Проблема в том что вы не понимаете, что доллар и все остальные фиатные деньги сильно обесцениваются. На самом деле, если учесть эту инфляцию, цены растут умеренно. Нынешние 2000 долл. равняются 1500 долл. в 16- 17 году.. Обратите внимание, что большинство инвесторов этого не понимают, так как такая стремительная инфляция доллара впервые в истории и аналогов такой ситуации не было, и многие купив к примеру за 40к. на фундаменте. Через 3 года видя цену 70 к, думают, что заработали 30к, и продают на радостях. Но купить они за эти деньги могут опять такую же на фундаменте . Чистая прибыль это разница между ценой покупки и ценой продаже минус инфляция. В данном мной примере настоящая прибыль составляет около 15к. С 16 года доллар потерял около 30 % своей стоимости.
Официальные цифры инфляции в США не подтверждают столь значительное обесценивание доллара. А значит большая инфляция - это удел развивающихся стран. А значит, если прикрутит долларовый кран и настанет 2008 год - то доллар отыграет позиции очень быстро в конкретно нашей стране. Но в целом, видео ведь не об этом. Я лишь сказал, что будущего я не знаю и стоило бы приготовился к любому сценарию а не лишь к какому нибудь одному :/
Официальные данные об инфляции доллара ложь. В США только за год продукты, недвижимость и многое другое подорожало на 20-25%. Будьте аккуратны с зелёным. Наличка конечно должна быть, но лично у меня 5 % от общего капитала.
Спасибо за контент Дмитрий. Поделюсь своими идеями и наработками: рынок земли, крипта (bitcoin), фондовый рынок, Ионити ROI 10% in $ электро зарядки перспективно, на будущее, недвижимость за рубежем (Турция) Так же жду спуска мирового пузыря, а мы в Украине пойдем за ним к сожалению.
Вы молодец,все правильно говорите!!Дима с которым у вас недавно вышло видео-технично обошол всю ситуацию(обещая дальнейший рост недвижииости,что возможно но довольно маловероятно,темболее значительный рост).
Дима тоже не видит большого роста на длительном промежутке, потому и советует заходить в первичку на 6-12 месяцев максимум. Но в ближайшее время да, он не видит причин падения рынка. И я думаю, если не по летит глобальный черный лебедь, то ещё какое то время у нас будет текущая ситуация, хотя по моему рост уже сдулся даже на сегодня
Как Вы смотрите на приобретение коммерческой недвижимости на вторичном рынке в Киеве: к примеру в спальном районе с последующим ремонтом и сдачей в аренду?
Я с первого своего дня знакомства с недвижимостью (в 2016 году) тяготею именно к коммерции. Но коммерцию нужно более тщательно выбирать, нужен опыт и понимание. И в последнее время все сложнее увидеть интересное предложение - ценники ломят не очень интересные по рентабельности
Согласна с вами. Как минимум нужно ждать отопительный сезон и цену на газ. Многие аналитики говорят, что нас ждут очень неприятные сюрпризы со всеми вытекающими. При высокой цене газа может рухнуть экономика и сответвсенно девальвация гривны. Как это скажется на рынке недвижимости можно только догадываться.
@@KtoStroit_com изучал чуть этот вопрос , для фермеров идеально от 10га , для сдачи в аренду. А вот купить от 10га в одном месте проблема. Пока только 10% собственников земли готовы продавать и то в основном 2га. Плюс есть пару нюансов, если у собственника земли договор с агрофимой, то фермер не может продать землю без их согласия.
Классическая схема для фондового рынка: часть в S&P часть в гособлигациях США(считай в кэше). Чем больше говорят о пузыре и кризисе, тем больше доля гособлигаций. В случаи обвала рынка продаём гособлигации и покупаем Акции.
