Da Geometra libero professionista ti faccio i complimenti per la chiarezza e completezza espositiva ma ritengo che gran parte della documentazione citata non può essere valutata compiutamente da un cittadino qualunque… serve l’intervento di un professionista (meglio se tecnico), che analizzi e/o reperisca tutta la documentazione per un acquisto senza sorprese… anche facendo direttamente accesso agli atti … perché nel 90% dei casi tutta la documentazione citata una normale agenzia non riesce a fornirla se non il giorno prima dell’atto…
Grazie mille Architetto, i suoi consigli sono preziosissimi. Io mi sto trovando nella situazione dove l'agenzia NON ha nulla o pochissimo di questi documenti e fa passare me come il rompiscatole che chiede documenti, come se secondo loro dovrei comprare un vestito e non una casa! Vabbe cercherò altro. Grazie!
oh !!!!!!!!!! Finalmente su internet un video utile, chiarissimo e soprattutto gratuito !!!!!!! Complimenti !!!!!! Grazie infinite !!!!! Bravissima !!!!! Davvero competente !!!! La sceglierei sicuramente come mia consulente/architetto personale !!!!!!!!!!!!!! Grazie ancora !! La seguirò sicuramente in futuro.
Complimenti per i video! L’agenzia mi ha detto che questi documenti non possono essere visionati prima della proposta per motivi di privacy, cosa devo rispondere?
Che è una stupidaggine! 😠 Tu hai il diritto di visionare la documentazione prima di firmare qualsiasi cosa. Non sono dati sensibili; neanche il nominativo del proprietario lo è, perché per legge la proprietà di un immobile deve essere nota, ad esempio nel caso ci siano creditori che devono poter attaccare il bene. Basta fare una visura sull’immobile per avere nome, cognome, CF, luogo e data di nascita del proprietario…e parlano di dati sensibili?!? 😄😄😄 Potendo avere già questi dati, cosa ci sarebbe ancora come dato sensibile? Se è tutto a posto non vedo dove sia il problema e comunque se proprio vogliono, li possono oscurare. Quando l’agenzia fa così nel 90% dei casi è perché non ha tutta la documentazione (e dunque non l’ha verificata prima, occhio). Ho sentito con le mie orecchie colleghi richiedere i documenti al proprietario dopo che era stata firmata la proposta. 🤦♀️ In bocca al lupo. 😉e grazie per i complimenti ai video 😊
Ho visto un villino e mi piace, l'agenzia mi ha detto di fare una offerta o come si dice proposta, ma come faccio per controllare la documentazione che elenchi nel video, dovrei contattare un geometra e magari mentre fa gli accertamenti (magari ci vogliono giorni) il villino lo prende un altro? I controlli vanno fatti prima di dare soldi certamente ma è la tempistica che non so come trattare? Per me sembra tutto difficile (non conosco neanch 1 geometra). Grazie se può rispondermi.
Complimenti per la chiarezza nell'esporre gli argomenti. Vorrei chiederle se è possibile acquistare un rustico con le agevolazioni prima casa anche se non è possibile trasferirci la residenza entro i 18 mesi per via dei lavori di ristrutturazione che possono esigere più tempo? Grazie.
Ottimo video e utile visto che sto cercando casa, pero' molte agenzie storcono il naso alla mia richiesta di tale documentazione, alcune cadono dal pero dicendomi che tutto è in regola, come sempre in Italia fare le cose per bene è visto come un affronto verso chi ti rivolgi, resto basito
Grazie degli ottimi consigli. Domanda: da potenziale acquirente, se l'agente immobiliare mi dice che i documenti non me li vuole inviare in formato digitale né cartaceo, ma al massimo mi permette di visionarli in agenzia, come faccio a mostrarli ad un professionista di mia fiducia che ci capisca più di me? O in quel caso é meglio non fidarsi e rinunciare? Grazie
Ciao, trovo la tua presentazione eccellente, chiara e completa. Ora che hai spiegato tutto e visto ad oggi a chi tutta l'agenzia immobiliare mi rivolgo e basta chiedere semplici informazioni non ricevo nulla in cambio..! quindi come possiamo trovare un altoparlante a nostro nome che ci aiuti nel nostro acquisto per sapere se tutto è in ordine e non c'è rischio nascosto e acquistare in tutta serenità con commissioni che intervengono che è immobilizzare o solo in dettaglio
Buonasera Adele complimenti per le sue competenze professionali! Sto' acquistando un monolocale che in passato era accatastato come c2 è stato effettuato un cambio d'uso abitazione in A3 ! Dove posso controllare la documentazione ? Grazie
Complimenti per la chiarezza. Una domanda importante: perché è così importante verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale se intanto il catasto può contenere errori nei dati (e per questo non è probatorio)?
