دكتور ممكن حل هاي الواقعة لان الاول يطبق عليه ق. مدني والثاني ق.ايجار العقار والمدة والاجرة ع اي عقد اطبقها وفق اي قانون ؟ أدعى وكيل المدعي أن موكله بتاريخ 2010/6/1 ابرم عقد إيجار لداره السكنية الواقعة في حي الكرادة في العاصمة بغداد مع المستأجر (ص) على أن تستعمل كعيادة طبية بمقابل بدل ايجار شهري قدره ( عشرة مليون دينار عراقي وقد طلب موكله (المؤجر) من المستأجر دفع الأجرة سلفاً، فدفع المستأجر مبلغ (ستون) مليون دينار عن طريق حوالة مصرفية الى المؤجر بتاريخ 2011/1/1 ، غير إن طرفي العقد قد أغفلا الاتفاق على مدة عقد الايجار. بتاريخ 2011/7/1 استعمل المستأجر العين المؤجرة دار سكنية، ومن ثم أجرى عليها تغيرات بغلق بعض الأبواب لتتناسب مع الاستعمال الجديد فضلا عن إجراء تحسينات بعلم موكله ودون معارضة منه وعلى أن يتم دفع الأجرة بعد إستيفاء المنفعة. والامتناع المستأجر عن دفع الأجرة المتفق عليها لشهري حزيران وتموز ولغاية تاريخ إقامة الدعوى في 2012/8/1 ونظراً لاستعمال المأجور خلافاً للغرض المتفق علية والاجراء التحسينات لذا اطلب من المحكمة فسخ العقد وتخلية المأجور وبعد فهم ختام المرافعة قرر القاضي رد دعوى المدعي. بناء على تلك المعطيات أجب عن الأسئلة الآتية: -1- حدد القانون الواجب التطبيق على عقد الايجار ؟ ( فيما إذا كان القانون المدني أو قانون إيجار العقار) مع بيان السبب؟ -2- حدد مدة عقد الايجار، ولماذا؟ -3- مدى صحة الاتفاق على دفع الأجرة مقدماً أو بعد استيفاء المنفعة ؟ -4- مقدار الأجرة الواجب دفعها؟ 5- ما حكم التحسينات التي اجراها المستأجر ؟ -6- مدى صحة الأسباب التي استند اليها المدعى للمطالبة بفسخ العقد وتخلية المأجور 7- مدى صحة قرار القاضي من عدمه؟ ولماذا
١-حدد القانون الواجب التطبيق على عقد الايجار؟ الجواب/ القانون واجب التطبيق هو القانون المدني لان العقار مؤجر لأغراض غير السكنى ، وكما هو معلوم ان قانون ايجار العقار يطبق على العقارات المؤجرة لأغراض السكنى وكذلك العقارات المعدة لأغراض السكن التي اكتمل بناؤها قبل ١٩٩٨/١/١. ٢-حدد مدة عقد الايجار؟ الجواب/ طالما ان المتعاقدين اغفلا الاتفاق على مدة عقد الإيجار فيعتبر الإيجار منعقد للمادة المحددة لدفع الاجرة وينتهي بأنقضاء هذه المدة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا تم تنبيه العاقد الآخر بالاخلاء، لهذا يعد عقد الإيجار منعقد لمدة (٦اشهر). ٣-مدى صحة الاتفاق على دفع الاجرة مقدما او بعد استيفاء المنفعة ؟ الجواب/ بما ان عقد الإيجار خاضع للقانون المدني فيجوز تعجل الاجرة او تؤجل او تدفع بأقساط متفق عليها في اوقات معينة ، بخلاف قانون ايجار العقار الذي اشترط ان تدفع سلفاً وبأقساط شهرية . ٤-مقدار الاجرة الواجب دفعها ؟ الجواب/ بما ان المستأجر توقف عن دفع الاجرة في حزيران وتموز ولغاية ٢٠١١/٨/١ ، فهذا يعد قرينة على تسديدة للاقساط الشهرية السابقة ولا يطالب الا بأقساط شهرين والبالغة (٢٠مليون) ٥-ما حكم التحسينات التي أجراها المستأجر؟ الجواب/ في هذه الحالة يلتزم المؤجر ان يرد للمستأجر الاقل مما انفقه او ما زاد في قيمة المأجور ما لم يكن هناك اتفاق خاص يقضي بغير ذلك. ٦-مدى صحة طلب التخلية ؟ الجواب / من حق المؤجر المطالبة بالتنفيذ العيني بإزالة الضرر او المطالبة بالفسخ كما يستطيع المطالبة بالتعويض في جميع الأحوال. ٧- قرار القاضي ؟ الجواب / قرار القاضي غير موافق للقانون كونه قرار غير مسبب فضلا عن ان المادة (٧٦٤) مدني تنص استعمال المأجور على خلاف المعتاد فيضمن الضرر المتولد عنه)
