Андрей, спасибо за ролик! Мне лично про недвижку интересно смотреть. Сам планрую покупку коммерции в миллионнике для последующшей продажи. Ну и с вами инвестировать планирую. Успехов в бизнесе!
Андрей, спасибо за ролик и за такой формат! Гимнастика мозга, новые понимания приходят и рождают новые нейронные связи )) А если серьезно, то очень познавательно для проработки идей, связанных с недвижимостью
всегда приятно смотреть! 20% от мап на довольно небольшой доходности объекта это по-божески, ведь свою управляйку не создать за такие деньги, а если и нанять специалистов, то в такой прайс только с низкой квалификацией, что выльется только в большие проблемы и бесконечный контроль было бы интересно, если вы со своей экспертизой могли бы и предлагать к покупке объекты, которые сами допустим не готовы приобретать по финансовым или территоритальным соображениям, но которые можно купить и доработать по проектам и с вашими специалистами, увеличив мап таким образом покупатель получит хороший объект, вы солидную оплату (которая может быть вполне 10-20% от стоимости объекта и доп. работ) за помощь в его покупке и доработке, и наверняка еще и контракт на дальнейшее обслуживание с упраляйкой
@@ИгорьБубнов-ъ7ш у Андрея есть команда, и если они берутся за объекты с доходом в 200-300к от управления, то странно если им будет не так экономически выгодно продать условный объект с проектом и получить сразу 10-20 млн и от управления еще от 500к в месяц
Андрей добрый день, подскажите есть ли у вас платные консультации или может быть чек листы, по подбору недвижимости в стрит ритейле. Я проживаю в регионе, есть капитал на пару объектов, было бы интересно увидеть ролик на эту тему, думаю у подавляющего большинства ваших зрителей, нет денег на такие здания, а вот стрит ритейл вполне. Хотелось бы узнать, какая реальная доходность по таким объектам, реальные цены за квадратный метр, на что обращать внимание, какие объекты не рассматривать в принципе, брать уже в виде ГАБ или лучше без арендатора. В общем, Ваша подача материала и знания в этой области, помогли бы сделать первый шаг в сторону инвестиций коммерческой недвижимости.
Это сложный вопрос на самом деле, все сильно зависит от региона. Стрит ритейл это в первую очередь трафик, а как его определить, это второй вопрос. Подумаю, может можно будет ролик какой придумать.
Андрей, благодарю Вас и Вашу команду. Делаете крутые выпуски, все по делу и никакой воды. Супер информативно. Браво! Желаю дальнейшего развития канала и бизнеса, а Вам, дорасти до министра финансов, как минимум.😁
Так постройка 2016 год. Парень тогда как раз школу окончил, судя по возрасту. Если бы мои родители строили здание, я б там жил и все излазил, а герой походу даже не знал о существовании этого объекта.
Почему в 90-е? Бандитам в 90-х даже не мечталось как сейчас обогащаются другие бандиты - чиновники с силовиками, у них тонны денег в специально отведённых под хранение квартирах, максимальное криминальное обогащение началось в двухтысячных и продолжается по наши дни.
@@ВладиславКиберник-ъ8р С точностью до наоборот, в 90-х от бандитов страдала очень маленькая часть населения, это были коммерсанты а остальных людей это не касалось ни каким боком. А сейчас эти бандиты в думе, Кремле и силовых структурах и нагибают не коммерсантов а всю страну. Автомобиль пересекая границу после уплаты всех сборов становится в два раза дороже, в литре бензина стоимость бензина и наценка это 20 руб а 35 руб это налоги, покупая в Пятёрочке еды на 2 тыс вы платите 400 руб налогов и так во всём, шкуродёрство везде. А сколько преступных законов они настрочили за последние пять лет, это ад какой-то на 25 лет за мысли и слова сесть можно и всё в их пользу, за критику власти (бандитов) 5 лет получите.
Андрей отличное видео!!! ☝️ Продолжай в том же духе, недвижка это движ. Не снимай видео про майнинг это никрму не нужно, и мировая экономика этр про ТЕЛЕВИЗОР. КОРОТКО СНИМАЙ ПРО НЕДВИГУ И СТРОИТЕЛЬСЬВО!!! ☝️
Если хочешь заработать спецтехникой, нужно разбираться в ней. Если хочешь заработать недвижимостью, нужно разбираться в стройке и инженерке. Не шаришь, потеряешь деньги.
