香港客偷笑？深中通道，帶飛中山樓市？炒樓客突然又有咗希望！
深中通道即將建成通車，粵港澳大灣區好似又「小」了一點。
從深圳出發，沿深中通道向西跨越珠江口，就得直抵中山市馬鞍島，呢一橫跨伶仃洋的通道將深圳、中山之間的車程由2個鐘縮短至30分鐘內，兩地攜手進入「半個鐘生活交通圈」。通過萬頃沙支線連接，廣州南沙也將加入「朋友圈」。
深中通道唔單只直接便利了三地居民的出行方式，可以預見到嘅系，呢一世界級跨海集群工程的恢弘筆觸，將通過連接廣州、深圳、珠江口西岸三大都市圈，極大提高環珠江口100公里「黃金內灣」的「含金量」，在「黃金內灣」快啲形成「一個鍾通勤圈」，深刻影響粵港澳大灣區的區域發展格局和樓市走向。
不過， 呢邊深圳新樓市場仲系平淡如水，那邊中山市場卻開始起飛咗。一周大漲5成！
中山中原的數據顯示，短短一周內，住宅網簽就漲了5成，同比上漲了6.5%。特別系靠近深中通道的火炬開發區和馬鞍島，網簽量但系名列前茅，加起身賣咗125套呢！
講到熱銷樓盤，不得不提招商臻灣府，一周就成交了34套，呢速度簡直了！
與此同時，深圳人也在用公積金買中山房屋。
今年，深圳、中山兩地落地繳存職工可享受同等互通的新政策待遇。
而政策實施5個月，兩地已向深圳繳存職工在中山購房發放了公積金貸款125筆，共計6600萬元。
此外，截至今年6月，深圳、中山公積金已轉移接續801人次，轉移資金892萬元。
睇來，用深圳公積金在中山買樓仲系香的。
早在深中通道就收費金額召開聽證會時，就開始有人嫌過橋費太貴。
深中通道的收費標準也終於定了落來：
全線66元。
往返大概130+元一日，一個月約2900元。
呢顯然不只係買樓人關心的事，發展商也替大家操心。
已有多個新盤打出過「買樓送X次過橋費」的口號。
而買咗房的業主，亦都唔打算為過橋費而屈服。
在收費標準公布後，佢哋有的打算揸車/打車到公交站，再花18塊錢搭公交。
不過，而家深中公交停靠站點還比較少：
只有4個站點，分別系深圳呢邊的前海灣地鐵站、前海夢工場北區，中山的博覽中心樞紐、中山國際人才港。
有人希望增加站點：
「至少得在寶安增加一個站吧？」
有的業主則為雙城生活，搵起了「通勤partner」，拼車以降低自駕通行的費用。
雖然網上好多聲音吐槽過橋費貴、雙城通勤不現實，但依然有人打算中山買樓。
有人發帖諮詢買哪個片區比較好，並表示：
「別講買深圳，買得起就唔會選中山。」
仲有人表示，自己仲有幾年就退休了，打算在中山買樓安居落來。
那而家中山西部的樓價到底點樣了呢？
先講新樓。
從深圳人比較愛買的幾個片區來睇，馬鞍島仲系最貴的，均價在1.6-2.3萬/㎡區間，總價在125-700萬區間。
火炬和南朗都相對便宜些，均價最低9000元/㎡左右，最高亦都唔超過1.6萬/㎡。
呢比起高峰期已經便宜了許多。
在2021年時，某新盤備案均價2.7萬/㎡起、總價最低都要250萬以上。而而家，新產品備案均價1字頭、最低總價才125萬。
系真正的價格腰斬。
二手樓方面：
馬鞍島掛牌均價2.4萬/㎡；
火炬熱頭城片區和南朗站周邊亦都1萬/㎡。
噉樣睇，好似馬鞍島業主的心態仲系比較高的，畢竟島上都系次新樓，有啲當年買入價亦都唔低。
但其實價格也跌到和新樓差不多咗--最低總價約48萬買一層樓、約135萬就能買到95㎡的3房，
而火炬和南朗片區的單位數量更多，價格也更低--最低18萬就能買一層樓。
