愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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40点を目指す講義NO.9 開発許可制度（中編①）の一部
３．開発許可の申請の手続
開発許可の申請の手続の流れ
事前手続きとしての公共施設管理者の同意等
⇩
開発許可の申請
⇩
33条・34条の許可基準
⇩
許可 or 不許可
⇩
許可なら開発登録簿に登録、工事へ 不許可なら書面での理由通知
・変更の許可等 ・審査請求 OR 取消訴訟
・工事の廃止
・地位の承継
⇩
工事完了後の届出等
⇩
検査済証の交付、工事完了の公告
⇩
公共施設の管理・敷地の帰属がある。
予定建築物等の着工が可能となる。
（１）公共施設管理者の同意等
これは、申請前の事前手続きになります。
事前手続きには、大きく分けて3つあります。
・開発行為に関係がある公共施設の管理者に対するもの
・開発行為により設置される公共施設の管理予定者に対するもの
・土地等の権利者に対するもの
都市計画法第32条
「開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、（現在存在する）開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
２ 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により（将来道路等が）設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければならない。
３ 前二項に規定する公共施設の管理者又は公共施設を管理することとなる者は、（道路などの）公共施設の適切な管理を確保する観点から、前二項の協議を行うものとする。」
例えば、不動産業者が大規模な工事、つまり、開発行為を行っていこうとしている場合には、
第1項の現在する公共施設管理者の方は、あらかじめ（＝申請前に）、開発行為に関係のある公共施設（公園施設、道路、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路、消防の用に供する貯水施設）の管理者との間で、「協議」し、その「同意」を得る必要があります。
これは、どういうことを言っているのか。
例えば、これから開発行為を行っていこうとする区域の中に、公園があったとします。その公園を一旦取壊して、新しくより大きな公園を造りましょうという場合には、現在、その取り壊そうとする公園には管理者がいます。通常、公園の管理者は市町村になります。なので、この管理者である市町村と協議、つまり、話し合って、同意を得てくださいということです。
要するに、開発行為を行おうとする者が、「この公園を取り壊しますよ。いいですか。」。これに対し、公園の管理者が、「いいですよ」と。このように同意までもらうことが、第1項の内容になっています。
次に、第2項の将来の方は、管理することとなる者との間で、あらかじめ（＝申請前に）、「協議」をする必要があります。こちらの方は、協議だけで、同意は不要です。
開発行為により設置される公共施設の管理予定者は誰かというと、先ほどの事例でいうと、公園を管理する人になります。通常、開発行為を行う区域というのは、同じ市町村内にあります。ですから、「ここにある公園を壊し、新しく公園を造ります、よろしくね！」といった場合には、公園の管理予定者は、公園を管理する人と一緒になります。
ただ、元々管理をしていた人、これから管理をしていく人、これらは、分けて考えるようにしておいてください。
これから管理する予定者とは協議だけで足ります。同意まではいりません。ここのところは、ポイントになってきますので、ここをしっかりと切り分けて、理解をしておきましょう。
まとめると、現在の公共施設を管理している人とは、協議をして同意まで必要です。一方、これから作る公共施設の管理者とは同意までは要りません。協議だけしてくださいという内容になります。この違いをまず頭に入れておきましょう。
また、開発区域内の土地等につき、土地所有者、借地権者など権利を有する者との間で、相当数の「同意」を得ることが必要です（都市計画法第30条第2項、第33条第1項第14号、都市計画法施行規則第17条第1項第3号）。
これは、開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げを極力排除した上で、開発許可の申請をしてもらいたいという趣旨のものです。
都市計画法第33条
「都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
十四 当該開発行為をしようとする土地若しくは当該開発行為に関する工事をしようとする土地の区域内の土地又はこれらの土地にある建築物その他の工作物につき当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。」
開発行為を行う場合、開発区域がものすごく広い土地であったりします。なので、開発区域内に土地の所有者であったり、借地権者がたくさんいる場合もあります。そういった場合には、その所有者だったり、借地権者の同意が必要になってきます。ただ、全員の同意までは必要ありません。相当数の同意でよいことになっています。
この「相当数」については、具体的にどのような数字なのかについては、ざっくりと、「ある程度の数」であると考えておいてください。ある程度の数であるというイメージで全然問題はありません。とにかく、「相当数」という言葉を覚えておいてください。
これは試験に出題されています。試験で大事なのは、相当数の同意です。全ての権利者の同意まではいりません。
これらの公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面、協議の過程を証する書面、土地所有者などの相当数の同意を得たことを証する書面については、開発許可の申請者は、開発許可申請の添付書類として提出する必要があります。
以上、開発許可の申請者は、3つの手続きを踏む必要があります。その上で開発許可の申請をしていきます。
（２）開発許可の申請
①申請書の記載事項
都市計画法第30条
「前条第一項又は第二項の許可（以下「開発許可」という。）を受けようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
一 開発区域（開発区域を工区に分けたときは、開発区域及び工区）の位置、区域及び規模
二 開発区域内において（建設が）予定される建築物又は特定工作物（以下「予定建築物等」という。）の用途（構造・設備等は不要）
三 開発行為に関する設計
四 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者をいう。）
②申請に必要な添付書類
都市計画法第30条
「２ 前項（開発許可）の申請書には、第三十二条第一項に規定する同意（開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意）を得たことを証する書面、同条第二項に規定する協議（開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議）の経過を示す書面その他国土交通省令で定める図書を添付しなければならない。」
上記国土交通省令で定める図書の中に、土地所有者などの相当数の同意を得たことを証する書類が含まれています（都市計画法施行規則第17条第1項第3号）。
五 その他国土交通省令で定める事項（工事着手予定日、完了予定日等）」
開発許可の申請にあたっては、口頭ではなく申請書という書面で行っていくことになります。
＊第2号
用途というのは、例えば、建売住宅を建てるとか、商業ビルを建てるとかを指しています。
申請書には、用途だけを記載すれば足ります。例えば、用途のほかに構造が鉄筋コンクリート造りなのか木造なのかとか、何階建てにするとか、ここまでは申請書に記載する必要はありません。
＊第3号
設計というのは、開発行為に関する設計を定めるための設計説明書及び設計図（現況図、土地利用計画図等）を指します（都市計画法施行規則第16条）。
そして、1ha以上の規模の開発行為に関する設計図書（としょ）は、開発の規模が大きいので、一級建築士等の一定の資格を有する者による作成が必要です（都市計画法第31条、都市計画法施行規則第18条）。
＊第4号
工事施工者というのは、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を指します。
例えば、〇〇建設株式会社とかになります。
＊第5号
工事着手予定日、完了予定日等です。
工事着手予定日、完了予定日に変更があった場合には、都道府県知事等に届出をする必要があります。許可まではいりません。
（３）33条・34条の許可基準
開発行為の許可基準とは、都道府県知事等が開発行為を許可するか否かを判断するための基準になります。
都道府県知事等が、その申請の際の書面を見て、一定の許可基準を満たせば、開発許可をします。一方で、許可基準を満たさない場合には許可はしません。いわゆる不許可ということになります。
①一般的基準（技術的な基準）
一般的基準は、原則として、全ての区域の開発行為に適用されます。
全ての区域なので、市街化調整区域も含みます。
開発行為は、法令に規定する技術基準に適合している必要があります（法第33条第１項）。主な基準は以下のとおりです。
●予定される建築物が用途地域等に適合していること（第1号）
●排水路、その他の排水施設が必要な構造等で、適当に配置されるように設計されていること（第3号）
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22 ноя 2023
