【都更風險｜危老陷阱】為什麼都更糾紛層出不窮、受害者九成都是地主？破解黑心建商話術，讓受害者用勝訴判決來爆料！｜FEAT.房產界孤勇者-陳泰源｜國際超級房仲 

【✰免費領取】69分鐘｜線上教學影片2.1　bit.ly/ibc69min 　　如何從零開始！在一年內透過個人品牌，每個月獲得20位免費又精準的網路客戶（從此不再需要發傳單、陌生開發、花廣告費、低聲下氣），即便你還不會寫文章或剪接影片。 ☑Step 1：點入上方連結 ☑Step 2：註冊姓名與Email ☑Step 3：Email領取「免費教學影片」＆「個人品牌SOP發展清單」

1、瞭解建商背景 2、詢問過往合作情形 3、簽同意書要謹慎 4、避免萬年合約，要有落日條款 5、需按比例分 6、不要太早信託 7、保密協議要放進信託裡 8、代刻授權書避免“一切”字樣 9、地主必須要有進度通知書 10、合約不該有地主同意建商融資 11、建照執照要下來才搬家

新版的 "都更危老大爆料": 「時間」的「操弄」(都市更新或危老建築)，講的是底下幾個「時間差」： 1. 你先簽，「簽一輩子」都沒有「下一步」(落日條款)。 2. 換一家「新建商」的「新契約增補法」(一案建商或一案保證建商)。 3. 房子先拆(拆照)，「建照」慢慢拖。 4. 房子慢慢蓋，反正就是沒有罰則。 5. 用「不確定的選房」還拖住「地主」。 6. 「事權併送」比「兩階段同意書」好，「兩階段」又被「一階段」取代(一次簽兩張同意書)，乾脆進一步簡化成「零階段」，「都更」變「合建」，「死條件」變成「沒有條件」(「代刻印章」與「提前土地信託」；勒死地主，用「法律」當「武器」；先「騙」後「媒體抹黑」)。 7. 「信託」比「契約」先跑。 8. 「代刻印章與一切代用印」的陷阱。 9. 「店面設計」排擠法。 10. 「優先選配與抽籤」排擠法。 11. 「保密」與「信託條件」脫鉤法。 12. 「綁地主貸款法」。 13. 辨別「合建」、「危老」、「都更」的「名詞混淆」。 14. 信託條款的「續建機制」。 15. 理解建商「先騙後詐」的運作機制。 16. 「程序階段的被通知合法性」的維護。 17. 「打贏官司」後的「不可回復性」。 18. 「先搞定賣方」優先於「先搞定買方」的「預售屋選屋法則」。 19. 「不能等」與「百分百銷售」之間的尷尬。 20. 「選配規則」的「公平合理設計」(水平與垂直，保留與抽籤，協調大於抽籤，能不抽籤就不抽籤，製籤而不抽，代抽者與協調換屋)。 21. 「被詐騙經驗累積」與「多重備胎計畫」(B計畫的想定)。 22. 「法律賦予的權利」，「第一次同意書」的多次授權。 23. 「前5%」與「後5%」的「策略調整彈性」(了解都更的「可操弄性與陷阱」)。 24. 「比例戰爭」與「大吃小」，「百分百的危老重建」。 25. 「選都更」或「選危老」的利益權衡，時間的價值考量(用合建「綁」最快)。 26. 「先學術語」或「先繳學費」的「成本對換」。 27. 閱讀「都更糾紛」的訴狀，從「台灣台北地方法院109年度訴字第8972號民事判決」開始， 裁判網：judgment.judicial.gov.tw/FJUD/default.aspx

