00:00 - Как Сергей начал заниматься недвижимостью 03:37 - Квартира - хорошая инвестиция? Жизненные циклы 12:25 - Юридические тонкости. Почему квартира в Москве - не недвижимость 17:54 - Ошибки при покупке квартиры. Локация: почему Варламов неправ 26:08 - Неправильная площадь или класс квартиры 28:32 - Купить квартиру или снимать? 31:18 - Роберт Кийосаки. Квартира - актив или пассив? 37:18 - Взять в ипотеку квартиру для сдачи в аренду - хорошая идея? 41:20 - Долевое строительство 45:32 - Инвестиции в зарубежную недвижимость 48:12 - Долгосрочная доходность от инвестиций в недвижимость 57:10 - Как правильно оценить квартиру 59:33 - Как торговаться при покупке/продаже квартиры 1:05:35 - Инвестиции в коммерческую недвижимость 1:23:27 - Куда Сергей инвестирует помимо недвижимости 1:28:49 - Блокчейн в недвижимости 1:33:38 - КОНКУРС: Разыгрываем 3 книги «Бетонное казино» с автографом Сергея
Товарищ риэлтор Смирнов, довожу до вашего сведения. Одна сотка земли в Сочи в крутой локации стоила в 1996 году 700 - 1.000 $. Сейчас там же, от 67.000 $ . .... Не дорожает? Зачем вводите в заблуждение молодых хомячков офисных?
@@ЮрийВенедиктович-т8ъ он лицемер. Во всех его роликах. Говорит что недвижка не выгодно не берите квартиры там то. Квартиры дешевеют. Однако попали мне хоть одну квартиру которая подешевела, и самое главное он риелтор который против дохода? Он сам то понимает что говорит 🤣
@@Tou5en открою вам секрет: в долларах недвига за последние 10 лет не то, что не выросла, она даже упала в цене. В большом профите оказались те, кто инвестировал в долларах в фондовый рынок, в тот же индекс s&p 500
@@arturart9795 Там тоже не всё так гладко. У индексных фондов есть издержки за управление фондом, налог на реинвестируемые или выплачиваемые дивиденды, ежемесячные комиссии брокеру за ведение счёта и комиссии за операции на счету, плюс валютные расходы за покупку или продажу валюты и потери на курсовой разнице и переводах. На горизонте в 30 лет это легко 6% отгрызенных от всего накопленного капитала, плюс налог на прирост капитала при продаже и не забываем о волшебном налоге на наследство при смерти инвестора у которого капитал в США...
Спасибо, очень интересный разговор. Смирнов особенно удивил, без лишних эмоций очень интересно слушать его, в полтора часа сути больше в 10 раз чем у негоже на канале с кучей ора ....
Дочитываю книгу бетонное казино. Очень полезная книга, всё изложено доступным языком и достаточно обширно. Выражаю благодарность Сергею Смирнову за бесценные знания!)
Помню, года 2 назад случайно наткнулся на видео с Сергеем, где он очень увлеченно и эмоционально рассказывал о хитростях работы агента по недвижимости. Я с этой темой никак не связан. Но почему-то всегда с интересом смотрю интервью Смирнова😊
Специально для Смирнова. 1. Слово из трёх букв в лифте бизнес класса царапает не жилец, а курьер/уборщица/нянька и тд. Делает из зависти. 2. Москва, это новый Вавилон, поэтому рядом с внуками профессоров МГУ на ленинском проспекте, уже лет как двадцать живут «понаехавшие бескультурные гопники» из регионов. Люблю Смирнова слушать. За час выпуска по несколько раз переобуться успевает.
Павел, вам благодарность за гостя. Все, кто интересуется сферой недвижимости фоловят Смирнова)) граждане, не жмите лайков и комментариев! Человек вам супер информацию выдаёт даром. А вы.... Эх...
Та квартира что сейчас стоит условные 6лямов, в 2011 году стоила 4ляма, только 4 ляма в 2011году это 130тысяч долларов, а 6 лямов в 21 году это всего лишь 80 тысяч долларов, это все что нужно знать про инвестиции в недвижимость России
Да, многие почему-то не понимают, что рост цены в рублях зачастую является падением в валюте) А ведь у доллара тоже есть инфляция, если её добавить сложным процентом, то совсем печально всё
Если в двух словах о беседе: очень толково!!! Скептически отношусь к гуру из ютюба, ибо из 100 вещающих только 3-4 профессионала, но Сергей действительно знает о чем говорит. понимает о чем говорит и самое главное знает и понимает недвижимость и рынок недвижимости рационально и все доводы за и против всегда аргументированы без идиотских мне так кажется. Вообщем отличное интервью, молодцы. подписался и на вас на Сергея. Позже напишу про недвижимость развернуто с описанием почему недвижка инвестиция стоящая, какая и на какие сроки.
