반포주공1단지 조합원입니다. 제가 2021년에 매수했는데 그때도 4년 걸린다고 했었는데, 지금도 4년이 걸릴 예정이네요. 그래도 이번달 착공 들어간다고 하니 이번엔 진짜겠죠. 제가 매수하면서 전 주인분께 재건축 관련 모든 책자들을 받았었는데 보니 이곳도 2000년대 초반부터 사업을 추진했었더라구요.. 그러니까 거의 추진하고 25년 30년만에 새 아파트가 될 예정인건데,, 예 과거보다 훨씬 대내외 환경이 안좋아진 한국에서 더이상 재건축은 불가능한게 아닌가 싶습니다
@user-dv2wf5dr3n 건축비 상승의 직격탄이죠. 래미콘은 이동 중 콘크리트가 굳지 않게 하는게 관건인데 거리가 멀수록 심각한 물류비용과 리스크를 갖게 돼죠. 아파트는 아니고 건설 현장에 아예 래미콘 공장을 짓고 공사해서 겨우 완성한 경우도 있다고 들었습니다. 제가 아는 선이멌습니다.
전반적인 내용은 공감을 하는 편인데, 각론적인 부분에 치명적인 오류가 있어 바로잡고자 알려드립니다 1. 반포주공 1단지 124주구는 멸실 이후 토지로 전환되어, 실거래가를 보기 위해선 토지로 보아야 합니다. 따라서 아파트 기준 실거래가를 보신 것은 상당이 아웃데이트 된 내용임을 알려드립니다 2. 분양가 상한제 구역이기 때문에 '아마도' 일반 분양으로 비용 증가를 커버할 수 없다고 말하셧는데, 제가 일반분양 면적과 향후 분양이나올 단지들, 그리고 그 단지들보다도 높은 가격을 받을 반포주공 1단지 124주구의 수익성을 감안하였을때 '아마도' 비용 증가의 대부분 또는 그 이상을 커버 가능할 것으로 계산됩니다. 이렇게 막연하게 퉁치고 넘어가는 것은 그동안 보아왔던 터보님 답지않아 조금 실망스럽네요. 항상 뭔가 범위는 넓지만 깊이가 얕다는 단점은 알고 있었지만... 이건 제 전문분야라 더더욱 두드러지는 것일수도 ^^ 마지막 책임감이 남아있다면 직접 계산해보고 그 결과를 정정해주심이 맞다고 봅니다 95%의 일반 구독자들은 그냥 그렇구나 하고 넘어갈 수 있지만 터보님 시청사들 중 소수는, 터보님보다도 그 분야의 전문가임을 잊지 말아주세요 사소한 실수는 전체 컨텐츠의 신뢰도 하락을 야기합니다 어디서나 접할 수 있는 어그로로 그저그런 유튜버가 되지 말았으면 하는 바램에 올립니다
부모님이 방배 6구역 조합원인데(같이 살고 있고 아빠 대신에 제가 쫓아다니고 있습니다..) 18년 관리처분 나고 매수했습니다. 그때부터 진짜 별 꼴 다 봤네요. 무능한 조합장 덕분에 공사 2년 이상 지체되고 대림에서 허튼짓하는 거 막지도 못하고 허송세월하고 삼우한테도 헛짓 당하고.. 참할 말 많습니다. 공사비는 뭐...ㅋㅋ처음에 올릴 때 50프로 올리고 거기서 30프로 더 올려달라고 하고 있습니다. 고급화가 크게 되지도 않은 단지인데도 말이죠. 조합원들은 공사가 너무 길어지니 무조건 고라고 말하고 있는 분위기이긴 합니다. 재건축 중간단계에서 들어갔다고 좋아했었는데, 그게 시작이었습니다... 정말 쉽지 않네요
반디클은 일반분양이 2500세대정도 나옵니다. 다른 중층 재건축과는 비교가 안되는 사업성 좋은 단지예요. 서울에서 이정도 일분이 나오는 단지는 앞으로도 없을거에요. 공사비가 올라도 일반분양가도 그 사이 반포지역은 올랐습니다. 환급금액이 줄어들거나 할수는 있어도 분담금 걱정으로 재건축이 잘못될 단지가 아니에요. 그냥 고급스럽게 잘 지어지기만 기다리고 있는 32평 소유 조합원입니다.
