٣ حالات تجعل عقد الإيجار عقد مؤبد انتبه لها كمالك قانون الإيجار القديم والحديث 

خبايا عقود الإيجار لاتنتهي.. المدة في العقد "الجديد" طبقاً للقانون 4 لسنة 1996.. المشرع اعتبره مؤقت بطبيعته ويعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد.. والمادة 558 مدنى حسمت النزاع.. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة
خبايا عقود الإيجار لاتنتهي.. المدة في العقد "الجديد" طبقاً للقانون 4 لسنة 1996.. المشرع اعتبره مؤقت بطبيعته ويعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد.. والمادة 558 مدنى حسمت النزاع.. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة
ايجارات
العقد الإيجار المحرر فى ظل أحكام القانون 4 لسنة 1996 والتى تطبق عليه أحكام القانون المدنى لا ينتهى بوفاة المؤجر أو المستأجر، وذلك طبقا لنص المادة 601 من القانون المدنى ولا يشترط هنا الاقامة أو درجة قرابة، بل يحق للورثة استكمال المدة الخاصة بعقد الايجار، وإذا رغبوا فى عدم استكمال هذه المدة يجب إبداء هذه الرغبة خلال ستة أشهر.
وفى عقود الإيجار المحررة اعتبارا من 31/1/1996 فإنها تكون خاضعة للقانون 4 لسنة 1996، ولذلك يجب أن يتم تحديد مدة الإيجار بشكل قاطع ونهائى، فإذا تم استخدام لفظ المشاهرة، كما كانت تستخدم فى ظل قانونين ايجار الأماكن الإستثنائية - 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 - فإن هذا العقد طبقا لأحكام القانون المدنى تعتبر مدة الإيجار غير محددة القيمة بعد إنتهاء هذا الشهر، وبالتالى يتم أعمال المادة 563 من القانون المدنى الخاصة بالعقود غير محددة المدة.
المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996
أما إذا حرر العقد فى ظل القانون 4 لسنه 1996 واتفق الطرفين أن المدة مشاهرة فإنه يكون محدد المدة وهى شهر يحق للمالك فسخ العقد قبل انتهاء مدة العقد المشاهرة بإنزار رسمى بعدم الرغبة فى التجديد، وبالتالى العقد المحرر لا يكون محدد المدة، وبنود العقد هي التي تحدد أنتهاء عقد الإيجار بموت المستأجر أو المؤجر، ولكن في حالة عدم وجود أي بند يبين تلك المسألة، فإنه يتم الرجوع للقاعدة وهي أن عقد الأيجار مؤقت المدة لا يورث ولا يدوم.
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالمدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996، والإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها.. هل ينتهى عقد الايجار المحرر فى ظل أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 عند وفاة المستأجر؟ وما حكم عقد المشاهرة في القانون المصري؟ وهل يجوز اقامة دعوي لإبطال عقد الإيجار، وهل هذا العقد يجد شهريا بدفع الأجرة المتفق عليها؟ - بحسب الخبير القانوني المتخصص في قضايا الإيجارات السيد شوقى الأدغم.
في البداية - الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم طبقا للمادة 558 من القانون المدنى، ويحق للمؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر، والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة "مدة معينة"، فلا تأبيد في عقود الإيجار، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة "مدة عقد الإيجار"، فتلك إرادة المتعاقدين، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى، ولذا صار قانونيا "بدءا من 1/2/1996م" تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة - وفقا لـ"الأدغم".
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
أما عن القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار، فإن حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود، لا يحد منها سوى ما أورده القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى:
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي 3 سنوات إلا بترخيص .
"لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على 3 سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى 3 سنوات، كل هذه ما لم يوجد نص يقضى بغيره"، طبقا للمادة 559 من القانون المدنى.
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فإنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على 3 سنوات، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى 3 سنوات، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له، ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر، لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله - وفق نصيبه الشرعي - حق الإدراة، وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى لا تزيد عن ثلاثة سنوات - الكلام لـ"الأدغم" .
2-مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة
"الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء"، طبقا للمادة 560 من القانون المدنى".
ف