1. 근저당권의 근거가 되는 피담보채무가 소멸하여도 근저당권등기말소신청이 별도로 있어야 등기부에서 말소가 됩니다 씨촌님 말씀대로 임차인의 대위변제가 있을 수 있고, 혹은 채무자가 직접 자기변제를 했을 수도 있습니다. 어찌됐건 실제 채무액(피담보채무)가 사라진 이상 근저당권등기는 무효가 되므로 말소기준권리가 아닌것은 맞습니다 2. 유치권행사의 피담보채무가 유익비가 맞다면 이건은 유치권행사가 적법하지 않습니다 유치권이 되려면 경매개시결정 등기전에 피담보채무가 존재해야합니다 그러나 유익비반환청구는 임대차기간 만료시 발생하는 권리이기 때문에 아직 피담보채무가 발생하지 않아 대항할 수 없다는것이 대법원 판례입니다 따라서 유치권주장은 가볍게 무시하셔도 될것같습니다. 3. 한편 본건이 공매가 아닌 경매로 진행되었다면 최선순위 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수도 있을것같습니다 만약 최우선변제권으로 우선배당받게 된다면 별도의 인수되는.권리없이 깨끗한 등기부로 취득할 물건입니다 겉으로 보기엔 다소 어렵고 이해관계가 얽힌 복잡한 물건처럼 보이긴 하나 모두 쉽게 해결가능한 물건이라.생각됩니다
유익비 반환청구권에 대한 유치권과 관련하여 임대차만료시 발생권리이므로 대항할 수 없다는 의견에 대하여 오해가 있는 거 같아 무례를 무릅쓰고 몇자 적습니다. 님께서 말하신 유익비 반환청구는 임대인에 대한 유익비 청구시 경우로 이 경우 임대차 계약기간 종료 6개월이내 청구할 수 있고 이후 청구는 시효도과로 효력이 없습니다. 그런데 이번 물건의 유익비 상황청구권에 기한 유치권은 임대인이 아닌 경매상 낙찰자에 대한 청구로서 적법한 청구로 보입니다. 씨촌님이 올려주신 2016년 물건의 사진과 현재 경매물건의 사진을 비교해 보면 명확하게 거의 신축수준의 대수선 또는 리모델링이 이루어진 것으로 보이고 이 경우 임차인이 직접 비용을 투입하여 적법하게 임차인이 건물의 효용가치를 증대시킨 행위에 해당한다면 당연히 유익비상환청구권(민법상 비용상환청구권)에 기하여 유치권 행사가 가능할 것으로 보입니다. (단 유치권은 실질 점유를 기본성립 요건으로 하는데 이 물건의 경우 임차인이 실제 점유 사용 관리하여 통제권을 가지고 있다고 보입니다.) 따라서 무시할 만한 상황은 아니라 판단됩니다. 또한 소액임차보증금 최우선 변제 금액범위는 경북 봉화로 최대 1000만원으로 임차보증금 전액을 변제 받지 못하게 되어 임차보증금 전액 반환을 위하여는 실질적 말소기준권리인 전세권 또는 대항력 있는 임차인에 기하여 변제 받으실 수 밖에는 없을 것으로 보입니다. 보시는 분들의 오해나 혼동이 없으시길 바랍니다.