「選配規則」的「操弄」 (出自 都更危老大爆料 一書 PUBU電子書; 約九萬字。) 這篇文章的內容，本來是叫做，「選擇切蛋糕，又或者選蛋糕」，如果你是專家的話，你應該選擇是選蛋糕的這一方，無論對方怎麼切，你都可以獲利較多。 後來為了親民一點，改成「西瓜怎麼切」，但又為了避免讀者「誤會」，所以直接用一個專業一點的說法，也就是「選配規則的操弄」。 基本上，只有「黑心建商」，才會做足底下的五件事情： 1. 切之前就設置選擇的陷阱與權重(不讓你知道建築設計中的單元大小與做足數量)。 2. 「選之前」」就設置選擇不力的陷阱。 3. 「選不到與抽不到的兩難。 4. 「優先安排」的陷阱。 5. 「不合作」與「事後無法反悔」的陷阱。 (不合作者，不應該就讓對方死，「死得一無所有」的「價值觀」或「道德觀」。) 怪就怪在讀者自己「混淆」了這一切的專用術語，加上很多受害者不懂得限縮自己的問題與訴求，最可怕的是律師又不夠專業，一場混戰的結果是，黑心建商玩的起這場遊戲，因為利益都捏在對方的手上，「分多或分少」裏面的都是超額利益，不像受害者，「分多或分少」裏面都是在「降低損失」。 選配規格中有三個時間上的重點，分別是： 1. 「合作」怎麼分。 2. 「不合作」怎麼抽。 3. 不合作者「萬一後悔時怎麼補救」的問題。 以合作怎麼分的這個議題來看，這中間還有「不混淆規則的議題」，例如到底是分坪數，還是分價值，是原位分配，還是抽籤選配，是水平分配，還是垂直分配，說到底，還是可憐之人，必有可恨之處的哪一句老話，每個人在這之前，都要做好準備，越是窮的人，越要掌握這一生，帝一次也就是最後一次的機會。 舉例來說，「固定坪數分」肯定是傻瓜，對比之下，「孰優」是聰明的，「比例分」是聰明的，「比例分兼獎勵與容移」是聰明的，「原區位優先選擇」是聰明的，「店面一二樓分」是聰明的，「店面同面寬」是聰明的。 至於「混淆規則」方面，既然是「價值分」，就不可規定地主只可以從「下面選」，建商從「上面選」，因為估價師是可以操弄的空間。(也有店面主人想從一樓換頂樓，小面積換大面積，這就是抽籤的功能，跟誰搶，重點是跟建商換，而不是跟其他地主抽搶，這會產生糾紛。) 「優先選」本就是保護知識弱者的機制，「原位優先分配」也是為了保護弱者，「信託」也是為了保護弱者，「續建機制」也是為了保護弱者。 接著請問各位兩個問題： 1. 建商可不可以優先選？ 2. 建商可以不可以參與抽籤？ (答案很清楚不過了，接受過「都更基本課程的學生」，應該都知道。) 重點是建商是否有機會應用「程序假相」(或程序正義)，把地主「排擠掉」呢？ 底下有幾個做法，分別是： 1. 「建商」變「地主」。 2. 建商多掛人頭。(誰有資格抽的問題。) 3. 建商代抽。 4. 建商作籤。 以上這些都是公平的假相，其操作原理都是要你相信一個「不應該被相信的黑心一案建商」，這部分可以參考「饒河街都更糾紛」這個案例。 到是這個故事告訴我，建商還有更多的厚黑選項，分別是： 1. 「下預算」來嚇媒體。(但「不自殺聲明書」也算是此案弱者的輿論武器。) 2. 「買預算」來變成一時報導或一天報導。(404屏蔽正面報導) 3. 買「所有關鍵字」來屏蔽。(只可以找到當事人的負面報導。) 4. 買「知名網紅」來「抹黑造謠」。(無知網軍與吃瓜群眾。) 5. 利用親人的無知，加諸「危老規劃師」的資格(而不是一無所知，相信建商的老實純樸善良百姓，需要被保護的弱者形象；隔離分化，各個擊破)。 各位是否否還記得「長安東路」真的就有一個「獅子大開口的釘子戶」，他很會「演」，也是「仲介」，建設公司所請的公關公司，想把這「兩個差評」做成一個「等於的關係」(「長安東路投資仲介」等於「饒河街祖產仲介」)，反正一時之間，吃瓜群眾也搞不清楚這之間的「異同」。 當我看到「新聞報導」的時候，我聽到「受害者的敘述」那麼「寬」，我直覺認為這官司「很難打」(上告建管處，下告刑事偽造文書)，直到我看到判決書，發現律師「限縮法律的可操作性」(勝訴的原因)，看到建商被「駁回」，也是意料中的事情。(被害者勝訴，不用「繳裁判費」；原告是建商。) 至於本案關鍵，在於「弱者」是如何逼建商主動提起訴訟，關鍵點在於「信託公司的凍解撥款帳號」，這才是勝利的關鍵，逼著建商不得不重回談判桌，把「吃掉的危老獎勵」吐出來，還給地主戶。 重點是，萬一弱者採用不是類似「假扣押，假處分，假執行」的「假」效果，把信託銀行的撥款帳號控制住，直接告上法庭，而不是找建管處或找媒體的話，直接提起訴訟當原告的話，請記得一句話，「舉證之所在，即敗訴之所在」，也可以說，「建商當原告」被駁回，並不代表「地主當原告」也一定就會勝訴，這是我特別提醒讀者的地方。 「法律」只懂得保護「懂得法律的人」，法律不保護「好人」；就算刑法殺死人，遇到瑕疵百出的公訴人，也可以讓犯人無罪釋放或交保釋放；基本上，「無罪推論」確實是「保護大多數老好人的最大利器」。 p.s.「選坪數」可以設定地主從下往上選，建商從上往下選，「避開」價值問題；但如果是「選價值」，就不建議有這一條規則，同理，屋主同區位優先，應該放在公開抽籤之前，萬一真的要抽籤，也要保證做足數量之後，也就是說，就算要代抽，也要做在保留之後，因為人會後悔，建商要讓後悔的人有路可以繼續走下去，如果讓住戶領現金掃地出門，這真的是非常的不厚道。 p.s.本案「饒河街都更糾紛」根本就不是「都更案例」(沒有兩階段同意書的程序)，因為面積太小了，充其量就是一「個合建案例，做了危老申請」，如果以「真正危老」來看，又或者是「自組更新會」或「公辦都更來」看，這都不算「危老知識含金量很高」的案例，倒是很棒的受害者經驗與血淚控訴。(本案的「爭點」是什麼呢？這是功課，請各位讀者去讀一讀案例，「多看幾次」就會「自然懂」，我也是一步一腳印這樣走上來的，筆者是資管所、會計系、國際貿易科；饒河街都更糾紛的案例編號：台灣台北地方法院109年度訴字第8972號民事判決；建商發言人是公關，這就表示建商「最初始的目地設定」。)

