Wir begleiten aktuell den Prozess eines Neubaus in Bedburg. Damit das Grundstück bebaut werden kann, musste es jedoch erst von Ackerland zu Bauland umgewandelt werden. Doch wie funktioniert das?
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Die Grundstücksakquise
Zuerst: Wie kommt man eigentlich an so ein Grundstück? In diesem Fall war es so, dass ich das Grundstück über eine Zeitungsanzeige gefunden habe. Ich habe dort angerufen, um die Verkäuferin von meinen Maklerdienstleistungen zu überzeugen. Das Angebot hat sie gerne angenommen, da sie mit dem Verkauf etwas überfordert war.
Ich habe das Potenzial des Grundstückes recht schnell erkannt und deshalb die Eigentümer der benachbarten Flurstücke mit ins Boot geholt, sodass das Grundstück ein geeigneter Bauplatz werden konnte.
Die Eigentümerin war schon einmal mit der Stadt in Kontakt bezüglich der Umwandlung des Grundstücks in Bauland. Die Stadt hat damals schon bestätigt, dass sie das unterstützen würde.
Bevor man das Grundstück tatsächlich umwandelt, braucht man zunächst eine Nutzungsänderung. Denn Bauland muss erstmal als Bauland ausgewiesen sein. Dazu muss dann eine Ergänzungssatzung aufgesetzt und politisch von der Stadt beschlossen werden. Das ist die Grundlage um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen.
Ich habe mich dann darum gekümmert, dass das Grundstück noch vor dem Verkauf zu Bauland umgewandelt wird. Denn das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks, welches bei Bauland natürlich deutlich größer ist als bei Ackerland, ist ausschlaggebend für dessen Verkaufspreis.
Um die Ergänzungssatzung aufzusetzen, um das Grundstück offiziell umzuwandeln, muss ein sogenannter Ökopunktevertrag vorliegen. In Deutschland kann man nicht einfach so, ohne Konsequenzen, Ackerland in Bauland umwandelt. Man muss Ausgleichsflächen schaffen. Das bedeutet, wir geben der Natur einen Ausgleich dafür, dass wir eine Fläche bebaut haben. Dazu musste zuerst ein Gutachten gemacht werden, welche Pflanzen sich auf dem Grundstück befanden und woraus der Boden besteht. Diese Ausgleichsflächen sind bei Stiftungen zu erwerben, die dann dafür sorgen, dass an anderer Stelle eine Fläche renaturiert wird.
Nachdem dieser Ökopunktevertrag aufgesetzt wurde, wurde das der Stadt Bedburg übermittelt. Diese hat das dann als Anstoß gesehen das Grundstück umzuwandeln und haben dann in engen Gesprächen mit mir das Projekt politisch beschlossen. Dieser Prozess hat mehrere Monate gedauert. Bis zu Beginn des Baus hat der gesamte Prozess etwa zweieinhalb Jahre gedauert.
Ich konnte dann innerhalb meines Bekanntenkreises eine Käufergemeinschaft ausfindig machen, die sich dem Projekt gerne widmen wollten.
Die Kosten der Waldrodung und Erdarbeiten hat dann die Käufergemeinschaft auf sich genommen. Dafür wurden diese Kosten dann vorher schon vom Kaufpreis abgezogen. Wir haben also den marktüblichen Bodenrichtwert, abzüglich der Kosten für Rodung und Erdarbeiten angesetzt.
Als dann die Käufergemeinschaft feststand, wurde gleichzeitig die Bauvoranfrage entworfen. Man hat also geschaut wie man die Grundstücke am besten parzellieren kann. Man hat sich dann dazu entschieden aus den vier, parallel zur Straße verlaufenden Grundstücken sechs, quer zur Straße verlaufende, Grundstücke zu machen. Glücklicherweise werden solche Bauvoranfragen in der Stadt Bedburg ziemlich schnell bearbeitet, sodass wir kein halbes oder dreiviertel Jahr warten mussten und den Prozess noch vor die Beurkundung des Kaufvertrages legen konnten. Die Anfrage wurde dann auch mit nur leichten Abänderungen genehmigt, sodass man sicher sein konnte, dass die Möglichkeit besteht, auf dem Grundstück sechs Doppelhaushälften zu errichten.
Dabei war darauf zu achten, dass sich auf der anderen Straßenseite eine Feuerwehrwache befindet. Hier gibt es Entfernungen wegen des Schallschutzes einzuhalten. Die Regelung besagte hier, dass das Haus mindestens 20 Meter von der Wache entfernt sein muss.
Der ganze Prozess hat bis hierhin etwa zwei bis zweieinhalb Jahre gedauert und die Eigentümer und Käufer viele Nerven gekostet. Dennoch war es das für alle Parteien zweifelhaft wert.
25 авг 2021
