Hyvä video Harrilta, kuten totuttua. Haluaisin tuoda kommenteissa ilmi että 100% vivun ei välttämättä tarvitse perustua arvonnousuun tai olla kassavirraltaan negatiivisia tai edes neutraaleja. Tämä kuitenkin vaatii ERITTÄIN hyviä diilejä ostettaessa, muutoin ei onnistu. Käytännössä täyden vivun kanssa on paitsi pakollista ottaa korkokatto turvaksi, niin käyttää myös alkuun lyhennysvapaata jolla kerätään puskuria. Nettokassavirta jää näistä pointeista huolimatta usein lyhennysvapaan jälkeisellä ajalla aika maltillisiksi, mutta mikäli suhteet pankkiin on kunnossa niin oma portfolio laajenee täysin eri tahdilla kuin omaa rahaa käyttäessä. Uskoisin että usealla tätä taktiikkaa käyttävillä on useimmiten tavoitteena "pitää vehje pinnalla" loivasti positiivisella tai neutraalilla kassavirralla ja lyhennysvapaalla kerätyillä puskureilla esimerkiksi ensimmäiset viisi vuotta, jonka jälkeen (korkosuojauksen päättyessä) uudelleenrahoitetaan koko portfolio kerralla pitkälle juoksuajalle. Siitä syntyy sitten viimein se iso nettokassavirta ja maltillisempi lainoitusaste. Etuna tässä kiistatta riskikkäämmässä taktiikassa on se, että yhtiön kautta 100% vivulla tehdessä tässä viidessä vuodessa on voitu hyvinkin kerryttää salkkuun kymmenkertainen määrä asuntoja.
Sami Vainionpää Kiitos Sami hienosta palautteesta. Selitit hyvin tiivistäen, miksi videon otsikossakin lukee ”en suosittele kaikille”. Kuvauksesi sisällöstä käy jo ilmi monta kohtaa, jotka olet miettinyt mutta, joita moni perässähiihtäjä ei tajua miettiä. Sitten, kun sinä huomaat, että homma ei enää toimi, sulla on varmaan suunnitelmat valmiina, mutta perässähiihtäjät ovat vielä sitoutuneesti mukana, kun edellähiihtäjistä ei ole vielä kuulunut signaaleja, että heti ulos 6 kuukautta sitten. Myöskään mitään yleispätevää sääntöä, milloin voi olla varma, että ”pankkisuhde on kunnossa”, ei ole olemassa vaan tilanne voi elää Kööpenhaminan pääkonttorista tulevan direktivin tai paikallispankin konttorinjohtajan vaihtumisesta tulevan muutoksen takia. Kaikki olen kokenut matkan varrella ja useamman kerran samankin pankin kanssa. Lisäksi taloyhtiölainat ovat kaikki poikkeuksetta yritysluottoja, joissa ei ole mitään yksityishenkilöiden omien lainojen vastaavaa suojaa vaan pankki voi yksipuolisesti ilmoittaa marginaalin noususta. Strategian yksi onnistumisedellytyksistä on, että liian monella ei ole samaa strategiaa eikä varsinkaan väärään aikaan. Tähän liittyy se riski, että kukaan ei oikein tiedä, kuinka monella tämä strategia on. Kokeneilla ja paljonkin nähneillä on tähän täysin vastakkaisia näkemyksiä.
Mietin tätä samaa asiaa tuossa. Ja varsinkin kun tämän korreloi Harrin ansiokkaasti monessa yhteydessä esilletuomaan alle markkinahintaan oston. 100% vipu 70% markkinahinnalla ostossa alkaa olla jo saumaa ja lainalyhennyksetkin jää aika merkittävästi matalammaksi. Kohteen arvon uudelleenarvioinnin kautta tuommoisessa skenaariossa olisi jopa mahdollisuuksia päästä tilanteeseen jossa 100% vipu onkin enää 70% ja vakuuttakin on alkanut vapautua heti kun kohde on lähtenyt vuokralle. Muilta osinhan tuossa 100% vivussa tulee hieman ongelmalliseksi tuo vakuuden vapautuminen jos uudelleenrahoitusta ja salkun laajentamista ajatellaan. Asiat hidastuu merkittävästi vrt tähän hyväksi koettuun velkavipu
Miten voin ostaa asuntoja ja flippaa ilman että oikeasti ostan asunnon rahalla ja en tee mitään remontti ja saan silti siitä voittoa Toivottavasti vastaat minulle olen 16 vuotias Vantaalta joka haluaa tulla tähän mukaan
Sun täytyy miettiä, mitä lisäarvoa voit tuoda kokonaisuuteen, jotta joku toinen olisi valmis tuomaan rahat ja hoitamaan remontit ja myymisen. Käytännössä se tarkoittaisi, että ryhdyt opiskelemaan ja tutustumaan paikallisiin asuntomarkkinoihin niin syvällisesti, että löydät sieltä sellaisia diilejä, että joku pääomaa ja remontointiosaamista omaava kiinnostuu siitä kohteesta, ostaa sen ja maksaa sulle palkkion tai antaa sulle osuuden vastineeksi siitä, että löysit ostokohteen. Ennen kuin tiedät, mikä on hyvä diili, sun täytyy opiskella asuntosijoittamista, käydä paljon asuntonäytöillä ja tutustua ja kerätä tietoa taloyhtiöistä. Kaikki on mahdollista mutta vaatii kovaa työtä.
@@OstanAsuntoja miten voin ryhtyä opiskelemaan suomen asuntomarkkinoita koska olen viimeiset 3 viikkoa opetellut yhdysvallan asuntosijoittamista eli siellä se on wholesailing. Periaatteessa haluan tehdä wholesailing suomessa mutta en löydä materiaaleja jotka voivat auttaa minua
No juuri noin eli ”wholesaling” on tekniikan nimi USA:ssa. Tiedossani ei ole materiaaleja Suomessa aiheesta enkä osaa sellaisiin sinulle linkata. Itse olen ollut mukana jo vuosia enkä muista, että yksikään ”wholesaler” olisi kuvaamallasi tavalla lähestynyt minua. Toki Ostan Asuntoja RU-vid-kanavaakin sponsoroineet www.asuntosalkunrakentaja.fi ja www.sijoitusasunnot.com tekevät tuota mutta pitkään kokemukseen ja oppimiseen perustuen. En tiedä, onko 16 vuoden iän takia jotain viranomaisrajoitteita mutta muuten joudut painamaan alussa kovasti töitä uskottavuuden kanssa, koska monella on vaikea uskoa, että noin nuori voisi tuoda hyvän kohteen. Kohde sitten kuitenkin puhuu sun puolesta eli siellä kurssillakin on varmasti opetettu, että kohteen pitää olla uniikki eikä sellainen, jonka kuka tahansa voi löytää itse nettiportaaleista.
