这一年来，不少的朋友跟我讨论建房的打算，多半是考虑着投资。在沟通的过程中，我发现，不少朋友因为对于这个市场，了解不够深入，第一步就迈错了。
我呢，就根据自己的个人经验，和遇到的一些故事，跟大家聊一聊，如果您是以投资为目的，打算买地建房，需要考虑哪些问题，以及有哪些需要注意的地方。顺便再跟大家讲一下，一些简单的思考方法。
故事的开始，我先从朋友的一个电话说起。朋友是专门做房子装修改造的，他做了六七年了，每个项目都很顺利，都是短平快的操作手法。
上周他打电话给我，他说，他看中了北约克的一块地，面宽100，深度也不错，周围的地块都是50尺的地，这块地很有潜力分成两个。
更重要的是，这块地，价格也很不错，要加160，分成两个一个也就80万。花个八九十万，建个3500尺新房，成本一百六七十万，卖个两百多万，多划算啊。他想听听我的看法。
我查了一下这块地，位置在北约克，周围地块确实不大，一些五六十尺的地，还有不少的semi, 半独立屋。这块地看起来分地成功的几率很大。我找专业人士查了一下，这个地块的地下排水管线，虽然在后院有一条排水管，但是也不影响分地。
地块的后面是 学校，周围靠近高速，交通方便。而且，3500尺，200多万的新房，在北约克，基本上找不到啊。
但是，很快我就发现，这不算是一个好的投资地块。
首先，这块地面积大，存在分地的可能性。但是，周围的独立屋，2019年8月份，五六十尺的地，卖出的价格也就九十几万。
但是，作为投资，你需要考虑，投资回报。如果买独立的地块，拿到手就可以翻建，从审批到建成，快的话，一年半就可以搞定。
但是，如果是分地，有可能拖个两年，期间还不知道有没有其它的变数，加上holding cost，持有成本，律师费，规划师的费用，上诉的费用，最后折腾下来，基本上跟买独立地块差不多。而项目的周期，大大拉长，年投资回报率，就低了很多。
况且，这是有风险的。毕竟分地建房水很深，万一分不成，这块地就砸手里了。
我查了一下，周围的新房成交价格，一个50x118尺的地块，接近4000尺的大小，最后2018年的成交价格还不到175万。这是该片区新房成交的最高价格了。也就是说，这个区域，新房很难卖出好价格。
问题在哪里呢？首先，这个区域多半是以半独立屋为主，还有不少的condo 单元楼，里面有一个中学，学校排名也很不好。这些都是影响价格的因素，我相信地产界的朋友在这方面，会比我了解的更专业。
也就是说，即便分地成功，建完，总共3年的时间，每块地的单个成本接近90万，建筑成本按照80万来算的话，那么每栋房子的投入就接近170万。而市场很难接受200万以上的房子，也就是说，很有可能你建完了，有可能短期卖不出去，也有可能卖不出好的价格。即便你能卖到200万。
除掉中介费，加拿大买家中介和卖家中介一般是2.5%， 5%的中介费，10万。还剩190万，每栋，只剩下20万的利润，11.7%的投资回报率，3年的周期，年回报率不到4%，这还不包括税费，很明显这是一个高风险，低回报的项目。
而如果分不成的话，这块地就砸手里了。新房不到200万，你一百五六的地，就成了烫手山芋。
因此，在投资建房的时候，选对土地特别重要。很多做地产投资的朋友跟我讨论建房子，不少都是买完了土地，然后再跟我商量这块地该怎么来建。有很多的项目，在我看来，计划之初就有问题。甚至还有的项目，快结束了，才发现是个不好的投资项目，最后项目被银行拍卖。
做投资买地建房的基本原则就是，土地价格 加上 建安造价，有个25-30%左右的利润，看起来还比较靠谱。
举个例子，如果土地价格170万，建安造价 130万，总成本300万，周围成交的项目卖到380万，才是比较理想的投资项目。如果项目总周期3年，全是现金投资的话，年回报率8.9%，如果采用杠杆的话，利润率就会更高。
但是，如果你的土地成本加上你的建安造价，跟目前市场成交价格差别不大，利润很低，那么这就不是好的投资项目。
有人会说了，现在卖不高，以后价格会上去的。如果您这么想的话，为什么不考虑现在利润就比较好的项目呢？
举个例子，住在多伦多的朋友可能会发现，有一些区，翻建项目特别多，而有些基本上无人问津。举个例子，前几年，willowdale 是多伦多比较热门的投资区域，一百四五十万的地，100万的建安成本，卖出335万的价格。但是最近两年，这个区就远不如以前了，土地成本逼近200万。建筑成本也上来了，但是房价却下来了。
还有就是一些地区，土地价格不贵，才100多万，周围也有不少的翻建，但是建完以后的也才卖200多万。因此，利润也不是很好。我就遇到过，Finch 以北的一些项目，做着做着做不下去了，被银行给拍卖了。最后怎么算怎么不赚钱。
