היי טינר, אם יצא שהבנק הראשון נתן את ההצעה הכי טובה אז לוקחים. הניסיון מלמד שדווקא הראשון לא יהיה הכי אטרקטיבי כי הבנקים האחרים יראו את ההצעה שלו וירצו לתת לך הצעה טובה יותר כדי שתסגור איתם. אתה בדרך ללקיחת משכנתא?
שור יזמות גם אני הייתי בטוח , אבל יצא שהבנק הראשון שהגעתי אליו ( בו אני מנהל את החשבון שלי ) . נתן את ההצעה הכי טובה. כמובן שהמשכתי לעוד בנקים אחרי שקיבלתי את ההצעה , והם לא הצליחו לתת את אותה הצעה או לשפר אותה .. וכן אני אחרי חתימת חוזה , וצריך לקבל החלטה בימים הקרובים
מצוין! אם הבנק שאתה מנהל בו את החשבון נתן לך את ההצעה הכי טובה אז כמובן לחתום איתו! במיוחד שאתה אומר שכבר עשית מו"מ עם מספר בנקים... המון בהצלחה ובשעה טובה עם הנכס החדש. איפה רכשת?
שירן שאלה נהדרת, בסופו של יום צריכים להבין את הכוח של יועץ משכנתאות פרטי. כאשר את מגיעה לבד לבנק את מתמודדת מולו במו"מ. כאשר יועץ משכנתאות מגיע בשמך לבצע מו"מ הוא מגיע עם עוד מספר תיקים. היועץ יבצע מו"מ בשביל 15 לקוחות לצורך הדוגמה ואז הכוח קנייה שלו יותר כלכלי לבנק והוא ירצה לתת לו תנאים יותר טובים. ראיתי כבר אנשים שהשיגו תנאים יותר טובים מאשר יועצי משכנתאות פרטיים. את שירן לפני רכישת נכס? את מתלבטת איך להגיע לבנק?
@@ShayShor כן, אני (בן זכר 👨) לבית הראשון שלי עשיתי את ה מו"מ מול הבנקים בעצמי וכעת אני תר אחר מימון נוסף מהבנק לקניית נכס נוסף / שדרוג הבית הקיים וכרגע מתלבט כיצד לפעול מבחינת מימון ואסטרטגיה
סליחה על הבלבול שרשמתי תגובה לאישה... אז אני ממליץ לך ללכת לבד למספר בנקים, לקבל מהם הצעות ואז לפנות ליועץ ולהגיד לו/ה שאם הם יצליחו לתת תנאים טובים יותר אז תיקח אותם. בנוסף השיקול שלי לפחות ביועץ משכנתאות הוא סגנון העסקה, אקזיט או נדל"ן מניב. לאיזה סגנון עסקה אתה מכוון שירן?
@@ShayShor זה בסדר אין יום שלא מתבלבלים, בטלפון זה יותר מביך 😁 בכל מקרה הכיוון כרגע (ואני אומר כרגע כי לפני שבוע הייתי אומר משהו אחר. אני עדיין בשלבי ההתגבשות של אסטרטגיה סופית ) ומעניין אותי מאוד לשמוע את דעתך, אני יודע שאתה מתעסק הרבה בפריפריה. חשבתי לכיוון לדירת חדר שתיים דווקא במרכז תל אביב או בצפון הישן שצריכה מעט שיפוץ קוסמטי, השכרה לטווח קצר airbnb בשאיפה ואחרי שנתיים שלוש למכור. אני חושב שהביטחון על התשואה באזורים מבוקשים מבחינת ביקוש והפוטנציאל של השכרה לטווח קצר ופוטנציאל ההשבחה (כמובן במידה ומשיגים עסקה טובה מתחת למחיר שוק) , עדיף מלהחזיק 2 דירות נגיד בעין הים בחדרה ובעיר התחתית בחיפה (זאת הייתה המחשבה לפני שבוע..) גם מבחינת מיסוי וגם מבחינת התעסקות בשוטף. מה דעתך?