Странно немного, что Смирнов накинулся на Варламова за то, что тот засрал его район, а потом сам начал засирать другие районы, говоря, что тут стояли бараки, а там жили люди, которые по вечерам бухают.
Ну вперёд покупать коммерческую недвижимость на вторичке за 30 млн, и найдите арендатора за 120 тр. Про вокзал посмеялся. Ждём выпуск как купить аэропорт и генерировать кэш на арендаторах. И хеджировать прибыль на волотильном фондовом рынке после сдачи корпоративной отчетности. 🤣🤣🤣
Тема крайне интересная, тоже замечаю, что значительное количество людей вокруг меня рассматривают недвижимость как инвестицию по дефолту. Однако послушал 8 минут, дальше не смог, крайне не понравился абсолютизм обобщений Сергея вида "поколение такое-то делает так", "все женщины обязательно вьют гнездо". Ну камон, это ведь всего лишь модели=абстракции, а потому по определению в них заложены ошибки. Тем более при описании такого сложного явления как человеческой психики, на мой взгляд, чем шире обобщение тем больше заложена в него ошибка. Есть же другие способы придать убедительность излагаемым моделям мира, приёмы так называемой social confidence. А бесит это потому, что приходится сознательно это фильтровать, чтобы не дай Вселенная в таком виде эти модели не подхватить. Но, Павел, всё равно за интервью спасибо!
Зачем мне знать кто жил в этом районе 50 лет назад? Какое это имеет значение? Просто посиди в ресторане в доме, сходи в ближайшие мини и супер-маркеты. И все станет ясно и не нужно знать историю Москвы.
Да, только ему лучше не интервью давать, а монологи вести. У Павла терпение просто железное. Может он и грамотный спец по недвижке, но его манера перебивать сильно напрягает!
@@miocomeon Соглашусь, у него достаточно своеобразная манера подачи информации , но как ни странно , эта манера общения принимается большинством . Тут больше вопрос в его квалификации, а специалист он ( на мой взгляд) профессионал
Я считаю, что недвижимость, это хорошая инвестиция при грамотном подходе. Я, например, планирую иметь несколько объектов недвижимости в своем инвестиционном портфеле. Наряду с моим бизнесом и активами на фондовом рынке, недвижимость дает возможность диверсификации, регулярного пассивного дохода и отрицательной корреляции с некоторыми другими активами. Как часть портфеля, вполне имеет смысл.
В коммерческой недвижимости заметил что существуют 2 типа арендодателей. 1. Те которые купили чтобы заработать на сдаче. 2. Те кто приватизировал за 200$ или же получили объект почти даром (взятки там или отжим). С первыми всегда можно вести диалог и торговаться. Вторые это люди (бывшие бандиты, прокурорские, разные чиновники) далёкие от бизнеса - они нарисовали себе допустим 100$ за квадрат и всё!!! Только и жалуются что знают по 2-3 месяца а потом опять ждут по пол года)) Да, часто арендатели разоряются или же сворачиваются из-за собственной глупости. Но чаще из-за жадности арендодателя. Примите это.
Крууууууть!!! Сергей, ну вы монстр)) в хорошем смысле слова. Взахлеб слушала интервью. Столько открытий! Оно прям нашпиговано ими. Тут и про аренду или покупку, про торги с продавцом и корректную оценку, и лифт 1988 года и изучение истории локации, и коммерческую недвижимость и блокчейн в недвижимости. Вау(не люблю это слово, но в данном случае это эмоция). Благодарю очень. Супер интересно. Буду ещё не раз переслушивать-столько инфы! БРАВО.
глупости про зеркало в лифте он сакзал. дом может быть населен жильцами с синей кровью, а доставку еды до их квартиры на этом лифте будет делать условно эмигрант из средней азии, что ему помешает нарисовать на зеркале те три заветные буквы?
Очень крутое интервью. Сергей Смирнов открылся, как более глубокий человек, чем на собственном шоу! 76-й год это "иксы", согласно " Теории поколений в России".