曾為建管單位的危老承辦窗口，這事讓我感嘆台灣難以落實居住正義 政府立場就積極“推動”，忙於建立“合法“獎勵和審查規則...但都不涉及私人利益，使市民權益沒受到保障...危老都更糾紛幾乎都法規外的事 政府資源幾乎在行政作業上，像泰源這種的過來人，直接明講踩雷問題，真的幫助到很多人（我也是井底之蛙，也學到很多） 獎勵法條都是表面上美好，餅落入誰口袋被稀釋掉，一般蝦米市民會知道嗎？如果房市健全，為何還一堆建商房仲要用話術騙市民？ 房子重建後結構安全了、市容變新了、建築增值了....但內部規劃變成鳥籠房型，這明顯不是以居家舒適為目的，而是為了要搞投資吧？

天哪！我不是當事人聽了都要氣到發抖了，真的恨感謝你們無私地分享

支持Zack的誠實與善良，這才是"人"該做的事~~~

我也認同😊很高興在網路上遇見你們，社會有你們很棒❤

我家是日式老洋房，和隔壁是合建，日前隔壁賣給了建商，但兩個星期後就收到［善意］的知會，他們說原有出入口要縮減，這樣我的車就不能出入！然後就直接說避免你的房子日後不好賣，要我參與危老都更.在看泰源兄的案例，倒吸了一口氣，好險沒有進一步接觸！ 謝謝你的優質節目！

我也認同!!!!!!!!! 這就是為什麼台灣人很多都討厭建商(其實很多房仲也是一樣，不斷的.......)，但是可悲的是，現在政府是站在他們那邊的......，我們只能自立自強@@