인사가 늦었습니다. 씨촌님 새해 복많이 받으시고 건승하시기 바랍니다. 이번엔 경북 봉화네요..ㅎㅎ 씨촌님의 전국 커버 능력이 놀라울 뿐입니다. 경북봉화는 인근의 영양과 더불어 전국에서 가장 공시지가가 낮은 지역중 하나죠. 이번 물건은 공매물건이네요. 법원의 경매절차와 달리 공매는 위탁기관(정부 또는 법인, 개인등)의 의뢰를 받아 자산관리공사가 그 매각을 대행하는 것으로 낙찰자 입장에서는 법률적으로나 절차적으로 좀 어려운 부분이 있는 것이 사실입니다. 1. 먼저 선순위 근저당권은 저당권자가 피담보 채무의 소멸을 자인하고 있는 바, 이는 소유권 이전시 근저당을 말소하고 소유권을 이전하는 것은 문제 없을 것으로 판단됩니다. 이와 관련 하여 씨촌님은 후순위 임차인(전세권자)의 대위변제를 상정하셨으나, 저는 개인적으로 오히려 그 보다는 매입 비용 또는 필요한 비용을 금융기관으로 부터 조달후 2002년도 임차보증금 으로 변제후 근저당 말소 절차를 이행하지 않아 지속된 것으로 보는 것이 좀 더 타당하리라 판단되는데 그 이유는 임차인의 경우 20년 넘게 임차물건의 선순위 근저당권의 효력 유무를 몰 랐을 리 없을 것으로 판단되고(21년전17백만원 이면 봉화같은 지역에서는 상당히 부담스러운 금액이였을 것으로 추측됨), 나아가 임차인의 경우 배분요구를 하지 않더라도 얼마든지 낙 찰자에 대하여 대항력이 있어 임차보증금 회수에는 문제가 없는 상황에서 굳이 불필요한 대위 변제를 감행할 이유가 없어 보인다는 것이 제 의견입니다. 따라서 선순위 전세권에 기한 임차 보증금은 낙찰자에게 전액 인수되는 바, 전세권 설정 금액 만큼 감안하여 낙찰금액을 감액하여 입찰하여야 할 것입니다.(과거 진행했던 실무경험에 비추어 좀 더 사악하게 볼 경우 소유주가 선순위 근저당권을 말소하지 않은점, 임차인이 공매절차에서 배분요구를 하지 않은 점, 임차인이 유익비 1억원 가까운 금액을 근거로 유치권을 신고한 점등을 비추어 볼 때 고의적으로 입찰 을 방어할 의도가 의심됩니다.) 2. 임차인이 유익비 98백만원을 원인으로 유치권 신고한 것과 관련하여 알아보면, 먼저 동 물건은 일반적인 주거형 물건이 아닌 근생시설로 일반적인 경매의 경우 주거형에 비하여 유익비가 인정되는 사례가 높은 것이 사실입니다. 그러나 동 물건의 경우 사용된 유익비의 내용을 정확히는 알 수 없으나, 통상적으로 유익비 반환청구는 임대차 만료시 임대인에게 요구하는 것이 통례이나, 본 건처럼 임차도중 경공매 절차가 개시될 경우 정당하게 집행된 유익비를 근거로 유치권을 행사할 수 있습니다. 다만 먼저 근생시설의 유익비의 경우 큰 비용이 발생할 경우 임대인과 협의하여 진행하게 되며 이 경우 그 내용을 임대차 계약에 반영하거나 별도 약정을 하게 되는데 일반적으로 임대차계약 종료시 원상회복을 하거나 큰 대수선이나 공사의 경우 사용기간내의 감가상각을 감안하여 임대차 계약 종료시 임대인이 인수하거나 댓가를 지불하는 약정을 하는 것이 통상례입니다. 그런데 이 물건의 경우 임차기간이 21년이나 되는 장기인점 근생시설의 경우 대부분 영업초기 사전 유익비 지출되는 점을 고려하면 이미 20년 넘은 감가상각으로 유익비를 청구하는 것이 무리해 보이고, 나아가 본건 공매감정상 건물의 감정액이 34백만원 제시외 건물(거의 효용가치가 없어 보이는 정자나 컨테이너형 3동)이 12백만원임을 감안할때 유익비가 감정가보다 최소 2배이상 메인 물건만 비교할 경우 거의 3배 가까이 유익비가 소요된 것으로 배보다 배꼽이 큰 경우로 현재 정확한 유익비 사용 내역은 알수 없으나 유익비에 기한 유치권은 성립되기는 되었다고 보기는 어렵다고 판단됩니다. 만약 입찰을 저지할 목적으로 허위로 신고된 유치권일 경우 경매상 경매입찰 방해죄와는 다르게 형법상 315조 위계에 의한 입찰방해죄(2년이하 징역이나 700백만원이하 벌금)로 의율 될 가능성이 높습니다. 3. 개인적 의견 금번 물건을 종합하여 보면 동물건에 대한 임차인의 공매절차상 납득하기 어려운 대응, 채무자겸 소유자의 장기간에 걸친 근저당 미말소등을 감안 할때 다분히 입찰을 막고자 하는 행위로 보입니다. 나아가 경북 봉화 지역특성상 타지역에 비하여 접근성이 떨어져 지역연고나 물건과 관련있는 분들이 아니면 입찰이 어려운 점을 감안할 때 제기된 문제점들로 인하여 관심있는 분들에게는 저렴한 가격에 낙찰받을 수도 있어 보이는 물건입니다. 아울러 제기된 유치권이나 근저당권 문제를 해결하는데는 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.