Полностью согласен. Единственное замечание, Этот бизнес намного проще, чем со спецтехникой, например. Не надо быть ракетным конструктором, Как говорится. Сам им занимаюсь, ничего сложного для человека с мозгами. По первости сложно, как и всё, но этот бизнес многое прощает, Главное, чтобы объект был востребован и приносил хорошую аренду, а уж с эксплуатацией как-нибудь вопросы решатся. То есть главное унаследовать или купить не полное г****, остальное приложится
Коммерческая недвижимость разная, можно здание купить где нужно обслуживать его, а можно только 1 этаж (street retail), там в 10 раз меньше управления, а так же более ликвиден при выходе. Из здания сложнее выйти.
@@АлександрГлебов-л1э просто пристроить не получится. Есть коэффициент застройки капитальных строений, если только некапитальные палатки. Если земля позволяет то да они получат разрешение на строительство и построят Ангар. Думаю по безпределу они не будут делать.....
В стрите тоже проблем хватает - тут как попадёшь. Соседи заливают, проблема в выделенной мощности, стекла бьют, крыльца от зданий отъезжают, паспорта фасадов блюсти нужно и много чего прочего
@@ыгый Занимаюсь стритом покупкуй более 10 лет. По заливанию за всё время было 1-2 раза и то незначительно. Выделенная мощность, ну здесь вы либо покупаете зная об этом или не покупаете, иногда через портал Россети мы увеличиваем мощности, Тех условия 5-7 дней по закону, и по оплате 15кВт 380В стоят 70-100 тыс в среднем, но это не Москва. Стёкла никогда не били вообще. Крыльца от зданий не понял что это, но наверное вы говорите про входную группу, она должна быть согласована изначально если это стрит ритейл, иначе нет смысла покупать несогласованную вещь. Паспорта фасадов блюсти не надо, всю рекламу делает Арендатор и рекламная компания, вносит измкенения в колористику, т.е. это делает Арендатор.
@@ЛевМышкин-щ6м вполне возможно, но вот к примеру, сдаете вы ком.недвижимость и там происходит пожар и погибает какое то количество людей, не 1-2, а больше, готовьтесь к тому чтобы сесть после этого, таковы реалии, в бумажной недвижке такого не будет…
Либо у вас большой денежный поток и вы можете нанять людей на постоянной основе и даже, при условии что у них будет от силы 40% занятость, либо в критический момент бегать и искать, хоть кого-то. Про лампочки дизайнерские, по мне нужно в дизайн закладывать не уникальную вещь, которая исчезнет из производства через год и потом ищи эти лампочки, а ходовые. Либо если уж захотели уникальные дизайнерские штучные изделия, ну хотя бы запастись расходниками на приличный срок. Есть ещё вариант ремонтопригодных лампочек, чтобы их могли просто отремонтировать. Но все же уникальные расходники, это проблема. Внешние управление, это двоякая история, так как отдашь кому попало эксплуатацию, а они некомпетентными будут. Это как с жилыми домами, вроде как 1 УК на кучу домов прикольно, дешевле обслуживание, там асфальт положить, деревья посадить и вообще в принципе проще решать территориальные проблемы. Но если попадутся УК, где бардак и нет давления, так как куча людей. То с коммерческим управление наверное проще, ввиду заинтересованности.
Ну про бассейн не стоит смеяться. У меня родственник сделал комнату отдыха из кабинета рабочего, а из нее вход в спорт зал и сауну с бассейном. Каждую пятницу был банный день😂 P.S. это делают люди с доходом 1млн+ и живущие на работе
Спасибо за выпуск. Разве 1.3 млн грязными хоть как-то соотносятся со стоимостью такого объекта? Насколько целесообразно в этом участвовать собственнику? По ощущениям доходность сильно меньше 8-10%.
