Jeg kan konstatere at flere advokater ikke praktiserer dette, spesielt to som jeg kjenner til blant de anerkjente i Rogaland..
Er en muntlig avtale like gyldig som en skriftlig?
Både Kjell Inge Røkke og Jens Stolberg har fortalt om store avtaler de har inngått på en serviett.
Viktig å vite om avtaleinngåelse.
Eksempel fra en dom: Petter skulle for fire år siden selge leiligheten sin og fikk et muntlig bud på fem millioner fra Hans som han aksepterte.
Etter å ha kommunisert med Hans i over én måned rundt de praktiske tingene med eiendommen, så hevdet Hans at han ikke var bundet av avtalen med følgende begrunnelse «for at en avtale om et så stort beløp skal være gyldig, så må den være skriftlig».
I avhendingsloven § 1-3 fremgår det at en avtale om fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig. I høyesterettsdommen inntatt i Rt. 1996 s. 415 fremkommer det at det må kunne legges til grunn at det er oppnådd enighet om alle vesentlige elementer knyttet til avtalen for at en muntlig avtale skal være bindende. De sentrale elementene vil som oftest være pris, betalingstidspunkt, objekt og levering/overtakelse.
Generelt er det i avtaleretten slik at det ikke er noen såkalte formkrav til en avtale med mindre det fremgår av en spesifikk lovbestemmelse. Det betyr i praksis at man står fritt til å inngå avtaler enten muntlig eller skriftlig.
Veldig enkelt så følger det av avtalelovens system at en bindende avtale kommer i stand ved et tilbud og en sammenfallende aksept. Dersom det fremsettes et tilbud og det fremkommer en aksept som er forskjellig fra tilbudet, så er da utgangspunktet at dette anses som et nytt tilbud. Dette vil da kreve aksept for at det er skal anses som bindende inngått.
Alternativ 1:
Tilbud 1: Hans tilbyr Petter å kjøpe leiligheten for fem millioner
Aksept 1: Petter aksepterer tilbudet. Avtale er inngått.
Alternativ 2:
Tilbud 1: Hans tilbyr Petter å kjøpe leiligheten for 4,5 millioner
Tilbud 2: Petter tilbyr Hans å kjøpe leiligheten for fem millioner.
Tilbud 2: Fra Petter anses da som et avslag på tilbud 1 og et nytt tilbud som krever aksept av Hans.
Aksept: Hans aksepterer tilbud 2. Avtale er inngått.
Bevis-spørsmålet
Særlig for avtaler som omhandler større verdier vil man typisk ønske å skrive disse ned. Ved en eventuell tvist om hva som ble avtalt, så vil det være fordelaktig å ha dette skriftlig i forhold til å bevise hva som ble avtalt. Det er nemlig den som hevder at en avtale er inngått som har bevisbyrden, altså må sannsynliggjøre at en slik avtale er inngått.
Skriftlighet er noe som anbefales i forhold til å bevise hva som er avtalt, men ikke i utgangspunktet en nødvendighet for at en avtale skal være gyldig.
For avtaler om kjøp av fast eiendom så gjelder det trolig sterkere beviskrav i forhold til å godta at en påstand om bindende avtale ved kjøp av fast eiendom noe som følger av høyesterettsdommen Rt. 1985 s. 1265.
Eksemplet innledningsvis er hentet fra en tingrettsdom hvor selger fikk medhold i at bindende avtale var inngått muntlig.
Avtaleutformingen
Når det gjelder hvordan avtalen utformes, så vil det også kunne ha betydning senere for tolkningen av denne. Generelt er det fornuftig å påse at de vesentlige forhold i avtalen blir utformet så presist som mulig. Ved en eventuell tvist om hva som er avtalt, så vil det typisk være mye lettere å komme i mål med en utfyllende og presis avtale.
For avtaler med utfyllende rettigheter og forpliktelser for begge parter er det ikke anbefalt å inngå avtaler på servietter selv om både Røkke og John Fredriksen gjør dette.
27 авг 2024
