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銀主盤的7大中伏位是什麼？
1、半契樓銀主盤是極度麻煩的物業
2、被氣氛沖昏頭腦，導致買入價超出實際價值
3、簽署的是不平等條約
4、合約是必買必賣，沒有回頭
5、額外的支出可以超出你的預期
6、成交期過短，借不到按保
7、新業主可能會受到債主的滋擾
影片內容：
半契樓的銀主盤碰上中伏位時，可能會遇到以下問題：1. 與陌生人同住；2. 很難獲得按揭；3. 轉售困難，因為持有業權者意見不一；4. 分配收益不均。解決方案包括確保能進入單位、有足夠資金準備以及了解持有業權者關係。然而，實際操作仍然非常困難。建議面對半契樓的銀主盤時謹慎行事，因為這是極具挑戰性的物業類型。
在拍賣銀主盤的過程中，很容易受到現場環境氣氛的影響，做出不理性的決定，導致買入價超出實際價值。為避免這種情況，重要的方法包括：分析銀主盤的目標底價，了解同類型單位最近半個月的成交紀錄；2. 預留5-10%的可能下跌幅度，作為抗跌空間；3. 將額外的支出計算在內，如舊業主欠交的費用和處理違例僭建物的成本。因此，要小心被氣氛沖昏頭腦，導致買入價超出實際價值。
在銀主盤的買賣合約中存在不平等條款，這些條款通常只有利於銀行或財政機構。例如，買家可能無法對業權進行查詢、反對或質詢，銀行也不保證業權的完整性，並且可能不會還原單位內的非法改建。解決這些問題的方法只有硬著頭皮面對，買家必須在簽署合約之前清楚了解每一項條款的風險，並衡量自己的承擔能力。因此，買家簽署的是不平等條約。
在銀主盤的合約中，買家無法選擇踢契，即使發現單位存在瑕疵問題也必須完成交易。因此，在簽約之前，重要的解決方案是找律師檢查單位是否存在任何瑕疵問題。如果問題發生在簽約之後，則需要視情況洗錢解決，例如解釘契或補契。然而，如果業權不清，則可能無法獲得按揭，並且無法解決問題。因此，拍賣行的合約是必買必賣，無法返轉頭。
購買銀行主導的物業可能會帶來意外的額外支出，這些支出可能超出你的預期。例如，舊業主的欠費、非法改建的處理費用等都可能成為你的支出項目。在簽署合約之前，必須對單位進行詳細的查冊，以確保沒有未清的費用或非法改建的問題。因此，銀行主導的物業的額外支出可能會超出你的預期。
銀行主導的物業成交期過短，通常只有45天，而且無法商議延長。這對借按保來說是一個巨大的問題，因為按保的批核時間比一般按揭更長，45天可能無法足夠完成批核。建議如果必須借按保，最好不要考慮銀行主導的物業，因為無法在45天內完成交易，相當於給銀行一個不受歡迎的禮物。因此，銀行主導的物業成交期過短會導致無法借按保。
購買銀行主導的物業可能會導致新業主受到債主的滋擾。銀行主導的業主通常是無法還清所有按揭貸款而被迫放棄單位的，因此可能有多個債主在追討欠款。在跌市時，即使售價足以支付一個債主的欠款，但可能無法足以清還其他按揭，新業主可能會面臨滋擾。警方可能無法處理這些私人恩怨，而通知對方追錯數也可能無法幫助。因此，購買銀行主導的物業可能會導致新業主受到債主的滋擾。
影片目錄：
00:51半契樓銀主盤是極度麻煩的物業
02:55被氣氛沖昏頭腦，導致買入價超出實際價值
4:11簽署的是不平等條約
05:16合約是必買必賣，沒有回頭
06:31額外的支出可以超出你的預期
08:06成交期過短，借不到按保
09:09新業主可能會受到債主的滋擾
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20 авг 2024