@@henry_ro잘못 알고 계신것 같습니다 경매는 낙찰자에게 대금납부 후 6개월이내에 인도명령신청권이 있습니다 명도소송에 비하여 간단한 절차입니다 공매는 경매의 규정이 대부분 준용되지만 인도명령은 적용되지않습니다 따라서 어렵고 복잡한 명도소송을 해야합니다 따라서 단순히 낙찰 후 점유자에 대한 관계로 한정했을때는 경매가 훨씬 좋습니다
@@henry_ro 경매는 민사집행법이라는 제도로 보호받는 매각절차이고, 공매는 자산관리공사가 위탁받아 매각 절차를 진행하는 것으로 외형상은 비슷하나 실제는 차이가 많습니다. 따라서 경매가 공매에 비하여 안정성 및 제도적 해결 절차의 완성도가 높다고 보시면 될 것 같습니다.
저는 일반적으로 생각하는 공매의 국유재산으로 나와 있는거에 대해 이야기 한거예요. 경매로 낙찰 받으면 명도 할때 이것 저것 따져서 소유권 이전등기 해야 할것도 많고 감정 소모도 필요할때가 있는데, 공매로 진행된 건은 기관이랑 하는거는 쉽다는 거죠. 입찰할때 공매는 온비드로 해서 해당 지역 법원에 갈 필요도 없으니 입찰하기도 쉽고..
대항력 있는 임차인은 경매/ 공매 배당에 참여하여 배당금을 받던지(이 경우 배당후 전세권은 포기한 것으로 간주되어 소멸됩니다), 배분을 포기하고 낙찰자에 대한 대항력을 통하여 임차보증금을 회수하던지 둘중 하나의 방법만 가능합니다. 배당 또는 배분절차에서 3000만원을 받고 전세권에 기하여 다시 3000만원을 이중으로 받을 수는 없습니다. 금번 물건 전세권자인 임차인의 경우 전세권보다 우선인 선순위 근저당권자가 채권 없음을 밝혔으므로 선순위 근저당권은 경매배당상 효력없는 채권이고, 임차인의 전세권이 실질적인 말소기준권리인 샘입니다. 그런데 임차인이 공매절차에서 채권을 신고하여 배당에 참가하지 않고 배당외 즉 낙찰자에게 대항력 있는 전세권을 통하여 임차보증금을 변제받으려고 하는 것입니다. 이 경우 임차인은 낙찰후 배당절차에는 참여할 수 없는 대신 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되게 되고 낙찰자는 임차보증금 전액을 변제하고 전세권을 소멸하지 않는 한 임차인을 퇴거 시킬수 없으므로 낙찰을 받아 소유권을 확보하였음에도 불구하고 낙찰 물건을 사용할 수 없게 됩니다. 일반적으로 공매나 경매상 이러한 임차인이 배당에 참여하지 않고 낙찰자에게 대항력에 기대어 임차보증금의 변제를 요구하는 경우는 두가지 경우인데 1)예상 낙찰가가 전세권 금액에 미치지 못할 것이라고 예상되는 경우 낙찰자를 통하여 채권전액 확보를 목적으로 하거나 2) 경매나 공매상 예비 입찰 참여자들에게 낙찰후에도 낙찰금 이외의 추가적인 비용이 발생하게 됨에 따라 입찰을 감소시켜 낙찰금액을 저감시키려는 의도 또는 입찰참여자들의 참여를 암묵적으로 저지하고자 하는 의도인데 결국 이 두가지 효과는 경쟁을 배제시켜 특정인에게 유리한 상황을 만들고자 하는 의도가 있다고 봄이 일반적입니다. 개인적 의견입니다만 제가 보기에 이번 물건의 경우 후자일 가능성이 높다고 보여집니다. 참고가 되었으면 좋겠습니다.