对于建房子来说，同一个区域的房子建筑成本差别不大，举个例子，同是在北约克，三层的结构，在灰板之前的成本基本上都是一样的。只不过到了后期的finishing，有些出入。同时北约克的房子，都是4000尺，Finch 以北200多万的房子，和York Mills, 350万的三层结构的房子，建筑造价，有可能只差十来万。
选择一个对的区域特别重要，同样是多伦多的北约克区，有的地方建新房，利润率可以达到40%，有的只有10%，换算成年投资回报率，甚至只有3-4%。
我挑几个例子跟大家来说一下，喜欢做功课的同学，可以自己做些研究，相信你很快就会发现，为什么一些投资者愿意选择特定区域投资。这些例子都有一个共同特点，低价差别不大，建筑成本也解决。但是投资回报率差别很大。
先从一个投资好区找两个例子：
第一个，2016年148万买进，建完以后， 5个卧室，6个卫生间，双车库，2019年330万卖出，建筑成本100万左右，利润大约80万。
第二个，也是附近的房子，2015年132万买进，建完以后， 6个卧室，6个卫生间，双车库，2020年470万卖出，建筑成本100万左右，利润230多万。
这个区普遍新房利润都很好，以上只是两个典型的例子。
下面，同样的建筑造价，在另一个区，是什么样子呢？
我从两个区，选出两个典型的例子：
第一个 2016年143万买进，建完以后，6个卧室，7个卫生间，双车库，2019年底，卖了268万。接近110万的建筑成本，最后的利润只是10万上下。控制不好，可能还亏钱了。
第二个，是另一个区，2016年137万买进，建完以后，6个卧室，8个卫生间，双车库，2019年卖了263万。接近110万的建筑成本，利润只有十几万。
所以说，投资买地建房，区域很重要。区域选错了，你再怎么努力，也卖不上去。后面的两个例子，不管是房间还是卫生间都比前几个多，建筑成本也高，但是卖不上去价格。利润少得可怜。
一些区域压根儿就不适合翻建，这也是为什么，对于有些项目，我不建议业主翻建，而是加点儿钱换套房子。因为不管是投资还是自住，如果你投入的钱，在新房上，价值体现不出来。比如100万的土地，建房成本100万，而周围新房都卖不了200万。那么，这就不是一个好的投资。这钱，花的亏。还真不如，花个一百七八十万，买个房龄短，合适的房子。
因此，在投资建房的过程中，首先要做好市场调查，看看土地价格，建筑造价，以及建完以后的市场价格。通过分析，看看利润是否合适。如果，利润都看不到，那就不合适了。
另外，就是要看项目周期，比如，建房审批，北约克快的话不上听证会，两三个月就可以拿到building permit，即便上听证会一般6个月就够了，从买房到完成上市，一些项目，一年半就搞定了。但是如果是在Markham，华人聚集区，不管是拿permit还是上听证会都很慢，上听证会有可能需要一年半，从买房到建完，可能需要两年多的时间，因此投资周期相对要长很多。
如果是涉及分地，改规划，三五年都是常事。这也是为什么，一些大地块，因为周期太长，流程太复杂，把不少开发公司都拖死了。国外买地建房，开发水很深，一开始可以尝试拿小房子练练手。但是如果一开始就搞大的，最好找专业的公司来做，自己练手的成本太高了。
除了考虑建设审批周期，另外一个需要投资者考虑的就是销售周期。对于北约克来说300多万的新房目前最好卖，一旦价格到了500万，能承受的人群就少了，银行贷款也不好批了。如果是更好的价格，销售周期可能更长。如果都是30%的利润，3年卖掉，年投资回报率可以达到10%，而5年卖掉可能只有6%。
对于初次投资建房的朋友，一定要把项目顺利进行作为首位，省钱次之。有一些朋友从项目开始就想着省钱，设计师找便宜的，项目管理自己来，我觉得这么做学费太高了，而且很多时候算下来，钱没少花，时间没省，质量也跟不上。毕竟，一开始拿上百万的投资做项目，项目顺利完工，比省钱更重要。等自己流程清楚了，套路熟悉了，再上手，这样风险会更低。
初次做房屋投资，千万不要把你的项目交学费。海外建房子，需要跟三十几个工种打交道，而且都是环环相扣。一个步骤耽误，就可能耽误整个施工进度。而因为一个工种耽误整个项目的，也是比比皆是。
建房投资，哪些钱可以省，哪些一定不能省。
市面上那些$600刀每尺的报价是怎么回事？该怎么估算一个房子的建筑造价呢？改天有时间，咱们详细聊一聊。以上是豆壳儿自己的一些经验积累，如果有说的不好的地方，大家有别的看法，欢迎大家一起讨论。
豆壳儿相信，只有问题摆在桌面上，才更容易解决，从不同的角度分析，才可以更透测。
12 сен 2024