謝謝你們，這節目真好，幫助許多人避免跌建商的黑坑。👍

我也認同!這集真的要上一下發燒讓大家從別人的錯誤中學習保護自己和家人

感謝Zack分享 這些知識經驗. 怕B&C 誠實+善良+"知識" 可以讓這個社會愈來越好. 泰源的父母就是"只有"誠實+善良

我也認同！讓我們一起傳遞這個正能量吧

功德無量的頻道，一定會有好報，加油！！！👍👍👍👍👍👍

我認同誠實與善良，但誠實與善良不該被無良的有心人士利用🤔 感謝這支影片，讓也身為仲介的我，學了一課🙇🏻‍♂️

謝謝分享讓人看了收穫良多的血淚經驗，社會需要更多如您兩這樣的人！

認同 希望能一起傳遞正能量 讓世界更好

黑心建商真可惡，十分感謝來賓寶貴的經驗分享

超級認同，A C這兩項需要更多專家分享做法，謝謝

雖然我目前沒有房產；猶仍是目標。 完全認同版主所言。誠信原則。 長知識了，感恩❤

認同!最近偶然看到Zack的頻道，一路拜讀了買房的基礎知識，小弟受用無窮，支持這種優質又不藏私的自媒體，社會會因為您的無私分享，變的更好，祝頻道蒸蒸日上，有超級感謝一定全力支持

非常實用的影片 真心感謝兩位大大用心分享血淚換來的經驗

我也認同！！！ 謝謝兩位科普這麼重要的知識！🙏 後面的問答，回覆是C

我也認同，感謝無私奉獻，過去我也受過職場霸凌，還上級單位移送檢調，當時家人不相信司法，每天愁雲慘霧擔心我被判刑，雖然最後檢調不起訴我，還我清白，但就像zack說的，遲來的正義是正義嗎？因為傷害造成了，所以再次感謝zack的分享，祝大家都不要因為改建的開心事最後鬧上法庭。

Zack的誠實與善良😊我也認同

我家剛好這兩年一直有建商要談都更/危老，我們確實什麼都不懂，很感謝也很慶幸看到這一集，也很感謝泰源原因拿切身之痛來分享並告知該注意的點。 回歸正題，ABC都是在意的點，如果以重點順序來看的話那C>A>B，真心希望能有人能幫幫正在面對及即將要面對的小蝦米市民。 在這世態炎涼，利益當道的世代裡，真的很需要Zac及泰源這樣的人，再次感謝。

我也認同，感謝分享極為重重重重要的知識!!!

很感謝Zack和陳先生分享了這麼多，會去買泰源的新書來看。目前家中也有危老都更在討論中的房子，ABC都是很在意的重點！期待後面有續集～

太棒了！謝謝你們的忠告

推推 敢發聲真的要有勇氣 自媒體的社會責任很重要

我也認同! 誠實和善良，才是現在的台灣社會最需要的。

我也認同！選A 感謝兩位，收穫滿滿

知識就是力量，沒看過"都更危老大爆料"一書，就是幾千萬的慘痛代價~ 第42講 「時間」的「操弄」 「時間」的「操弄」(都市更新或危老建築)，講的是底下幾個「時間差」： 1. 你先簽，「簽一輩子」都沒有「下一步」(落日條款)。 2. 換一家「新建商」的「新契約增補法」(一案建商或一案保證建商)。 3. 房子先拆(拆照)，「建照」慢慢拖。 4. 房子慢慢蓋，反正就是沒有罰則。 5. 用「不確定的選房」還拖住「地主」。 6. 「事權併送」比「兩階段同意書」好，「兩階段」又被「一階段」取代(一次簽兩張同意書)，乾脆進一步簡化成「零階段」，「都更」變「合建」，「死條件」變成「沒有條件」(「代刻印章」與「提前土地信託」；勒死地主，用「法律」當「武器」；先「騙」後「媒體抹黑」)。 7. 「信託」比「契約」先跑。 8. 「代刻印章與一切代用印」的陷阱。 9. 「店面設計」排擠法。 10. 「優先選配與抽籤」排擠法。 11. 「保密」與「信託條件」脫鉤法。 12. 「綁地主貸款法」。 13. 辨別「合建」、「危老」、「都更」的「名詞混淆」。 14. 信託條款的「續建機制」。 15. 理解建商「先騙後詐」的運作機制。 16. 「程序階段的被通知合法性」的維護。 17. 「打贏官司」後的「不可回復性」。

