深圳樓價繼續暴跌，曾經的天價房跌落神壇，房地產市場回暖無望。
深圳的二手樓市而家有一個講法：冇賣不出去的房屋，只有降不完的價格。
真唔系講笑，如果你有中介朋友，翻開中介們的朋友圈，會發現唔系在推銷新盤優惠、就系在推銷低於指導價的二手單位。
二手市場呢情況，搞得買家和賣家都很焦慮。
賣家生怕自己割肉割太多；
買家生怕自己抄底抄到咗半山腰。
睇來大家都高估了市場的熱度，按照而家呢個二手樓成交量，月底成交最多只有2000套出頭。
市場回暖戛但系止，樓價自然也很難反彈。
對於深圳樓市來講，值得銘記，一個系2015年，一個系2021年。或許仲有今年。
2015年，系中國樓市上一輪牛市的啟動年，而啟動點便在深圳。
當年深圳發動第一波攻勢，並由此以點帶面，上漲勢頭遜色擴展至成個東部，最後蔓延至中部、西部，跟住一群三四線城市在貨幣棚改之下，跟隨上漲。
正因為深圳系上一輪樓市大牛的發起者，所以深圳獲得咗中國樓市風向標的稱號。
2021年值得記住，因為調整亦系從深圳開始。
2021年2月份，深圳率全國之先在全市範圍內公布了二手樓參考價，當月深圳的樓價就見頂向下，並一路下坡至而家。
呢九年裡，見證了深圳樓價的大起大落。
2015年，深圳的樓價年初的時候均價還只有三萬多，到年末突破了4.5萬元。2016年直接突破6萬元，之後一路狂飆，邁過7萬大關、8萬大關，掛牌價甚至衝破了9萬。
2021年2月深圳率全國之先發布咗二手樓指導價，成為中國樓價全面調整之濫觴。深圳也由此，從上漲階段的風向標變成咗調整階段的揭幕人。
彼時至今，深圳樓市已經調整了三年半。
三年時間裡，深圳的樓價從8字頭跌入7字頭，再跌入而家的6字頭，樓價已經返到咗2018年。
樂有家數據顯示，舊年年末深圳的二手樓均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。
呢並唔系底。
進入今年，深圳的樓價仍在一路下行。樂有家最新公布的數據顯示，深圳的二手樓成交價已經跌破6.3萬，為6.27萬元/平方米。
今年，深圳的樓價很有可能穿破「6」字，進入「5」字打頭時代。
深圳當年成為樓價上漲的引領者，並成功將樓價翻倍背後，其實邏輯並不複雜。
人口帶來的需求暴漲，經濟與產業強悍發展背後帶來的熱錢瘋狂流入。
2015年深圳常住人口1408萬人，到舊年年末，深圳人口增長至1779萬人，8年時間增加了371萬人，平均每年增加46.4萬人。
人口瘋狂飆漲，對於深圳噉樣一座後生冇醫療教育積澱的城市來講，配套很難跟上，由此產生了越來越大的學位缺口，同埋令人詬病的公辦高中錄取率。
如果將時間跨度拉長，深圳從1979年立市到舊年年末，人口翻了56.6倍。
瘋狂湧入的人口帶來的必定系巨大的購房需求。
除咗購房居住的硬需求外，仲有隨着產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
深圳過去的經濟、產業、金融、科技、人口發展，有目共睹且舉世矚目，而呢啲都系建立在深圳對製造業、民營、科創的執着之上。
最初系依靠出口代工，依靠「三來一補」的加工出口特區，開啟了城市化序幕，並積累了原始資本。深圳當年作為經濟特區，其實冇獲得幾多中央財政的加持，中央主要系給予了政策，讓深圳放開手腳闖。
而家的深圳，GDP超三萬億，位居全國第三。舊年深圳GDP為34606.4億元，系1979年立市時的17656倍。
出口，深圳連續31年位居全國第一。
產業能夠實現蝶變，出口能夠穩居第一背後，系深圳對科創的堅持。
世界知識產權組織之前發布「全球科技集群」的排名，「深圳-香港-廣州」科技集群，被評為全球第二大科技集群。呢個集群的主要得分，系深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數量，跟全德國相當，且連續十八年位居全國第一。
基於呢啲，深圳才成為咗過去十年人口競爭力最強的城市，並成為資本炒作的重要據點。
從數據來睇，2013年深圳的金融機構本外幣存款餘額33943億元，那一年深圳的資金總量首次超過廣州。之後差距越拉越大，到今年4月末，深圳的資金總量達到咗133224億元，翻了四倍。
人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動着深圳樓價水漲船高。
而另一方面，深圳在對待房產上，由於逼仄的空間和堅持工業立市的原則，讓深圳始終「重產業、輕居住」。
深圳工業用地占比常年維持在3成左右，呢一數值接近國際15%-3成指標的上限；居住用地占比，40年來從未達到國際通用指標下限。
更為關鍵嘅系，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房屋系無法公開成交的城中村。
深圳擁有1044個城中村，數量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住喺城中村，占總人口的67.5%。
呢種房產分布，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的數據顯示，商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
一方面系不斷湧入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面系稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房屋不斷突破天花板。
既然如此，深圳的樓價又點解持續下跌三年？
即便調整了三年，深圳的樓價和絕大多數普通工薪階層都冇關係。
從樓價收入走勢來睇，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買樓，需要唔飲唔食40年以上才行，計埋吃喝，按照而家的樓價，呢世人都沒希望。
深圳樓價，早就透支了呢座城市本身的承受力。
有人或許會講，像京滬深呢種城市，商品房本來就唔系給普通人準備的。
呢句話只系羅一半。無論哪座城市，房屋的中流砥柱都系中產階層。深圳富人買樓如買餸唔錯，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。
正因為樓價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓好多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入咗不斷調整的周期入邊。
有一個概念，叫「需求斷檔」。簡單理解，就系高樓價形成咗一個天塹，讓相當部分人空有需求冇實力。
一句話概括就系，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。
所以，即便到而家深圳的供需矛盾依舊尖銳，但在需求萎縮之下，也擋不住調整的大趨勢。
睇幾組數據。
2009年深圳的二手樓過戶量歷史最高，有15.5萬套，平均每個月1.29萬套。
2015年過戶量歷史第二高，12.7萬套，平均每個月1.06萬套。
2017年系深圳樓市調整之前二手樓過戶量最低的年份，6.4萬套，平均每個月5333套。
進入調整周期後，2021年的過戶量相比於2020年直接跳水。2022年的過戶量創二十年來新低，只有2.2萬套，平均每個月只有1833套。
舊年有所恢復，但亦系近二十年第二低，3.3萬套過戶量，平均每個月2750套。
新樓，舊年的成交量創近年來新低。
最後一個問題，深圳樓價，或者講中心城市的樓市何時能回暖？
呢個問題唔好回答，因為決定因素太多咗。
經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過嚟，房地產興盛帶動經濟興盛，則系虛假繁榮。
換句話講，只有經濟、產業、就業、出口復甦了，樓市才會復甦。
21 июн 2024