Bella domanda. Quando si dice che il catasto non è probatorio ci si riferisce al fatto che non attesta la proprietà di un immobile o gli altri dati presenti in visura. La regolarità planimetrica (e dunque la corrispondenza con lo stato di fatto) è un'altra cosa e ci deve essere necessariamente. Spero di essere stata più chiara.
In primis ringrazio per il video dettagliato! Una domanda, tutta la documentistica da richiedere può essere sottoposta a due diligence da parte di professionisti come geometri architetti o notai?
Ciao Adele, ottimi video, davvero utili 👍 vorrei fare una domanda riguardo l'agibilità, sto cercando casa e l'appartamento che mi interessa ne è privo...il venditore mi ha detto che si può fare una scia a firma di un tecnico, ma l'immobile non è di nuova costruzione e non sono stati fatti lavori di ristrutturazione... è fattibile la cosa? Grazie mille!
Monica mi fa piacere che il video ti sia piaciuto. 😊L'agibilità ad oggi può essere certificata da un tecnico (non viene più rilasciato il certificato) anche in una fase successiva alla costruzione o ai lavori. Naturalmente bisogna però valutare se ci sono le condizioni per poterla attestare. 😉
Buongiono, comprare una casa in cui si ha una incongruenza nelle planimetrie cosa comporta ( nello specifico tutti gli appartamenti nel condominio hanno sposato l'ingresso di 1metro e mezzo circa, "prendendo " una parte che risulta pianerottolo, e inoltre dove c'era un ripostiglio e stato creato un bagno cambiando la porta d'ingresso) ?grazie
Salve, ho letto anche che per avere tale agevolazione, l'immobile deve essere acquistato nella stessa residenza di nascita, mi sembra strana questa cosa, ditemi che non è così per favore.
qua in liguria gli agenti immobiliari parlano di certificazione RRE per le certificazioni edilizie , non ho capito se serve a tutelare gli acquirenti o no !!!
Ancora grazie mille !! Una domanda semplice: Se l' agente non dispone di tutti i documenti in questione (oppure dice che li fornirà dopo la firma dell' offerta e magari non tutti) come ci si dovrebbe comportare in questi casi ? Occorrerebbe rinunciare all' immobile ?
O non si firma nulla fino a quando l'agente o il venditore non procurano i documenti o si inseriscono condizioni in proposta. Bisogna sempre tutelarsi, mai fidarsi ciecamente. Non per mala fede, assolutamente, ma perché potrebbero esserci problemi dei quali si è all'oscuro.
