【超危険】プロは絶対避ける、本当に危険な土地の見分け方 

ありがとうございます、すごくはげみになります！

ありがとつございます！実は村田ではなくて田村でした！

@@sakurajimusyo-official 様 🐫村田さん、🌸田村ケイさん、顔はしっかり覚えてるのにタイヘン失礼いたしました〜😂 おしえてもらえて助かります! ますます 老脳に鞭打って不動産の勉強にハゲみます😁

ややこしくてすみません！

少しでも大切なことが伝わればと思います！

ありがとうございます！災害リスクカルテ、どんどん広めていきます！

家はあとからいくらでもいじれますが、場所だけは簡単にはいじれません。重要です。

ぎりぎり噛まずに言えました！万が一はその場にいてはダメ、「水平避難」！もっといろんな方に知っていただければと思います！

水害の危険性については、江東５区は何かと話題になりますが、うち（「向島の四季彩」＠東京都墨田区向島一丁目７番5号）は墨田区では水害のリスクが最も低い地域にあります🐾墨田区のハザードマップでは、雨水出水は0.2m未満（最低水準）、荒川の氾濫による浸水では、1m～3m（0.5m～1mの地域に近接）、浸水継続時間1日～3日（12時間～1日の地域に近接）です🐾よってたとえ荒川が氾濫したとしても1階の方以外は避難せずにお部屋にいていただくのが安全です🐾2階の床は地上3.15mですので、2階以上は大丈夫です🐾1階の方には、万が一の場合には、私のおうち（4＆5階）🦊に垂直避難していただきます🐾

ピンポイントの災害リスクが高いのか低いのか、を知っておくことが大切ですね！

ありがとうございます🐾土地を購入する際に、ハザードマップや前面道路の冠水履歴を丁寧に調べたのでリスクはそれほど高くはない(江東５区のなかでは低い)とは考えているのですが、土地自体が海抜１ｍくらいには違いありませんので、できる備えはしておこうと考えています🐾

備えあれば、ですからね！事前の対策をしておけば、いざというとき慌てず自分、大切な人の命を救うことができます👍

ジャパネット田村でいきたいと思います！

私も正にそう思いました😅 田村さんは、多方面からスカウトされる事、必至と思われますが、いつまでもさくら事務所の看板かつ大黒柱でいていただきたいです😊

megumi 私だけじゃなくて、嬉しいです😄 田村さんは、ジョークも交えつつ、キチンと教えてくれるので、お仕事ができる方なんだろうなと憧れます☺️ いつかはお世話になりたいです😉

本当に! 私も、東京辺りに住んでいたら、 今日にでも土地と住宅の診断をして頂きたいです😊 信頼って大切ですね🤗

身に余るお言葉の数々、ありがとうございます！

蛇崩はなかなかすごい地名ですね…！名前が変わると過去の知見が忘れられてしまうので、とてももったいないですね

自分で調べてみるのはとても大切ですね！ こちらの動画で防災に役立つ便利なサイトのご案内をしていますので、ぜひご覧ください！ 安全な土地・家を買うなら見ないとダメなサイト4選 ru-vid.com/video/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE-C0-t9JmarF4.html

大規模盛土造成地に該当するか、「大規模盛土造成地」＋「自治体名」などで検索をし、大規模盛土造成地マップなどを確認してみてください。 大規模盛土造成地の場合は、地震などに弱い可能性があります。

土砂災害については、危険性が非常に高いのであれば建物での対策は難しく、多少かかっている程度であれば、大きな被害の可能性は低いこともあります。 水害の浸水５０センチ未満であれば、基礎の形状等によっては現状のままでも良いかもしれません！ 詳しくは、災害リスクカルテで評価することができますので、ぜひご利用いただければと思います！ 災害リスクカルテ（面談アドバイスつき） www.sakurajimusyo.com/expert/tochi-jiban-report.php

@@sakurajimusyo-official 早々に、ご返信頂きまして、誠にありがとうございます。HP確認させて頂きます。 一つ教えて頂きたいのですが、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）として指定されている地域で、不動産取引の際に、説明が義務付けられているとのことですが、これはいつから義務付けられているのでしょうか。 私が、購入した際には説明がなく、市役所のハザードマップでも、ネット上では、その説明は記載されていなく、市役所へ行き、紙媒体のハザードマップを見て、初めて知りました。ご教示頂ければ幸いです。

2001年4月1日です！土砂災害防止法に基づいて重要事項説明で説明が義務化されるようになりました。

@@sakurajimusyo-official ご教示頂きまして、ありがとうございました。

昔の地図を見るのはとっても大切ですね！今昔マップが便利です ktgis.net/kjmapw/

ご質問ありがとうございます。ハザードマップは100%確実なものではなく、あくまでスクリーニング調査です。 個別の土地のリスクは、さくら事務所の「災害リスクカルテ」でお出しできますので、ぜひご検討ください

世田谷区はハザードマップがじゅうじつしているため、ぜひハザードマップをご覧になってみてください。 多摩川周辺では比較的洪水の危険性が高いエリアや、川から離れていても内水氾濫（下水があふれる現象）の可能性があるエリア、土砂災害エリアなどもあります。 まずは、この３つの危険性を取り除いたエリアが有力な候補になると思います。

外水氾濫〜2m未満、基礎高50cmでしたら、火災保険の水災補償に入ることで最低限のリスクヘッジができます。最低限のリスクヘッジとは、2階に垂直避難ができること（浸水範囲が1階まで）、床下浸水の際に保険が活用できないリスクを可能な限り減らすこと（地盤面から45cm以下は保険の対象外の可能性がある）、です。ここをクリアできていれば、リスクを承知の上で買われることは問題ないかと思います。

