Почему АРЕНДА Может Быть Привлекательнее ИПОТЕКИ? ПРАВИЛО 8.5% 

Благодарен за отзыв!

Да, нефинансовые риски остаются за скобками этого расчета

Спасибо за оценку! 🤝🏼

У меня есть знакомый, который купил квартиру с видом на парк, а уже через 3 года был вид на высокоскоростной диаметр Да, абсолютно реальный риск 👍🏻

Ну не так уж сложно выбрать жилье, где не предвидится такая проблема

@@kupi_cheeseburger Выбрать не сложно. Только цена такого жилья неподъёмная будет. Это дома внутри Бульварного кольца.

@@Viktor123Viktor не обязательно вообще. Есть сформировавшиеся районы и за пределами кольца, где годами никто ничего не строит. Можно проверить на чьем счету земля, если у города - ну вы скорее успеете переехать прежде чем там что то построят

@@kupi_cheeseburger Вероятность ниже у некоторых районов, но и там нету полной гарантии. Чем дальше от кольца тем выше риски. В Крылатском вроде бы комплексная застройка была в восьмидесятые, и строить новое негде. Но и там продавливают схематозы для того чтобы что-то построить. Там суды идут сейчас по двум проектам.

Учитываем! Об этом я как раз говорил в конце про больший контроль и предсказуемость (в случае с ипотекой). Да, с собственниками вообще может быть куча проблем, которые выльются в доп расходы 👍🏻 Налоговые вычеты можно получить лишь 1 раз в жизни, для многих это может быть нерелевантно.

@@KakRabotayutDengi Ну и всю жизнь снимать это такое себе. Под старость лет когда нет сил и желания работать и нет денег на аренду уже. А цены на недвижимость могут как в 20-21 году х2 за 2 года сделать. Да и аренда растет с ростом цены недвижимости. А зашел в ипотеку и для тебя цена квартиры зафиксирована. А со временем зарплаты индексируют и карьерный рост с повышением зп происходит. А кредит то от этого не растет. Если сначала взял новостройку, то первые 2 года больно пока строят. Тебе надо платить аренду и ипотеку, да и зп маленькая. Через 2 года зп стала побольше, но пришлось взять кредит на мебель и небольшой ремонт чтобы заехать в квартиру. Еще год-другой прошел. Зп снова повысили, кредит на ремонт и мебель, технику закрыт. Если застройщик позволяет зашить ремонт и мебель в ипотеку под 5-8% годовых и срок сдачи через 2 года, то пострадать и кушать макарошки только 2 года. Ну и потом мы просто каждый месяц вылачиваем х2-х3 от минимального платежа и досрочно закрывает ипотеку за 8-10 лет. Хотя изначально брали на 30 чтобы платеж небольшой был и не умереть от голода тупо.

@@KakRabotayutDengi Ну если условно есть 10 лямов налички. То сейчас выгоднее взять льготную ипотеку под 5-8% с певроначальным взносом 3 ляма и остальные деньги крутить на депозитах под 16%

Я бы тоже не хотел жить в съёмном жилье на старости лет, однозначно 👍🏻

Аренда с 2008г несоизмеримо выгоднее покупки, тем более в ипотеку. За 16 лет арендные цены поднялись максимум на 20%, а где-то и того ниже. Накопленная инфляция при этом выросла на примерно 300%. Соответственно, зарплаты выросли сопоставимо. То есть, у арендаторов с каждым годом остаётся всё больше свободных денег после уплаты ренты, которые, например, он может положить на вклад. При нынешней ставке по банковским вкладам аренда+вклад выгоднее покупки такой же квартиры (даже без ипотеки) в 2-3 раза.

Да, вы правы, средний уровень инфляции действительно выше 6%, это очень выгодное финансирование. Вместе с тем, чтобы взять такой кредит, нужно сделать первоначальный взнос в 20% минимум. В текущее время альтернативная стоимость капитала очень высокая (порядка 10% если использовать инструменты денежного рынка). Получается, что выгодный кредит можно получить только лишившись высокого инвест дохода на часть капитала (тот самый первоначальный взнос). Из потенциальной инфляции можно вычесть порядка 2% за счет такой разницы. + Облигации я брал как пример для расчета, для долгосрочного инвестора могут подойти и акции, например. Исторически их доходность выше среднего уровня инфляции

А вы не учли, что полученные проценты можно реинвестировать, увеличивая свой капитал, и получать на следующий год уже с большей суммы. Сложный % никто не отменял

Доходность по облигациям, которую я использовал в примере, является так называемой «доходностью к погашению». Она уже учитывает реинвестирование всех полученных купонов

Справедливо! Но не критично )

Хороший коммент! В данном контексте мы берём формулировку «альтернативная стоимость капитала», которая относится преимущественно к собственным деньгам. Это как раз те 20% первоначального взноса. Отсюда и выходит логика расчета Оставшиеся 80%, как вы правильно отметили, также участвуют в инвестиционной деятельности. Но при росте в 5%, плата за их пользование 6% минимум в текущий момент. Формально это будет не снижать альтернативную стоимость капитала, а добавлять потенциальный заработок, который может снижать плату за кредит (6% на 80% заемного капитала). Я хотел включить эту информацию, но решил обойтись фразой «участие в инвестиционной идее в недвижимости» в самом конце. 8.5% - это не фиксированное правило, а скорее методика )

@@KakRabotayutDengi я бы еще добавил что 6% это для первички ставка, а при покупке ваш объект становится вторичной и по факту сразу теряет 15%. Причём в этом примере, где ваш взнос 20%, а потеря 15, фактически означает потеряю 75% ваших денег сразу после принятия права собственности на квартиру

Да, кстати, надо отдельное видео сделать 👍🏻 Согласно данным ЦБ (ссылка в описании), текущая разница между первичкой и вторичкой вообще 40%. Колоссальные потери

@@KakRabotayutDengi буду рад посмотреть такое видео!

@@KakRabotayutDengi разница на одну и ту же квартиру будет около 20 процентов если сравнивать реальную стоимость на первичке по льготной ставке и эту же квартиру на вторичке по рыночной. А у ЦБ разница высокая из-за старого фонда который сильно проседает в сравнении с новыми современными домами

Дом за 3млн, а сдаете за 60т? 24% годовых до налога, это в ~5 раз выше среднего дохода от аренды в России. Либо это сказка, либо чистая удача 🙂

@@KakRabotayutDengi купила 5 лет назад за 3м сейчас он на авито за 8м соседи такой же продают. Раньше было поле рядом а сейчас складской комплекс сдаю для рабочих.