雙北老舊住宅比例高 黑心建商看準商機 話術騙取合建 饒河夜市危老改建案爆糾紛 專家拆解建商話術陷阱 落日條款 違約罰則很重要｜ 廖婕妤主持｜【好宅敲敲門 完整版】20231210｜三立iNEWS 

為什麼都更只找建商主導，應該換位處理，找市府出面處理，成立獨立部門參與都更主導權。別讓台北市、新北市遍地都是危樓。換位思考。市民可以全面提出讓市府出面主導。

千萬別都更，一個都更基本起跳要談八年。建商一個心態，每一戶都一個心態，以前都更是平房，現在都更是公寓，人實在太多了。每一個建商都被妖魔化，還怎麼都更，找個信任的政府來做，但政府卻是最不值得信任的。

政府官員、行政人員幾乎全部是一輩子坐辦公室、吹冷氣的，碰到問題就是翻法條、嘴上掛著依法行政….. 不是想要貶損公務人員，但是這些人控制著全國各領域的事務，卻只會文書作業和推卸責任，不然為什麼能外包的工作，想盡辦法外包，一堆bot ….. 冷氣自己吹，汗讓別人流，怎麼可能指望政府！！！

公辦都更好，"黑心都更2"作者如是說: 第40講 縮短都更「時間」 縮短「都更時間」的考量，我覺得首先要參考「別人的經驗」。 主要耗費時間的階段與項目有： 1. 成立「自主更新會」。 2. 聘請「都更顧問」。 3. 尋找「實施者」或「代理實施者」。 4. 簽署「合約」(專業約，建築師，都更團隊，建經公司，估價師)。 5. 縮小「共識」。 6. 慎選「營造公司」。 7. 評選「信託銀行」。 8. 準備「蓋屋風險金」。 9. 準備「稅金」。 (最新的規定是海砂屋沒有面積1000平方公尺的都市更新補助限制。) 至於「縮小共識」的主張有四，分別是： 1. 同意戶與不同意戶之間的共識。 2. 未來建築配比坪數的共識。 3. 權利變換的共識。 4. 送審資料的共識。 光是以「都市更新審議過程」的時間節省議程，如果住戶同意不需要拿那麼多的都更獎勵(1.3)，而且可以把同意戶擴張到「百分之百」，這就可以申請「簡易都更」，基本上六個月就可以審核下來，接著就可以開始三年的營建施工，換句話說，四年左右就可以看到自己的新房子。 至於甚麼是同意戶的百分之百贊同，這並不意味所有不同意戶都消失，很有可能的是，不同意戶變成沒有哪麼多的意見，又或者不同意戶願意賣出公寓給所有同意戶，又或者不同意戶有什麼是同意戶可以滿足的作法，就算這個是一個假項，只要不同意戶在聽證會與公聽會的過程中，不發表「過多的難以解決的意見」，這也算是縮短都更時間的有效作法。 舉例來說，蘆洲名義段的劉有祺理事長曾經表示，曾在三個時間段裏面，內心承受很大的煎熬，最後決定以「空間換取時間」的作法，因而可以迎刃而解（但同時也有「其他浪費時間項目」是原本可以避免的卻沒有避免；成立管委會與自主更新會無關），分別是： 1. 避免結構外審，以縮短時間。(原先不深挖地下室公尺數。) 2. 以不合理的天價，買入三戶的不同意戶(平均30坪，公設32％)。 3. 避免「利息浪費」，用「和解」來取代與「營建廠商工期延誤的訴訟」。 4. 縮短「工料上漲調解與訴訟」的「期程」。(縮短期程與談判效率。) 5. 不打「代拆」與「強拆」的官司(與不同意戶之間)。 他認為「不同意戶」的要求，雖不符「法律的規定」，但如果銀行願意借錢給所有同意戶來將三戶買下來，這也算是「百分百同意戶」的「變形運作模式」；這樣不僅「聽證會」的攻防過程會比較順利，整個都更審議會議的時間也可以縮短；縮短時間也象徵利息支出減少，也算是一種「風險規避」的手段。 至於「不同意戶」要求的「價錢不合理」之處有四，分別是： 1. 賣出非當時中古屋的市價，是都更後的新成屋每坪價格。 2. 不同意戶拿的是現金，而且是都更後每坪價格的折現值。 3. 不同意戶拿的是相同於同意戶的獲利，並從不確定性未來收入，轉變成此刻馬上就可以拿走的現金。(也想過以屋換屋。) 4. 不同意戶不參與都更，卻可以得到參與都更的結果。 (小組會議的同時，不同意戶同意不領租金，因為新屋已被賣出。) 也可以說，拿的是未來獲利的全額，沒有不確定的風險與損失，不背貸款，而且是此時此刻的現金。 這跟過去「不同意戶領取的補償金」與「同意戶領取的權利金」，在定義上有很大的距離。 劉理事長認為「趕快把房子蓋好」最重要，要盡快地把「使用執照」辦下來，交屋後，把二點多利息的土融建融，轉成一點多利息的房屋貸款，以節省利息。(多看看別人「推動都更」的「大事紀」，像成功都更第121頁。) 接著劉理事長表示整個海砂改建的緣由，由最初的99年底有社區住戶發現整個天花板垮下來，社區居民決定先驗海砂，因申請不到補助，住戶籌錢先驗海砂，以取得海砂屋獎勵資格。 後來都是，不知不覺中看到問題，接著就想辦法解決，一次又一次進行，一個階段又一個階段處理，終於看到未來的成功曙光。 第一個問題是，該地區不滿1000平方公尺(665)，連「輔導的資格」都沒有(基地規模只有兩百坪；後來取得499萬補助)。 第二個問題是，舉辦公聽會(30戶，做足程序雙掛號)，很多住戶根本就繳不起「未來找補」的幾十萬，所以一開始，很多不同意戶表示驗海砂沒被通知，沒受到該有的尊重。(太多情緒性發言，也就是抱怨與人身攻擊。) 第三個問題是，需要「招標」找出建築師、都更團隊與建經銀行，選出輔導單位是都市更新協會與中華建經(3％)。 (建議聽眾也可以選擇建經公司「一條龍的服務」，這將會比較省事。) 第四個問題是，貴人建議「事業計畫與權利變換併核」，這樣不僅不同意戶可以了解權利金與補償金的多寡，同意戶也可以知道選配的結果與方位。(先5萬後5萬付5％的簽約金。) (都更顧問代墊前期規畫費用，也是另外一個手段。) 第五個問題是，先土地測量，接著三家估價師來估價，等銀行撥款後，將會將10萬還給大家。 104年送件，三次小組後，於108年核准，8月建照核准，抽籤後，中籤，需要結構外審(又需要額外的時間)。 第六個問題是，工程預算超標，採價值工程檢討，經過兩次比價與兩次議價，最終以15萬決標，但原預算是12萬。 第七個問題是，用工程風險費7％與銷售費與人事費用這三筆項目，來補充工程預算的不足。 第八個問題是，信託銀行需要社區百分之百的同意，所以一定要先解決不同意戶的問題，接著確定同意戶的協商選屋，選屋非常順利；唯一的意外花費，就是三戶不同意戶的律師見證抽籤費用。 我個人覺得，縮小「共識」，其實就是等於多多溝通，所以我的街坊鄰居，我也會介紹他們看我寫的書，這樣他們才會知道我們可以往哪些想，想些什麼，日後要知道什麼，同時我們也要多找一些都更界的專家過來我們社區分享經驗。 假設，不是透過我的書來彼此溝通，不是透過成功都更與都更危老大解密這個都更的書來溝通，一定要透過「人與人間的隻字片語」，我們都很難形成一種共識，一種推動都更的決心。 不然，如果只可以用一種「合建手段」來解決社區「都市更新的問題」，接下來就是一本合約接著一本合約審查，看誰給的條件最好，其結果就是，我們的都更作為將會變成很被動又沒有效率；如果我們可以採納多元觀點與多綫同時進行，我們甚至可以直接跳過採用「申請公辦都更」；公辦都更的好處，就是有更多的知名大牌建商願意來參與公辦都更招商，這一點是自辦都更與建經公司「一條龍服務」所作不到的境界。(私辦都更建商當實施者，也多是阿貓阿狗之流，就像是危老建案幾乎是一案建商的生存空間與遊戲世界。)

