Привет! Меня зовут Юрий Черников, я занимаюсь недвижимостью и инвестициями на Бали.
В своих видео я рассказываю о том, как устроена недвижимость на Бали, какие виды инвестиций существуют, как правильно выбрать виллы, какие существуют мифы об этом рынке и тд.
Помимо этого, я развиваю сообщество Инвест Лига по инвестиционному рынку и организовываю оффлайн мероприятия здесь на Бали.
Очень странная схема с разницой в цене в зависимости от типа перевода, при SWIFT хотябы есть гарантия что эти деньги ушли фирме зарегестрированной в индонезии и есть тому подтверждение, при крипте я так понимаю они могут уйти куда угодно и при проблемах легальных будет трудно доказать что ты вообще заплатил и как-то взыскивать средства с застройщика будет невозможно
@@Ury_baliполучается что застройщик подписывает документ который косвенно подтверждает уклонение от уплаты налогов? Прошу не расценивать это как наезд, просто для человека который живет в Европе звучит дико
Hak Pakai это не фрихолд. Для PT PMA деятельность по управлению виллами закрыта. Закон очень мягкий - это смешной, конечно, подход. Если о зоне C-2 "для коммерческого использования" - это вся информация, то плохи дела проекта, судя по ген. плану. Гарантированное продление противоречит законам и отменяется в судах, поэтому никто его не прописывает.
Застройщик так и не уточнил каким образом эти крыши противостоят возгоранию, к какому классу горючести относятся, крыши соприкасаются друг с другом- высокая вероятность выгорания всего комплекса при пожаре одного объекта или попадании молнии. Есть ли сертификаты горючести на Алан алан или это гаражное производство. При замене кровельного материала кто несёт ответственно в случае затопления и порчи внутренней отделки при дожде. Из 20 минутного выступления 80% не про строительство и не про качество.
Уточнение было, просто не вошло в запись. Решается проблема возгорания тем, что есть план эвакуации при возгорании для людей и страховкой. Все остальные меры не имеют смысла. Ответственность за замену несет управляющая компания.
@@Ury_bali т.е. вы считаете что страховая компания покроет ущерб от пожара кровельного материала чей класс горючести не соответствует нормам? Сертификаты, протоколы испытания на кровельное покрытие есть? Или вы продаете что-то сделанное непонятно из чего, с надеждой на чудо и страховку
Здравствуйте Юрий, очень понравился ваш ролик, а именно вариант подачи ценной информации, хочу предложить вам сотрудничество, я видеомонтажер много примеров работ такого формата, если есть желание свяжитесь со мной, прошу прощения за беспокойства
Это перезалив, было же 05.06 опубликовано, возможно первый ролик удалили из-за неудобных комментариев, может по другой причине, но я продублирую: Каждый продавец расхваливает свой товар. А что я вижу Lyvin Bingin - 10 вилл, первый отзыв на Букинге январь 2024 года, на 10 вилл за 5 месяцев ВСЕГО 5 отзывов. (1 ночь, 4 ночи, 5 ночей итд НИ ОДНОГО отзыва от гостя прожившего более 7 ночей, 2 гостя из России, 2 из Австралии, 1 Гонг Конг), ок, допустим 1 вилла * 4 гостя в месяц по 6 ночей * 5 месяцев = 20 гостей, 20 гостей*10 вилл =200 гостей. Ок, допустим что Букинг не качает, ХОТЯ как раз именно Букинг.ком качает, на букинг приходится 50% от продаж = 100 гостей и 5 отзывов? Какой можно сделать вывод -или объект не вызывает никаких эмоций ни положительных ни отрицательных, ЛИБО что более вероятно загрузка ОЧЕНЬ сильно завышена. Солд аута нет, на сегодня 07.06 бронировать можно, на завтра можно, с 10 по 15 июня -несколько вилл доступны для бронирования через букинг... А сейчас лето высокий сезон у австралийцев. На Tripadvisor за 5 месяцев - отзывов не нашел. На expedia, hotelscenner - не нашел, в других OTA (Ostrovok, Onetwotrip, Agoda итд) - отзывов не нашел. Каким образом обьект с посуточной арендой продвигают без лидеров онлайн рынка посуточной аренды - загадка и заявляют загрузку 70-80%. :-) Для покупателей: не надо верить в рассказы продавцов, старайтесь найти объективную информацию. Предвкушая ответ что у нас управляйка Форсайт и мы гарантируем 12-17% годовых, при цене КВ.м от 3000 долларов гарантировать рентабельность на год - два нет никаких проблем, все ошибки гарантии доходности покрываются прибылью от цены кв. метра.
