לשי היקר והאהוב. צרור ברכות והכרת תודה על מפעלך החשוב, להנגשת עולם הנדל"ן, עם ידע, שלא יסולא בפז, חן חן. בעבר כתבתי כמה הארות חשובות על מחיר דירה 20:80, וכעת מבקש להאיר בכמה זויות את הענין של הפרי סל, על הניר. 1. צריך לשים לב כשמשווקים פריסל, יש כמה סוגי פריסל א. לפני שהקבלן קבל היתר, אך הוא עומד לקבל היתר וההנחה לדירה גדולה. ב. הקבלן קבל היתר וההנחה טובה אך פחות מהראשונה. ג. לאחר שמכר דירות בשני סוגי הפריסל, שהסברתי לעיל, ממשיך בפריסל רגיל עם הנחה קטנה. הכי טוב ורצוי, לתפוס את הפריסל בסעיף א, שם ההנחה משמעותית, והמכירה מתחילה בלי פרסום, מתחת לרדר. 2.לאור זאת, מבקש להאיר בפרוז'קטור גדול, את ענין הפריסל, ישנה תופעה בשוק, שהרבה קבלנים וחברות מפרסמים פריסל, בשיווק טוב ואיכותי, אך בפועל מוכרים מחיר השוק והקונה, מתלהב שקנה ,פריסל, בפועל מחיר השוק. לבדוק את מחיר השוק בסביבה , כדי לדעת, שלא עושים עלינו "סיבוב במחיר". 3.ענין נוסף שיש לשים לב אליו, כשאדם קונה פריסל ומשלם 20:80, לבדוק, שלא משלם מחיר דירה ,שבאמת ,מחיר זה הוא מחיר, שיהיה בעוד 3 שנים. היו דירות שנמכרו, כביכול בפריסל ועם שיווק 20:80 ובמחיר גולם המחיר ,שיהיה עוד 3 שנים. 4.ענין מכירת הדירה לפני קבלת חזקת הדירה, מבחינה משפטית ,אפשרי, אך צריך להזהר מאור, כי זה כמעט בלתי אפשרי, כפי שיוסבר להלן: א. כשבחוזה כתוב, שאפשר למכור לפני הזמן, צריך לדעת, שזה כפוף להסכמת הבנק והבנק מערים קשיים רבים, כיוון שצריך לעשות הסבת ערבויות שקבלתה, לאדם שקונה ממך דירה ויתכן שמבחינת הבנק ,אדם זה לא עומד בקרטריונים שלהם ולא יוסבו הערבויות, וממלא לא תוכל למכור לאדם זה את הדירה. ויש עוד מניעות מבחינת הבנק. 5.לשים לב, הממונה על חוק המכר, במשרד השיכון שם לב לתופעת מכירת הדירה לפני קבלתה והוציא הנחיה חשובה מאוד ומשמעותית, למי שרוצה לבצע זאת. עד היום, קנית דירה מקבלן, הקבלן אחראי על כל מה שקורה בדירה לפי חוק המכר, ברגע שהצלחת למכור לפני קבלת הדירה , את הדירה , האחריות על הדירה מבחינת חוק המכר חלה עליך ולא על הקבלן, כי אתה נחשב כמו הקבלן והקונה ,פונה רק אליך, זאת הנחיה, שהרבה לא מודעים לה ויש לה הרבה השלכות ,כשצריך לעשות תיקונים בדירה. 6. לשים לב, גם אם קניתה בפריסל טוב, ושלמתה 20:80, בתנאים טובים ונוחים לך, תגש לעסקה זאת רק אם אתה בטוח באלף אחוזים, שתוכל לעמוד בתשלום כדי לקבל את הדירה או /במקביל תוכל לקבל משכנתא, כדי שלא יהיה שבירת חוזה ומקדמה של 10 אחוזים הפסדתה, מלבד עוגמת נפש ועוד. 7. הארה אחרונה וחשובה, שלא הרבה מודעים לה. בהנחה שהכל בסדר מבחינתך, עובד ,משכורת טובה ואתה בטוח, שתעמוד בתנאים, עיצה טובה רושם כאן, לא להמתין ולקחת משכנתא בעוד 3 שנים, אלא עכשיו לקבל מסגרת למשכנתה, למשל , מליון ש"ח, ולקחת בפועל רק 200.000ש"ח, כדי שתהיה לך הזכות לקחת את ההפרש בעתיד בתנאים ,שסגרת עכשיו, ולמה כל זאת? כי האדם לא יודע, מה יהיה בעוד 3 שנים, יתכן חלילה פיטורים מהעבודה, עקב כל מיני סיבות,לא לעולם חוסן, וגם חלילה הוא יכול להיות חולה, ולא יאשרו לו משכנתא ואם יאשרו, רק אחרי מלחמת עולם. לכן לוקחים כעת משכנתא , חלק קטן ממנה בפועל, (גם אם פוטרת, כבר קבלת משכנתא) ועושים ביטוח חיים, שאם חלילה תהיה חולה, הביטוח מכסה את המשכנתא, שלא נזדקק לזאת, רק בריאות איתנה ושמחה רבה. יש עוד מה להרחיב, בהזדמנות אחרת.
