愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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40点を目指す講義NO.10 開発許可制度（中編②）
（４）許可・不許可
①許可又は不許可の処分
都市計画法第35条
「都道府県知事は、開発許可の申請があつたときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。
２ 前項の処分をするには、文書をもつて当該申請者に通知しなければならない。」
都道府県知事等は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、どちらかの処分をします。許可処分をするのか、不許可処分をするのか。
都道府県知事等は、開発許可の基準に照らして判断します。
例えば、下水がきちんと排出されるのか。あるいは、道路は基準を満たした道路になっているのか。狭すぎたら基準を満たさないわけです。一定の幅を持たせた道路にしなければなりません。このような審査基準を満たしていたら、許可処分が出されるということになります。
そして、この処分については、文書をもって申請者に通知する必要があります。
開発許可処分が出た場合には、申請した者は、開発行為、つまり工事を行うことができます。
他方で、不許可処分の場合もあります。
つまり、基準を満たしていないといった場合は、不許可処分になってしまいます。
不許可の場合には、申請した者に対して、その理由が通知されます。
例えば、道路の幅が狭すぎるとか、下水がちゃんと流れず、基準を満たしていない、みたいな感じで不許可の理由が通知されます。
この理由の通知についても書面でされます。郵送されてくるというイメージです。
そして、申請者は、その通知書の理由を読んで、「いやいや、これはおかしいでしょ。もう一度しっかりと見てほしい。」と考え、もし不許可処分に対して不服がある場合、不服申し立ての方法には、2つあります。
ア 開発審査会に審査請求をする。
開発審査会は、行政機関である役所の中にある1つの部署です。役所の中にある専門的な部署になります。このような組織である開発審査会に対し、審査請求をすることができます。
役所と言っても都道府県知事等ではありません。都市計画法によって開発審査会に対して不服を申し立てる方法になっています（都市計画法第50条第1項）。なお、不作為については、当該不作為に係る知事に対しても審査請求ができます。
イ 裁判所に対する不許可処分取消訴訟をする。
こちらは、裁判を起こす方法です。
この2つの方法の関係ですが、審査請求と訴訟のどちらでもやってよいことになっています。
審査請求の前置、つまり、先に開発審査会に審査請求をしなければならないというわけではありません。いきなり裁判所に対して、不許可処分の取消訴訟を提起することも可能です。順番はありません。
この点には注意してください。
②開発登録簿
都市計画法第46条
「都道府県知事は、開発登録簿（以下「登録簿」という。）を調製し（ととのえてつくり）、保管しなければならない。」
都市計画法第47条
「都道府県知事は、開発許可をしたときは、当該許可に係る土地について、次に掲げる事項を登録簿に登録しなければならない。
一 開発許可の年月日
二 予定建築物等（用途地域等の区域内の建築物及び第一種特定工作物を除く。）の用途
三 公共施設の種類、位置及び区域
四 前三号に掲げるもののほか、開発許可の内容
五 第四十一条第一項（用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可する場合の建築物の建蔽率等の指定）の規定による制限の内容
六 前各号に定めるもののほか、国土交通省令で定める事項
５ 都道府県知事は、登録簿を常に公衆の閲覧に供するように保管し、かつ、請求があつたときは、その写しを交付しなければならない。」
開発許可申請に対して、許可されると、都道府県知事等は、開発登録簿に申請された内容、つまり、許可した内容を登録します。
例えば、どんな開発行為を行うのかを、開発登録簿の中に登録していきます。
そして、開発登録簿は、誰でも閲覧できます。つまり、ある場所で開発行為が行われるといった場合、これはどんな行為なんだろうと興味がある場合、役所に行って、開発登録簿を閲覧して、そこから細かい内容を見ることができるということになっています。
③用途地域が定められていない土地の区域内での制限との関係
都市計画法第41条
「都道府県知事は、（市街化調整区域など）用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
２ 前項の規定により建築物の敷地、構造及び設備に関する制限が定められた土地の区域内においては、建築物は、これらの制限に違反して建築してはならない。ただし、都道府県知事が当該区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したときは、この限りでない。」
これは、用途地域が定められていない区域内では、建築基準法による各用途地域ごとのきめ細かな規制ができないことから、開発許可の段階で建築規制、すなわち、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限ができるようにしたものになります。