תראה שירן, אני מאוד מאמין בפריפריה מפאת הסיבה ששם לדעתי תהיה עליית ערך בשנים הקרובות כי יש יותר פיתוח. השאלה ששאלת היא שאלה שעוסקת בפרופיל האישי שלך. אין פתרון אחיד לכל אדם. צריך להבין מה המטרות והיעדים שלך ולפי זה לבנות את התכנית העסקית האישית שלך. אם אתה מחפש אקזיט אז Airbnb קצת פחות יתאים. אתה לא חושב?
היי שי, יש לי כמה שאלות. 1- האם אני חייב שיהיה לי כבר הון עצמי אישי בכדי לקנות דירה ראשונה (25%) ולהוכיח את זה לבנק לפני שאני מקבל את האישור העיקרוני. 2- האם עדיין אני חייב להביא ערב או ערבים לעסקת משכנתא או שקיום ניתן גם בלעדיהם(אין לי אפשרות להביא) 3.למרות שאני מעריך שענית על התשובה הזאת כבר בסרטון והתשובה היא לא אך אני עדיין מעוניין לחדד:האם אני צריך להגיע לבנק עם חוזה של בעל הנכס ורק אז אני אקבל אפשרות לקבל אישור עיקרוני. 4. ההוצאות הנלוות של שכר טרחה של עורך דין וכל ההוצאות הנלוות האם אני יכול לשלם אותם בהמצאות ההלוואה של המשכנתא או שאני חייב לשלם אותם מהכסף האישי שלי? אני אשמח אם תוכל לענות לי לפחות על מספר השאלות- אני כמוכן התחלתי ללמוד בקורס של מכללת מגמות ביזמות נדל''ן,תווך וייעוץ משכנתאות(מאמין שאדע את התשובה לרוב השאלות האלה בעוד מספר חודשים, אך אשמח לדעת אותם לפניכן) כי אולם כיום אין לי הון עצמי אפילו בכדי לבצע עסקה בשווי 500אלף, אך אני משתדל ליישם בפועל את מה שאני לומד מהקורס שלך (הערכת שווי נכסים,תב''עות,תמ''א,תמ''מ,) בכדי להתחיל לפחות מהקטן וכאשר יגיע זמני אצליח להתקדם בצעדים יותר גדולים ומהירים ,במיוחד בגיל צעיר. תודה מראש :)
היי אילן, ראשית שאלות מצויינות. 1. על מנת לקבל אישור ערוני למשכנתא, אתה לא חייב שיהיה ברשותך כסף בעו"ש. הבנקים יודעים שלפעמים אנשים מביאים כסף ממקורות אחרים. הבנק כמובן משחרר את הכסף אחרי ששילמת את חלקך בעסקה. 2. לא יודע. זו שאלה לבנק. הבנק יגדיר מה הוא דורש על מנת לתת לך משכנתא. 3. ניתן (ומומלץ בחום) לבקש אישור עקרוני לפני שיש נכס ספציפי. המטרה באישור העקרוני היא לדעת כמה כסף הבנק מוכן לתת. 4. ההוצאות הנלוות לעדקה משולמות מההון העצמי. הבנק לא נותן משכנתא על הוצאות נלוות. בקורס תקבל כלים שיאפשרו לך להרוויח כסף מנדל"ן גם ללא הון עצמי!
תגיד לבנק שיש לך שיפוץ נרחב, וזה פתוח למו"מ. הסופו של דבר אם הבנק ירגיש שאתה עושה לו אקזיט על הנכס הוא לא ירצה לתת ואף ייתן ריביות גבוהות. אם תיתן לבנק בטחון שאתה לטווח ארוך אז יהיה יותר קל
היי צחי, שאלה יפה! הבנק יודע לזהות יזמים וגם אתה תרצה להזדהות כיזם כדי שהבנק יאמין בעסקה וייתן כסף. אם אתה מגיע כמשקיע, ממליץ גם להגיד לבנק איזו עסקה אתה מתכוון לעשות כדי שיבינו שמי שיעזור לך בהחזר החודשי יהיה השוכר שלך. התכוונת צחי למשקיע או יזם?
