de redus, provocarea devine cu atât mai complicată.Deci, ne va aștepta un an 2025 destul de incert în privința modului în care statul român va reuși să reducă aceste cheltuieli și să crească veniturile, astfel încât deficitul să se reducă spre ținta de 3%. Cel mai probabil, România va continua să se împrumute și să adâncească nivelul datoriei ca raport din PIB. România nu va avea capacitatea să achite prea curând o parte semnificativă din datorie fără a face rollover (adică să o refinanțeze).
Multumesc pentru analiza, Iulian! Este de luat in calcul. Daca imi permiti un sfat pentru ca semanam foarte mult la nivel de date, daca doresti sa ajunga la cat mai multa lume incearca sa le transmiti mai aerisit putin. Poate fi extrem de dificil de inteles pentru cineva care nu are o baza economica.
Berlin, Brussels mai accesibile decat Bucuresti. Oare se compara standardul de viata cu ce avem in Bucuresti?? Calitate infrastructura, spitale, politie etc. la noi scump si prost.
Accesibilitatea se refera la bani. Restul argumentelor le pot face mai atractive, nu mai accesibile. Da, daca te muti in Berlin si castigi direct un salariu mediu sau peste, cel mai probabil o sa fii mai multumit. Cel putin o perioada pana cand vezi si neajunsurile de acolo (peste tot este cate ceva mai putin bun).
Nu am avut date concludente pentru a exista aceeasi unitate de masura. La fel de rau imi pare si de Serbia. Pentru datele pe care le avem, atat Kiev cat si Chisinau sunt mai putin accesibile decat Bucurestiul, se incadreaza aproximativ la nivelul Podgorita
Tu dezvolti si vinzi case - nu e cumva interesul tau sa mentii iluzia asta ca totul e ok? Preturile actuale in cond in care dezvoltatorii isi dubleaza investitia NU sunt sustenabile! :)
Nu, nu dezvolt case, ci doar vand apartamente direct de la dezvoltator. Am facut un video in care am explicat cum se calculeaza profitul dezvoltatorului, dar voi explica foarte pe scurt si aici: - Orice dezvoltator isi pune in planul de afaceri un profit de 10-12% pe an. Constructia durand aproximativ 3 ani (cu tot cu autorizare), se ajunge la un profit de 30-35% fata de valoarea proiectului. Daca pui mai mult nu poti fi competitiv pe piata. - Pentru a castiga mai mult, unii (multi dintre ei) se imprumuta la banca pentru x% din valoare proiectului. Asa ajung sa aiba profit de 50-60-70%, prin folosirea efectului de levier. E ca atunci cand dai avans 20% pentru un apartament, restul il iei de la banca, iar la o crestere cu 20% a pretului apartamentului faci profit 100%
Pentru ca nu am avut date concrete despre aceste tari, astfel incat o comparatie ar fi fost inechitabila. Din datele pe care le avem ar fi iesit oricum mai sus decat Bucuresti, similar cu Podgorita
Avand situatia haotica de la granita dintre Ucraina , plus avand in vedere ca Ucraina cat si Moldova nu functioneaza dupa princiipiile sistemului European cat si piata nu este adaptata la piata Europeana . Clar ca nu poti avea date concrete cel putin doar din prima parte a comentariului !
Piața imobiliară din București este exagerat de sus, nejustificat. Pe lângă faptul ca avem un război la granița, inflația cea mai mare din UE și nicio perspectivă de viitor. De asemenea natalitatea este în scădere ceea ce justifică scăderea tranzacțiilor din domeniu. Ceea ce oferiți aici este gargară cu apă rece.
Este parerea ta si o respect, dar trebuie sa iei in considerare cateva dintre detalii: - Razboiul a afectat doar pe termen scurt piata imobiliara. Acum chiar si in Kiev preturile sunt mai sus ca in 2021. - Inflatia mare indeamna oamenii sa investeasca (de obicei in imobiliare) - Numarul de tranzactii pentru 2023 a fost in scadere, dar in 2024 sunt cu 10-20% mai multe tranzactii in primele 8 luni ale anului
Clar nu, dar cred ca tendinta principala este de crestere pentru orasele mari astfel incat in urmatoarele 2 cicluri imobiliare ne putem alinia cu orasele din vest. Asta depinde, bineinteles, si de o buna administrare a tarii/oraselor.
@@DanielTudorOfficial cred da deja suntem aliniați cu marile orașe sau la o diferență nu foarte semnificativă. Problema care se pune este dacă se mai vând apartamente la aceste prețuri. Nu cred. Cunosc persoane care stau de 1 an cu ele pe piață și nimic, nici măcar sunați nu au fost. Vecina mea a vând o garsonieră abia după 2 ani după ce a lăsat la preț semnificativ, adică 12000€ și vorbim de o garsonieră. Cred totuși ca degeaba se lăcomesc dezvoltatorii ca nu mai este cazul.
Daca ne uitam la cazuri particulare, pot exista asemenea situatii. La fel cum dezvoltatorii care colaboreaza cu noi vand foarte bine in acest an. Asta nu inseamna ca se vinde totul. Realitatea ne poate fi data de catre totalul tranzactiilor efectuate care ne spune ca in primele 8 luni ale anului am avut un numar de tranzactii mai mare cu aproximativ 15% decat in 2023, fiind asemanator cu cel din 2021. Asta se vede in Bucuresti si prin cresterea pretului la imobilele vechi.