@@skripko По-моему и должна быть около 8-10%. Но чистыми. Как раз так и получится, если осуществите планы до 1.8млн. Если я правильно понял, что Вы оцениваете объект по стоимости около 180млн. Пишу из питерских подвалов с примерно такой же картиной ликвидности. Удачи!
Интересно какая кадастровая стоимость этого здания? Если около 100 млн - 2% в год это 2 млн или 166 тр в мес. + За землю. Где то 180 это только налог. Посчитаем доход и рентабельность владельца ОЦ. 1 млн в мес арендный поток .. вроде неплохо. Но - 20% УК АСС остаётся 800 тр минус налог. Наверняка сидит на УСН 7% . 744 тр минус кадастр Осталось 564 . Далее затраты на газ, электричество, дворник, уборщица итд и ттп. Имеем в сухом остатке в месяц около 400 тысяч рублей. Не знаю сколько рыночная стоимость этого объекта, но думаю где то 120-150 млн. Доходность около 3-4% годовых в рублях. Из плюсов прирост капитала, стоимость здания растет несмотря ни на что. Но доходность... Проще сдавать дом с хорошим ремонтом в хороших коттеджных поселках за 300 к в мес и не иметь лишнего геммороя. Поправьте меня если я в чем то не прав
Коммуналку всегда платят арендаторы, собственно на них же перекладывается и уборка с охранкой как правило. Ну и кадастр там гораздо ниже. А налог 6%, а не 7%)
Редкий инвестор может позволить себе прикупить целое здание, лучше разобрать помещения поменьше, например подвальчики😊, как избавиться от доставшегося от ДГИ арендатора с льготной арендой, как заставить УК Жилищник поменять трубы в подвале, которые после капремонта дома прорывает😢
Андрей Андреевич, не по теме ролика, но не менее актуальный на данный момент вопрос! Какой факультет в нынешних вузах вы считаете самым оптимальным? К примеру какое направление посоветовали бы своему ребенку. Заранее спасибо за ответ
Есть одно помещению в Люберцах в оживленном районе среди новостроек 1 500 квадратов, кабинетная планировка. Два этажа вверх один вниз. Введен в эксплуатацию в 2014 году. Стоит уже два года пустым, каждый месяц коммуналка по 200-300 тыс. руб. капает. Хотели сначала его по быстрому продать, но увязли в судах из-за обеспечительных мер. В этом месяце планируем, что все обеспечительные меры будут сняты. Вот и стоит вопрос, как выгоднее его продать используя модель ГАБ или просто как объект недвижимости без арендаторов продать.
Пожарку вам не нужно перепроектировать под текущие нормы. Системы должны соответствовать документации разработанной на момент получения положительного заключения экспертизы. Если объект введен в 2016, действия сп 484,485,486 на него не распространяются.
Это работает только если на проекте не делаются перепланировки (новые помещения, возведение стен, новые проемы и тд), любые изменения предполагают перепроектирование в той или иной степени и соответствие действующим нормам.
Спасибо за выпуск. 10 лет занимаюсь управлением 2 объектов 1700кв.м и 2500кв.м Пошел писать письмо собственникам о повышении зарплаты,хотя бы 10% от арендного потока…🥲
@@skripko 650т и 900т соотвественно. На каждом объекте ООО, я ген.дир. На (1700) 3 вахтера.(47 арендаторов) . На (2500) есть заместитель (18 арендаторов,4этажа,своя газовая котельная).
20% от МАП ежемесячно берет Андрей ?))))))). Ребята, на Вас конкретно зарабатывают) Есть УК которые занимаются и коммерческой и технической эксплуатацией объекта, которые берут в два раза меньше - 10% от МАП.
Эх ну здесь "объект" - это целое здание ), я хз кому это интересно ), понятное дело, что когда у тебя целое здание 5и этажное в собственности - это гемор ). Другое дело купить 1 этажное помещение квадратов на 500-600 и сдать в аренду за 200к-300к. Я думаю именно такой вариант и ассоциируется у людей с пассивным заработком, финансовой стабильностью и именно такой вариант кажется максимально лёгким 😅
@@СергейКадыйский честно говоря я бы тоже сдал в управление сторонней компании, всё-таки время своё дороже, всех денег не заработать... Не стал бы я этим гемором заниматься... Но для того, чтобы обладать 5ти этажным зданием - это нужно иметь капитал в 50+ млн ... А тут сидят в основном люди, которым скорее всего хватит только на 500-600 квадратов в цоколе ...