@@ЕленаОхрименко-е1ц "иксы" с 1964 по 1982-1984 годы рождения. "Игрики" по 2003 и дальше "зэты". Есть и "пенсионерские" поколения. Это "бэби бумеры" 1944-1963 (после войны рождаемость резко увеличилась), "Величайшее поколение" с 1903 по 1923" и "молчаливое поколение" (1924-1943)
Спасибо за диалог! Интересно! Как говорил Роберт Шиллер, диверсификация - это когда вы владеете всеми возможными активами. Недвижимость - это хороший актив, но только в купе с другими активами. Но беря в расчёт стоимость капитальных вложении, думаю недвижимость, как актив, должна быть не первой покупкой. Вкладывать все деньги в недвижимость считаю не разумно (ну если только вы не можете себе позволить купить много недвижимости с разными бизнесами, жильем и тд, то есть получить небольшую диверсификацию на рынке недвижимости).
#конкурс Недвижимость жилая-это низкодоходная инвестиция, которая в конечном итоге даже не инвестиция, а больше способ сохранить деньги. Коммерческая недвижисость, (я согласна с Сергеем на 100%) является хорошей инвестицией, но только при условии правильно выбранного объекта.
Недвижимость как один из видов инвестиций. Должен быть определённый процент. И как собственное жилье предпочитаю свое а не съемное, переезжать не собираюсь, плачу только квартплату.
#конкур Недвижимость это просто твой уют, покой и места сна и быта. Как инвестицию рассматривать недвижимость можно только без кредита. Иначе станет убытком.
#конкурс недвижимость, как и любой объект для инвестиций, может быть хорошим и плохим. Но у него есть большое преимущество, которое и является его недостатком - в нем можно переночевать (даже в коммерческой недвижимости:). Ни в одном другом, даже в акциях, даже при отсутствии банкротства, этого сделать не получится.
Это заблуждение. Ибо если использовать недвижимость как актив, то она всегда будет сдана. И арендатор вас ,,временно перекантоваться,, естественно не пустит.
@@dmitryivanov441 Дмитрий, я не знаю, с чем Вы спорите, но обращаю внимание, что термин "Актив" Вы используете в отличном от оригинального финансового (бухгалтерского) смысла. Об этом автор канала тоже бомбил)
Я правильно услышал претензию к Варламову о том что Варламов обосрал район, в контраргумент ему "выросшие здесь люди смогли добиться больших карьерных успехов", а через минуту "вы получите в районе своего дома несколько поколений людей, работающих на ЗИЛе". Вроде это одна и та же претензия к району которая высказывается Варламовым и Смирновым? Пойду смотреть дальше, пока очень интересно)
Варламова обвинить в поверхностности и не знании районов - это норм. А потом привести пример кутузовского, и не знать, что в этих домах одни старики живут, тараканы толпами в подъездах даже днем и крысы бегают. 👏
Варламов по его словам не прав по-поводу гетто-судьбы Бирюлево, и тут же через 2 минуты, собственно, почти 1:1 повторил варламовскую мысль, когда стал говорить про ведомственные застройки с деклассированным населением. Л - Логика!
У меня в исчезнувшем комменте быдо 2 вопроса: 1) одно время ходили слухи о том, что земля под многоквартирными домами и вокруг будет в собственности (долевой) у владельцев квартир. Т.е. +налог на землю и прочие радости. Потом слухи прекратились. Сейчас это ещё в перспективе и/или уже были прецеденты? 2) раньше люди поколениями жили в одном районе, а при нынешней мобильности неужели важно какие бараки были на Пресне 70 лет назад, если сейчас это очень хороший район?
Спасибо, есть над чем подумать. Про последовательную покупку квартир - полностью согласен. Про разную площадь под разные нужды согласен. Про инвестирование на цоколе тоже в целом крутая точка зрения. Неожиданный взгляд на коммерческую недвижимость. Тут нужно подумать.
#конкурс Сейчас ситуация меняется мгновенно. Насчёт безопасности и надёжности лучше спросить у тех кто купил недвижимость в районе Донецкого аэропорта незадолго до мая 2014 года. Выгодно и безопасно он вложил? И ни один город не застрахован от подобного.
Много сталкивалась с риэлторами. Разными. Порядочных, т е. тех, которые делают, что говорят- пару раз. Это их работа- врать всегда и всем, в свою пользу
Андрей Курпатов постоянно в своих книгах ,лекциях и курсах что-то подобное говорит. Вообще больно такое слушать, но правда - есть правда и её лучше поскорее принять и действовать с огладкой на неё.