都更，應該由市府出面主導重建規劃設計，建商為利益不顧屋主權益，就規避建商為利益讓都更案推動不了。市府該出面為市民解決問題。規劃設計讓建築工程團隊一起推動。讓都更推動解決問題。市府官員討論處理。成立都更工程部門。與地主一起參與都更。

行政院訂了一個「權利變換實施辦法」，這是一個陷阱要小心防範。 地主不簽約、不簽都更同意書、不在市府召開的「公聽會」和「聽證會」中表態，建商就勾結市府，以當事人雖未簽約，卻未表態反對，就以權利變換的方法強制實施都更。

建商合約內容...可拿去給合法的法律審查及查核是否有隱藏地雷！ 保密條款---代表合約有問題！ 這麼簡單就可看出合約有詐！

「都更」是建商和地主之間的民事交易，中央部會和地方政府都不能介入，一定要100%才能核定都更，不要被騙了！

台北市虎林街地主未參加建商的都更 打算自己原地重建.. 但是台北市建管處卻未核准建築執照 是不是如果被列入建商的都更.. 就會變成自己也無法自地重建

危老建筑應取消容積率

被溢價收購的老公寓真幸運，老天爺送錢來

他沒告訴你 所謂租金補貼就是你少掉的坪數😂

4000萬恐怕是假價格，買方先以高於成交價價格登錄，待後續交易可就不用繳高額的房地合一稅了

永和親人一坪換一點二三坪再送平面車位都交屋了，還在騙人民一坪換一坪有困難？

買斷再重建，大家都沒話說。

高價三倍買頂樓屋子等都更，這一看就想到是否為賣價高貸款也高，可能不出一毛錢就可0元貸款買房....這牽扯到貸款銀行的經理是否有收賄賂.... 這種事在早期常常發生，現在呢？又有人搞這花樣？

40:31 不一定會跳電...。 會跳電還好，如果.....

怕就是有這些問題

定型化契約..政府監管

都當房仲了搞不清楚都更程序嗎? 可以吐槽的點太多了~~不忍噓~

這600萬戶是文資會心目中的未來 古蹟 保留啊保留 不然台灣如何成為 古蹟島啊

我覺得買房子還是買純屬自住房的房子好 因為 我買過市場旁邊的樓層 七八年前因經過 再看整體周邊環境很亂

我喜歡吃飯 看外面.比賽

雙北都國民黨有甚麼好擔心!! 沒事!!

都更屋主要求很簡單 一毛都不出 破屋換新屋 一坪換一坪 不買公設要享用公設 房子蓋好優先選 挑剩的才能賣別人 在建蔽率容積率規範的利潤空間 透天戶有足夠籌碼要求這些 爬梯公寓勉強可以 電梯華廈慢慢等到倒的那天再來談

中國共產黨你們聽著：只要你們積欠本人的５０００億ＣＮＹ一天沒有償還乾淨，你們就沒有脫離萬劫不復的一天，請把我的話給記清楚，並且烙印在記憶深處～

炒房！真的是可惡😈😈😈