Да, есть в этой схеме классика, гость одно психологическое НО... Доходность по этим инструментам по сравнению с доходностью котлованов в предыдущие 4-5 лет уж сильно отличаются :(
@@KtoStroit_com Могу поспорить, SP500 вырос за последний год на 30%, а за 5 лет на 107%. При этом риски околонулевые, по сравнению с котлованами. Даже если рынок обрушится, то он отрастет обратно за пару лет. А вот котлованы некоторых киевских новостроек не факт, что достроятся даже через 50 лет
@@ubobcat Околонулевые риски мы уже видели на примере японского фондового рынка, когда и за 20 лет он не отрос. А комиссии брокер будет продолжать брать.
Биткоин тоже вырос, но держать все в нем это такое же безумие) Все правильно, диверсификации это обязательно для инвестора, а так же инвестор всегда должен иметь "быстрый актив", который можно быстро слить и инвестировать в более перспективные направления. В кризисный период можно заработать в разы больше чем на растущем рынке
Хотелось бы услышать мнение об ОВГЗ и какие бы инструменты использовал для акций, какие акции смотрел бы, какой нежилой фонд рассматриваешь для инвестиций, это для следующих видео, было бы интересно в разрезе "что делать, если рынок недвижимости на хаях"
Спасибо, отличная идейка, но боюсь туту нужно будет обращаться за советами к более опытным в этих вопросах товарищам. Не люблю умничать там, где я не чувствую уверенности в своих знаниях и опыте
Сельхоз земля это тема.... Только по-моему пока процедуры оформления покупки и продажи сложные и затратные... А вот я тоже уже давно задумываюсь над альтернативой инвесиициям в киевскую недвижку и не могу как и вы пока ничего хорошего придумать. Те же мысли о золоте и серебре, акциях, но что-то пока остаюсь в недвижке. Даже если в кризис недвига просядет, то полюбому потом отиграет. А наличку надо иметь конечно тоже. В этом вы правы. Приятно с вами быть на одной теме - теме инвестиций и малого бизнеса. Вместе может что-нибудь придумаем. Спасибо вам. Буду ждать новые выпуски по вторникам 18.15 вроде.
Скажите, а вы не рассматривали, как альтернативу, венчурные инвестиции, я имею в виду не создание своего VC, а участие в одном из европейских фондов, которые инвестируют в украинские стартапы?
Золотые слова: "То, что будет завтра, не знает никто в этом мире. Ну совсем никто". Так наблюдаешь за предсказаниями, и приходишь к выводу, что с тем же успехом можно подбросить монетку. По поводу цен на недвижимость. Аргумент 1: "Это все выдумки риелтров, никто недвигу не покупает. Вот сколько у меня знакомых, и никто не покупает". Д. Гура приводил такой аргумент (и с ним трудно не согласиться): "Никто из ваших знакомых не покупает, да. Ее покупают 5% населения". То, какой я из этого делаю вывод, я уже как-то в комментариях писала. При данном уровне цен этот спрос подкреплен только желанием этих 5% ну хоть куда-то деть лишние деньги. За этим спросом ПО ЭТИМ ценам ничто другое не стоит. Казалось бы, а какая разница, что стоит за спросом, - был бы спрос. Боюсь, что есть разница. Существующий в настоящее время спрос на недвижимость это не спрос людей, которым нужно где-то жить в сочетании с имеющимися на это средствами. Это спрос людей, у которых средства есть, но реальной потребности (потребность в крыше над головой, которую ничем другим кроме дома не удовлетворишь) за ним не стоит. Есть потребность куда-то вложиться, но для этой потребности свет клином на недвижимости не сошелся. Это вам не дом как жилище. Это дом как вариант вложений. Так вот. Эти 5% людей создают спрос на недвижимости ПО НЫНЕШНИМ ЦЕНАМ, они же его поддерживают, они же его и повышают. Придет время - они же его и обвалят. Хотя бы когда найдут что-нибудь более интересное. Или когда решат, что все яйца в одну корзину класть не стоит. А может не стоит класть и половину... Да, под "обвалят" я имею в виду не "квартира за мешок картошки", боже упаси. До какого уровня обвалят? Где там моя монетка? :-))))))) Во! Ровно на 27,5%
@@KtoStroit_com Спасибо! Нету у меня фейсбука :-)))))) Я в основном каналы на трубе смотрю. :-) У вас хороший канал. Буду ждать с нетерпением новых роликов!