הסרטון מאוד עוזר. רק עולה לי השאלה - איך אני ממנף את זה בפועל? אני מאמין שהמוכר בבנק לא יגיד לי מיוזמתו: ''אתה עם נתונים טובים בוא נוריד לך חצי אחוז'' נראה לי שזה משהו שאני יכול לבקש - אבל מה אז?
היי יוסי, שאלה מצויינת. ברגע שיש את כל המידע כל מה שצריך לעשות זה להגיד להם שהבנק יודע הכל. ובגלל שיש לך נתונים כל כל טובים כדאי להם שאתה תיקח מהם הלוואה/משכנתא. אם לא אז תלך לבנקים אחרים...
כשאתה אומר ללכת בזמן נוח, לפני חתימת ההסכם, לכמה זמן אתה מתכוון לפני? 1.הבנקים נותנים אישור עקרוני בצוקף ל 24 יום. 2. כל עוד אין חוזה חתום הם לא ממש מתחילים משא ומתן.
שאלה מצויינת אושרה. תמיד ההמלצה ללקוחות שלנו היא - אם המצב הכלכלי שלכם לא השתנה לרעה, גם אם יעבור הזמן של האישור העקרוני, כנראה שתקבלו את אותו אישור עקרוני. המטרה לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ואחר כך לחפש את הנכס שמתאים לנו. תחזרי לבנק אחרי חודשיים אבל המצב הכלכלי שלך ישאר זהה (או אפילו ישתפר), תקבלי את אותו אישור עקרוני. כמובן אם תגיעי עם מספר הצעות ממספר בנקים, תוכלי גם לפתוח במו"מ. את בתהליך של קבלת אישור עקרוני?
אם את יודעת שהמצב הפיננסי שלך לא ישתנה, אז גם אם יעבור הזמן של האישור העקרוני, את עדיין תקבלי. ממליץ כמובן לאסוף מכמה בנקים. מה את עתידה לרכוש אושרה? דירה? חנות? משרד?
שלום שי אני משקיע צעיר שרוצה לקנות דירה בלוד באזור מרכזי, יש דירה ב800K שעליה אני לוקח משכנתא של 75%. יש לי כבר אישור עקרוני, והשכירות שאפשר לקבל נעה בין 2400-2700 ש"ח. אני חושש שהבחירות הקרובות ישפיעו על מחירי הנדלן ושומע כי בועת הנדלן יכולה להתפוצץ בעוד מקסימום מס' שנים. ידוע לי ששני הפרמטרים העיקריים המשפיעים על המחירים הם %הריבית והמחסור בדירות וכל עוד לא יהיה שינוי מהותי בהם לא יחול שינוי במחירי הנדלן. מה דעתך האם זה זמן טוב להשקיע? תודה רבה.
תראה מיכאל, יכול להיות שתקופה של החמש שנים יהיה משבר. כל עוד הנכס מושכר ומניב לך תשואה אז גם אם המחיר יורד אז עדיין אתה מרוויח... בסופו של דבר אתה יכול להרוויח בטווח הארוך. אם עדיין אתה רוצה עסקה של חמש שנים, ממליץ לחקור את הסביבה ולמצוא מקומות עם פוטנציאל לעליית ערך, כל שמחירי הנדל"ן יירדו אצלך המחירים יעלו
@@ShayShor הזמן הכי טוב לקנות דירות היה לפני 10 שנים...הזמן הכי טוב לצרף אותי לצוות שלך הוא היום!!!קח אותי בחשבון אם גרמתי לך לחייך, תחשוב שכך גם הלקוחות שלך יחייכו😎