Buongiorno Adele, sarei interessata ad un appartamento con teleriscaldamento ma sui radiatori non vi sono le termovalvole. Ho trovato il decreto legislativo che obbliga da gennaio 2017 ad avere le termovalvole, ma l'agente dice che non occorrono perché c'è il teleriscaldamento, come se fosse una deroga all'obbligatorietà...è corretto? Se non vi sono certificati degli impianti come ad esempio quello elettrico, posso richiedere che prima dell'acquisto venga rilasciato un certificato di rispondenza all'utilizzo dell'impianto stesso? La ringrazio in anticipo
Per quanto attiene al catasto, oltre che alla verifica della planimetria ( mod.Bn), è il caso di verificare anche il Tipo Mappale o Tmf e verificare che la sagoma del fabbricato sia corrispondente alla planimetria...( Ma veramente corrisponde!!!), Perché in molti casi, specialmente in passato, si mettevano in essere delle autentiche "furbate". Ad esempio, alcuni vani, proiettati sulla sagoma del Tipo mappale (TM), di fatto sono " troncati" e la minor o maggior consistenza di tali vani " finiscono" sul lotto in aderenza o su un mappale di cui il dichiarante non ha i diritti reali, però... Venivano ( e qualche volta vengono...) dichiarati per intero Al NCEU ( Nuovo Catasto Edilizio Urbano). In fatti se fosse stata dichiarata già dal Tm la reale sagoma del fabbricato o del lotto, ( perché tal volta capita la medesima situazione oltre che per il fabbricato, quindi per i suoi vani, anche per le aree di corte che compongono il lotto), allora ci sarebbe una compromissione della "ditta" ( ovvero aventi diritti reali sull'immobile), e l'immobile in passato veniva intestato: Sig xxe sig.yy " ciascuno per i propri diritti". Attualmente, invece le parti di immobili comprendenti la maggior o minor consistenza, costituiscono e devono costituire "porzione di Immobile"e contraddistinti al Catasto urbano e terreni con numeri di mappa differenti e gli intestati saranno distinti per titoli : 1) proprietà per l'area ( il proprietario del suolo) 2) proprietà superficiaria ( proprietario della porzione di immobile edificato). Questa situazione di promiscuità, non consente di accendere mutui, perché la Banca non ha la certezza del vero proprietario dell'immobile ( almeno per le porzioni di immobili che ricadono su suolo altrui). Per tanto... La furbata consisteva e qualche volta consiste nel dichiarare al catasto terreni una sagoma di fabbricato che rispetta tutti i confini in aderenza ( sia tra privati che sulla pubblica via), mentre la planimetria al NCEU ( catasto urbano risulta lievemente o sensibilmente taroccata).... Tanto nessuno si accorge, Tanto meno i tecnici del catasto ( che qualche volta si accorgono specialmente in fase di collaudo...altre volte no, perché spesso sono indotti in errore pure loro.). Ponendo che il TM o TMf sia corretto, Le planimetrie non vanno controllate a vista....Maiiiiiii!!!!! , Vanno misurate sul posto e non qualche vano a campione, vanno rilevate internamente,con misurazione seria eseguita per triangolazioni con strumenti manuali o laser, producendo un editipo perfettamente quotato e riproducibile a seguito di elaborazione grafica Cad. Solo così si ha la certezza!!! Stesso discorso per il Tm, va completamente verificato con Gps e stazione totale, fino ai PF e Pv dichiarati , per avere esattamente esatta "contezza" dell'inquadramento in mappa. E se bon ci saranno problemi la sagoma del lotto e dell'immobile deve corrispondere centimetricamente alla Planimetria del NCT. Tutta questa "solva" dovrà essere messa a confronto con tutti i disegni di progetto.... E chi mi dice che il Tm e la planimetria fra loro congruenti lo siano anche con il progetto??? Confrontando progetto e planimetria catastale, ( già ritenuta esatta previa tutte le verifiche tecniche di carattere quantitativo ), si potranno osservare e quantificare l'esatta disposizione di tramezzi ( quindi vani e loro superfici Su o Snr) porte interne ed esterne, strutture portanti, altezze ( quindi volumi ), e tutti le quantità edilizie. Se tutte le quantità rilevate sono congruenti ( nei limiti delle tolleranza ammissibili), il fabbricato è da ritenersi regolare sotto l'aspetto: Catastale Urbanistico Altrimenti....il sig. Proprietario dell'immobile deve suo malgrado procedere sia all'accertamento di doppia conformità, ( sempre se sia possibile e non abbia combinato trippi pasticci), poi .... Regolarizzare il Tipo mappale, con presentazione di nuovo Pregeo e planimetria con le varie pratiche Docfa di porzioni di immobili. Se si è veramente interessanti, pagatevi un ingegnere....e vedete che la "diagnosi" ve la fa come Dio comanda....altro che" visurina"... Bisogna tirar fuori il metro, il disto, la stazione totale e il GPS. ( E saper fare i conti)!
Salve ...io sono in trattativa per la acquisto di un appartamento...e sono in ansia x tutti i problemi che sto vivendo ...non so cs fare e come comportarmi.