Вы не учли что далеко не 5% могут продать старый хрущ и купить новострой добавив кредитных 10-20 тысяч. В рынок недвиги дорогой вход, но дальше имея базовую недвижимость не важно как дорого стоит все остальное. Оно все дорожает паралельно.
@@KtoStroit_com в привате и ощаде действительно плохие цены, смотрите профильные банки такие что с металлами умеют/хотят работать. Бумаги не желательно, их очень акуратно подбирать. Бумаги не полностью подкрепленные физическим металлом ни в коем случае нельзя покупать, т.к. их сейчас уничтожают ввиду перехода на базель 3.
Повністю згідний з Вашими думками! Шалені темпи росту цін котлованів невиправдані нічим. На жаль в Україні відсутні інші можливості для інвестування. З с/г землею треба ще розбиратись
Ваши размышления как того, кто явл.инвестором, говорят о том, что слишком далеко это не зайдет, ведь вы не один, кто думает этом направлении! Опять же это предположения, вы правильно заметили, что точно никто не знает, одному Богу известо. Раздражают заявления на просторах интернета: "Будет рост" Думаю это тоже сигнал к обратному!
Часть денег вложена во фьючерсы на золото, удивила его волатильность, раньше думала, что золото более стабильно. Весной присматривалась к коммерческой недвижимости - цены были отличные, не решилась т.к не разбираюсь в коммерции. Вкладываться сейчас в жилую недвижимость - точно нет. Наличные доллар+евро, евро больше.
.....Вы боитесь делать прогноз, чтобы потом необлажаться? Понимаю.... Но будьте уверены, что цены будут только расти!!! Иностранные инвесторы очень подогревают рост цен в Киеве. Вспомните меня и мой прогноз. С уважением, Татьяна
Кстати да, ведь в итоге за это должен заплатить конечный покупатель. А для этого у его должна быть финансовая возможность оплатить как метры, так и интерес зарубежных инвесторов. Будет ли эта финансовая возможность - вопрос
@@ivanuccio89 нет, не собираются. Сдают жилье в аренду, т.к. на Украине идёт миграция населения в Киев из мелких городов и сел. Количество желающих приобрести недвижимость среди иностранных граждан только растёт.
Я не очень опытный в этих вопросах и могу ошибаться в деталях. Но из моего представления при поверхностном изучении: 1. IB - надёжнее, т.к. компания с мировым именем. ФФ - казахи и завтрашний день неизвестен 2. IB - более выгоден по тарифам при пассивном неспешном инвестировании с небольшими суммами. ФФ - для более частого инвестирования, вплоть до трейдинга
Спасибо за видео! Недавно пришёл к таким же выводам! Буду ждать видео с обзором реальных вариантов инвестиций в Украине с адекватной доходностью и ликвидностью. Интересно Ваше мнение по гособлигациям.
Ещё не начал смотреть, но думаю, что непредсказуемо все, как и курс биткоина ;) То что купить недвижимость в Украине может лишь 8% и это уже настораживает… Те, кто легализовал деньги через недвигу уже тоже занимаются диверсификацией.... но не забываем, что есть иностранцы и внешний капитал, например из Азии… В сравнении все познаётся…
Ситуации разные были. Делал сам ОСГ с последующим выкупом. Покупал паи с арендой. В основном все до моратория. Оформлял по разному, в зависимости от ситуации.
Хочется верить, что можно ещё поиграться на переуступках на росте, но если в ближайшее время продажу имущественных прав прировняют к Обьектам недвижки, с соответствующими налогами, тогда наверно придётся выскакивать с этой темы
Вот на сколько я НЕ верю в закон 5600, на столько же я верю в то, что обязательно сделают реестр имущественных прав. Есть повод, есть пример московии, есть вполне справедливый мотив - обложить эту схему налогами. Так что пора открывать американские книги по заработку на недвижимости и нас есть считать копейки :))
Могут ввести понятные и правильные правила застройки Киева, а мне почему то кажеться что это должно произойти в ближайшее время. Я думаю понятно что будет с ценами.