Вот именно старайтесь найти объективную информацию и проще всего ее получить запросив данные у Управляющей компании, а не заниматься «диванной экспертизой»
@@Ury_bali Уважаемый Юрий, какая из представленных мною информаций является не объективной? и приведите аргумент почему. УК может нарисовать вам любые цифры хоть 104%. Вы понимаете схему ИПОТЕКА по 0% - когда вся прибыль банка заложена в цену. На рынке Бали очень много объектов с заявленной гарантией доходности на 1, максимум 2 года. Но если проверять, схема аналогична Ипотеке под 0%, ошибки рентабельности заложены в цену кв.м. Если вы занимаетесь инвестициями вы должны владеть компетенциями квалифицированного анализа данных. Если застройщик ГОВОРИТ что арматура 16 диаметра 420 и бетон B30 это не означает что так и есть - проводите хаммер тест и меряете штанген циркулем арматуру верно? Так же и в рентабельности, если загрузка 80%, мы можем проанализировать количество гостей побывавших на объекте. Если бы ребята занимались помесячной арендой или годовой - Букинг.ком и другие ОТА - не играли бы столь важную роль в оценке, там другой метод. Но в посуточной аренде ТОПОВЫЕ ОТА - это 90% рынка. (Говорю это как человек причастный к отельному бизнесу)
@@maxpower5697практически все что вы пишите это «мнение», факты это Документы, а не «что пишут в интернетах» Все что вы описываете проверяется элементарно независимой оценкой за 300-400$, если вы не доверяете УК. С таким подходом можно докопаться до любого столба.
@@Ury_bali Причем тут докопаться до любого столба. Я изначально НЕ верю продавцу, так как вряд ли он скажет правду в формате мы строили люкс виллы для себя и своего отеля, но рентабельность низкая, поэтому мы решили построить апартаменты для продажи. Что значит то что я пишу это просто мнение- Букинг.ком - не лидер рынка посуточной аренды? Аирбнб- Не лидеры рынка? Agoda, Expedia - не лидеры рынка. Или по вашему мнению те АРАБЫ о которых говорит основатель:-) нашли в интернете сайт ук и забронировались через сайт УК :-), 5 отзывов на 10 вилл за 5 месяцев с среднем сроком пребывания 5,2 ночи - это тоже мое личное мнение, а не факт на букинге, так проверьте сами? Если вы хотите быть топовым Брокером должны анализ, а не слепо верить продавцам. Некоторые УК исключительно для этого и создаются для продажи данных рентабельность (Как ипотека под 0 % - все понимают что % банка заложен в цену) так же с отчетом и УК. Но ваше мнение понятно.
@@maxpower5697Уважаемый - это Бали. Тут если кто-то кому о лапши навешал, об этом через 5 минут узнает весь рынок. Только застройщики идиоты фальсифицируют данные и в тот же момент они закрываются. Если застройщик на рынке больше 4х лет - он делает что-то правильно видимо 😉
Если есть 1 млн, какой смысл покупать у застройщика. Земля + хороший контрактор с хорошим качеством - 1400-1600$, КВ.м цена у застройщиков от 2000-2500$ КВ.м. за подобное, выбирая путь земля + контрактор инвестор уже имеет выгоду от 25%, по сравнению с покупкой у застройщика. Но конечно же в этом варианте среднестатистический брокер не заработает свой процент, поэтому брокер чаще рекомендует покупать у застройщика. Брокер должен делать для инвестора лучшее. И с 300к можно заходить в земля+ контрактор
Вы это делали? Ко мне по 5 инвесторов обращается в неделю, кто вошел в такую схему и выйти из нее не может - деньги в стройке заморожены, продажи еле идут, времени и нервов потрачено больше чем денег. Эта схема возможна, но реализовать ее успешно могут единицы. Как идея отлично звучит, вы эту схему реализовали?
И кстати заработок у брокера с такой схемы сильно больше чем с продажи стандартных строек. Мы такие проекты делаем тоже, но рисков в них раз в 10 больше, хотя и доходность 50-60% может быть.