呢價格點睇都比深圳西部要便宜得多。
要知道，寶安總價最低的房屋都要80萬以上，而且系35㎡左右的老小房。
而且，而家中山執行首付1.5成、房貸利率最低3.35%的政策。
等於島上最低首付7萬+就能買一層樓！
也難怪香港人也開始在中山買樓。
如果要講惠州大亞灣更便宜，但馬鞍島的優勢又在於：唔系睡城。
一個深圳網友在論壇里發帖，話佢2019年底買咗中山的房屋，總價160萬，而家呢套房屋，大概最多只能賣到120萬。仲有50萬貸款未結清。
如果賣掉的話，估計要蝕本四五十萬。
當初他買樓，就系因為睇好深中通道，結果房屋一次都冇住過。
而家他手上有100萬現金，睇到深圳呢一輪樓價下跌，有咗換回深圳的霖法，同時也糾結要唔要讓自己活得輕鬆些，拿出一半資金提前還清剩餘房貸。
用未來的眼光睇當下，把房屋換回深圳，梗系系最好的揀。前提系，中山的房屋可唔可以賣掉、自己接受幾多價格賣掉。
因為從馬鞍島的二手樓情況來睇，好似並唔系太樂觀。
像2020年初開盤被瘋搶的恆大悅瓏灣，當時開盤折後整體價格在2.35W~3W+/平。
今年2月份，悅瓏灣成交了一套89平單位，掛牌價130萬，最終以115萬總價成交，單價僅1.29萬，只有開盤價的一半。
我查睇咗一下小區而家在售的6套單位，掛牌價相差好大，最低的一套掛1.53萬/平，最高的掛2.99萬/平。
唔理之前1.29萬/平成交的那位業主，系出於乜野原因賣房，買樓人大概率都會以呢個價格作為錨點。
過去到中山買樓的深圳人，好多都系因為資金有限，買不起深圳的房屋。
但系而家，深圳唔單只建設了大量便宜的保障房，仲有經過一輪市場調整的商品房，性價比已經變得越來越高。
一啲人可能無法想象，而家100萬左右的首付預算，通過一啲金融操作，甚至仲可以買到寶中、碧海和南山前海的次新優質商品房。
對於持幣在手的個體來講，呢系深圳樓市三年調控所創造出嚟的黃金坑。
從人口的角度來睇，深中通道的開通促進咗中山與深圳之間的人口流動。過去，由於交通的不便，深圳的購房者往往更傾向於揀東莞、惠州等臨深城市。而而家，隨着深中通道的開通，深圳的購房者開始將目光投向中山。佢哋睇中中山的宜居環境、豐富文化和完善配套，紛紛揀在中山置業定居。呢種人口流動的增加，為中山樓市帶來咗更為旺盛的需求。
但系，儘管深中通道的開通為中山樓市帶來咗諸多利好，但我哋亦都唔能盲目樂觀。畢竟，樓市的興衰受多種因素影響，包括宏觀經濟環境、政策調控、市場需求等。因此，我哋唔可以簡單地將深中通道的開通視為中山樓市的「救命稻草」。
事實上，中山的發展仍面臨諸多挑戰。為咗應對呢啲挑戰，中山市政府已經採取了一系列措施。首先，加大基礎設施建設投入，提升城市整體形象和品質。其次，推動產業轉型升級，培育新興產業和現代服務業，增強城市經濟活力。最後，優化房地產政策，保障市場平穩運行，滿足人民群眾的基本住房需求。
同時，中山樓市也在積極尋求變革和創新。發展商們紛紛推出更加優質、環保、智能的住宅產品，以滿足現代人對高品質生活的追求。此外，佢哋還加大了在營銷策略和服務方面的創新力度，提升客戶體驗和啱心水度。
深中通道的開通對中山樓市來講無疑系一大利好。它改變了中山的地理區位條件，提升了中山的對外開放水準，為中山的經濟社會發展注入咗新的動力。
但對樓市影響系唔系有效，我哋拭目以待！如果系你會覺得中山值得買嗎？
30 июн 2024