我認同"誠實與善良"能讓這個世界更好！ 加油！

這集很有幫助~

ABC 我們家近期也在談，老人家們就是單純的一直相信對方，還幫忙解決地主間的問題，一心只幻想未來會有一個美好的家，但我看了一些文檔，初發現這個水很深，過程需要很多專業，只能說：台灣百姓真是弱勢到極點，政府完全不找個保護我們，工資犧牲給出口，權益拱手給建商。。。

這樣分享案例感覺好很多!!支持

非常認同，加油

認同，感謝Zack的主題，受益良多 A 最在意

非常認同Zack的理念 謝謝您的影片

我極度認同👍👍👍

認同Zack的觀點，運轉正能量 「誠實與善良，可以讓這個世界越來越好」

我也認同 有夠惡劣 噁心 感謝分享 給大家正能量

感謝 這集幫助很大 多謝ZACK 這集內容

建商常都蓋好後、賣完就收攤了，就是關門。 也非常感謝您們提到的落日條款及罰款。

非常認同！

視頻內容訊息很有價值，大推！

非常感謝你們說出無良建商的事，不知你有沒有看新聞，那位YT知名的九妹賣買房課程，已經快賣一千萬了，一下就快賺到頭期了，他找個那位網紅專家合作就開始割韭菜，原來是你們講的那位喔，真可怕，我覺得你們比那九妹跟那位專家，更有良心，更專業，更有資格去賣課程教學。

我也認同，因為我現在也遇到相同的事情，還是鄰居跟建商一起騙，我最但新的是A、B、C、F建商聯合鄰居一起騷擾我們家，而且已經騷擾了兩年了。

言之有物！讚！受益匪淺。

超級認同！

講這個主題很不錯哦！

我家這邊正在準備都更中，謝謝你的影片。

當然認同，因為這些我之後用得到😂 這集真的是用血淚換來才有的經驗 不踩過你永遠不知道合約的另一方下限可以多低

我也認同。 正準備往都更、重建、或只裝潢老家的路上； 作功課中。

太感謝這個影片了 我們這區幾乎都是透天 房子屋齡也沒有很久 但是這裡的里長他有兩間房屋齡很老 所以他很積極的推動都更 重點是算下來坪數根本就不划算 我們現在只能祈禱其他住戶不要被里長的話術騙到 感謝你的分享 如果真的走到那一天 可以派得上用場

我也認同，無良建商真是霸凌界始祖

台灣的建商有很多都是兄弟的公司在經營，從砂石，營造，法拍，重建，幾乎都可以看見兄弟的影子，所以才會有黑包工程這個名詞的出現，呼籲民眾買賣房屋之前，一定要先諮詢黯熟建築相關法規的合格律師諮詢或陪同簽約

我也認同。 最近幾個月我家有住戶辦起自主都更（近50年老屋，很多問題），請了有政府核照的都更推動師團隊，也去參加過幾次會議，雖然都有問必答，但因為不懂這些專業與程序～仍然怕怕的😂這個故事是很好的借鏡、重點很實用，謝謝YT主以及泰源先生，也祝福泰源先生一家度過這關。

我也認同,其A選項也是最要注意！

感謝Zack轉換成面膜跟週年慶的講解 👍 陳先生這本書我一定會買來看

我也認同, 應該把這些房產資訊加入國民教育 ，而不是少部份人利用所學東西來欺騙 地主

超級認同

只有小地主這邊有越來越具規模有品牌知名度的專任律師與專業代表團隊成形（其實這個都更過程，看起來小地主要成為律師看懂文件流程，要成為結構技師看懂建築質量監督，要成為收房人員看懂收房與過戶手續…等），小地主才有對等於政府，法院，建商的地位可以保護自己。

這集很GOOD

這影片很重要 ~!