@@Ury_bali Т.е. они вошли на 30% ниже чем цена у застройщика, стройка завершена и не могут продать? Возможно и такое - пока на продаже сдать в аренду, но если бы они взяли у девелоперов и захотели бы перепродать, они должны были бы это делать ещё дороже как минимум на 40% ( 10% на налоги и нотариуса , 7% на риэлтора итого грубо 23-25% прибыль) какой шанс что они свое готовое за 200 000 не могут продать ( вошли за 150 000) что смогли бы перепродать объект от девелоперов за 280 000? P.s. заканчиваю две виллы 5 минут пешком от Умалас стрит. Цена с землёй - 1600 S за кв.м. честной площади ( не с террасами, бассейном и зоной паркинга)
Качественный разбор от бизнес лиги😂 выручка 4400 в месяц, чистыми 4100. Потому что 300 на управление. И так 200 кв.м зднания - только уборщица которая будет это драить уже минимум 2,2 - 2,5 млн рупий в месяц (без знания английского языка) 6 соток в зелени, расходы на садовника приходящего 2 раза в неделю. Огромный бассейн - нуждающийся в регулярной чистки и химии. Далее комиссия Ук или агенту - от 12% ведь в белую сам собственник не может заниматься поиском арендаторов. Взносы Банджарам Налог на сдачу - 10% ( можно и в черную работать , но мы говорим про бизнес а не про схематоз) Где учет амортизации виллы/техники / отделки итд, а это еще как миниум 5% от сдачи в месяц. Если вилла на лизхолде - где учет амортизации остаточной стоимости земли... Если считать все правильно чистыми будет менее 3000, а это рентабильность менее 10% в год, поэтому и продают ее, что возни много,а выхлоп минимум.
Когда люди НЕ знающие о строительстве ничего, с умным видом рассказывают о качестве строительства. Каким образом покупатель на этапе рендера определит качество бетона, каким образом наличие pbg на этапе рендера гарантирует качество строительства итд? Весь чек лист полная лажа. Проверить диаметр арматуры, качество заливки бетона, наличие/отсутствие холодных стыков, верный расчет несущей способности грунта и множество других параметров простому покупателю нереально , НО есть простые моменты по которым можно понять на какое качество рассчитывать. Шаг первый: после красочного рассказа от менеджера по продажам единственная задача которого вам ПРОДАТЬ, после тысячи слов от том какие они надёжные, опытные, профессиональные итд спросить: А сколько автоматов/диф автоматов/узо в электро щитке данной виллы? Большинство менеджеров не знают этого ответа, хотя 3 минуты назад обещали золотые горы и высокое качество. ( Как можно говорить о качестве строительства если сам не понимаешь в строительстве?) Часть сольётся и больше вам не позвонит, но по тем кто ответят можно сделать вывод ( правильный ответ для виллы с 2 спальнями, 2 сан узлами и кухней гостиной должно быть не менее 15 автоматов + как минимум парочка УЗО или Дифавтоматов) чаще всего ответ будет в пределах 8 что уже говорит о желании экономить на качестве) Вопрос 2. Какая труба используется на линии горячего водоснабжения ( использование трубы на базе клеевого соединения в сейсмически опасном районе в перспективе долговременного использования - риск протечек. Труба Ппр - значительно надёжнее. Вопрос 3. Материал для потолка ( 4 мм цементная плита значительно превосходит 8 мм гипсокартон и по водостойкости и по прочности имея одинаковую цену, в идеале конечно 6 мм цементная плита) Вопрос 4. Если водоснабжение на базе скважины - насос какого производителя используется в скважине и на базе какого типа трубы производился монтаж. ( На объектах среднего ценового сегмента вряд-ли вы услышите Грундфус, но как минимум, Японский Шимитсу, Панасоник или Итальянский Йорк с наличием сервисного центра на Бали должен быть, а если китайский ноу нейм - делайте выводы. Если использовалась труба на базе клеевого соединения - любые манипуляции как сервисное обслуживание или чистка насоса превращаются в дорогостоящий двухдневный квест. Если гибкая и надёжная ПНД труба , обслуживание займет 20 минут. Застройщик думал об удобстве обслуживания виллы или нет- так же говорит о истинных намерениях продавца. Вопрос 5 Толщина стены? (10 см блок особенно в таунхаусе или дуплексе не способен обеспечить качественную шумоизоляцию от внешних воздействий, 20 см + 2 слоя штукатурки получится - 25 см - хорошее значение, застройщик заботится не только о продаже но и о будущем комфорте покупателя. На самом деле вопросов намного больше. Все 5 пунктов легко проверить покупателю с минимальным набором компетенций в строительстве. По ответам на эти 5 вопросов можно понять стоит ли дальше тратить время на этого застройщика. !!! Проверка размеров помещения, хотя бы внешних, очень часто вилла заявляется как 70-80 кв.м, а сложив наружные размеры получаем +- 50 КВ.м. честный застройщик укажет фактическую площадь виллы, а не площадь здания с учётом бассейна, террасной доски, части паркинга итд. Ведь согласитесь покупая 2 бедрум виллу площадью 80 КВ.м, вы ни как не ожидаете получить хрущевку в 50 кв.м, а по факту будет именно она. Комфортная жизнь в раю за адекватную стоимость возможна, ищите правильного застройщика и наслаждайтесь Бали.