מדהים! אז בעצם לפי הסיבה השלישית שלך נראה שאם כבר נכון לי פריסייל נכון יותר ללכת על מקומות שאני יכול להעריך כמה דירה בשוק היד 2 נמכרת, ואז אדע יותר טוב שיש לי מחיר שוק אמיתי(?) בעצם אתה מעלה חשש לגבי כל השכונות החדשות לגמרי שנמכרות במחירים עתידיים ללא שום שוק שקיים שם כעת. תודה רבה שי!!
@@ShayShorכן מחפש פריסייל! כולם יקרים יותר מהיד 2 שיש כמעט באופן גורף. מבחינתי היתרון זה בלי הצמדה ושאני יכול להרשות לעצמי דירה יקרה יותר בגלל תנאי התשלום. מעבר לכך שארוויח את עליית הערך ב3-4 שנות הבנייה. בעיות שהבנתי זה עליית המע״מ שתעלה לי קצת את המחיר. וגם זה שזה קצת יקר יותר משוק היד 2. אבל בינתיים זה נראלי עסקה טובה אם אני לא נכנס לבור שאני לא יודע איך לצאת ממנו.
@@ShayShor מסתכל על המון פרויקטים לא קניתי אף אחד עדיין כי כולם (כל אלו שהאכלוס בעוד 3 שנים) מתומחרים באזור ה15% יותר מיד שניה חדשות (נבנו ב5 שנים האחרונות)
לא הבנתי למה אתה חושב שכשיגיעו לדירות האחרונות הקבלנים לא יקפיצו את המחיר וממילא כל המוכרים יישרו קו. בנוסף עד אז בעזרת ה המלחמה תיגמר והנלדן יקפוץ כי הביקושים נשראים חזקים ולא בונים מספיק. אשמח שתסביר
שאלה מצויינת ויקטור. באופן כללי שוק הנדל''ן כנראה תמיד יהיה במגמת עלייה במדינת ישראל, אבל כשמסתכלים לפעמים בקמת המיקרו, רואים ששוק הנדל''ן יורד מדיי פעם. לפי תנאי השוק והבועה שמתנפחת כשיזמים יסיימו את מלאי הדירות אז כשהדירה הופכת להיות יד שנייה ואז כל מוכר יצטרך להתמודד עם השוק, אתה לא חושב?
יש מקומות שזה בהחלט שווה. חקרתי כמה חודשים מצאתי מציאות בלוד, בנתניה, חולון וכו. יש בהחלט הזדמנויות אבל זה דורש מחקר. רוב מה שבדקתי היו עסקאות שהם כיום כבר במחיר של 2026
הדברים נכונים מעל חצי שנה אני בוחן עסקאות כאלה והמסקנה שדירה שניה שזה כולל מס רכישה ושבח זה רק הפסד בטוח דירה ראשונה או חליפית זה גבולי בין לא להפסיד לבין להרוויח כמה עשרות אלפים שכמובן לא מצדיק את הסיכון בהשקעה.
