Cassatievlog  

Hoge Raad 15 maart 2024
ECLI:NL:HR:2024:389
Is het mogelijk dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting om huurgenot te verschaffen, opschort? Een huurder kan achteraf de huurachterstand aanzuiveren, maar een verhuurder kan niet achteraf huurgenot verschaffen. Maakt dat uit? En in hoeverre verhoudt opschorting zich tot ontbinding in huurzaken? In het arrest van 15 maart 2024 geeft de Hoge Raad uitleg over de opschortingsmogelijkheden van een verhuurder (buiten gevallen van eigenrichting). Giel Wind bespreekt deze uitspraak.
Ga naar cassatieblog.nl en schrijf je in voor onze wekelijkse nieuwsbrief. Zo ben je altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het gebied van de civiele cassatierechtspraak in Nederland.
Hoge Raad 15 maart 2024
ECLI:NL:HR:2024:389:
deeplink.recht...
Artikel 6:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek:
wetten.overhei...
Artikel 7:231 lid 1 Burgerlijk Wetboek:
wetten.overhei...
---------------------------
Welkom, mijn naam is Giel Wind en ik ben advocaat op de sectie Cassatie bij Pels Rijcken. Vandaag bespreek ik een arrest van de Hoge Raad over opschorting in het huurrecht.
Een huurder van bedrijfsruimte is gestopt met het betalen van de huur. Een aantal maanden later verlaat zij de bedrijfsruime. De verhuurder vervangt daarna de sloten. Zij schort haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot dus op. Van eigenrichting - dat verboden is - was trouwens geen sprake, de huurder had de bedrijfsruimte immers vrijwillig verlaten.
Nadat de bedrijfsruimte een aantal maanden heeft leeggestaan, verhuurt de verhuurder de bedrijfsruimte aan anderen.
In deze zaak vordert de verhuurder onder meer achterstallige huur. Niet alleen over de periode voordat zij de sloten verving, maar ook over de periode daarna. Rechtbank en hof geven de verhuurder gelijk.
De huurder gaat in cassatie. Volgens haar mocht, of kon, de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet opschorten.
De Hoge Raad gaat uitgebreid in op de opschortingsmogelijkheden van een verhuurder. Hij benadrukt daarbij dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is.
Voor wederkerige overeenkomsten kent het algemeen overeenkomstenrecht een bepaling over opschorting. Wanneer een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, is de wederpartij bevoegd de nakoming van de verplichtingen die daartegenover staan, op te schorten.
Deze opschortingsbevoegdheid geldt ook voor partijen bij een huurovereenkomst.
Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds, en de verplichting tot het betalen van de huur anderzijds, tegenover elkaar staande verplichtingen zijn.
Maakt het daarvoor uit als een huurder over tijdvak één niet betaalt, en een verhuurder vervolgens over tijdvak twee geen huurgenot meer verschaft? Nee, volgens de Hoge Raad hoeft dat daaraan niet in de weg te staan.
Hij voegt daar bovendien aan toe dat er géén rechtsregel bestaat die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid zou toekomen omdat hij achteraf niet alsnog het huurgenot kan verschaffen, terwijl de huurder wel achteraf zijn verplichting, het betalen van de huur, kan voldoen.
Tot slot benadrukt de Hoge Raad dat opschorten en ontbinden niet hetzelfde zijn. De huurovereenkomst in deze zaak kon alleen door de rechter ontbonden worden. Het huurrecht kent daarover namelijk een speciale regel. Die regel ziet niet op opschorten. Volgens de Hoge Raad staat die regel de verhuurder dus ook niet in de weg aan het gebruik maken van de opschortingsbevoegdheid uit het algemeen overeenkomstenrecht.
Uit deze uiteenzetting volgt dat het cassatieberoep van de huurder verworpen moet worden.