Но осенью есть фактор закупки газа, который бьёт вообще все рекорды по цене. Как на это о реагирует гривна - непонятно. Хотя, кто я такой, что бы прогнозировать макроэкономику ;)
Все это теория. Вы определитесь вы инвестор, который хочет сохранить заработанное или спекулянт, который хочет получить 50-100%% годовых? Диверсификация касается только инвесторов и потенциальная прибыль там 3-8%. Хотите больше, это уже бизнес или спекуляции.
@@KtoStroit_com Такое возможно на диком рынке, но Гетманцев с Зелеными эту лавочку скоро закроют и бОльшая часть вашей прибыли пойдет на уплату налогов. Кстати, налоги вы ни где не учитываете.
Не учитываю, потому что с ними полный зоопарк: большинство их просто не платит, кто то (как я) оформили себе КВЕД по недвижимости для ФОПа и наверное никто не платит НДФЛ... Вот и какую цифру тут учитывать ?
Накапливайте кэш в валюте , весной можно будет выходить на рынок акций Китая напрямую через Гонконг , минуя Штаты . 2/ очень высок риск девальвации в течении года . Необходима подушка безопасности в размере расходов 6 месяцев в валюте . За эти деньги сможете норм прожить + сделать ремонты в построенных объектах и сдать в аренду в привязке к доллару
@@KtoStroit_com давайте ) я вангую финансовый кризис в Украине осенью 2022 года . По ходу пьесы : 1/ инфляция в конце 2021 года -12%, повышение учетной ставки НБУ , удорожание кредитов и рост ставок по депозитам в гривне , падение доллара , акции застройщиков перед Новым годом на неликвид квартиры , снижение темпов строительства КГС с задержкой вводы в эксплуатацию на 2-3 года , проблемы по вводу в эксплуатацию 5 известных ЖК на 3-5 лет 3/ весной - стабилизация цен на недвижность на первичке , снижение цен на вторичен и по переуступке , падение индексов фондовой биржи США , рост гривневых депозитов в Украине , повышение ставок по ОВГЗ в гривне до 12-13% 3/ лето 2022 - укрепление доллара 4/ осень 2022 - девальвация гривны к доллару в спрэде 32-34, повышение цен на импорт , снижение покупательской способности , падение цен на рынке недвижимости 5/ конец года 2022 - финансовый кризис в Украине , рост акции азиатских производственных компаний . Кто в долларов кэше - тот король 🤴 горы )) Но это неточно . Поживам увидим
@@KtoStroit_com, ну это да ) Но у Вас часто на фоне одна и та же стена в стиле Лофт. Вот я и подумал, какой же выбор жилья делают сами инвесторы недвижимости ) Простое любопытство
Если будет стабильность то никакого обвала цен не произойдёт,хотя и цены через пару лет могут достигнуть уровня 2007г но у нас стабильность не долго длится,постоянно что-то происходит и сразу же девальвируют гривну
это ощущение, что сегодня дороже чем вчера, а вчера - чем позавчера, а значит что-то идет не так - обманчиво и стоит баснословных денег начинающим инвесторам, которые из 500% роста забирают первые 50% по вышеописанным причинам и выходят.)
