愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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40点を目指す講義NO.5 都市計画の種類と内容（後編②）の一部
都市計画区域内に定める都市計画の種類は、全部で11種類あります。
①都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画に関するマスタープラン） 第6条の2
②区域区分（市街化区域・市街化調整区域） 第7条
③都市再開発方針など 第7条の2
④地域地区（用途地域など） 第8条
⑤都市施設 第11条
⑥市街地開発事業 第12条
⑦市街地開発事業等予定区域 第12条の2
⑧促進区域 第10条の2
⑨遊休土地転換利用促進地区 第10条の3
⑩地区計画等 第12条の4
⑪被災市街地復興促進地域 第10条の4
７．地区計画等
（１）地区計画等の種類と内容
住みやすい街をつくるため、用途地域やその他の地域地区によって制限できます。しかし、ほとんどが全国共通の画一的な制限になります。
そこで、 より小さな範囲の地区レベルで、その地域の特性に応じた詳細な都市計画が必要となるときがあります。そのようなときに定められるものが「地区計画等」です。
要するに、地区計画等とは、小規模の地区レベルで、その地域の特性にマッチするような細かな街づくりを目的とした、小さな街づくりのプランを指します。
なお、地区計画「等」には、「地区計画」だけでなく、それぞれの目的に即した「防災街区整備地区計画」「沿道地区計画」「集落地区計画」「歴史的風致維持向上地区計画」があり、5つをまとめて「地区計画等」といいます（都市計画法第12条の4第1項各号）。
（２）地区計画
地区計画とは、地域が主体となって作成する、良好な環境の形成や保持のために公共施設（道路、公園など）の整備や建築物の形態や用途を面的に定める、地区独自の街づくりのルールのことです。
地区計画に関する規定を確認します。
都市計画法第12条の5
「地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。
一 用途地域が定められている土地の区域
二 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
イ 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域（計画的開発（予定）区域）
ロ 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの（不良街区環境形成の恐れのある区域）
ハ 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域（優れた街区環境が形成されている区域）」
地区計画の目的については、都市計画法第13条第1項第15号に規定があります。
「十五 地区計画は、公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利用の現状及び将来の見通しを勘案し、当該区域の各街区における防災、安全、衛生等に関する機能が確保され、かつ、その良好な環境の形成又は保持のためその区域の特性に応じて合理的な土地利用が行われることを目途として、」定めるとあります。
要するに、目的の観点から地区計画を見ると、地区計画とは、それぞれの地区の特性に応じて（「地域密着型」と言ってもよい）、一体的に良好な環境を整備・開発・保全することを目的とする計画であると言えます。
そして、地区計画を定める場合において、例えば、市街化調整区域における地区計画を定めるにあたっては、都市計画基準として、このように規定されています。
都市計画法第13条第1項第15号
「イ 市街化調整区域における地区計画 市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めること。」
要するに、市街化区域との調和が求められています。
建築基準法による制限と地区計画との関係について
建築基準法による制限では、個別の敷地単位でしか制限がかけられません。そのため、建築基準法による制限でカバーできない部分は、地区計画で制限をかけます。
地区計画の内容に沿って、建築や開発行為などを規制・誘導することで、目標とするまちづくりをすることができます。
地区計画は、条例によって定められ、都市計画で決定されれば、地区計画区域全域に対して強制力を持ちます。
①地区計画の対象区域
都市計画法第12条の5
「地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。
一 用途地域が定められている土地の区域
二 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
イ 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域（計画的開発（予定）区域）
ロ 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの（不良街区環境形成の恐れのある区域）
ハ 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域（優れた街区環境が形成されている区域）」
地区計画は、都市計画法第12条の5第1項の各号のいずれかに該当する土地の区域に指定されます。
第1号 用途地域が定められている区域
用途地域を補うものとして、地区計画の積極的な活用が期待されるからです。
第2号 用途地域が定められていない区域で、一定の場合
イ 計画的開発（予定）区域
ロ 不良街区環境形成の恐れのある区域
ハ 優れた街区環境が形成されている区域
要するに、上記の各区域のように、区域を限定して開発を可能にすることで、用途地域が定められている区域と連携した街づくりをすることが予定されています。
例えば、用途地域が定められている区域以外でも、人が住んでいるわけです。そこで、市街化を抑制する区域という本来の特徴を変更しない範囲で、つまり、市街化していくつもりはないけれども、既存集落における建築物の用途の緩和をしたり、観光資源を活用するための大規模開発の緩和をしたり、あるいは、工業団地（一定の区画の土地を工業用地（工業地）として整備し、工場や倉庫を計画的に立地させた地域のこと）を整備するための大規模開発の緩和をしたりする場合に、地域計画が定められます。
なお、準都市計画区域においては、地区計画を定めることはできません。
準都市計画区域は、都市計画区域外（いわゆる田舎）ですが、その地域が重要度が高いために制限が課せられているエリアになります。
なので、準都市計画区域は、都市計画区域とは異なり、積極的な街づくりではなく、逆に、乱開発を防いだり、土地利用を整序し、環境を保全するためのエリアになります。
これに対し、地区計画は、道路などの地区施設の整備も一体的に行うものになります。乱開発を防いだり、土地利用の整序、環境を保全することのみを行う準都市計画区域の性質とは馴染みません。だから、準都市計画区域においては、地区計画を定めることはできません。
②地域地区に関する都市計画に定める内容
必ず定める内容と定めるよう努める内容があります。
都市計画法第12条の4
「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる計画を定めることができる。
一 地区計画
二 密集市街地整備法第三十二条第一項の規定による防災街区整備地区計画
三 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第三十一条第一項の規定による歴史的風致維持向上地区計画
四 幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第一項の規定による沿道地区計画
五 集落地域整備法第五条第一項の規定による集落地区計画
２ 地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項（当該地区計画の目標や整備・開発・保全に関する方針等）を定めるよう努めるものとする。」
都市計画法第12条の5
「２ 地区計画については、前条第二項に定めるもののほか、都市計画に、第一号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第二号及び第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
一 次に掲げる施設（以下「地区施設」という。）及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画（以下「地区整備計画」という。）
イ 主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設
ロ 街区における防災上必要な機能を確保するための避難施設、避難路、雨水貯留浸透施設（雨水を一時的に貯留し、又は地下に浸透させる機能を有する施設であつて、浸水による被害の防止を目的とするものをいう。）その他の政令で定める施設
二 当該地区計画の目標
三 当該区域の整備、開発及び保全に関する方針」
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1 ноя 2023