하락장에서 분양가 오르는 현상은 과거 이명박 아저씨때도 그랬음. 1~2년 후면 다시 떨어짐. 사람들이 영끌한 이유는 오르기만 하고 다시는 안 떨어질 것 같으니까 구매한 것이고 지금은 다시는 안 오를 것 같아서 재건개축이 끝났다고 말하는 건 아니 것 같음. 서울 부동산은 이를 반복 하면서 계속 올라왔고 앞으로도 그럴꺼임.
주민들의 땅은 맞지만, 그 땅값을 올린건 주민들만의 노력이 아니긴 하죠. 청약제도 및 분상제의 제도적 한계는 있으나 토지에 대해 일정 부분 수익/권리를 국가가 가져가는 것은 어떤 방식이든 필연적이라고 봅니다. 그 부분을 애초에 떼놓고 생각했어야지 수익성 낮아지니 분상제가 부담이다 하는건 이상해요.
부산에선 삼익비치가 딱 그렇습니다. 압구정은 사업비가 어느정도 썼는지 알 수 없으나 삼비는 이미 사업비는 천문학적으로 썼기 때문에 사업중단은 어렵겠지만 과연 분담금 동일평수 이동에도 최소 10억대를 예상하는데 이걸 부산에서 과연 현금 10억을 바로 내고 갈 조합원이 많을까요? 압구정은 더하면 더했지 그보다 작아지진 않으리라 봅니다. 특히 건설 자재값이 너무 올랐는데 이게 이제 내리기 보다는 오히려 기준값이 되리라 보거든요.. 서울 부산을 따지지 않고 향후 수년 동안 재개발 재건축은 재미없을 거라 다들 말합니다. 그리고 시공사는 수주 전까지는 꽃그림 가져오면서 조합원들 기대치를 거의 몇배로 올려놓고 난 다음 도장 찍고 계약 하고 난 다음부턴 완전 조합이 을 됩니다. 재건축 재개발은 원래 10년이 통상적으로 넘어가는 장기전인데 여태까지 수익을 많이 봤던 건 추분을 내고 세금을 내도 이득이 훨씬 컸는데 이젠 땅값 자재값 안 오른 게 없어서.. 대한민국처럼 건설사업 특히 재개발 재건축으로 먹고 사는 나라가 이 사업이 더는 돈이 안된다라는 게 정설이 되면 긍정적이든 부정적이든 경제적 변화가 분명 크게 다가오리라 봅니다.
반주124주구에 대해 첨언하자면 3월 28일에 착공식 한다고 합니다. 공사비의 경우 협상으로 최대한 낮춰보고 나머지는 일반분양가 상승분(원래 예상이 5500 정도)으로 메꿔보려고 할거 같습니다. 그리고 최근 실거래가 49.3억을 말씀하셨는데 금시초문 입니다.(작년 23년 03월 49.3억 실거래가 있긴 하네요) 얼마전 부동산에서 들은바로는 올해에만 20건 정도 거래됐고 32평의 경우 51.8억(권리가액 작은거)~60억(권리가액 큰거) 실거래됐다 합니다. 그리고 멸실이라 토지 실거래로 확인해야해요
재건축 사업에 관에서 개입해야 된다는 건 좀 애매한 거 같아요 결국 아파트도 사유재산이고 소유자들이 대지지분을 민법상 공유로 가지고 있는 건데 개입할 여지가 별로 없어요 관에서 개입하면 자기 마음에 조금만 안들어도 바로 사유재산 침해다 시가 주민 말 안듣고 밀어붙힌다 하고 난리칠 게 뻔하니 관에서도 골치아파질 듯요
압구정3구역 소유주분들 정말 신통기획에 동의하시는겁니까? 말도 안되는 기부채납을 하고도 세대수가 150%늘어나고 감당안되는 세대수 지어넣느라 70층으로 가야합니다. 70층은 건설비도 많이 들고 시간이 지나면 초고층은 슬럼화된다는 말이 많지요. 다음 재건축이 불가능 하니까요. 준주거문제도, 보행교도, 그냥 넘기지 마시고 꼭 신경쓰십시오. 여러분 분담금이 억단위로 달라지고 여러분 집 크기가 달라지는데 왜이리 무심하십니까.