Люди набивают себе цену. Какой ПНР при эксплуатации????!!!! ПНР-Пуско-наладочные работы, выполняются только при вводе объекта в эксплуатацию, реконструкции объекта или инженерной системы. Какие изменения при смене нормативной базы????!!!!! Проверка объекта ведется по нормам которые действовали на момент ввода в эксплуатацию или реконструкции (объекта или системы), нет необходимости изменять что то на объекте каждый раз когда меняется нормативная база.
Не хочу Вас расстраивать, но в коммерции каждый год нужно сливать все контура отопления, а потом заново по ним прогонять давление и ремонтировать протечки, это называется подготовка перед отопительным сезоном, если не нравится пнр, хотя по сути одно и тоже.
«Мы расширим ангар». Земля в собственности? Ангар времянка? Или вы собрались РНС за пару месяцев получить? ВРИ все соответствуют, или палитесь опять? ГИН любит таких управляющих, несмотря на мораторий по штрафам.
Выпуск что надо! У меня схожая ситуация с владельцем здания. И в целом по проблемам, освещенном в данном ролике. Поэтому тоже возникает вопрос, раз уж вы не берете под управление объекты из других городов (я из Казани), то нет ли возможности хотя бы получить какие-то консультации? Тоже бы хотел увеличить МАП, но позволить себе команду нет возможности.
Спасибо за выпуск! Поучил исчерпывающие ответы на возникшие вопросы. И полностью обосновано, для чего нужна управляющая компания. До этого видео думал, что можно обойтись своими силами. Особенно ценная информация в конце ролика)
Скрипко конечно все четко делает. Познавательный ролик, но самое главное аккурат перед роликом с предложением о соинвестировании. Ясно что, почему и за сколько
Отличная реклама получилась)) сначала набрали массу, а затем, на конкретных примерах масштабирование - бах, бах, бах)) Скажите, у вас был такой план, которого вы придерживались??))
Наверное УСН платят. Сколько в Москве не знаю, пусть подскажут, 4-6 %? Налог на недвижимость и землю - тут ТС должен отписаться. Вода я так понимаю - что намотают на собственника падает. А вот по свету заведенному в помещения х.з. Сомневаюсь что заведены счетчики на каждую комнату. Скорее всего это примерно посчитано в арендный платеж. В ангаре пром оборудование, за свет/воду там платят полюбасу арендаторы. Обслуживание пожарки, газ котла д.б. договора постоянные с оплатой. Плюс дядя Вася, который и сторож и снег убирает и подметает везде, уборщица для мойки коридоров. Если все посчитать, то думаю 100-150 тыс минимум прилипает в конце месяца. Ну и 1 % с превышения в конце года 1оплатить )
@@Максим-ю6р2з предположим здание с землей по кадастру стоит 100 млн. Налог на кадастр 2%. Налог 2🍋 в год это 166 т.р. в месяц. Плюс страховка, если пересчитать на месяц тоже тыс. 50. Я думаю на круг набежит не менее 500 в мес
100 млн - сильно мало. Период окупаемости примерно около 8-10 лет логически должен быть. То есть примерно выходит 150 млн. А теперь посчитаем с другой стороны. Сколько стоило построить это здание 2000 кв.м. и ангар примерно 800 кв.м? Здание, имеющее дизайнерскую отделку, все системы отопления, кондиционирования, пожарку пусть даже примерно по 100 тыс за квадрат = 200 млн и ангар пусть будет 20 млн + стоимость участка. Итого себестоимость этого минимум 250 млн. Выходит не очень рентабельный бизнес, учитывая такой МАП и еще не посчитанные расходы на обслуживание и налоги. МАП надо поднимать срочно, стройте второй ангар больше площади, параллельно первому.
@@Максим-ю6р2з вот и получается кто-то вложил 250,000млн чтобы с них получать 3-4% годовых. В валюте простой депозит приносит столько же. Сомнительное мероприятия короче.