@@sakurajimusyo-official 早速のご回答ありがとうございます。 すいません　先ほどの説明で誤解を招く表現がありました。基礎が50cm高いというのは、建物の基礎（コンクリート）が普通は40ｃｍなのを45ｃｍに高くしているという訳ではなく、元々の地面自体が回りの家屋より50ｃｍ高くなっているという意味でした。

詳細ありがとうございます。前面道路から少し高くなっていれば、幾分かは浸水被害をやわらげる事ができると思います。 いずれにしても、火災保険の水災補償への加入など可能な範囲でリスクヘッジしておく事をお勧めします！

@@sakurajimusyo-official 度々ありがとうございます

度々の質問すいません。 いつも大変お世話様です。（こんな大晦日に失礼します）先日は別件ですがインスペクションでお世話・勉強になりました。 ◆川沿いの物件の続きですが（リスク招致の案件ですが選択肢にいれてます） パワービルダー系の新築物件を候補にしています。 購入予定の物件が遠方にあるので、自分では測定できないので、今日、現地の不動産屋さんに物件の敷地面中で、建物が接する地面＝火災保険の水災の基準面という理解でよろしいでしょうか？）からの基礎高（新築戸建てのベタ基礎の高さ）が何㎝ある測定してもらいました。 結果、50cmを超えているとの報がありました。 もうひとつの候補の物件は駐車場の水はけの関係で傾斜をつけており、最大に傾斜が盛り上がった地点でもそこの地面からの高さは45ｃｍありました。建物に面した傾斜の一番低い面では50cmを超えていました。 （この点は自分で近々に実測に行きます） ◆この場合 （例：基礎高の上の通風口から床下浸水した場合等）、火災保険の水災の基準である「地盤面より45cmを超える浸水」を満たすので、火災保険の水災の保証が受けられると考えてよろしいでしょうか？ 逆に言うと、この45ｃｍを超えないと床下侵入しないと考えていいか？ということです。 長文失礼しました。また説明不足ですいません。 お忙しいところ恐縮ですがよろしくお願いします。

そこでなければならない理由がない限り、避けることが無難です！

河川沿いは地盤が弱いところが多いです。マンションは戸建てに比べると杭工事などをしっかりしていることが多いので、流されてしまうなどの可能性は低いです。ただし、家屋倒壊等氾濫想定区域は地面ごとえぐられることもあり、家を建てるのに好ましい立地ではありません。

ご利用ありがとうございます！他の物件選べるのであれば避けた方が無難だとは思います！

ハザードマップは道路（細かくいえば平均的な地盤の高さ）の高さが基準だと考えていたただければと思います！ なので、道路から2m以上上がっていれば、家は沈まないですね！

どちらも簡単に言うと「危なそうな場所だから、きちんと工事したり対策してるから確認するよ」と指定されているエリアです。そのため「そもそも危なそうな場所」であることは間違いなく、その場所でなければならない理由がないようでしたら、避けた方が無難です。 水害や土砂災害は「対策すれば万全」なわけではないので、そこはトークに流されないように注意が必要ですね

可能な限りご相談に乗らせて頂きますよ。

もちろん、大丈夫です！

想定最大規模は過剰ではないと思います。実際に津波や洪水などは想定最大規模レベルの災害が起こってしまっています。

ご視聴ありがとうございます！もう本当に、率直にお伝えすると、レッドゾーンはやめた方が良いです。 土砂災害は「いつ起こるかわからない」のです。 例えば、大雨の時や台風の時であれば避難勧告が出てから逃げれば良いと思われがちですが、避難勧告前に災害が発生していること、台風通過後に災害が発生することや、平時に土砂災害が起きることすらあります。逃げる余裕はありません。 また、今後レッドゾーンは売買や開発が制限される可能性や、税金などが上がっていく可能性もあります。 率直に、お勧めができません。

回答いただきありがとうございます。やはり、やめた方がいいですね。ただ、１点だけ引っかかることがあるので、追加で質問させてください。レッドゾーンは売買や開発が制限される可能性があるという点に関して、不動産業者は全く逆のことを言っていました。「現在、レッドゾーンにおける制限が厳しすぎるから国交省がこの制限を緩和する動きにある」と。さくら事務所さんのおっしゃることが本当ならば、不動産業者はウソをついているのでしょうか？

そんな説明をされる方がいらっしゃるとは…レッドゾーンが緩和されるという話を聞いたことがありませんし、おそらくこの先もそうはならないです。 イエローゾーンやレッドゾーンは、指定範囲が年々広まっていますしね… 国も民間も、災害リスクが高い場所は基本的に「規制」や「制限」「コスト増」の方向で動いています。

追加の質問にも関わらず、ご回答いただきありがとうございます。わたしもさくら事務所さんの見解の方がしっくりきます。年明けにも直接、国交省に聞いてみたいと思います！

@@aoi2346 なにかご心配事がありましたら、いつでもどうぞ！

竜 や 龍 は水の神様と言われているので、水害の発生と関係ある可能性があります！

災害リスクが低いエリアの家ってたくさんありますが、あまり認知されていないのですよね

災害リスクについてはケースバイケースですので、「災害リスクカルテ」でアドバイスさせていただけます。 www.sakurajimusyo.com/expert/tochi-jiban-report.php

いえいえ、そんなことないですよ 良い立地の場所はあります

あるにはあるけど、庶民には手が出なかったり旗竿地だったり……。