אני גם מרגיש בדיוק כמו שתיארת. אני מכיר חברים שבדיוק עכשיו עושים את הקניה הזאת עם "הלוואת קבלן" כדי למכור בעתיד, וכשאתה שומע על הרבה שמנסים לגזור קופון על השוק כי הוא "תמיד עולה" אז אתה מבין שיש פה בועה. מה יקרה בעוד שנתיים שלוש שהדירות האלה שקנו כדי למכור ייצאו לשוק יד שניה? היה פודקאסט ששמעתי שהתארחה שם גלית בן נעים סגנית לכלכלן הראשי במשרד האוצר, לפי הנתונים כרגע, יש 70,000 מלאי דירות לא מכורות אצל קבלנים. שוק יד שניה חלש מאוד. בהרגשה שלי, הקבלנים עם ההלואות שלהם מנסים לייצר עוד מומנטום שהמחירים גבוהים, אבל עוד מעט לא תהיה ברירה והשוק יתחיל ללחוץ את המחירים למטה.
מסכים איתך לחלוטין שי בסופו של דבר הם כרגע מונופול שמחליט באיזה מחיר לקנות ומביא כסף מזוייף לרכישה (מזכיר את הסאב פריים בארה"ב של 2008) וזה מה שגורם לבועה. מה אתה ממליץ לחברים שמחפשים לרכוש?
@@ShayShor אני לא עוסק בתחום, רק קורא/שומע נתונים ורואה מה אנשים עושים. דעתי שאם מישהו מחפש לשפר דיור או שמחפש דירה למגורים ויש לו את ההון הנדרש ואת האפשרות למשכנתא אז שיקנה. בשביל לקנות ולמכור ולעשות סיבוב הייתי נזהר מאוד מאוד.
האמתי שבועה נדלנית הייתה צריכה להתפוצץ כבר מזמן , אבל בישראל אין הגיון הכל הולך הפוך , אבל נראה לי הפעם זה באמת יכול להתפוצץ, ומישהו פוע שאל מה זה אומר? כן מחירים ירדו ואנשים יתקעו עם הדירות.
אתה מדבר על זה שהבועה תתפוצץ אבל לא מסביר מה זה אומר. מה בסוף יקרה? מחירי הנדל״ן ירדו? האם אתה חושב שזה יקרה בעיקר בפריפריה או גם במרכז? ואיך אתה כיזם נדל״ן היית פועל כדי להמשיך לייצר עסקאות איכותיות?
@@ShayShor האמת שבדיוק ירדתי מעסקת על הנייר בגלל שגם הרגשתי משהו פישי בכל העולם הזה כיום בארץ. הייתי רוצה לדעת איך מאידך אפשר לנצל את ההזדמנות לבצע עסקאות נכונות
כמו בכל עסקת נדל"ן, צריך לחשוב על אסטרטגיית יציאה ולראות שיש לך את כל ההון עצמי הדרוש. אין בעיה לשים 10% מההון ואת ה 15% להשקיע כ 3 שנים באופן סולידי עד לנקודה שתצטרך להנזיל את ההון. בשורה התחתונה, תמיד דרושה אחריות אישית ותכנון מוקפד.. לא יודע מה ההיקפים של האנשים חסרי האחריות אבל תהיה בטוח שהאינטרס של ההורים של אותם אנשים והבנקים יכנסו מתחת לאלונקה ויעזרו ברגע האמת. אז אולי לצעוק בועה זה קליק בייט טוב?!
ענבר את כל כך צודקת לגבי האחראיות האישית. באותה נשימה, כפי שאת יודעת, היו משברים פיננסים בארץ ובעולם ובטח בנדל"ן. האם הציבור היה אחראי? הרי העובדות מראות שלא! בנוגע לבועה, לא יודע כמה את רואה משקיעים שפונים לנישה הזאת וכב רהתחילו אנשים ליפול... אם את עוקבת אחרי הערוץ כאן, את תראי שאין קליק בייט, אלא מידע אמיתי ואיכותי
הם "שומרים" את הדירותהמיוחדות משתי סיבות עיקריות סיבה ראשונה היא שלא מצליחים למכור סיבה שנייה היא שיש ביקוש ולכן שומרים את הטוב לסוף אתה מחפש לרכוש יד ראשונה?
@@ShayShor לצערי אני כבר 6 שנים עוקב אחריך בהידוק רב, מאז הקורס נדלן במכללת מגמות לאחר שהיית מרצה אצלי בקורס יש בך ידע עצום.. כרגע עדיין אין לי דירה ראשונה בתור רווק אבל מנסה ליישם את זה בשטח