좋은 지적이십니다. 사실 경매실무를 진행하다보면 필요비 유익비 관련하여 마찰이나 분쟁이 상당히 많은 편이고, 우리 민법상 필요비와 유익비에 대한 민법규정은 강행규정이 아닌 임의규정(민법 262조 1, 2항 참조)으로 이에 따른 명확한 근거나 기준이 모호하여 현재로서는 분쟁 사안별로 법원의 판결에 의존할 수 밖에는 없는 상황입니다. 먼저 필요비의 경우 임대목적물을 관리·보수하는 데 드는 비용으로 앞서 말씀드린 바와 같이 구체적인 범위가 모호하여 분쟁이 많은 관계로 대법원이 이에 대한 기준을 제시하고 있습니다. "수선등의 비용이 소요되는 조치를 하지 않을 경우 현 상태로는 거주나 영업등 임차목적 달성이 불가능(ex 수도 동파, 건물 파손, 보일러 파손 등)한 경우는 임대인이 그 비용을 부담한다"고 하고 있어 이외 임대목적물의 상용수익을 방해하지 않는 경미한 경우(단순 도배, 도색, 장판교체등) 는 인정하지 않고 있습니다. 이번 물건의 경우 임차인이 약 1억 상당의 유익비를 근거로 유치권을 주장하고 있습니다. 씨촌님의 설명을 따르면 2016년이후 건물에 대하여 외관상 거의 신축정도로 대수선 내지는 개보수가 진행된 것으로 보입니다. 그렇다면 이 정도 수준의 공사라면 상당한 비용이 투입되었을 것으로 보여지고 이러한 공사를 소유주인 임대인과 사전협의 없이 임차인이 독단적으로 진행하였다고 보기는 어렵고(만약 독단적으로 임차인 본인의 필요에 의하여 이루어 진 것이라면 이러한 행위까지 임대인이 책임질 이유는 없을 것이고 이는 무단으로 임대목적물을 변경한 것으로 오히려 임대차 계약 해지 또는 손해배상 사유에 해당 될 수 도 있을 것입니다.) 따라서 임대인과 소요 비용이나 임대차 종료후 처리등 사전 협의가 반드시 있었을 것으로 사료됩니다. 따라서 이러한 임대인과 임차인간 공사에 대한 약정에 따라 처리되면 될 것입니다.(저의 앞선 댓글 앞부분을 참조하시기 바랍니다.) 만약 질의해주신 것처럼 협의에 따라 임대인이 공사비용은 임차인이 부담하고 10년 영업권리를 설정해 주었는데 10년 영업기간 종료전 금번과 같이 공매사유로 부득이 임차 사용 수익을 더 이상 할 수 없게 될 경우 임차인은 법원에 유익비에 기한 유치권을 행사할 수 있을 것입니다. 다만 유익비 인정 범위는 당초 투입된 비용 전부가 아닌 10년(이 경우 감가상각률 1년당 10%로 상정하여 산정됨) 사용기간을 기준으로 영업이 불가피 해지는 잔여기간을 기준(10년중 7년 영업하고 3년 영업하지 못하는 3년정도분)으로 산정되는 것이 옳다고 할 것입니다. 따라서 임대인과 임차인간 이러한 약정의 내용 알 수 없는 상황에서 추측하여 말씀드리기는 곤란하나 이는 낙찰자가 유치권을 주장하는 임차인을 상대로 소송을 통하여 해결할 수 밖에는 없을 것으로 판단됩니다.(단 저의 앞선 댓글 부분에 언급한 바와 같이 임차인이 유익비로 주장하는 98백만원 대비 실제 공사후 사용 수익기간 및 본 건물의 잔존 감정가격이 34백만원을 고려하여 유익비가 인정되더라도 이러한 사정상 범위 내에서 합리적으로 책정될 것으로 판단됩니다. ) 부족하나마 답이 되셨는지 모르겠습니다. 다만 정확한 임대목적물에 대한 유익비와 관련하여 임대인과 임차인간 정확한 합의나 약정을 모르는 상황에서 단순히 참고용으로 일반적인 의견을 말씀 드린 것이오니 이해 부탁드립니다.