외국가기 전에 앞구정 현대랑 논현동 두산아파트 부모님이 각각 45평 아파트 가지고 있었는데 당시 시세가 3억정도에 판걸로 알고 있는데 요즘은 40억정도 하나보군요... 그만큼 돈에 가치가 없어진 거겠죠... 그나저나 금리 올라가는 시대에 부동산 투자는 3년전부터 엑시트 했는데 작년까지도 그렇게 투자하는 분들이 주변에 많더라구요...
재건축을 투자/투기라고 접근하는 생각자체가 잘못된건데, 한국의 부동산은 그렇게 커왔죠. 일반분양 많이 때려서 그걸로 공사비 부담은 낮추고 싶고, 소셜믹스 변하는건 싫다면 그냥 살아야죠 뭐. 강남에 있는 여유있는 단지들은 분담금 내면서 가는거고, 아닌 단지들은 그냥 놋물좀 마시면서 사는거고. 😅😅😅😅
강북이나 지방처럼 건설 공사비 인건비 자재비 중장비사용료는 동일한데 집값만큼 공사비 분담금 나온다는 지역은 재건축 재개발 불가능하니 영원히 슬럼화 고치고 살게 생겼습니다ㆍ최저임금 주52시간 중대재해처벌법 후 공사장 대부분 외노자들인데 인건비 자재비는 거의 1.5배 넘게 되었어요ㆍ최저임금 만큼만 오른게 아닙니다ㆍ주52시간 넘어가는시간외 외노자들 초과근무 수당도 대폭늘고 하루 한층콘크리트 바닥 타설도 이전에는 저녁 늦게도 완료짓던거 이젠 서너시간 부족해 다음날로 연장되어 또 레미콘차 부르고 노무자들 불러 콘크리트 부어 치니 30층예로 들어도 콘크리트타설만 해도 30일 될게 60일로 공사 시간 늘어나요ㆍ다른 전기 설비 공정들도 마찬가지로 늘어난 겁니다ㆍ한층바닥 콘크리트치고 그위에 철근 기둥세우고 목공작업하고 전기 설비 배관하는 상층 슬라브 목공작업후 콘크리트타설하는 순서니 콘트리트 작업 몰아서 할 수 도 없어요ㆍ공기가 대폭늘고 휴일 야간엔 사고나 중대재해처벌법으로 사장처벌 받을까 금지하니 또 공사기간 늘고 이래저래 문재인정부 전보다 공사비 폭등 되었어요ㆍ문정부 민주당 정책의 저주들로 윤석열 아무리 재건축 규제 풀려 한들 이제 한국의 서민동네 재개발 재건축 물건너갔어요ㆍ
1. 서민동네 아파트 재건축은 이제 못한다 2. 부자동네 일부 가치 있는 아파트만 재건축이 가능하다 3. 재건축을 못하는 아파트들은 감가상각을 먹어서 똥값이 된다. 4. 전국의 대부분 아파트는 빌라처럼 될 확률이 높다. 빌라보다 좀 나은정도의 주택정도로 갈것이다. 5. 서울 지역의 신축 아파트는 역대급으로 최고가를 갱신할것이다