Друзья, я строитель, поверьте мне, не стоит у этих клоунов ничего покупать. Это просто парад дураков. Вопрос, Как вы там контролируете стройку, почему столько зданий пришлось снести? Вы в своем уме? Вы на наркотиках или бухаете? Как так вообще получилось? Вы что наняли бомжей строить, ушли бухать и пришли когда они уже все построили? Где прораб, где акты скрытых работ? Вы про акты скрытых работ вообще понятие имеете? Функции заказчика и ген подрядчика знакомы? Именно это важно рассказать. Место этого два клоуна сбиваясь показывают странные фотки стульев и одного кирпича! Вы серьезно?! Это вообще что? Вот эта дама она кто? Кто прораб и где он сейчас? Как вы вообще можете строить если базовых вещей не понимаете? Осознайте, наличие крана или бетономешалки не делает вас и вашу компанию строителями. Идите учитесь если интеллект позволяет или проваливайте туда откуда пришли. За чек лист отдельное спасибо, это было смешно.
Расскажите эту воду инвесторам, которые приходят ко мне и жалуются на эти вещи. При чем каждую неделю. Вы уже инвестировали свои деньги успешно в свою стройку Бали?
На Бали нет частной собственности, только аренда, через десяток лет вам придется заплатить еще одну цену недвижимости. То есть доходность недвижимости -10% (минус)😂
Здравствуйте! Минимальный юнит 101 000. Рассрочка на весь период строки 1,5 года без удорожания. Если интересны детали - пишите мне в телеграмм @ury_bali
Не смог досмотреть, ну вы хотите заработать, ну сделайте нормальный проф звук, тяп-ляп на коленке ... Удалите и сделайте или нормальный дубляж или переснимите.
Здравствуйте Сколько нужно вложить чтоб чистыми получать каждый месяц 2 тысячи у.е или 24 тысячи в год ,за вычетом всех :налогов ,расходов и т.д спасибо
Ответ в районе 200-250к в зависимости от объекта, те х10 к желаемому ежемесячному доходу. Можно найти и меньше, но это скорее исключения. Если нужна помощь в подборе пишите мне в телеге @ury_bali
Цены за м2 растут и будут расти по причине того, что земля с каждым годом дороже. Они могут чуть приостановиться из-за того что сейчас много что будет достроено в конце 2024 года. Но рост еще будет происходить ближайшие 2 года, хотя не такой стремительный как за прошедшие 2 года. В целом заходит на Бали в идеале нужно сейчас, через пару лет будет уже не так доходно.
Все пихают ROI на Бали - потому что цифра хорошая. А то что с каждым годом жилье будет скорее падать чем расти умалчивают. Грубо говоря через 25 лет нужно отдать свою недвижку владельцу земли и где то в середине этого периода цена недвижимости будет x/2. И при «высоком» ROI 9% - нужно 12 лет отбивать капитал и при продажи ты получишь половину + инфляция. Что дает мега доход 1.5/12 = 12.5% ROE. То что ROI в других странах ниже не означает что вы заработаете больше :) Во
учитывая особенность рынка - покупку в долгосрочную аренду, тут стоит либо после возврата вложенных средств в течении 7-8 лет продать объект, даже если продадите по такой же цене, как покупали (рыночная цена квадратного м будет расти, но срок аренды уменьшаться, поэтому цена через 7-8 лет скорее всего останется +-на уровне покупки)- то заработаете 100% на вложенные! Либо оставить объект под аренду далее и даже за 25 лет Вы окупите свой объект минимум 3 раза, а может и больше. Что в Дубае Вы могли бы сделать в лучшем случае за 42 года при оптимистичном сценарии в 7%. А если Вы еще Ваш объект продлите на 25 лет, (что я рекомендую делать, если хочется играть в долгосрочную стратегию) то тогда уж сами понимаете ) конкурентов и близко пока что нет )
👍привет , возьмите меня на этот проект , я с 20 летним опытом строительства и тех надзором от строительства управления процессами под ключь , решаю все проблемы и вопросы !!!
Комплекс TARYAN TOWERS ( Киев) признан лучшим в мире, по версии International Property Awards 2020-2021 в категории «Best residential high-rise development», а не в Киеве или Москве.