@@KtoStroit_com я в целом о рынках, не только о недвиге. Но вряд ли профи инвестором недвиги можно назвать того, что зашел строго в 2008)) но даже те, кто зашел четко тогда и сдавал в аренду, к текущему моменту вполне могут быть в плюсе, в зависимости от нюансов и объектов
@@KtoStroit_com Хороша-то она хороша, но на ее поддержание уходит уйма сил и средств. Если б она еще сама себя ремонтировала, краны сама себе чинила и убирала после арендаторов - цены бы ей не было! И в буквальном, и в переносном смысле слова. :-))))
Другие виды интересных активов: акции (правда, сейчас очень сложно выбрать не "перегретые" по цене), наличные, гривнёвые овгз или срочные депозиты до 12 мес. Золото (физическое) можно рассматривать как очень долгосрочный актив на ограниченную сумму. Второй вариант - "бумажное" как защитный актив при инвестициях в акции. В сельхоз. землю я бы сейчас не лез. Разве что оборудовать собственное поместье в 100-200 соток с органическим производством
@@KtoStroit_com не то чтобы прям строго "нет". Но у меня такое ощущение, что мелких владельцев будут выдавливать на не очень выгодных условиях. А в некоторых случаях и вовсе рейдерить. Ну это примерно как частнику приобрести участок в Киеве с целью построить там один многоэтажный дом и продать выгодно квартиры. Теоретически ничего не мешает. Но практически это сложно представить - заклюют ведь. Оговорка: это мое личное мнение, и я могу быть неправ
Я думаю это вполне логичная стратегия - выдавливать мелких. Но, мне кажется до этого рынок ещё должен дойти и это займет десяток лет. Сейчас выдавить такое количество мелких не хватит никаких ресурсов да и задачи пока у них не такие. Агрохолдингам выгодно сберечь свой текущий земельный банк и постепенно скупать его. И это вполне может совпасть с целями мелких инвесторов - купить сейчас и продать в среднесрочной перспективе им же. Мне кажется, свои 20% годовых на полном пассиве - может получить инвестор
В фондовый рынок сейчас бестолку во первых на хаях во вторых он в боковике причём в очень долгом боковике. Бетон гораздо стабильне если грамотно на котловане брать недвижку даже сейчас выгодно. Сам же только что говорил что растут как на дрожжах, это всё равно что сказать что должен крякнет в ноль-БРЕД.
@@KtoStroit_com так он не кончится )) пока бабос печатают ) за всю историю США напечатало 5 трл до 2015, с 2015 до 2021 - 21 трл ) 2 трл сожрал биток , все остальное рынок акции ). Чуток нам досталось в рынке недвиги, лучше чем сейчас Украина не жила не когда ) Но китайцы скоро все похоронять ) в новом кризисе )
Я думаю все равно нужно немного понять этот рынок, его контекст и потратить на это немного времени. Надеюсь найду на это время и вдохновение. Просто не люблю как слепой котенок что то делать. Люблю чувствовать контекст происходящего, в этом есть свой кайф :)
Спасибо. Да, это тоже очень логично, но до сих пор кажется, что это теория и не про меня. Ведь другая страна - это лишь сохранение и никакого заработка. А жаба душит, когда деньги не приносят привычной доходности
В других странах тоже полно инструментов с высоким риском и (потенциально) доходностью: корпоративные облигации, акции отдельных компаний, плечи, опционы и т.д, но это уже похоже на казино. Но украинский рынок недвижимости тоже похож на казино, только в нем низких ставок не бывает.
Свое казино немного ближе и понятнее. Но понятно, там где доходность там и риски. Но пока риски не удар ли по голове и не наказали за желание высокой доходности, пока психологически сложно отказаться от такой доходности :) Но это уже психология, конечно
Валютные тоже доступны, но по ним мизерные проценты. Лучше те же украинские евробонды через брокера купить -- там проценты выше. Ну и тогда купть можно будет не только украинские облигации, но и других стран.
У КМБ дела совсем плохи стали в последнее время. Все лето они почти ничего не строили, да и сейчас не очень спешат строить текущие проекты. Я бы пока туда не лез
Вы задержки по ним видели? Могу посоветовать сайт, где можно посмотреть задержки по застройщикам :) Два года задержки слегка ломают математику и лишь очень низкая цена входа и безумный общий рост рынка вытянул инвестиции в эти ЖК. Но те же Манхеттен и Миракс до сих пор не сдали и не план руби. А там задержки будут по 3-4-5 лет
@@KtoStroit_com КМБ во втором полугодии будет в 3 лидеров по количеству сданных домов. Готов забиться за вискарик. :) p.s. Медовый-1, Итальянский Квартал, Шевченковский - уже ввели в сентябре.