Ещё аргумент против недвижки и "детям/внукам останется": квартира-это не родовое поместье (и даже не хороший дом), 100-200+ лет квартира в многоэтажке вряд ли простоит, скорее всего её снесут в ходе очередной реновации, а если не снесут, то её стоимость будет очень низкой по сравнению с квартирами посвежее. Отчасти это связано с темой того, что землёй собственники квартир не владеют
#конкурс вложения в недвижку могут быть хорошей идеей, так как: - Низкая историческая волатильность-вниз, получить номинальный убыток в рублях в случае финансирования собственным капиталом практически нереально. - Можно достаточно точно посчитать цену выхода из инвестиции в стройку по объектам аналогам в этом районе - Можно привлекать дешевый заемный капитал, что может кратно увеличить доходность на собственный капитал - Есть фундаментальные предпосылки к росту стоимости в виде роста миграционных потоков в крупные города - Можно получать ренту - Защищает от инфляции - Есть налоговые льготы (возврат ндфл, не облагается налогом при владении более 5 лет) - делает портфель менее волатильным, дает стабильный кешфлоу даже в кризисы - дает приоритет при зачислении детей в школу и детсад на локации
@@smirnov_real_estate Только увидеть книги вживую победителям так до сих пор и не удалось (и не факт, что вообще когда-нибудь удастся)!! Вместо этого - постоянное враньё и грубость со стороны Вашей команды + посылы в стиле "вам здесь никто ничем не обязан!"
#конкурс Для простого человека недвижимость является самым лучшим вложением, так как в отличии от продуктов "виртуальной" экономики (акций, облигаций и др. продуктов), его можно "пощупать" своими руками и ощутить всю прелесть владения))
Недвижимость хорошая инвестиция, но нужно понимать для чего: -Для молодняка у которого есть 100% -Для семьи с детьми -Для беспокойных граждан желающих сохранить, а не приумножить
Недвижимость хорошая инвестиция, но нужно правильно её покупать. Не каждая недвижимость даёт высокий рост, как например и не каждая ценная бумага на фондовом рынке. Подходя к покупке, нужно всë проанализировать, включая конкуренцию вокруг локации, ситуацию в стране (т.е. если рынок недвижимости уже перегрет, как сейчас, то не стоит вкладываться, лучше подождать и посмотреть). Поэтому каждая ситуация индивидуальна и не каждый объект недвижимости будет инвестиционно привлекателен. Также стоит учитывать ликвидность объекта. Есть объект, который можно продать за месяц, а есть которые несколько лет продаются.
#конкурс Средняя доходность в недвижимости действительно такая, как обозначил Сергей, однако разброс этой доходности может быть больше, чем при инвестициях на фондовом рынке. А самое главное, что (как мне кажется) "переиграть рынок" недвижимости может быть реально достижимой целью, т.к. цены на этом рынке регулируются не так хорошо, как на рынке ценных бумаг, а также потому что недвижимость можно достаточно точно оценить и частному инвестору. По крайней мере если говорить про отдельно взятые не крупные объекты. В итоге, мне кажется, даже частный инвестор при должных усилиях может найти недооценённые объекты (особенно в не крупных городах) и получить доходность выше рынка (и при этом такая доходность будет вполне предсказуема), что сделать на рынке ценных бумаг практически невозможно (а если и получишь, то это чаще всего удача).
Лайк за One Plus)), сам пользуюсь только этим смартом,ушел с Айфона 6 на one plus one, сейчас 7pro, сказать ,что доволен этим смартом... ничего не сказать,скажу что лучше по этой цене и качеству не знаю
#конкурс Недвижимость хороша в качестве диверсификации для сохранения денег в рублях. В силу своей невысокой ликвидности она подходит для азартных людей. Особенно сейчас, когда ставка рефинансирования настолько мала чтобы сохранять деньги в надежных финансовых инструментах, а доступность фондового рынка как никогда высока для совершения необдуманных поступков. В придачу к квартире идет прописка и как следствие доступность окружающей инфраструктуры, разовый бонус в виде возможности налогового вычета в случае жилой недвижимости.
На 1:29:24 говорит про блокчейн в сфере регистрации недвижимости. «Если допрут до этого». В Швеции уже несколтко лет действует подобная система, только в сфере регистрации прав на землю (может и на недвижимость уже тоже)
13:00 это очень странно. По нормам международного права недвижимость наследуется по законам места нахождения недвижимости... что-то там не совсем так, по всей видимости
Куда-то сбежал мой комментарий на #конкурс. Квартира - спорная инвестиция, т.к. лучше бы просчитать доходность и понять насколько это выгодно с учётом труд/время затрат. Сейчас, на мой взгляд, люди стараются сохранить деньги, покупая квартиры, а не рассмаривают покупку квартиры, как инвестицию для получения дохода.
Сергей прав на всё 💯. В США и то, неизвестно сколько твой дом будет стоить завтра. Я этому свидетель. Кризис и всё летит вниз... Это для РФ непонятно, ещё мало битые...
![Сергей Смирнов - Инвестиции в недвижимость: Бетонное казино [RationalAnswer]](/img/logo.svg){kind=logo}
