Вижу этих двух джентельменов и вспоминаю разговор кота Базилио и лисы Алисы с Буратино. «Одно сольди плюс два сольди будет восемь сольди, а восемь сольди плюс пять сольди будет тридцать сольди. С тебя два золотых, Буратино»:)) А если серьезно оба манипулируют фактами путем или их искажения или вырывания из контекста, или недоговаривая. У одного кондо новые оне бедром в даунтауне по 450 тыс можно купить (это будет не оне бедром, а студия в лучшем случае со стеклянной выгородкой для кровати), у другого доход впервые покупающего дома триста тысяч на семью). Все впаривают положительное кэш флоу при снижении ставок, забывая о том что аренда и платежи по моргиджу всегда стремятся к равенству. То есть либо цены на недвижимость вырастут, либо аренда упадет, В любом случае при снижении ставок кэш флоу изменится и не в лучшую сторону. Короче, хотите повторить подвиг Буратино и оказаться на поле чудес в стране дураков, слушайте этих джентельменов. А лучше думайте своей головой.
Прикольно, как они весь доход от сдачи жилья так лихо записали в активы. А налог вы не собираетесь платить? Или всё по старинке, как дома? Например, для того, чтобы получить ипотечный кредит на такие суммы, надо иметь доход в шесть цифр в год. При доходе от 150 тысяч, вы будете отдавать 45% вашего дохода от сдачи жилья. Как-то это забыли указать в ваших волшебных таблицах.
@@ivanhoewindsor4749 Похоже вы далеки от того как платятся налоги в Канаде. Доход от аренды это получаемый с арендатора рент минус расходы по этой проперти , сейчас любое проперти в Онтарио будет с негативным кеш флоу, включая кеш флоу которое показывает Алекс , так как ремонты всёравно сведут его на нет. Естественно таксов в течении тех лет что вы сдаёте недвижимость в аренду тут или не будет вообще или будет минимум. Деньги делаются в тот момент когда проперти продаётся через какое то количество лет и вот тут есть таксы но не на даход а на прирост капитала а это приблизительно 25% от того что вы заработали. Хороший бухгалтер их ещё прилично уменьшит абсолютно легальным путём.
Достойная канадская мечта - купить дом и заселить его квартирантами. Если поставить на лужайке палатку и жить в ней самому, вообще неплохо получается!)
Спасибо, очень интересно слушать вашу программу. Правда, Алекс постоянно делает ударение на дуплексы, и это в каждой передаче. Примеры, которые Алекс приводит, - единичные, и для людей с высокими заработками, а было бы интересно послушать для людей с минимальным или средним заработком. А также для средних и минимальных заработков , но с приличным down-payment.
В Онтарио да и это проблема и очень большая . Поэтому я и не занимаюсь тем чем занимается Алекс. В квартирах в лакшери комплексах эта проблема отсутствует. Тут всегда ААА квартиросъёмщики с хорошим доходом, дорожащие своей кредитной историей и у нас нет проблем . В нашей менеджменте компании более 250 квартир !!! В Альберте ситуация прямо противоположная Онтарио. Все права на стороне лендлордов. Нет рент контроля, нет автоматического продления контракта, и лендлорд в контракте имеет право указать практически всё что требует , ну и наконец в случае неуплаты срок выселения 2-3 недели а не как в Онтраио 8 месяцев с кучей судов .
Будиттокадаражать. Канадская строительная мафия в сотрудничестве с чиновниками, заинтересованные в раздувании цен на жилье, могли бы нанять этих двоих для разогрева жаждущих зацепиться за жизнь в этой отсталой стране.
на цены влияют не только объемы строительства, в рессесии у людей нету денег покупать, и еще, федеральное правительство сообщало о планах на иммиграцию ? и какое правительство ?
Вот только из за сегодняшнего кризиса объёмы по окончанию строительств по кондо упадут к 2028 году в 6 раз а возможность покупать к этому моменту наоборот возрастёт в разы по отношению к сеголдняшней ситуации. К 2027-2028 экономика выйдет из кризиса, ставки по кредитам будут минимальны и далее по цепочке . Только объёмы строительства уже изменить не получится, так как в 2028- 2029 годах должно бы было заканчиваться строительство в комплексах которые начали бы строительство впрошлом и этом году. Таких проектов практически нет, девелоперы не могут ни продать квартиры, ни получить финансирование на строительство и проекты стоят вместо того что бы строиться
На 4:12 "смогут продать за бешеные деньги". Вот на это расчитывать я бы не стал. Хороший график до этого про темпы строительства, но не совершенно не факт, что строительство не возобновится в следующем году или даже до конца 2024
Конечно возобновится. Скорее всего строительная индустрия в конце 2025 начнёт восстанавливаться , в 2026 будет ещё лучше . 2027-2028 полное восстановление . Вот только вы забыли что многоквартирный кондоминиум комплекс строиться в среднем от 4 до 6 лет а значит эти комплексы будут достроены в 2030-2031 годах . Это будет время следующего большого выхода квартир. А вот в 2027-2029 квартир не будет , так как стройки в 2022-2024 году практически не начинались . Всё очень просто , если немного подумать
@@NEWGTACONDOS Вы говорите, что строится 4-6 лет. Это по опыту или есть ссылки/источники? В сети говорится, что 3-4 года(Pierre Carapetian - Condo Construction Timeline). Если 3-4 года и строительство снова пойдет в рост в конце этого-начале 2025 г, то на выходе будет примерно в 2028м. И потом, народ покупает жилье на стадии pre-construction. Если покупатель вкладывается условно в 2025м и это минус одна единица спроса в 2025м. Если покупает на pre-construction в 2028, то минус 1 покупатель в 2028м. Как понимаю, большинство покупателей могут ждать пару--тройку лет до готовности. Есть, конечно, те, кому надо прямо сейчас. Но мне кажется, цены готового жилья не будут превышать pre-construction на громадную величину. Время покажет, конечно, что и как
Такое впечатление, что одни лузеры здесь комментируют. Что вы здесь вообще делаете?? Идите на сайты по аренде жилья. Эти передачи всегда информативны и все, что Максим и Алекс говорили до этого, сбылось.
