권리금회수기회보호 위한 임대차 거절 사유의 변경 

김강균 법률사무소
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권리금회수기회보호 위한 임대차 거절 사유의 변경
상가임대차보호법은 임차인에게 권리금회수보호기회를 보호하고 있습니다. 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임대차종료 6개월전부터 임대차 종료시까지 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인을 임대인에게 소개하고 임대차계약이 되도록 해야 할 것입니다. 이때 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 권리금 회수를 위해 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 합니다.
임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는 사유는 상가임대차법에서 규정하고 있습니다.
우선 갱신거절사유 입니다.
상가임대차법 제10조 제1항은 갱신거절사유를 규정하고 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
그외에서 상가임대차법 제10조의 3 제2항은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있습니다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
여기서 의문이 생길 수 있습니다. 최초 신규임차인과 임대차를 거부한 사유와 다른 사유로 임대차거부를 정당화할 수 있느냐 하는 문제입니다.
예를 들어 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과 임대차계약 체결에 응하지 않았는데, 결과적으로 재건축이나 대수선이 이루어지지 않은 사안에서 임대인이 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임대인은 이를 근거로 자신의 임대차계약 거절이 정당하다고 주장할 수 있느냐 하는 것입니다.
이에 대해 대법원 2019다285257 판결은,
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다고 판시하였습니다.
즉 대법원은 임대인이 다른 사유로 신규임차인과 임대차계약을 거절하였다면 사후적으로 다른 정당화 사유가 존재하더라도 임대차계약이 정당하다고 볼 수 없고, 손해배상의무를 부담하여야 한다는 것입니다.