松山饒河街「松蔦青語」合建案爆糾紛

非常認同

從容積獎勵制度要變成法規開始就已經是官配合開發建商去制定的了 ~ 所以開發建商會覺得無知地主們憑什跟他們官商分獎勵~的由來

我覺得現在無論房仲界還是保險,很多都沒有良心的,只是要錢

很有內容

完全認同

我也認同，透明公開。

可惜的血淚教訓 覺得這種事情不應該發生在你身上 但卻因為血淚與教訓 才有幫助大家的如此寶貴經驗！ 雖然我沒辦法幫助你些什麼 但我相信，你的經歷經驗，會讓你得到更多！ 雖然我也沒辦法幫什麼，做什麼 但很高興知道你這個人，以及您所分享的經驗 最多只能臉書追蹤了^^" 而且我覺得，你值得去認識與了解 光是一個影片，就足夠覺得在你身上 能夠學到很多東西

感同深受!

真高興我有看到這一集.超有意義的分享.幸好屋主有這樣的兒子

我有認同！

Zack很棒！願意勇敢站出來捍衛公義，這個世界真的病的很嚴重！笑貧不笑娼。什麼時候誠信變成好騙的代名詞了？！明明該是最基本的責任和義務！這個世界需要更多像你一樣的人！

確實說的很真實！

我認同誠實跟善良會讓世界變得更好 那個地產也在留言區看到 在台灣買房子真的要少碰剛成立的公司 因為這些都是惡性倒閉再開的比例很高

這集非常專業

我們家也是這樣 一樓店面只能換樓上同坪數 實坪變虛坪 地下室說不算 我們當然不願意 然後在左右鄰居右舍說我們家是釘子戶

認同！

我也認同，泰源這年輕人，我本來就很欣賞😊

我也認同 支持zack及泰源 這位網路名人 就是標準的建商代言人 越來越走鐘了

看起來危老都更這塊很需要有熟悉實務操作（或有血淋淋經驗）的法律顧問專做小地主代表。「危老都更」一方建商有自己的法律團隊，另一方也應該有專門的法律代表小地主審核文件與流程的，如果隨著台北市房子年齡越來越老需求越來越多，這種專做小地主代表的法律顧問或專業性極強的房仲市場胃納量肯定非常大。搞不好也可以有自己的品牌，更增加信任度。所以很建議陳泰源先生化危機變轉機，也許可以考慮這個新興需求的業務可能性，畢竟自身血淋淋的教訓就是最好的入門磚與訴求點了。

認同定型化契約及公辦都更才能根本解決危樓及老舊公寓的結構安全的問題

實地探訪、消費者實地評價（網路評價和證照不一定可信）、落日條款（避免萬年合約）、比例、不要太早信託、保密要進信託、代刻授權書避開「一切」關鍵字、要有進度通知書

慶幸看到這集

我也是跟陳sir一樣，受害的很慘。這種事情發生時，期待政府出手是不可能的，只能自己想辦法先救。也希望偉大的政府，能在建管上有更好的措施，不要讓這種沒有誠信的建商，變個臉再出來害人。政府單位不是不知道這些垃圾怎麽搞的，只是漠視。但就是你們的漠視，讓受害的人越多。 真的希望有影響力的人，或者稱大神，能多多推動，讓社會大眾多關注政府建管方面，別讓善良的百姓們，蓋房簽約一下子，被垃圾建商傷害一輩子。

完全認同。

本身這種中間人，他們重點都在成交拿佣金，買賣雙方的安全跟利益都是其次，房地產、基金、保險、色情行業都是這樣😂

感謝分享

原來網紅是Ted....

也謝謝你為了泰源拍片伸張正義 讓我們知道事實的真相 泰源也應該告那位網路名人 讓他為他自己的行為負責 畢竟泰源也因為那位網路名人受到名譽受損

泰源和Zack很棒，勇敢、正義且願意分享！ 但我家沒地，只能選E了😅

謝謝分享

我也認同 要有良心要正直

我也認同!