Алекс это типичный батаник. Такие далеко от реальной жизни. А другой, это как говорится не только грамотный но ещё и умный, хорошо чувствует реальную жизнь, и анализирует не по графикам (которые рисуют батаники), а отталкивается от жизненного опыта, настоящим фактам и реальной истории. Если хотите поговорить много и не о чем, поумничать? Обращайтесь к отличникам, пятерочникам. Если хотите создать что-то настоящее и масштабное? Обращайтесь к двоечникам. 😀
Это какая-то помойка, а не русский язык. И никакое проживание в США или Канаде не оправдывает такой Брайтон-бичевский набор слов. Ту-кар гараж, интерес рейт, бейсмент, три-бедрум, проперти, рент, инкам, фёрст-тайм хоум байер, фэмили инкам, принципал, холдинг кост, инвентори, девелопер, активный листинг, иншуранс… Что за борода и вата? Моргидж - это ипотека. И так далее. В русском есть эквиваленты каждому термину. Засрали, блядь, великий и могучий.
Почему так засорён русский язык? И никакое проживание в США или Канаде не оправдывает такой Брайтон-бичевский набор слов. Ту-кар гараж, интерес рейт, бейсмент, три-бедрум, проперти, рент, инкам, фёрст-тайм хоум байер, фэмили инкам, принципал, холдинг кост, инвентори, девелопер, активный листинг, иншуранс… Что за пиджин-рашн или лингва франка? Моргидж - это ипотека. И так далее. В русском есть эквиваленты каждому термину. И почему был удалён мой первоначальный комментарий? Думаю, конструктивная критика будет только на пользу вашему каналу. Русский уже забыли, английский ещё не выучили?
Слишком много внимания уделяется недвижимости. Обратите внимание на экономику в целом, это гораздо важнее. Старая и, как показала практика, ущербная модель "развития", в которой недвижимость имееть чуть ли не основное значение, - исчерпана. Я вам легко нарисую картинку в которой прогнозные данные по строительству, приведённые здесь, не будут иметь сколько-нибудь решающего значения, и цены на кондо в 28-29 годах ещё упадут относительно сегодняшних.
Давайте нарисуйте . Будет интересно посмотреть . На ней люди по вашему наверно будут жить в палатках . А недвижимости уделяется много времени так как мы инвестиционная компания и 90% наших клиентов инвесторы зарабатывающие на инвестициях .
@@NEWGTACONDOS Ок. Предположим, Пуальев приходит к власти и выполняет свои предвыборные обещания. Время на согласования строительства существенно сокращается, себестоимость становится ниже. Строительные компании видя серьёзно изменившиеся правила игры с одной стороны критически наращивают темпы, а с другой- уменьшают цены. Более того, многие серьёзные специалисты, утверждают, что если не сделать шаги подобные описанным выше, то страну ждут огромные проблемы.
@@grit7777 Ну а я про что говорю , я очень надеюсь что так и будет. Консерваторы победят и смогут реально улучшить ситуацию с недвижимостью именно таким путём как вы говорите. Посмотрите моё видео на канале ( Либералы против Консерваторов) проблема в том что время уже упущено так как объёмы строительства ( окончания проектов и выход готового жилья ) к 2028 году упадёт более чем в 6 раз и это изменить уже нельзя так как те проекты которые будут заканчиваться в 2-28-2029 годах сегодня уже должны бы были строиться, а их нет. Если у Консерваторов всё получится то стройки возобновятся в 2026 году. Значит на нормальные объёмы строительства мы сможем выйти к 2031 году в лучшем случае. Вы забыли что срок строительства многоквартирного кондоминиума около 5 лет
@@NEWGTACONDOS На сколько я понимаю, 5 лет - это вместе с, грубо говоря, 2-мя годами различных согласований. Если сократить все эти бюрократические препоны, получается 4 года. Допустим, в 26-27 начнётся массовое строительсво. То есть на рынке появятся большое количество кондо (на продажу же выставят их сразу) со сниженной себестоимостью. Ну и что, что сдаваться они будут в 30-31 годах.
@@grit7777 На данный момент весь процесс с момента покупки девелопером земли это как минимум лет 6 . Обычно два года уходит на подготовку проекта ( согласования, разрешение на строительства, подготовка самого проекта, продажу 75% юнитов, получение финансирования ) далее начинается стройка которая длится от 4 до 6 лет в зависимости от маштабов проекта. На момент продажи на pre-construction этапе большинство покупателей это инвесторы с различными задачами ( кто то собирается после окончания стройки держать квартиру в аренде , кто то перепродать стазу). Покупающих для себя на этапе котлована крайне мало. Покупающие для себя не сильно хотят ждать 4-5 лет им нужно готовое жильё. Большое количество квартир в проекте выходят в перепродажу как только проект близится к завершению и через год после окончания стройки ( если продержать год в аренде то поулучаешь гораздо меньшие налоги ) . Именно квартиры перепродающиеся по окончанию строек и наводняют рынок. Если в какой то год есть большое окончание проектов то и инвентори в этот год будет большое , если нет окончания строек то свободных к покупке квартир , которые нужны тем кто покупает себе тоже будет очень мало. Мало предложений- цены растут. Много предложений цены стоят на месте или падают. Всё очень просто, если знать как этот рынок работает то он очень предсказуем.