Salve Antonella. Immagino come possa essere difficile per chi non è del mestiere. L'ideale sarebbe avere qualcuno di fiducia esperto in materia (non l'amico improvvisato mediatore immobiliare) perchè le insidie nascoste possono essere tante. Personalmente sto strutturando dei servizi/prodotti proprio per aiutare chi si trova nella tua stessa situazione e ha bisogno di un supporto professionale per comprare in assoluta sicurezza. Se hai necessità, puoi contattarmi per vedere se posso esserti di aiuto per il tuo caso: info@fortunatorealestate.com Un saluto
Una domanda, prima di firmare l' offerta che ho intenzione di fare, posso far visionare esternamente il modulo e poi riportarlo firmato il giorno dopo ? O devo firmarlo necessariamente in quella sede ?
Essendo un contratto puoi certamente prenderne visione prima. Non sei obbligato a firmarlo seduta stante, ma ti dico subito che devi trovare un agente collaborativo. 😌
Una domanda: in caso di acquisto tra privati è il proprietario che deve procurasi i documenti e non l'acquirente che debba farsi carico degli stessi per poterli visionare? Anche perché alcuni di questi tipo ARE hanno un costo elevato
Oserei dire: DEVONO essere rilasciati prima della proposta di acquisto o preliminare. A meno che tu non voglia ritrovarti sgradevoli sorprese una volta che hai fatto la tua Proposta in cui ti impegni IRREVOCABILMENTE all'acquisto 🤷♂️
Si, certo Stefano, se c'è un agente immobiliare di mezzo, queste verifiche deve farle lui. Ma sempre meglio assicurarsi di ciò; non costa nulla farlo, mentre non farlo potrebbe costare caro...😁
Francesca lo studio notarile in genere si procura direttamente alcuni documenti (visure catastali ma soprattutto ipotecarie), il resto le richiede al proprietario o all'agenzia se c'è di mezzo un intermediario. Il punto però non è chi deve procurarsi i documenti, bensì a chi conviene controllarli! L'agenzia che ha un incarico di vendita "dovrebbe" controllarli ancor prima di mettere l'immobile sul mercato (ma purtroppo non sempre è così, te lo assicuro) e il notaio li controlla per preparare l'atto (ma a quel punto è già tardi perché sono già stati scambiati soldi a garanzia della conclusione dell'affare). Dunque, fossi io l'acquirente, una sbirciatina alla documentazione la darei prima di dare i miei soldi in mano ad un estraneo...che dici? 😊😉
Lo so Letizia che spaventa. Ci sono tanti documenti da controllare per essere sicuri di fare un acquisto immobiliare sicuro. È importante verificare questi documenti e interpretarne correttamente il contenuto, ma per esperienza so benissimo che, per chi non è del mestiere, è difficile o forse impossibile farlo. Certamente la Due Diligence (ovvero la verifica documentale) rientra tra i servizi che offro ai miei clienti acquirenti come Consulente.
Buongiorno Architetto pongo un quesito riguardante il 110%. Se in Assemblea condominiale alcuni condomini deliberando contro il 110% in caso di eventuali sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate come si possono tutelare grazie
Va detto però che se acquisti come prima casa e chiedi un mutuo in banca, se non si possiede il certificato di abitabilità, le condizioni finanziarie potrebbero essere molto differenti.
@@AdeleFortunato già ..ho visto rogito (Sardegna) dove veniva presentata dall agenzia solo La richiesta al comune del certificato di agibilità..così pure la perizia del tecnico della banca…e stiamo parlando di case con 10/12 anni di vita..eppure sono state vendute..
Si, direi che teoricamente "basta il certificato fatto da un tecnico" ma attenzione, perché ci devono essere i requisiti affinché il tecnico lo possa rilasciare sotto la sua responsabilità (tipo la certificazione di conformità degli impianti, il rispetto dei criteri in materia di genio civile, il rispetto della normativa in materia di igiene...). Non è detto che un immobile possa ottenere l'agibilità.
Il condominio dove vivo io voglio fare un bonus io non sono d'accordo nemmeno mio marito Sì sì Che carte ci servono per fare un bonus l'atto della casa
