在樓市里有這麼一群「賭神」。
他們奉行的是，不買破房，只買危房。
他們堅信的是，搏一搏單車變摩托。
並且以極強的信念感，投身於「搏拆遷」的「偉大事業」當中。
而現在，摩托沒見着，單車也沒有了，甚至底褲都快輸光了……
近兩三年，深圳樓市跌幅最大的是哪個樓盤？
別問，一問就是南山月亮灣花園。
這個小區，大家可能還有印象，畢竟在過去的兩年裡，它的房價跌幅可是全深圳數一數二的。想當初，它還是房價飆升的明星樓盤，如今卻成了暴跌的代名詞。
最近，一套約104平方米的法拍房以474.7萬元的低價成交，單價竟然只有4.56萬元。這個價格比市場價還要低，簡直讓人大跌眼鏡。
別看這是法拍房，由於這套房子沒有清場問題，也不需要額外的稅費，所以價格上是真的便宜。但就算是這個價格，也比不上2021年2月8日深圳出台指導價新政前的房價。
記得那時，一套92平方米的房源，以1186萬元的總價成交，單價高達12.89萬元。而實際上，月亮灣花園是一個已有30年樓齡的老小區，位置不算核心，學位也比較一般。在2020年5月的時候，小區的成交價不過6萬出頭。
那麼，為什麼月亮灣花園的房價能在不到一年的時間裡從單價6萬飆升至近13萬，成為「老破大賣出豪宅價」的代表呢？原因就在於舊改預期。2020年下半年，市場傳出月亮灣花園要棚改的消息，雖然當時還只是八字沒一撇的事情，但小區的房價卻直接起飛了。那些當初不惜高價買入的人，都懷着一個賭舊改、博拆遷的暴富夢。
然而，如今這個夢醒了，他們的底褲也跌沒了。就像這套房子的成交價所顯示的，現在的月亮灣花園已經不再是那個炙手可熱的小區了。
吃瓜歸吃瓜，我們還是得看清一些房地產市場的真相。一直以來，我一直不建議普通人去博拆遷。雖然在很多人看來，買老房子博拆遷是致富最快的一種途徑，但是從投資角度來看，它的回報率其實並不高。
眾所周知，舊城改造是一項耗時耗力的任務，涉及諸多複雜的問題和不確定性。早在2017年，月亮灣花園就曾傳出要進行舊改，然而，由於開發商的財務危機、涉及業主眾多以及操作難度大等因素，這個項目最終以失敗告終。
城市舊改項目的流程充滿了挑戰，任何一個環節出現問題都可能使項目中途夭折。從立項、申請審批、公示、招標、確定開發商到最終的拿地，每一步都必須按部就班。然而，即使這些都順利完成，仍然有可能會出現無法簽約的住戶，甚至有些住戶可能會提出離譜的要求，這都會讓已簽約的業主感到絕望，甚至有些老人可能在項目還未完成就離世了。
因此，購房的最佳時機並非在繁榮的市場，而是在淡市。只有在那時，你才能尋找到真正的價值，買到老舊但有望拆遷的房屋。然而，這也需要具備一定的專業知識和敏銳的洞察力。普通人所聽到的許多所謂的內幕消息，實際上很可能是專業操盤手為了出貨而故意散播的。如果你不小心被迷惑，陷入其中，那麼請想一想，這個內幕消息為何會讓你知道？
所以，除非你是專業玩家，否則強烈建議不要嘗試去購買這類房產。對於那些連正常商品房都還玩不明白的人，就不要去做這種舊改、博拆遷的暴富夢了。
最近很多人都在說，房價在上漲，看房的人明顯增多了，高層也不斷吹暖風，特別是一線城市，想要實施認房不認貸，鬧得沸沸揚揚。但是光說不當用，得看成交結果怎麼樣，八月第一周已經過去了，咱們來看一下8月第一周的成交數據。
總體來看，8月份第一周的成交數據呈現出全面下滑的趨勢。無論是與前一周相比還是與去年同期相比，成交量均有所下降。即使是在這一次救樓市的主力軍--實施認房不認貸的一線城市，成交量也在全面下跌。環比下跌了25.31%，同比下跌21.04%。由此可見，七月底到八月初期間，樓市所吹的暖風並沒有起到特別好的效果，甚至一線城市的觀望狀態還在加劇。
在前幾天，我們剛分析過整體七月份的成交數據。雖然也是全線下跌，但是跌幅主要來自於二三線城市。相比於二三線城市銷量近乎腰斬的數據，7月份一線城市的成交量環比下跌了14.5%，同比下跌了18.4%，這個跌幅相對較小。至少7月份一線城市的成交量同環比跌幅都沒有超過20%，然而八月份第一周一線城市的成交量同環比跌幅均超過了20%，
其中深圳跌幅最大。8月第一周，深圳成交量環比下跌了36.6%，同比下跌了49.5%。雖然一周的成交數據無法全面衡量一個月的銷量走勢，但畢竟8月第一周的成交量是承接了從7月24日政治局會議以後不斷吹暖風的一個結果體現，所以很明顯這個結果並不理想。
其實，出現這樣的結果也在情理之中。首先，當前樓市確實處於一種低迷的狀態，特別是6月份以後，這種低迷觀望的情緒也傳導到了一線城市，導致二手房市場量價齊跌。其次，雖然近期出台了很多利好政策，而且一個比一個重磅，但是目前這些政策還處於口號階段，並沒有見到落地實施。
例如，實行認房不認貸的政策，一線城市並沒有全面執行。再比如降低存量房房貸利率，雖然態度上從協商變成了指導，但目前還沒有具體的政策出台。這一輪的樓市周期與以往的樓市周期有着明顯的不同，以往都是先有政策的鼓勵和暖風的吹拂，激發購房者的信心，推動房價上漲。而現在，則需要先穩定樓市，恢復市場信心，才能進一步實現房價的穩定和上漲。因此，這也提醒我們，在看待樓市數據時，不能僅僅關注數據的表面現象，還需要結合當前的市場環境和政策趨勢進行深入分析。
隨着時間的推移，我們可以看到樓市的現狀：政策暖風頻吹，各種利好政策不斷出台，然而房價卻始終未能如願下降。在這個無限循環的觀望與期待中，一些區域或業主開始寄希望於政策利好的出現，以期推動房價上漲。然而，這種心態真的值得支持嗎？
顯然，現在的樓市並沒有產生多少真正的需求。過去的樓市需求如同堆積如山的乾柴，一點政策刺激就能輕鬆點燃。然而，如今那堆柴已經燒盡，想要再次燃燒，就需要等待冬季樹枝自然乾枯掉落，或者直接上樹砍伐濕柴。但濕柴不易點燃，不是嗎？
中國的大城市裡有着無數的房子，為什麼偏要冒險踏入那些深不見底的坑呢？如果買到了質量不佳的資產，明智的做法應該是賣掉置換，吸取教訓，然後尋找一套真正的好房子。不要對那些劣質房產抱有不切實際的幻想，就像你不會對渣男抱有期待一樣。
12 авг 2023