この特別な制限を覚える際に、市街化区域内との比較ができるとよいと思います。
市街化区域内であれば、必ず用途地域が定められていることから（都市計画法第13条第1項第7号）、特別に当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率等に関する制限を定める必要がありません。ですから、この特別な制限は、あくまでも用途地域が定められていない土地の区域における開発行為についてのものになります。
（５）変更の許可等
開発許可を受けたあとに、開発許可申請書の記載事項に関わる変更をするときは、どうしたらよいでしょうか。
都市計画法第35条の2
「開発許可を受けた者は、第三十条第一項各号に掲げる事項（開発許可の申請書の記載事項）の変更をしようとする場合においては、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、変更の許可の申請に係る開発行為が、第二十九条第一項の許可に係るものにあつては同項各号に掲げる開発行為、同条第二項の許可に係るものにあつては同項の政令で定める規模未満の開発行為若しくは同項各号に掲げる開発行為に該当するとき、又は国土交通省令で定める軽微な変更（例えば、工事の着手予定や完了予定の年月日などの変更）をしようとするときは、この限りでない。
３ 開発許可を受けた者は、第一項ただし書の国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。」
ここでの試験上のポイントは、例外の一つである「軽微な変更」について、どのような事項について届出が必要な軽微な変更に該当するのかという点になります。
それでは、まずは、都市計画法第30条第1項から確認します。
「前条第一項又は第二項の許可（以下「開発許可」という。）を受けようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
一 開発区域（開発区域を工区に分けたときは、開発区域及び工区）の位置、区域及び規模
二 開発区域内において予定される建築物又は特定工作物（以下「予定建築物等」という。）の用途
三 開発行為に関する設計（以下この節において「設計」という。）
四 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者をいう。以下同じ。）
五 その他国土交通省令で定める事項（工事着手予定日、完了予定日等）」
要するに、第1号から第5号に記載されている事項の変更をする場合には、都道府県知事等の許可が必要になります。
例えば、開発区域の規模（第1号）の変更として、申請時は4000㎡であったものを4400㎡にしたいという場合には、都道府県知事等の許可が必要となります。
これに対し、次に掲げる事項の変更については、軽微な変更に該当し、届出で済みます（都市計画法施行規則第28条の4）。
①設計の変更のうち、予定建築物等の敷地の形状の変更。
ただし、次に掲げるものを除く。
ア 予定建築物等の敷地の規模の10分の1以上の増減を伴うもの👈10分の1未満の増減ということで、ちょっとした変更であれば許可ではなく届出でよいとする趣旨です。
イ 住宅以外の建築物又は第一種特定工作物の敷地の規模の増加を伴うもので、当該敷地の規模が1000平方メートル以上となるもの
②工事施行者の変更のうち、1ha以内の開発行為で、
・主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為
・住宅以外の建築物若しくは特定工作物で自己の業務の用に供するものの建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
のいずれかに該当する変更
なお、上記以外の工事施工者の変更については、
・工事施工者の氏名若しくは名称又は住所の変更
これであれば、軽微な変更となります。
③工事の着手予定年月日又は工事の完了予定年月日の変更
また、都道府県知事等の許可を要する場合の例外の2つ目として、変更しようとする内容が、そもそも開発許可が不要な行為の場合（ミニ開発など）に該当するときは、面積規定により許可不要の開発行為に切り替わるので、その開発行為の内容を変更しても、都道府県知事等の許可は不要です。また、この場合には、届出も不要です。
例えば、市街化区域内であれば、開発行為を行う区域が1000㎡以上となれば、開発許可が必要となるところ、開発許可の申請時には、開発行為を行う区域を1500㎡としていたのを900㎡に変更したいという場合、変更の許可は不要となります。また、届出も不要です。
開発許可が不要な場合の部分を条文で示すと、都市計画法第35条の2第1項但書にある部分になります。
「変更の許可の申請に係る開発行為が、第二十九条第一項の許可に係るものにあつては同項各号に掲げる開発行為、同条第二項の許可に係るものにあつては同項の政令で定める規模未満の開発行為若しくは同項各号に掲げる開発行為に該当するとき」
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27 ноя 2023
