1. Án lệ số 25 thay thế hướng giải quyết đã có trong Nghị quyết số 01/2003 của Hội đồng thẩm phán theo đó “trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc” để cho phép điều chỉnh đặt cọc khi áp dụng BLDS 2005 hay BLDS 2015. Việc thay thế này là cần thiết vì Nghị quyết số 01/2003 được ban hành để áp dụng BLDS 1995 trong khi BLDS 1995 đã hết hiệu lực từ lâu. Án lệ số 25 còn có điểm thuyết phục vì đã thừa nhận hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi được xác lập để đảm bảo cho hợp đồng chưa đủ điều kiện có hiệu lực và ở đây là cho hợp đồng mua bán nhà khi bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
2. Nếu hoàn cảnh tương tự như tình huống của án lệ số 25 (tài sản là tiền) nhưng tài sản đặt cọc không là tiền mà là tài sản khác như đá quý thì Án lệ số 25 nên được áp dụng tương tự.
Có thể xảy ra trường hợp hợp đồng không được giao kết do yếu tố khách quan nhưng hợp đồng đó không phải là mua bán nhà và lúc này vấn đề pháp lý là tương tự nhau nên Án lệ số 25 được áp dụng. Tương tự, nếu đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng và việc hợp đồng không thực hiện được do yếu tố khách quan thì chúng ta cũng áp dụng Án lệ số 25.
Thực tế, nguyên nhân khách quan có thể không là việc của “cơ quan thi hành án” như trong Án lệ số 25 mà có thể là do đối tượng khác như do Ủy ban nhân dân thì cũng không phạt cọc thông qua việc áp dụng Án lệ số 25.
3. Án lệ số 25 còn bỏ ngỏ một số vấn đề pháp lý trong đó có việc đưa ra khái niệm “không phải chịu phạt tiền cọc”, “không phải chịu phạt cọc” nhưng không cho biết rõ nội hàm của khái niệm này. Ở đây, bên nhận cọc “không phải chịu phạt tiền cọc” cần được hiểu là họ không phải trả “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” nhưng họ vẫn phải hoàn trả tài sản đặt cọc.
#ĐỗVănĐại# #ánlệ#
#đặtcọc# #yếutốkháchquan#
#khôngphạtcọc#
#muabánnhà#
#thờihiệu#
#lãi#
16 май 2020
