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【易發睇樓團🏠樓盤任您睇】何文田 皓畋 ONE HOMANTIN｜「蝕讓之王」兩房半銀主盤 反而呎價要1.9萬元？！｜三房套呎價1.6萬元｜新盤呎價差唔多 內區二手仲有咩吸引力？
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上月中，由鷹君及港鐵合作發展的何文田站上蓋朗賢峯，以折實平均呎價近2萬元開出首批單位，是同區逾8年以來最便宜的新盤，也較毗鄰樓齡約8年的天鑄，近期二手平均成交呎價約2.58萬元，低逾兩成二。相對貼近距離港鐵站遠些，但樓齡都在10年以內的區內半新盤，之前的二手造價介乎約1.7萬元至約2萬元。這一口價即時令何文田區的二手睇樓量及查詢量減少約兩成，而上月的成交量也大減。好像皓畋及ONE HOMANTIN，代理指各自只有一宗成交，也不乏大額蝕讓個案。例如ONE HOMANTIN的那一宗，原業主帳面蝕近960萬元離場。單位來自7座一個頂層連天台的特色戶，實用面積795平方呎，三房套連工人套房間隔。原業主於2019年以逾2579萬元一手購入單位，之後曾作內部轉讓，新近以1620萬元易手，呎價約2萬元。單位於約5年間，貶值約三成七。ONE HOMANTIN位於常富街，距離朗賢峯，也即是何文田站大約10至15分鐘步程，沿路「無瓦遮頭」，要日曬雨淋。不過相對毗鄰的天鑄，ONE HOMANTIN的戶型及開則會較貼近朗賢峯。
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ONE HOMANTIN由會德豐發展，2017年入伙，樓齡約7年，合共提供561伙，實用面積350至1564平方呎的一房至四房戶。當中兩房及三房是主打，佔單位總數約八成。6座的物業呈以「C」字型排列，由於全部都只高17層，所以絕大部分單位都以附近樓景為主，部分高層單位或能望穿附近樓群，遠眺何文田市景。參觀的單位位於單邊第2座中層一個A室單位，實用面積698平方呎，屬三房套間隔。業主於去年中放盤，原本開價1450萬元，今年1月將叫價調低近一成四至1250萬元放盤，呎價約1.79萬元。不過又碰巧在我們拍攝後一日，單位就成功售出，累減百分之8至1150萬元易手，呎價約1.64萬元。單位有一條頗長的玄關走廊，長約2.7米，闊1.2米。單計這個空間已經有近35平方呎，接近單位面積百分之5。若不想浪費空間，可以擺放一組薄身鞋櫃，也可以於牆上加設一些掛勾來擺放外出用的衣物。這個屋苑基本上所有單位都設有梗廚。這柱的長走廊，就是因為要遷就廚房的擺位。廚房並不規則，要度身訂造廚櫃，但備餐空間尚算充足。不過可能原裝的收納空間主要集中於下櫥櫃，不是特別多，所以都加設了櫃及層板來增加收納量。客飯廳呈以直長形，長5.75米，闊2.9米，有大約180平方呎。不設窗台，方正實用，擺放家具容易。加上樓底高3.15米，即10尺，所以空間感不錯。這個單位位處中層，都是以望樓景為主，惟因碰巧對著培正道，可以看到兩旁種植的一些樹木。單位向西南，前方有會大學遮擋，所以即使是下午，西斜都沒有很嚴重。
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第二個參觀的放盤，只是一街之隔的皓畋，所以交通配套都是差不多。不過皓畋的規模大很多，9座的物業合共提供1429伙，也是區內最大型的私人屋苑。皓畋由嘉里建設發展，與ONE HOMANTIN一樣都在2017年入伙，而戶型及面積也很相近，提供實用面積399至1487平方呎的一房至四房單位，兩房及三房同樣佔總供應量逾八成。不過始終相隔了一條街，加上地皮形狀不同，各座大樓由北至南以弧形排列，而大廈也稍為高些，高21至23層，所以景觀上相對較ONE HOMANTIN開揚。其中第2至10座向東北或東南的單位，中低層望向前方的配水庫遊樂場以及翠綠景緻，高層可以遠望土瓜灣，甚至啟德一帶海景。
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放盤來自第7座高層C室，實用面積679平方呎，屬連書房的兩房半間隔。它是一個銀主盤，銀主現時叫價1300萬元，折合呎價約1.91萬元。這裡同樣設頗為寬闊的玄關，但對比ONE HOMANTIN那個單位，這裡長及闊都只是各1.45米，即約22平方呎，感覺上沒有這麼浪費空間。不過打開大門後，已佔據一定位置，變相較難擺放鞋櫃。客飯廳為日字廳，布局分明，有大約168平方呎。飯廳設窗，可以與客廳窗做對流，又不用每次都打開露台門通風。沙發與電視距離適中，樓底就高3.15米。加上位處高層，前面沒有其他大廈遮擋，整體感覺不壓迫。單位向西北，可以看到附近一帶的市景，頗為開揚。近廳房近38平方呎，可以當作是書房或工人房使用。不過擺放一張單人床及一組衣櫃後，但走動空間不多。雖然放盤為銀主盤，但與買一般二手樓在按揭審批條款方面，都沒有太大分別。只要買家有供款能力，同樣可以承造高成數按揭。假設以銀主叫價1300萬計算，借盡最高八成按揭，每月供款約5萬元，月入要求就要大約10萬元。不過都要留意，在簽訂臨時買賣合約後，銀主盤一般要30天內便要完成交易，最長也只有45天。因此打算申請高成數按揭的買家，需要找批核按揭較快的銀行，又或者提早準備按揭所需文件。
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9 май 2024