Ну на фоне того, что они не сдали ни одного дома в первом полугодии - возможно они и будут в лидерах. Но, если взять за год-два и соотнести количество сданных к количеству строящихся - это будет капут! Да уже и по задержке они ползут поближе к "лидерам". Я даже знаю где эти задержки можно посмотреть :)
То есть ваша стратегия приблизительно следующая: продаём то что растёт, покупаем то что падает? Верно? Мне кажется на долгосрок подобная стратегия принесёт убытки... Иногда нужно иметь терпение и просто позволить прибыли течь.
@@KtoStroit_com есть такое слово диверсификция. И это не опечатка. Это значит, что в случае чего и акции всех секторов, и недвижимость, и золото будут лететь вниз со страшной скоростью. Только это может случиться скажем через 3 года
@@KtoStroit_com Диверсификация- для людей, которые прямо говорят: я понятия не имею что я делаю!. Ваша функция как инвестора заключается в том, чтобы находить хорошие активы. А в случае диверсификации вы ее не выполняете.
это сказки про пузырь, цены будут только расти. единственный черный лебедь который на виду это рф. эти дурачки могут в любой момент пойти воевать. тогда временно недвижка упадет.
Закон по НДС уже не актуален - убрали эту норму. Ипотека - пока лишь в теории, на практике работает слабо. П.С. Ваши фамилия и имя - известны в узких киевстаровских кругах, но боюсь это не однофамилец ;)
Почему столько стоит Метрополис с нормальными материалами и дизайном, можно понять. А вот почему Республика дороже без этих плюсом, но зато с "концепцией" - это хороший вопрос))
*самый лучший актив, это денежный печатный станок, следите за руками* еще можно вкладывать в оружие, наркотики и проституцию, а вырученные доходы, конвертировать в золото, как алькапоне - алькапону говорю.
Как на счет покупки по переуступке перед сдачей, сделать ремонт и продать (так сказать в короткую) при кризисе все упадет в цене, не только недвижимость но и земля и машины и дорогие часы
Да, эта схема из за короткого периода нахождения в активе мне кажется крайне привлекательна. Но есть проблемка - это уже не инвестиции, а целый бизнес. Ведь что бы заработать на этой схеме нужно глубоко погружаться в процессы
Я также раздумываю над этим вариантом. Но ремонтом очень затратное по времени дело. Надо самому всё контролировать и времени займёт от 4 до 6 месяцев. Да и добавит к стоимости объекта 7-10%. Вот я сижу и думаю а надо ли весь этот геморрой с ремонтом. Или просто скинуть перед сдачей по переуступке.
Конечно сейчас продать по переуступке проще, но вопрос что делать дальше с деньгами? Купить следующий котлован - есть шанс не заработать интересную доходность
@@KtoStroit_com согласен на все 100%. У меня до сдачи дома ещё есть минимум пол года. Там и буду принимать решения. А на всякий случай если прилетит «чёрный лебедь » и застряну в этом объекте , докупил паркоместо.
Учитывая его историю с беспределом в строительстве клубного дома New York - мне кажется в правовом государстве это не должно оставаться безнаказанным. И хоть у нас не правовое государство, но иногда это срабатывает :)
@@livermore21 "И скорее всего посорится с кем не надо." Именно так оно и есть. Представляете весь бред и ужас который творится в правоохранительных органах.... Получается за жо..могут взять любого...
У нас вокруг москвы районы называются новая англия маленькая шотландия и тд авот украины нет хотя в москве 10 процентов украинцы плюс 20 процентов с украины страно
цены в 2007 и 8 никого не удивляли, а тут цены выросли и опа, не нравится. а что вы хотите что б недвига все время дешевела? сравните страны где недвига дорогая и где дешевая и как они там живут. Сильно быстро выросла, сильно медленно растет, подешевело и так далее. Земли становится все меньше.Все едут в Киев
В 2008 я даже не задумывался о недвиге... А если говорить о том, чего бы "мы" хотели - то наверное мы "за мир во всем мире", а все остальное - частности. Рост недвижимости опережает рост покупательской способности. И это наталкивает на нехорошие мысли. Только и всего ...
Ну конечно, трейдинг - это про полную занятость, а не про инвестиции. А с точки зрения занятости - мне есть чем заниматься и так, хватает собственных проектов
