Проверка сведений о недвижимости содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
В соответсвии с дополнениями внесёнными в пункт 6 статьи 8.1 Гражданского Кодекса РФ, вступившими в силу с 01 января 2020 года, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Фактически, чтобы стать добросовестным покупателем, и иметь возможность отстоять купленную квартиру, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Именно с этого документа следует начинать проверку квартиры в 2020 году. Заказать данный документ можно в многофункциональном центре предоставления государственных услуг “Мои документы”, или на официальном сайте Росреестра - www.rosreestr.ru
Из выписки ЕГРН вы узнаете:
Точный адрес квартиры;
Общую площадь квартиры;
Наличие в ЕГРН информации о перепланировки квартиры;
Информацию о собственнике недвижимости;
Данные о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права;
Данные об аресте недвижимости или правопритязаниях;
Сведения о принятых заявлениях о регистрации права;
Узнаете кадастровый номер и кадастровую стоимость квартиры;
Некоторые выписки содержат план квартиры или этажа, на котором расположена квартира.
Если содержащиеся сведения в выписке из ЕГРН вас устраивают, переходите к следующему этапу проверки. Помните, что выписка из ЕГРН актуально только на момент её получения, так как в любой момент в Росреестр могут поступить документы изменяющие сведения содержащиеся в выписке, например, заявление о регистрации права собственности (если поданы документы на смену собственника), или судебное определение о наложении ареста на квартиру, и т.д.
Закажите выписку с переходами права, вы узнаете сколько сделок было с квартирой, и когда они были совершены.
Проверка документов, на основании которых продавец получил право собственности на квартиру.
К сожалению, ограничиться получение выписки из ЕГРН не получится, необходимо ещё изучить документы по которым собственник приобрёл права на недвижимость.
В той же статье 8.1 Гражданского Кодекса РФ указано, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Если покупатель не ознакомится с документами основаниями, то он не проявит должную осмотрительность. Если после проверки документов выяснится, что право собственности может быть оспорено, покупатель должен отказаться от покупки квартиры. Если он купит квартиру, зная, что с документами не всё хорошо, то он не сможет отстоять своё право собственности, если сделку будут оспаривать заинтересованные лица.
Очень много “если”, поэтому стоит тщательно проверить документы.
Покупателю необходимо выяснить:
Как приобрёл квартиру собственик;
Оценить вероятные риски, связанные с оспариванием зарегистрированного права;
Проверить имеются ли в документах ошибки;
Сопоставить данные во всех документах;
Определить перечень документов необходимых для дополнительной проверки.
Наиболее рискованные для покупателя основания приобретения продавцом собственности: наследство, приватизация, дарение, рента.
Если вы изучили вопрос связанный с законностью приобретения продавцом квартиры, это не означает, что после этого проверку можно прекратить.
На следующем этапе следует изучить самого собственника недвижимости.
Проверка собственника квартиры.
Изучение продавца должно быть комплексным, разберём основные пункты проверки.
Проверка паспорта. Следует изучить все страницы паспорта, на наличие в них неустановленных законом отметок. Если визуально с паспортом всё хорошо, то дальше нужно проверить его на действительность через сайт МВД. Для этого вам понадобится серия и номер паспорта.
Следует проверить наличие исполнительного производства в отношении продавца. На сайте ФССП вы узнаете интересующую вас информацию. потребуется ФИО и дата рождения.
Далее посетите сайт единого реестра банкротов. Потребуется ФИО.
Зайдите на сайты посвященные предоставлению информации о юридических лицах, руспрофайл, например. По ФИО попытайтесь найти собственника, возможно он учредитель или директор компании.
Далее проверьте собственника по судебным базам (мосгорсуд, мосарбитр, судакт). Важно выяснить, имеются ли в отношении продавца судебные разбирательства. Удобнее искать по адресу прописки собственника.
Попросите собственника получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Подробнее читайте pravonadom.inf...
15 окт 2024
